【正文】 是位置還是配套都跟本案有較大的差距。目前常熟、昆山的別墅已經(jīng)出現(xiàn)了14000元/平方米的價格。252。 項目采用五星級標準建設(shè)，成本較高。252。 地處近市中心的黃金地段，周邊配套齊全。252。 提供每年8％的年返利回報。252。 項目的定位是高檔住宅區(qū)，不宜布置太多的商業(yè)。建議將本地塊劃分為住宅區(qū)、獨棟別墅區(qū)和排屋洋房區(qū)，三個大區(qū)域。方案分析： 產(chǎn)品組合豐富，滿足了不同層次客源對不同屬性產(chǎn)品的需求。 整體樓盤天際綫過渡合理，佈局上充分保證高端產(chǎn)品的私密性和尊貴性，同時也使得開發(fā)利益得以最大化。方案（一）占地面積占總占地面積比例預(yù)估容積率總建筑面積占總建筑面積比例住宅（house）100畝56%170000m268%產(chǎn)權(quán)式酒店（hotel）5畝3%517000m27%獨棟別墅（villa）30畝17%7000m23%排屋洋房（townhouse）30畝17%18000m27%商鋪（business）5畝3%27000m23%TOTAL170畝96%219000m288%方案分析： 區(qū)塊劃分明確，開發(fā)秩序一目了然。 天際綫過渡不是很順暢，和規(guī)劃要求上由一定出入。方案（二）占地面積占總占地面積比例預(yù)估容積率總建筑面積占總建筑面積比例住宅（house）80畝44%3160000m264%產(chǎn)權(quán)式酒店（hotel）5畝3%517000m27%獨棟別墅（villa）40畝22%10000m24%排屋洋房（townhouse）40畝22%24000m210%商鋪（business）5畝3%27000m23%TOTAL170畝96%218000m288%方案（三）占地面積占總占地面積比例預(yù)估容積率總建筑面積占總建筑面積比例住宅（house）85畝47%3170000m268%獨棟別墅（villa）40畝22%10000m24%排屋洋房（townhouse）40畝22%24000m210%商鋪（business）5畝3%27000m23%TOTAL170畝94%228000m285%方案（一）~（三）利潤回報評估比較，平均價格參照第二章節(jié)中建議價格：方案（一）建筑面積預(yù)估容積率平均單價總銷售金額住宅（house）170000m24500產(chǎn)權(quán)式酒店（hotel）17000m258000獨棟別墅（villa）7000m212000排屋洋房（townhouse）18000m27500商鋪（business）7000m226000TOTAL219000m2方案（二）建筑面積預(yù)估容積率平均單價總銷售金額住宅（house）160000m234500產(chǎn)權(quán)式酒店（hotel）17000m258000獨棟別墅（villa）10000m212000排屋洋房（townhouse）24000m27500商鋪（business）7000m226000TOTAL218000m2方案（三）建筑面積預(yù)估容積率平均單價總銷售金額住宅（house）170000m234500獨棟別墅（villa）10000m212000排屋洋房（townhouse）24000m27500商鋪（business）7000m226000TOTAL228000m2比較分析：u但是，方案（一）就不存在這樣的問題了，除了產(chǎn)品規(guī)劃上的利好外，住宅部分的容積率也由比較大的調(diào)整空間，也就以為著該規(guī)劃方案由著更多的利潤空間。 從各類型產(chǎn)品的建筑面積來看，方案（一）是比較合理的，這樣的合理不單單是體現(xiàn)在總銷售金額和容積率上，更多的是在未來市場態(tài)勢發(fā)展瞬息萬變的情況下，樓盤各類產(chǎn)品銷售單價不僅可以創(chuàng)造區(qū)域指針性價格，更可以保證去化的周期和速度，從而在盈利豐厚的同時，大大降低了開發(fā)企業(yè)的市場經(jīng)營風險。 從三個方案的整體來看，商業(yè)部分都不是我們建議的主要開發(fā)對象，只是作為項目生活配套的補充來完善產(chǎn)品組合結(jié)構(gòu)的，從而整體商業(yè)產(chǎn)品總銷售金額不高也是正常的，這是和項目規(guī)劃理念密切相關(guān)的。原因如下： 開發(fā)順序上可以有良好的保證和協(xié)調(diào)，有利于滾動開發(fā)。 產(chǎn)品單體市場競爭力表現(xiàn)突出，銷售周期有保證，去化速度快，市場操作風險小。二、開發(fā)建議按照系統(tǒng)研究后的平面規(guī)劃方案，我們建議開發(fā)公司按照以下的順序開發(fā)“先北后南，由西往東”這樣建議的理由如下：uuuu三、產(chǎn)品建議住宅產(chǎn)品規(guī)劃建議（1）住宅配套建議以運動配套為元素，突出主題式社區(qū)概念，；依托2008北京奧運之背景，強化健康生活源自運動的時代生活理念。建議項目：l 音樂燈光（3隊3）籃球場l 道路可以設(shè)計成為塑料跑道l 土地門球場l 結(jié)合本案的自然資源和建筑類型思考戶型的特色，我們建議把在上海和深圳樓盤中已經(jīng)比較成型，同時也是熱賣的“入戶陽光花園戶型”引入本案，在未來的產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計上可以成為一個參考，在未來營銷中可以成為產(chǎn)品力在市場競爭中重大優(yōu)勢。 謂了突出湖景資源對產(chǎn)品的利好，建議在產(chǎn)品弧形設(shè)計時，對客廳的窗和朝南的景觀陽臺，充分考慮：窗戶和陽臺均采用大面寬，盡可能擴大未來入住者的視野拓展面。 住宅產(chǎn)品的樓層建議以18~24層的小高層、高層為主，考慮到樓盤整體視覺效果會比較整齊。 戶型和面積配比方面，建議以110~140m2為主力產(chǎn)品，將產(chǎn)品的戶型主力定位在三房兩廳雙衛(wèi)。接受的總價分別是60萬元以內(nèi)和85萬以內(nèi)的產(chǎn)品。兩個會所的氛圍和內(nèi)容是不同的，級別自然也是不一樣的：“華克”是高級會員制會所，只對社區(qū)內(nèi)獨棟別墅業(yè)主和購卡業(yè)主開放，強調(diào)私密性和尊貴性；“卡薩”是一個泛會所，本案排屋洋房的業(yè)主都可以自由進出，優(yōu)惠使用或享受內(nèi)部設(shè)施和服務(wù)。（2）別墅戶型建議建議以“物以稀為貴”的打造精品的開發(fā)理念來操作獨棟別墅產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計和開發(fā)。在未來營銷上，送私家花園。產(chǎn)權(quán)式酒店規(guī)劃建議lll 所有賓館房間全部以與東西軸線呈30度角，面向暨陽湖公園，塑造全景觀客房的賣點。 建議頂樓作為景觀面最好的樓層，考慮制作旋轉(zhuǎn)餐廳——“巴比倫空中餐廳”。 酒店的裙房1樓商業(yè)部分作為便利店和購物商場；2－3樓作為高檔中西餐廳。同時這些配套可以先出租由管理公司招商，后續(xù)可帶租約出售，增加開發(fā)商銷售收入。 建議打破傳統(tǒng)沿街店面房的建筑形式，以“沿街雙層花園景觀商鋪”概念打造現(xiàn)有商業(yè)規(guī)劃。l如廣州星河灣個案。主要是針對已有地形地貌的改善和調(diào)整，使得整個地平表面的要求符合景觀設(shè)計的要求。所以，我們建議如下圖所示，將本案的地貌做局部的墊高處理，從而使得本案的東部較西部為高，從西到東呈階梯狀遞升，最高點即為本案的兩個至尊獨棟別墅。住宅區(qū)景觀設(shè)計建議園林的最終目的只有一個字——美。園林本身就是藝術(shù)，園林藝術(shù)結(jié)合房地產(chǎn)的建筑藝術(shù)，創(chuàng)造出具有藝術(shù)價值的房地產(chǎn)，同時也美化環(huán)境，提升物業(yè)價值。目前世界主流的園林有三大流派：中國的自然山水園林、歐洲園林和西亞熱帶園林。目前常熟的絕大多數(shù)樓盤的園林設(shè)計是納入景觀規(guī)劃交由景觀設(shè)計（或建筑設(shè)計）公司操刀的，所以在風格上、式樣上、設(shè)計原則上都非常雷同。 對微地形的改造，地形設(shè)計首當其沖；l 園林規(guī)劃的成本考慮和合理性考量。簡單一點，對于園林和現(xiàn)代景觀的理解可以認知為一個點和面的關(guān)系。 突出歐洲古典宮廷特色：公共建筑外部線條曲線運用、廊柱對光線的折射；l 由中央步行大道為中軸，配合燈光音樂噴泉廣場——“協(xié)和廣場”和皇家會所——“盧浮宮”的端景，突出帶狀景觀的特點；五、建材物管建議住宅區(qū)建材和物管建議（1）建材建議結(jié)構(gòu)本工程基礎(chǔ)為鋼精混凝土條基，樁基深達25米，主結(jié)構(gòu)為短肢剪力墻，現(xiàn)澆樓板，無論承重、抗壓、防風、抗震、耐火等均符合政府主管機關(guān)規(guī)定之標準外墻外立面采用高級外墻涂料，色彩典雅，精心雕琢歷久彌新入口門廳每個單元建筑均設(shè)置獨立，寬敞，明亮的門戶大堂設(shè)置24小時保安值班及不銹鋼信箱電梯廳底層采用大理石電梯門套，墻面采用高級乳膠漆，配以柔和燈光，突出居家溫柔氣氛。 周界防范報警系統(tǒng)：社區(qū)圍欄采用主動式紅外線探測器，具防雨、防霧、防潮、全天候、低誤報率、抗干擾等特點。 CCTV監(jiān)控系統(tǒng)：系統(tǒng)配置24小時長時間錄像機，對主要出入口、停車場等重要部位進行直觀的監(jiān)視。 訪客門禁系統(tǒng)：在每棟樓宇單元安裝可視對講電控門，為住戶提供對講型用戶機。軟件A.B.其它lllllll別墅區(qū)建材和物管建議（1）建材建議llllllll冷熱水管采用發(fā)泡體塑料覆保溫純銅水管，私家花園設(shè)噴灌系統(tǒng)，水表安裝到位。 供電：單體容量30千瓦以上，采用三相四線式進戶，分設(shè)獨立電表，并預(yù)留暗藏室喉管。 供氣：管道燃氣，計量表安裝到位。 電視：全區(qū)設(shè)有有線電視網(wǎng)和衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)，可收視國際衛(wèi)星電視節(jié)目和有線電視節(jié)目，并設(shè)置終端接線盒。 通訊：每戶預(yù)留三路以上IDD線路，電話終端接線盒。 花園：組團綠地綠化，小品精心布局，私家花園綠化戶戶到位。 安保：小區(qū)設(shè)周界紅外線防盜偵測系統(tǒng)，全天候CCTV監(jiān)控，電子巡更系統(tǒng)，戶內(nèi)設(shè)可視門禁對講、紅外報警裝置、緊急求助按鈕、燃氣泄漏自動報警裝置、車庫消防溫感探測器。 周界報警系統(tǒng)：通過紅外線成像技術(shù)在社區(qū)周界形成警戒，形成嚴密的第一道防線。 電子巡更系統(tǒng)：密布小區(qū)的電子眼，結(jié)合人力實現(xiàn)對社區(qū)的24小時定時不定時巡視，杜絕一切隱患。 閉路電視系統(tǒng)：實時監(jiān)控小區(qū)內(nèi)各公共場所的情況，及時應(yīng)付可能出現(xiàn)的突發(fā)事件。 訪客登錄系統(tǒng)：接入小區(qū)智能網(wǎng)的對講系統(tǒng)及業(yè)主數(shù)據(jù)庫，幫助每一位訪客約見、預(yù)約及知會業(yè)主。 車閘管理系統(tǒng)：以智慧IC卡實現(xiàn)小區(qū)車輛的出入管理，而對于訪客的車輛則通過申領(lǐng)臨時通行卡出入，有效地控制了小區(qū)的車行交通。 家庭安保系統(tǒng)：以電磁窗禁門禁、紅外探頭防越系統(tǒng)及應(yīng)急報警按鈕共同組成立體化的安全防衛(wèi)體系，并接入小區(qū)網(wǎng)絡(luò)，一個電話就可遙控啟閉，真正實現(xiàn)自動化的家庭安保。 背景音響系統(tǒng)：在社區(qū)各點設(shè)置的戶外音響，能夠在出現(xiàn)緊急情況時及時通知正在散步的業(yè)主，而在平時，這些音響播放的自然聲及背景音樂與環(huán)境合為一體，給業(yè)主輕松享受。 “一卡通”系統(tǒng)：居住業(yè)主的所有出入和在社區(qū)內(nèi)的消費、娛樂行為，都以一張卡片來完成，所有消費娛樂行為將直接記入計算機檔案，按月隨業(yè)主物業(yè)管理費一并收取。 “全部家用電器，家庭安防系統(tǒng)的遙控操作系統(tǒng)”，這是最關(guān)鍵的，以上一些是許多樓盤會有的，即使沒有全部有，也是你有一兩項，我有另外兩項，反正大家都可能有見過。而且，家庭全智慧化還必須和小區(qū)平臺互通，使用戶有什么需求都可以和物業(yè)隨時聯(lián)系。 統(tǒng)一裝置有線電視系統(tǒng)。 各戶皆設(shè)電話插座出線口。 預(yù)留光纖接入口，可以和電信或網(wǎng)通合作，采用專線接入，使酒店的寬頻接入達到較高的帶寬，方便客戶上網(wǎng)。 每戶均統(tǒng)一外設(shè)獨立電表，方便以后業(yè)主自營時可獨立計算。 每戶均配置配電箱。 各戶獨立分表給水。lw消防設(shè)備l管理中心設(shè)火災(zāi)受信總機，隨時監(jiān)視各樓層有否火警狀況。 緊急廣播系統(tǒng)：設(shè)廣播主機和喇叭以供緊急廣播使用。 滅火器：于車庫，各層梯間設(shè)置滅火器。 標示設(shè)備：各層梯間設(shè)有安全門和緊急照明燈（可供停電照明）。1）客戶服務(wù)l 問訊服務(wù)l 機場接送服務(wù)l 洗衣及干衣服務(wù)l 郵寄/包裹服務(wù)l 外幣兌換柜臺2）客房設(shè)施l 國際長途直撥電話l 沖茶及咖啡餐具l 閉路電影頻道l 張家港旅游指南3）安保服務(wù)l 巡邏崗服務(wù)l 車管服務(wù)4）清潔綠化服務(wù)l 綠化服務(wù)l 設(shè)備運行l(wèi)繼而再以不同的媒介及炒家的宣傳使本項目不斷升溫，配合并推動本項目的銷售，并使發(fā)展商為社會所認知，在張家港市房地產(chǎn)市場建立起自身形象品牌之余，