【正文】 3. 團體機構選擇寫字間的最主要決策因素為。地區(qū)之一。 2. 高新技術園區(qū)區(qū)域有可能成為寫字間市場的增長高新技術園區(qū)區(qū)域有可能成為寫字間市場的增長地區(qū)之一。星海灣地區(qū)、西安路目前不能滿足供應，但預計未來區(qū)、西安路目前不能滿足供應，但預計未來 12年內即可年內即可達到平衡。人民路、中山路、新開路地區(qū)供求基本平衡。 天天 5. 對寫字間市場需求的總結與項目建議對寫字間市場需求的總結與項目建議 對市場需求的總結對市場需求的總結 1. 寫字間市場的供求關系隨地域的不同而略有差異。 天天 企業(yè)重新選擇寫字間面積的分布企業(yè)重新選擇寫字間面積的分布 企業(yè)需要辦公場所的面積分布企業(yè)需要辦公場所的面積分布 3. 關于本項目關于本項目企業(yè)對本項目的評價態(tài)度（賦分值）企業(yè)對本項目的評價態(tài)度（賦分值）本項目建設寫字樓的優(yōu)勢本項目建設寫字樓的優(yōu)勢本項目建設寫字樓的劣勢 4. 對本項目的意見對本項目的意見企業(yè)對本項目是否有興趣購買或租用企業(yè)對本項目是否有興趣購買或租用 企業(yè)對本項目感興趣的原因企業(yè)對本項目感興趣的原因 企業(yè)對本項目不感興趣的原因 企業(yè)給出的本項目售價企業(yè)給出的本項目售價 企業(yè)給出本項目平均售價：企業(yè)給出本項目平均售價： 6696元元 /平方米平方米 企業(yè)對本項目能夠承受的租價企業(yè)對本項目能夠承受的租價 企業(yè)給出本項目平均租價：企業(yè)給出本項目平均租價： /平方米平方米 ㎡（有產權）。注：以上租售率為個別代表性樓盤，不代表整體。計該區(qū)域未來發(fā)展前景仍不明顯。新開路區(qū)域，其商務發(fā)展一直在走下坡路，預進入高潮。品的客群起到了根本支撐。破。升的局面。揮重要的支撐作用。應該看到，只要繼續(xù)保持這種勢勢，表現(xiàn)出良好的勢頭。2. 未來市場供應未來市場供應近年可入市的寫字樓建設情況近年可入市的寫字樓建設情況 二、寫字間的市場發(fā)展趨勢二、寫字間的市場發(fā)展趨勢 從近期的市場需求態(tài)勢看，隨著入駐大連市區(qū)以及星從近期的市場需求態(tài)勢看，隨著入駐大連市區(qū)以及星海灣商務區(qū)、開發(fā)區(qū)企業(yè)增多，對寫字樓的需求明顯增加海灣商務區(qū)、開發(fā)區(qū)企業(yè)增多，對寫字樓的需求明顯增加。 2. 近年來西安路、星海灣地區(qū)的寫字樓項目發(fā)展較快。大連市寫字樓的分布大連市寫字樓的分布 從上圖看從上圖看 : 1. 人民路區(qū)域是寫字間主要供應區(qū)域人民路區(qū)域是寫字間主要供應區(qū)域 ,其次為二七、三八廣場、中山其次為二七、三八廣場、中山路沿線。左右。 從目前大連市寫字間的總體供求來看，寫字間市場從目前大連市寫字間的總體供求來看，寫字間市場實際消化量約為實際消化量約為 127萬㎡，空置量約為萬㎡，空置量約為 50萬㎡，空置率為萬㎡，空置率為20%左右。 大連市寫字間市場供應量為大連市寫字間市場供應量為 180余萬㎡，其中人民路余萬㎡，其中人民路區(qū)域商務項目的體量最大，星海灣區(qū)域商務項目的供應區(qū)域商務項目的體量最大，星海灣區(qū)域商務項目的供應量較小。而星海廣場區(qū)域商務功能的定位形成時間不長，因此，現(xiàn)入海廣場區(qū)域商務功能的定位形成時間不長，因此，現(xiàn)入市的商務項目以期貨市場的派生機構為主。該區(qū)域的商務氛圍形成較早，聚集了大連市早期主要的商務項目。人民路區(qū)域的商務項目數(shù)量最多，甲級寫字間也多居于此區(qū)域。再就是中山路沿線分布的獨個寫字樓，如希望大廈周邊、森茂大廈周邊等。 年年第五部分 寫字間市場一、寫字間市場供應狀況一、寫字間市場供應狀況1. 市場供應市場供應 大連市寫字間的分布為四大區(qū)域，自東向西由三八大連市寫字間的分布為四大區(qū)域，自東向西由三八廣場商務區(qū)、人民路商務區(qū)、新開路商務區(qū)和星海廣場廣場商務區(qū)、人民路商務區(qū)、新開路商務區(qū)和星海廣場商務區(qū)。 年年 住宅區(qū)商鋪住宅區(qū)商鋪 659元元 /㎡㎡ 年年 地下店鋪地下店鋪 551元元 /㎡㎡ 對商業(yè)建設形式以中高檔意見占據(jù)商業(yè)建設形式以中高檔意見占據(jù) 76%；； 3. 被訪者對本項目的投資意愿有被訪者對本項目的投資意愿有 22%表示肯定會，表示肯定會，52%表示可能會，投資意愿比例較高；表示可能會，投資意愿比例較高； 4. 投資本項目的業(yè)種分布以餐飲占據(jù)多數(shù)；投資本項目的業(yè)種分布以餐飲占據(jù)多數(shù)； 5. 對本項目的經(jīng)營形式，對本項目的經(jīng)營形式， 56%的被訪者希望以出租的被訪者希望以出租的形式進行，的形式進行， 40%的被訪者要求出售；的被訪者要求出售； 6. 對本項目的出售價格意見：對本項目的出售價格意見： 中心廣場地上店鋪中心廣場地上店鋪 9760元元 /㎡㎡ 地下店鋪地下店鋪 5846元元 /㎡㎡ 住宅區(qū)商鋪住宅區(qū)商鋪 6416元元 /㎡㎡ 出租價格：出租價格： 中心廣場地上店鋪中心廣場地上店鋪 754元元 /㎡㎡ 小結：小結： 調查數(shù)據(jù)顯示，商業(yè)被訪者對本項目的需求表現(xiàn)出調查數(shù)據(jù)顯示，商業(yè)被訪者對本項目的需求表現(xiàn)出如下特征：如下特征： 1. 被訪的商業(yè)經(jīng)營者目前的經(jīng)營狀況均比較理想，被訪的商業(yè)經(jīng)營者目前的經(jīng)營狀況均比較理想，感覺經(jīng)營狀況非常好和比較好的占感覺經(jīng)營狀況非常好和比較好的占 70%，對未來投資的市，對未來投資的市場機會場機會 80%強的比例持樂觀態(tài)度，因苦于沒有合適店鋪的強的比例持樂觀態(tài)度，因苦于沒有合適店鋪的經(jīng)營者占有一定比例；經(jīng)營者占有一定比例； 2. 對本項目的商業(yè)建設，被訪者基本給以肯定。 年）年） 3. 對價格的接受情況售價（元售價（元 /㎡）㎡）4. 擬經(jīng)營項目擬經(jīng)營項目經(jīng)營的業(yè)務經(jīng)營的業(yè)務注： “ 其它 ” 為酒吧、音樂吧。 二、關于本項目二、關于本項目1. 本項目建設本項目建設對本項目建設檔次的意見對本項目建設檔次的意見對本項目經(jīng)營形式的意見對本項目經(jīng)營形式的意見2. 產品形式產品形式對面積的需求（使用面積）對面積的需求（使用面積）對門臉寬度的需求對門臉寬度的需求 對門臉寬度的需求：以 4米、 8米為主要規(guī)格 對進深的需求 對進 深的需求：以 6米、 10米 為 主要 規(guī) 格 對層高的需求 對層 高的需求：以 、 4米 為 主要 規(guī) 格 租價（元租價（元 /㎡㎡ 見的特征。比例提高，表明本項目客戶群的整體素質比較高。歲以上者購買意向則淡得多。歲年齡段。存在規(guī)模差異的問題。從歲之間。購房者的主要市場。凌水地區(qū)。也選擇本項目。高，其次為凌水地區(qū)、黑石礁。以此為中心外延呈數(shù)量遞減態(tài)勢。半小時車程（公交車含步行）的地域范圍。地區(qū)內的樣本。因而，甘井子區(qū)的分布范圍非常廣泛，包括本項目所在地。但如前所述，民對本項目的購買意向表現(xiàn)出較高的比例。從這兩部分樣本中對本項目有購買意向樣本。㎡左右。㎡左右。對車位左右。二室二廳。園區(qū)購房者的需求更現(xiàn)個性特點。園區(qū)購房者的需求更現(xiàn)個性特點。除平層外，對躍層的需求也內部結構需求呈多樣性。對產品形式的要求，喜好順序為多層、小高層?；瘲l件。在配套設施方面非?？粗亟∩韴鏊途G一標準的目前趨勢。有別于將自然環(huán)境條件作為第型和建筑質量被列在第二位。本次調查的樣本購房的選擇因素，以價位占據(jù)首位，戶求。弱。帶居多。因而，本次調查樣本中，工作單位越靠近本項目，對圍內。區(qū)等。為宿舍、住親戚家。各群體購。在下面各章節(jié)中，將園區(qū)內樣元以上住宅的群體。這些群體均為三年內有購房計劃并可購買單價為房者。作為個），以了解園區(qū)內購房者的需求特性。套以下。而各樓盤的建筑面積如下表套。售數(shù)量有一定的極限。場，且有繼續(xù)擴大的趨勢。此價位以上的局面?？紤]到單套面積與平均單價呈逐年下降的趨勢。原因引起的。而不大，銷售面積的變化屬價格上漲因素帶動的原因。體價格上漲有明顯的相關關系。異性），分析原因與當年供應的產品結構有關。位。這其中小戶型銷售逐年上升，且增長幅度很高。㎡。㎡。有關。間及可行性。目前業(yè)人群為本項目的商業(yè)消費提供了市場消費規(guī)模。標客戶群體的重要組成部分。數(shù)量其中的高等教育在我市的教育產業(yè)中具有代表性。體具有很高的消費能力。該群的高學歷、高知識及高收入的企業(yè)白領階層群體。大的國際、國內影響和知名度。國際知名企業(yè)、國內與擴張能力的高新技術企業(yè)構成。生活服務設施提供了市場空間及經(jīng)營可行性。尚處于發(fā)展過程階段。第一、二、三位，說明商業(yè)欠發(fā)達。屬不成熟居住地域。但由于近年來，住房條件的改善，此類人群數(shù)量已經(jīng)很少。大學的時足額繳納公積金，其繳納水平在政策許可范圍內。教育機構中，高等院校是高收入群體的主要聚集區(qū)。人群。中專、職業(yè)學校部分教師可達到高收入水平。水平（有補課工作）。小學教師（包括領導）均不在高收入人群之列。資基數(shù)較高，故個人的公積金儲備較高。但由于工高，其繳納水平基本上在政策規(guī)定的范圍內。以上。所占比例很高，并具有相當?shù)囊?guī)模。（獎金未計算在內）。證明企業(yè)技術含量較高。左右。占比重較低。繳納，且繳納水平為政策規(guī)定的范圍內。有一定的消費能力。該群體，說明在收入水平上，少數(shù)人收入較高。此群體數(shù)量較小。品（服務）技術含量較低。從所屬行業(yè)分布看，說明企業(yè)產除說明企業(yè)規(guī)模較小。所占比重較大。不斷提升。村等）。來的幾年內將成為此類產品的主要供應商。的優(yōu)勢，是大型海景住宅社區(qū)的典型代表。求，這種需求提供了本項目建設及營銷的基本保證。會不斷提升。住宅等）。設置。文化娛樂區(qū)：規(guī)劃地塊的西南部。濱）。施）沿規(guī)劃區(qū)的中軸東西向分部。近?；瘖蕵穮^(qū)、商業(yè)服務區(qū)、濱海服務區(qū)、高檔住宅區(qū)。建設成為大連的 ““ 維多利來港維多利來港灣灣 ”” 。 大連市住房規(guī)劃的土地供應分布（普通商品房、商品房大連市住房規(guī)劃的土地供應分布（普通商品房、商品房）） 大連東港區(qū)改造大連東港區(qū)改造大連港東部地區(qū)搬遷改造規(guī)劃大連港東部地區(qū)搬遷改造規(guī)劃東港區(qū)的功能分布東港區(qū)的功能分布 設想：成為大連市區(qū)東部的商務（商貿）、旅游、設想：成為大連市區(qū)東部的商務（商貿）、旅游、居住觀光為一體的新城區(qū)。 3. 小平島項目在城市住房規(guī)劃布局中，處于小平島項目在城市住房規(guī)劃布局中，處于土地稀缺地域，且升值潛力巨大。代表。南海頭地塊。新材料、節(jié)能環(huán)保：主要集中在龍頭產業(yè)園、港航科技園?，F(xiàn)代農業(yè)：主要集中在山川柳和英歌石農業(yè)生態(tài)科技園。業(yè)化基地。英歌石生態(tài)園、七賢嶺產業(yè)化基地。廣場動漫世界。信息服務業(yè)：主要集中在七賢嶺基地、凌水灣和龍頭分園。學院）。黃泥川、大學城、龍頭鎮(zhèn)、旅順新港、龍王塘綜合服務區(qū)。新港分園、英歌石、黃泥川。港科教培訓區(qū)、七賢嶺創(chuàng)業(yè)中心培訓基地。區(qū)。學子創(chuàng)業(yè)園、大學科技園、技術創(chuàng)新公共平臺）。港生物醫(yī)藥研發(fā)區(qū)，凌水科研區(qū)（高校、院所）。即在各區(qū)市縣建立高新園區(qū)分園。孵化、產業(yè)化、集君化一條龍。重要建設龍頭街道、一直延伸到旅順經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)。產業(yè)帶東起星海灣廣場，沿中山路、旅順南化基地）。號路為界。位于大連金州區(qū)小窯灣附近，規(guī)港。 空間布局空間布局 ⑴ 總體布局總體布局 從大連高新區(qū)現(xiàn)有的空間結構形態(tài)和未來發(fā)展的空從大連高新區(qū)現(xiàn)有的空間結構形態(tài)和未來發(fā)展的空間拓展及產業(yè)分布的要求出發(fā)，確立大連市域內高新區(qū)間拓展及產業(yè)分布的要求出發(fā)，確立大連市域內高新區(qū)的總體布局為的總體布局為 ““ 一港、一帶、多園一港、一帶、多園 ”” 。⑹ 經(jīng)濟和環(huán)境質量目標經(jīng)濟和環(huán)境質量目標 2023年，每平方公里的投資總額達到年，每平方公里的投資總額達到 50億元。 到到 2023年，累計引進投資總額超五千萬元的國內企年，累計引進投資總額超五千萬元的國內企業(yè)業(yè) 100家以上，五年累計吸引內資家以上，五年累計吸引內資 170億元。 ⑸ 對內對外開放目標對內對外開放目標 到到 2023年，累計引進投資總額超千萬美元的企業(yè)年，累計引進投資總額超千萬美元的企業(yè) 60家，五年累計實際利用外資家，五年累計實際利用外資 20億美元。 到到 2023年，生物醫(yī)藥產業(yè)收入年均增長年，生物醫(yī)藥產業(yè)收入年均增長 30%，占園區(qū)，占園區(qū)高新技術產業(yè)總收入的高新技術產業(yè)總收入的 15%。家。萬平方米。家。 發(fā)展目標發(fā)展目標 ⑴ 綜合發(fā)展目標綜合發(fā)展目標 地區(qū)生產總值：地區(qū)生產總值： ““ 十一五十一五 ”” 期間年均增長期間年均增長 25%，到，到2023年年均增長年年均增長 20%。 數(shù)字化制造。 生物技術與醫(yī)藥。⑷ 產業(yè)功能定位產業(yè)功能定位 電子信息產業(yè)（軟件、微電子、動漫游）。 人才培訓基地。 高新技術產業(yè)化及示范基地。 企業(yè)孵化基地。 ⑶ 服務功能定位服務功能定位 科研成果研發(fā)基地。 大連市創(chuàng)建創(chuàng)新型城市的核心功能區(qū)，全市提高自大連市創(chuàng)建創(chuàng)新型城市的核心功能區(qū)，全市提高自主創(chuàng)新能力、加快高新技術產業(yè)發(fā)展的龍頭。 東北地區(qū)發(fā)展高新技術產業(yè)、推進經(jīng)濟增長方式轉東北地區(qū)發(fā)展高新技術產業(yè)、推進經(jīng)濟增長方式轉變、建立新型產業(yè)基地的旗艦。 全國軟件產業(yè)、生物技術產業(yè)、光電子產業(yè)和動漫全國軟件產業(yè)、生物技術產業(yè)、光電子產業(yè)和動漫產業(yè)基地。 ⑵ 區(qū)域功能定位區(qū)域功能定位 東北亞軟件外包及信息服務中心。 “ 兩源兩源 ”” ：高新區(qū)通過實施創(chuàng)新工程，建立以企業(yè)：高新區(qū)通過實施創(chuàng)新工程，建立以企業(yè)為為主體，市場為導向，產學研相結合的技術創(chuàng)新體系，打主體，市場為導向，產學研相結合的技術創(chuàng)新體系，打造全市科研成果和技術（研發(fā)、孵化、轉化）源；加強造全市科研成果和技術（研發(fā)、孵化、轉化）源；加強人力資源能力建設，實施人才培養(yǎng)工程，大力培養(yǎng)新創(chuàng)人力資源能力建設，實施人才培養(yǎng)工程，大力培養(yǎng)新創(chuàng)業(yè)人才，積極吸引海外高層次人才，打造全市的人才業(yè)人才，積極吸