【正文】 企業(yè)人員數(shù)量分布（企業(yè)人員數(shù)量分布（ %）） 最高工資分布（最高工資分布（ %）） 平均工資（平均工資（ %）） 一般企業(yè)分析與總結(jié)一般企業(yè)分析與總結(jié) 通過對以上數(shù)據(jù)分析，可以看出：通過對以上數(shù)據(jù)分析，可以看出： 1. 樣本群中，樣本群中， 100人以下企業(yè)占人以下企業(yè)占 74%，即中小型企業(yè)，即中小型企業(yè)所占比重較大。 2. 管理技術(shù)人員（每單位）管理技術(shù)人員（每單位） 20人以下的占人以下的占 80%左右左右，除說明企業(yè)規(guī)模較小。從所屬行業(yè)分布看，說明企業(yè)產(chǎn)品（服務(wù)）技術(shù)含量較低。 3. 高級管理人員是數(shù)量高級管理人員是數(shù)量 5人以下比例占人以下比例占 %，說明，說明此群體數(shù)量較小。 4. 從最高工資分布看，樣本群中每月從最高工資分布看，樣本群中每月 5000元的比例元的比例占近占近 40%，說明在收入水平上，少數(shù)人收入較高。該群體有一定的消費(fèi)能力。 5. 住房公積金單位繳納比例為住房公積金單位繳納比例為 60%，其余，其余 40%單位不單位不繳納，且繳納水平為政策規(guī)定的范圍內(nèi)。 6. 從樣本企業(yè)所屬行業(yè)看，高技術(shù)、高收入行業(yè)所從樣本企業(yè)所屬行業(yè)看，高技術(shù)、高收入行業(yè)所占比重較低。 高新技術(shù)企業(yè)狀況（以下數(shù)值為按企業(yè)數(shù)量分布）：高新技術(shù)企業(yè)狀況（以下數(shù)值為按企業(yè)數(shù)量分布）： 職工人數(shù)分布（職工人數(shù)分布（ %）） 平均工資分布（元平均工資分布（元 /年）年） 最高工資分布（元最高工資分布（元 /年）年） 對收入等級人數(shù)的估算對收入等級人數(shù)的估算對高新技術(shù)企業(yè)的總結(jié)對高新技術(shù)企業(yè)的總結(jié) 1. 此類企業(yè)中，此類企業(yè)中， 50人以下規(guī)模所占比重較高，達(dá)到人以下規(guī)模所占比重較高，達(dá)到%；； 200人以上企業(yè)比重也較高，為人以上企業(yè)比重也較高，為 30%左右。 2. 管理技術(shù)人員占職工總?cè)藬?shù)比重超過管理技術(shù)人員占職工總?cè)藬?shù)比重超過 50%，可以，可以證明企業(yè)技術(shù)含量較高。 3. 從平均工資看，月工資從平均工資看，月工資 10002023元的比重最高元的比重最高，為為 73%（獎(jiǎng)金未計(jì)算在內(nèi)）。 4. 從最高工資分布看，高新技術(shù)企業(yè)的高收入比重從最高工資分布看，高新技術(shù)企業(yè)的高收入比重所占比例很高，并具有相當(dāng)?shù)囊?guī)模。 5. 在從業(yè)人員構(gòu)成中，碩士生、博士及海歸、外籍在從業(yè)人員構(gòu)成中，碩士生、博士及海歸、外籍人士的總體占管理技術(shù)人員的人士的總體占管理技術(shù)人員的 50%以上。 6. 高新技術(shù)企業(yè)中，繳納住房公積金的企業(yè)比較較高新技術(shù)企業(yè)中，繳納住房公積金的企業(yè)比較較高，其繳納水平基本上在政策規(guī)定的范圍內(nèi)。但由于工資基數(shù)較高，故個(gè)人的公積金儲(chǔ)備較高。 教育機(jī)構(gòu)高收入人群分析教育機(jī)構(gòu)高收入人群分析 1. 小學(xué)教師（包括領(lǐng)導(dǎo)）均不在高收入人群之列。 2. 中學(xué)教師中有部分重點(diǎn)高中就職者可達(dá)到高收入中學(xué)教師中有部分重點(diǎn)高中就職者可達(dá)到高收入水平（有補(bǔ)課工作）。 3. 中專、職業(yè)學(xué)校部分教師可達(dá)到高收入水平。 4. 高等院校的副教授、教授及博士導(dǎo)教師為高收入高等院校的副教授、教授及博士導(dǎo)教師為高收入人群。 由上表可以看出：由上表可以看出： 1. 教育機(jī)構(gòu)中，高等院校是高收入群體的主要聚集區(qū)。 2. 教育機(jī)構(gòu)中，除各別私立中等學(xué)校（院）外，都按教育機(jī)構(gòu)中，除各別私立中等學(xué)校（院）外，都按時(shí)足額繳納公積金，其繳納水平在政策許可范圍內(nèi)。大學(xué)的住房政策中，對規(guī)定職稱最低住房標(biāo)準(zhǔn)以下的面積給予補(bǔ)貼，住房政策中，對規(guī)定職稱最低住房標(biāo)準(zhǔn)以下的面積給予補(bǔ)貼，但由于近年來，住房條件的改善，此類人群數(shù)量已經(jīng)很少。 根據(jù)以上的原則，本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)教育機(jī)構(gòu)的高收入根據(jù)以上的原則，本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)教育機(jī)構(gòu)的高收入人群狀況如下：人群狀況如下：3. 小平島項(xiàng)目周邊的生活服務(wù)設(shè)施狀況小平島項(xiàng)目周邊的生活服務(wù)設(shè)施狀況業(yè)態(tài)業(yè)種分析及總結(jié)業(yè)態(tài)業(yè)種分析及總結(jié) 1. 該地域生活服務(wù)設(shè)施的種類不完全，規(guī)模較小，該地域生活服務(wù)設(shè)施的種類不完全，規(guī)模較小，屬不成熟居住地域。 2. 數(shù)量比重中，美容美發(fā)、餐飲、日用百貨分別為數(shù)量比重中，美容美發(fā)、餐飲、日用百貨分別為第一、二、三位，說明商業(yè)欠發(fā)達(dá)。 3. 面積比重中，日用百貨、農(nóng)貿(mào)市場、餐飲分別為面積比重中，日用百貨、農(nóng)貿(mào)市場、餐飲分別為第一、二、三位，且合計(jì)占總面積第一、二、三位，且合計(jì)占總面積 %，也證明此地域，也證明此地域尚處于發(fā)展過程階段。 4. 從規(guī)模上看，本地域的生活服務(wù)設(shè)施營業(yè)面積嚴(yán)重從規(guī)模上看，本地域的生活服務(wù)設(shè)施營業(yè)面積嚴(yán)重缺乏，按照正常標(biāo)準(zhǔn)（非商業(yè)區(qū)），該地域應(yīng)建有大型超市缺乏，按照正常標(biāo)準(zhǔn)（非商業(yè)區(qū)），該地域應(yīng)建有大型超市一座，面積不低于一座，面積不低于 10000㎡㎡ 中型購物中心一座，面積不低于中型購物中心一座，面積不低于 20230㎡㎡ 大型餐飲、娛樂區(qū)，面積不低于大型餐飲、娛樂區(qū)，面積不低于 25000㎡㎡ 體育健身中心，面積不低于體育健身中心，面積不低于 2500㎡㎡ 另外，目前現(xiàn)有的設(shè)施中，下面設(shè)施嚴(yán)重不足：另外，目前現(xiàn)有的設(shè)施中，下面設(shè)施嚴(yán)重不足： 文化、休閑場所、洗浴場所文化、休閑場所、洗浴場所 銀行、郵政、中介銀行、郵政、中介 家用電器修理、醫(yī)療康復(fù)中心、家政、中介等家用電器修理、醫(yī)療康復(fù)中心、家政、中介等 5. 從現(xiàn)狀中的缺乏或不足角度看，為本項(xiàng)目可以設(shè)立的從現(xiàn)狀中的缺乏或不足角度看，為本項(xiàng)目可以設(shè)立的生活服務(wù)設(shè)施提供了市場空間及經(jīng)營可行性。對本項(xiàng)目社會(huì)資源及商業(yè)資源的總結(jié)、對本項(xiàng)目社會(huì)資源及商業(yè)資源的總結(jié) 本項(xiàng)目輻射區(qū)域內(nèi)的企業(yè)主要以極具發(fā)展前景本項(xiàng)目輻射區(qū)域內(nèi)的企業(yè)主要以極具發(fā)展前景與擴(kuò)張能力的高新技術(shù)企業(yè)構(gòu)成。國際知名企業(yè)、國內(nèi)成長型企業(yè)與業(yè)務(wù)覆蓋范圍及經(jīng)營形式?jīng)Q定了其日益擴(kuò)成長型企業(yè)與業(yè)務(wù)覆蓋范圍及經(jīng)營形式?jīng)Q定了其日益擴(kuò)大的國際、國內(nèi)影響和知名度。 本項(xiàng)目輻射區(qū)域內(nèi)，擁有相對集中、一定規(guī)模本項(xiàng)目輻射區(qū)域內(nèi)，擁有相對集中、一定規(guī)模的高學(xué)歷、高知識(shí)及高收入的企業(yè)白領(lǐng)階層群體。該群體具有很高的消費(fèi)能力。 本項(xiàng)目輻射區(qū)域內(nèi)擁有數(shù)量較大的教育機(jī)構(gòu)，本項(xiàng)目輻射區(qū)域內(nèi)擁有數(shù)量較大的教育機(jī)構(gòu)，其中的高等教育在我市的教育產(chǎn)業(yè)中具有代表性。數(shù)量眾多的教職員工中有較高比例的高收入人群是本項(xiàng)目目眾多的教職員工中有較高比例的高收入人群是本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群體的重要組成部分。 本項(xiàng)目輻射區(qū)域內(nèi)的居住人口及不斷增加的就本項(xiàng)目輻射區(qū)域內(nèi)的居住人口及不斷增加的就業(yè)人群為本項(xiàng)目的商業(yè)消費(fèi)提供了市場消費(fèi)規(guī)模。目前商業(yè)設(shè)施的不足，為本項(xiàng)目商業(yè)設(shè)施建設(shè)提供了市場空商業(yè)設(shè)施的不足，為本項(xiàng)目商業(yè)設(shè)施建設(shè)提供了市場空間及可行性。四、同類商品住宅市場分析四、同類商品住宅市場分析1. 高新技術(shù)園區(qū)所轄區(qū)區(qū)域的商品房銷售數(shù)據(jù)高新技術(shù)園區(qū)所轄區(qū)區(qū)域的商品房銷售數(shù)據(jù) 總量統(tǒng)計(jì)總量統(tǒng)計(jì) 價(jià)格區(qū)間統(tǒng)計(jì)價(jià)格區(qū)間統(tǒng)計(jì)2023年的價(jià)格比重分布年的價(jià)格比重分布數(shù)據(jù)顯示：數(shù)據(jù)顯示： ① 高新技術(shù)園區(qū)范圍內(nèi)每年的商品房銷售面積在高新技術(shù)園區(qū)范圍內(nèi)每年的商品房銷售面積在3050萬㎡之間，萬㎡之間， 2023年達(dá)到最高峰年達(dá)到最高峰 48萬㎡，近兩年逐漸萬㎡，近兩年逐漸下降，下降， 2023年銷售年銷售 ㎡，究其原因，與供應(yīng)量不足萬㎡，究其原因，與供應(yīng)量不足有關(guān)。 ② 總套數(shù)在總套數(shù)在 5年間每年維持在年間每年維持在 33004300套左右，單套左右，單套面積呈現(xiàn)下降趨勢，從套面積呈現(xiàn)下降趨勢，從 2023年的單套面積年的單套面積 ㎡降至㎡降至2023年的年的 84㎡。 ③ 平均單價(jià)呈上升趨勢，從平均單價(jià)呈上升趨勢，從 2023年的年的 2960元元 /㎡升㎡升至至 2023年的年的 5383元元 /㎡。 按面積區(qū)間統(tǒng)計(jì)按面積區(qū)間統(tǒng)計(jì)從上圖看出：從上圖看出： ① 小戶型銷售逐年上升，且增長幅度很高。這其中60㎡以下為第一位，㎡以下為第一位， 6080㎡為第二位，㎡為第二位， 81100㎡為第三㎡為第三位。 ② 大面積住房基本上呈下降趨勢（大面積住房基本上呈下降趨勢（ 2023年數(shù)據(jù)具特年數(shù)據(jù)具特異性），分析原因與當(dāng)年供應(yīng)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)有關(guān)。2. 大連市內(nèi)四區(qū)的單價(jià)大連市內(nèi)四區(qū)的單價(jià) 7000元銷售數(shù)據(jù)元銷售數(shù)據(jù)從上圖可以看出：從上圖可以看出： 1. 大連市內(nèi)四區(qū)大連市內(nèi)四區(qū) 7000元元 /㎡的商品房銷售面積近幾㎡的商品房銷售面積近幾年快速增長，幾年間增長年快速增長，幾年間增長 7倍左右，這與大連市商品房整倍左右，這與大連市商品房整體價(jià)格上漲有明顯的相關(guān)關(guān)系。大連市大連市 7000元元 /㎡銷售套數(shù)占總套數(shù)比重㎡銷售套數(shù)占總套數(shù)比重 數(shù)據(jù)顯示：數(shù)據(jù)顯示： 1. 20232023年，年， 7000元元 /㎡的商品房所占比重變化㎡的商品房所占比重變化不大，銷售面積的變化屬價(jià)格上漲因素帶動(dòng)的原因。而2023年急劇上升達(dá)到年急劇上升達(dá)到 %，說明是由于價(jià)格上漲幅度的，說明是由于價(jià)格上漲幅度的原因引起的。 2. 單套面積與平均單價(jià)呈逐年下降的趨勢?？紤]到銷售面積擴(kuò)大的數(shù)值，可以判定：近年來，銷售面積擴(kuò)大的數(shù)值，可以判定：近年來， 7000元元 /㎡以㎡以上商品房供應(yīng)急劇增加，有別于前些年只有少數(shù)樓盤在上商品房供應(yīng)急劇增加，有別于前些年只有少數(shù)樓盤在此價(jià)位以上的局面。 3. 7000元元 /㎡的商品房已漸進(jìn)入市內(nèi)四區(qū)的主流市㎡的商品房已漸進(jìn)入市內(nèi)四區(qū)的主流市場，且有繼續(xù)擴(kuò)大的趨勢。3. 園區(qū)內(nèi)典型樓盤銷售數(shù)據(jù)園區(qū)內(nèi)典型樓盤銷售數(shù)據(jù) 銷售數(shù)率銷售數(shù)率 從以上典型樓從以上典型樓 盤盤 的的 銷銷 售數(shù)據(jù)看，本地域商品房的售數(shù)據(jù)看，本地域商品房的 銷銷售數(shù)量有一定的極限。 從上面看，在從上面看，在 2023年房市最活躍的時(shí)間內(nèi)，各樓盤年房市最活躍的時(shí)間內(nèi)，各樓盤的年銷售數(shù)量不超過的年銷售數(shù)量不超過 900套。而各樓盤的建筑面積如下表：： 因此，可以推斷，對本項(xiàng)目地域內(nèi)的市場規(guī)模而言，因此，可以推斷，對本項(xiàng)目地域內(nèi)的市場規(guī)模而言，年市場容量為年市場容量為 3040萬㎡，對具體樓盤而言，年最高銷售萬㎡，對具體樓盤而言，年最高銷售面積為面積為 9萬㎡以下，套數(shù)萬㎡以下，套數(shù) 900套以下。第三部分 住宅需求狀況 鑒于小平島項(xiàng)目的地理環(huán)境和地域特點(diǎn)，本次住宅鑒于小平島項(xiàng)目的地理環(huán)境和地域特點(diǎn)，本次住宅需求調(diào)查共選擇了需求調(diào)查共選擇了 700個(gè)不同條件的樣本，樣本的區(qū)域分個(gè)不同條件的樣本，樣本的區(qū)域分布布 70%為園區(qū)內(nèi)居住和工作者（具體劃分為：園區(qū)白領(lǐng)為園區(qū)內(nèi)居住和工作者（具體劃分為：園區(qū)白領(lǐng)200個(gè)，園區(qū)教師個(gè)，園區(qū)教師 100個(gè)，園區(qū)地域范圍內(nèi)企事業(yè)單位工個(gè)，園區(qū)地域范圍內(nèi)企事業(yè)單位工作人員作人員 200個(gè)），以了解園區(qū)內(nèi)購房者的需求特性。作為對比，在房展會(huì)期間，又隨機(jī)訪問了對比，在房展會(huì)期間，又隨機(jī)訪問了 200名同等條件的購名同等條件的購房者。這些群體均為三年內(nèi)有購房計(jì)劃并可購買單價(jià)為6000元以上住宅的群體。在下面各章節(jié)中，將園區(qū)內(nèi)樣本稱為本稱為 ““ 園區(qū)購房者園區(qū)購房者 ”” ，并細(xì)分為，并細(xì)分為 ““ 高新園區(qū)高新園區(qū) ”” ， ““ 周邊周邊居民居民 ””和和 ““ 學(xué)校學(xué)校 ”” 樣本，將園區(qū)外樣本稱為樣本，將園區(qū)外樣本稱為 ““ 市民市民 ”” 。各群體購房房需求統(tǒng)計(jì)結(jié)果如下：需求統(tǒng)計(jì)結(jié)果如下： 一、購房需求情況一、購房需求情況1. 現(xiàn)工作居住情況現(xiàn)工作居住情況2. 現(xiàn)住房情況現(xiàn)住房情況注：注： ““ 其它其它 ”” 為宿舍、住親戚家。 3. 購房地腳選擇購房地腳選擇4. 購房選擇的影響因素（賦分值）購房選擇的影響因素（賦分值）5. 對產(chǎn)品的形式的需求對產(chǎn)品的形式的需求建筑形式建筑形式結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu) 面積面積不同產(chǎn)品的面積需求分布不同產(chǎn)品的面積需求分布 戶型戶型 供暖方式供暖方式裝修 注：注： ““ 其它其它 ”” 為為 地腳、生活配套地腳、生活配套 設(shè)設(shè) 施、物施、物 業(yè)業(yè) 、商、商 業(yè)業(yè) 區(qū)等。 功能房功能房小結(jié)小結(jié) 調(diào)查數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)結(jié)果，各群體在住宅需求方面顯示出如下調(diào)查數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)結(jié)果，各群體在住宅需求方面顯示出如下特征：特征： 1. 住宅的地腳選擇與工作區(qū)域呈正相關(guān)性住宅的地腳選擇與工作區(qū)域呈正相關(guān)性 調(diào)查結(jié)果顯示，為居住而購房的地腳選擇基本為以工作調(diào)查結(jié)果顯示，為居住而購房的地腳選擇基本為以工作單位為園心外擴(kuò)，車程（公交車，含步行）單位為園心外擴(kuò)，車程（公交車，含步行） 30分鐘左右的范分鐘左右的范圍內(nèi)。因而，本次調(diào)查樣本中，工作單位越靠近本項(xiàng)目，對即將要購買的房子選擇在沙河口區(qū)沿線越多，尤以黑石礁一即將要購買的房子選擇在沙河口區(qū)沿線越多，尤以黑石礁一帶居多。 2. 現(xiàn)住房租用比例較高現(xiàn)住房租用比例較高 本次調(diào)查園區(qū)購房者現(xiàn)住房除本次調(diào)查園區(qū)購房者現(xiàn)住房除 40%左右購有商品房外，左右購有商品房外，園區(qū)人員租房比例占園區(qū)人員租房比例占 37%強(qiáng)，租住房的地理位置以星海灣以強(qiáng)，租住房的地理位置以星海灣以西占西占 80%弱。 3. 購房對價(jià)位和建筑條件的關(guān)注程度高于對環(huán)境的要購房對價(jià)位和建筑條件的關(guān)注程度高于對環(huán)境的要求。本次調(diào)查的樣本購房的選擇因素，以價(jià)位占據(jù)首位，戶型和建筑質(zhì)量被列在第二位。有別于將自然環(huán)境條件作為第一標(biāo)準(zhǔn)的目前趨勢。在配套設(shè)施方面非