xxxx年長(zhǎng)沙寧遠(yuǎn)騰飛名城營(yíng)銷策劃報(bào)告-在線瀏覽
2025-02-14 10:30本頁面
【正文】 開始實(shí)施，由此，房產(chǎn)稅塵埃落定。—— 政策對(duì)房市的影響影響因素：長(zhǎng)期影響因素 2023年，十二五規(guī)劃的啟動(dòng)年，房地產(chǎn)市場(chǎng)的定調(diào)將決定未來發(fā)展方向 . “ 十二五 ” 規(guī)劃 3000萬套保障房的投放，將分流低收入群及夾心層家庭在商品房市場(chǎng)的需求。新政核心因素 “三個(gè)力量 ”主導(dǎo)流動(dòng)性因素國內(nèi)貨幣和信貸擴(kuò)張人民幣升值預(yù)期和國際熱錢流入地方政府維持和推高地價(jià)的動(dòng)機(jī) （ 2）人民幣升值預(yù)期和熱錢流入，今年的升值預(yù)期任然非常強(qiáng)烈，到 2023年升值預(yù)期還會(huì)存在。走勢(shì)研判 全國市場(chǎng)短期看淡、中期看好、長(zhǎng)期看平短期對(duì)各區(qū)域市場(chǎng)影響不同走勢(shì)研判 市場(chǎng)劃分產(chǎn)品對(duì)住宅的影響 》 》 豪宅、別墅區(qū)域—— 寧遠(yuǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)寧遠(yuǎn)縣房地產(chǎn)項(xiàng)目的布局寧遠(yuǎn)縣房地產(chǎn)項(xiàng)目具備一定定規(guī)模的有 7個(gè)，分別是、騰飛名城、帝景灣、碧景園、印山花園、鉑富廣場(chǎng)、創(chuàng)鴻國際、嘉華名都。本項(xiàng)目帝景灣印山花園碧景園鉑富廣場(chǎng)創(chuàng)鴻國際嘉華名都市場(chǎng)分析寧遠(yuǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)各大樓盤項(xiàng)目定位商住兩用主要有嘉華名都（ 17層電梯小高層） ﹑ 鉑富廣場(chǎng)（ 21層電梯小高層） ﹑ 帝景灣（32層電梯高層）?？梢姡瑯潜P都以家居為主，投資型房產(chǎn)主要集中在老城區(qū)一塊，投資也以商鋪為主，對(duì)于住房投資寧遠(yuǎn)很少；樓梯房比電梯房去化快，底層復(fù)式要頂層復(fù)式容易去化。大戶型，如復(fù)式樓銷售也較好，而小戶型如公寓相對(duì)來說銷售較差。樓盤普遍都不大；216。開發(fā)地點(diǎn)都在老城區(qū)中心；216。綠化對(duì)大型住宅銷售有著很大影響， 據(jù)了解印山花園因?yàn)橐黄诰G化的出色對(duì)后面幾期的銷售有著良好的促進(jìn)。各樓盤購買人群分析據(jù)了解，寧遠(yuǎn)客戶主要是鄉(xiāng)鎮(zhèn)入城和改善型客戶， 客戶主要來自本地，一部分本地居民改善生活購房，一部分外出務(wù)工人員回家置業(yè)， 因?yàn)橥獬鋈藛T對(duì)信息了解相對(duì)本地要高，所以購房客戶有一定的投資理念。重點(diǎn)樓盤一 鴻星 — 帝景灣地理位置 ：項(xiàng)目地塊位于泠江路蓮花大酒店旁及沿江風(fēng)光帶旁。周邊配套 ：蓮花酒店、東方旭購物超市、步步高超市、永舜假日酒店、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行等?？蛻魜碓矗?主要以本地私營(yíng)業(yè)主、政府單位，購房主要目的以自主為主、其次投資，年齡結(jié)構(gòu)主要在： 2555歲之間。以上資料從銷售員口中得出，具體資料繼續(xù)跟進(jìn)。項(xiàng)目總共放出 VIP卡 200張，當(dāng)日售出 VIP卡 130張。優(yōu)先選房 預(yù)計(jì) 2023年 4—5 月開盤。周邊配套： 醫(yī)院、生活配套設(shè)施缺乏小區(qū)配套： 健身器材、娛樂設(shè)施，北歐式園林設(shè)計(jì)產(chǎn)品信息： 前期即將推售 6棟，面積區(qū)間： 90平米的二房占 20%； 125150平米三房占 50%； 170平米的四房占 30%； 200280平米的五房 /復(fù)式占 10%。本項(xiàng)目預(yù)計(jì)在年前或者年后開盤，系騰飛項(xiàng)目最大緊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之一。周邊配套： 學(xué)校、政府、醫(yī)院、九嶷南路、東臨蓮花路、南接印山路、及至郴州至桂林的二級(jí)公路。主力的戶型有 102平米的二房， 120159平米的三房， 168185平米的四房， 185平米以上的五房。開發(fā)周期： 項(xiàng)目分三期開發(fā)，一期二期以基本售罄，三期為 15棟電梯房，現(xiàn)以推出兩棟，分別為紫霞閣、紫云閣。營(yíng)銷策略： 優(yōu)惠折扣一次性付款優(yōu)惠 2023元，分期付款優(yōu)惠 1000元，按揭無優(yōu)惠。重點(diǎn)樓盤 — 創(chuàng)鴻國際地理位置： 印山路周邊配套： 學(xué)校、政府、醫(yī)院、地處寧遠(yuǎn)縣開發(fā)區(qū)小區(qū)配套： 無小區(qū)配套產(chǎn)品信息： 建筑類型主要以小高為主，規(guī)劃總棟數(shù) 2棟，規(guī)劃總戶數(shù)180多戶。價(jià)格： 電梯房起價(jià) 1998元 /平米，最高價(jià) 2400元 /平米，層差價(jià) 30元 /平米 。重點(diǎn)樓盤 一 嘉華名都地理位置： 地處五路口建筑規(guī)模： 占地面積 24畝，物業(yè)類型小高，規(guī)劃建設(shè) 2棟 18層小高建筑，總規(guī)劃戶數(shù) 300多戶。開發(fā)周期： 預(yù)計(jì)分兩期開發(fā)，首期推出 150套房源左右。項(xiàng)目于 2023年 12月 12日正式對(duì)外售卡，預(yù)計(jì)年前開盤。售卡方式：客戶持身份證辦卡（實(shí)名制）優(yōu)惠方式： 交 20230萬誠意金辦取 VIP卡， 2萬抵 3萬。啟示：■利用寧遠(yuǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)良好的銷售勢(shì)頭，以及消費(fèi)者對(duì)樓盤品質(zhì)、園林景觀的高要求趨勢(shì)，破解區(qū)位瓶頸，提升價(jià)位；■快速推售產(chǎn)品，滿足市場(chǎng)需求。各月份實(shí)收均價(jià)統(tǒng)計(jì)銷售均價(jià)穩(wěn)步攀升，成為寧遠(yuǎn)唯一高于永州市區(qū)均價(jià)的樓盤。由此可見寧遠(yuǎn)市場(chǎng)對(duì)三房、四房的需求量是比較大的。居住區(qū)域： 客戶中 59%是寧遠(yuǎn)縣城； 32%是寧遠(yuǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)；外地占 8%；（成交客戶中絕大部分屬于寧遠(yuǎn)在外務(wù)工人員，如廣州、深圳）客戶職業(yè)： 客戶中 49%屬于個(gè)體； 24%屬于外出務(wù)工人員；從以下數(shù)據(jù)中可以看出，項(xiàng)目在寧遠(yuǎn)當(dāng)?shù)赜辛艘欢ǖ拿雷u(yù)度，但后期因?yàn)槭袌?chǎng)物業(yè)較為單一，產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)較大，因此后階段在產(chǎn)品的推廣需根據(jù)客戶的關(guān)注點(diǎn)進(jìn)行相關(guān)的項(xiàng)目推廣活動(dòng)，客戶最為關(guān)注的是項(xiàng)目的園林規(guī)劃，其是配套、戶型。項(xiàng)目在當(dāng)?shù)氐拿雷u(yù)度有了一定的地位，后期因?yàn)槭袌?chǎng)物業(yè)比較單一，產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)較大，本項(xiàng)目物業(yè)與市場(chǎng)物業(yè)想類似。關(guān)注重點(diǎn)： 34%的誠意客戶非常關(guān)注項(xiàng)目的園林； 25%的誠意客戶非常關(guān)注配套；22%的誠意客戶關(guān)注項(xiàng)目戶型；另有 15%的關(guān)注規(guī)劃。統(tǒng)一口徑：多層為洋房，與市場(chǎng)多層產(chǎn)品區(qū)別開來，提升多層價(jià)值；建議盡早做出園林、樣板房等情景營(yíng)銷，客戶通過眼見為實(shí)、親身體驗(yàn)與市場(chǎng)項(xiàng)目區(qū)分，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值。一、 增加項(xiàng)目來訪量，以次入口廣場(chǎng)形象展示項(xiàng)目品質(zhì)。元旦購房有禮（必須在簽訂認(rèn)購協(xié)議七日內(nèi)簽訂購房合同者方可享受），社區(qū)音樂噴泉廣場(chǎng)美食傾情體驗(yàn)。因各類不可抗拒因素以及騰飛地產(chǎn)為鑄就精品的高度責(zé)任意識(shí)，己所不欲，勿施于人的處事態(tài)度，順延交房。城區(qū)及周邊的巡展 DM電話回訪，針對(duì)案場(chǎng)目前所有的上訪客戶、已成交客戶、廣東同鄉(xiāng)會(huì)名錄、及來電客戶進(jìn)行電話回訪。短信，分 7次群發(fā)各類營(yíng)銷噱頭短信，共計(jì) 35萬條。開發(fā)商電視拜年 7天。細(xì)節(jié)略 …. 更新項(xiàng)目及開發(fā)商的網(wǎng)站設(shè)計(jì)。優(yōu)惠活動(dòng)老客戶獎(jiǎng)勵(lì)現(xiàn)金 1000元整。 “購房送家電 ”和 “購房抽大獎(jiǎng)活動(dòng) ”細(xì)節(jié)略 ……營(yíng)銷工作第三章項(xiàng)目地位與突破目標(biāo)、架構(gòu)項(xiàng)目核心理念 — 提煉市場(chǎng) 占據(jù)區(qū)域市場(chǎng)獨(dú)特性第一項(xiàng)目 成為寧遠(yuǎn)最具價(jià)值的住宅項(xiàng)目項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力（產(chǎn)品力 /品牌力）項(xiàng)目客戶需求（價(jià)值對(duì)接）品牌資產(chǎn)（平臺(tái)）市場(chǎng)大勢(shì) 核心概念品牌主張傳播推廣策略媒體投放策略 架構(gòu)： 多元化的消費(fèi)驅(qū)動(dòng)力、多維度的利益訴求（核心概念的延展性標(biāo)準(zhǔn)）→大盤開發(fā)， 首要的目標(biāo)在于聚集人氣 。策略 2總體營(yíng)銷策略體現(xiàn) 騰飛 地產(chǎn)的
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