【正文】 之間，分布比較均衡，因而，在分析各比例時就不之間，分布比較均衡，因而，在分析各比例時就不存在規(guī)模差異的問題。存在規(guī)模差異的問題。 從本次調(diào)查樣本中對本項目住宅有購買意向群體的從本次調(diào)查樣本中對本項目住宅有購買意向群體的年齡分布看，目標客戶群偏向于年齡分布看，目標客戶群偏向于 4549歲年齡段，其次為歲年齡段，其次為2329歲年齡段。歲年齡段。 50歲以上者購買意向則淡得多。歲以上者購買意向則淡得多。 目目 標標 客客 戶戶 群占群占 樣樣 本比例本比例 學歷特征學歷特征 目標客戶群的學歷特征基本是隨學歷的提高而購買目標客戶群的學歷特征基本是隨學歷的提高而購買比例提高，表明本項目客戶群的整體素質(zhì)比較高。比例提高，表明本項目客戶群的整體素質(zhì)比較高。 目標客戶群占樣本比例目標客戶群占樣本比例職業(yè)特征職業(yè)特征 如圖所示，目標客戶群的職業(yè)分布，表現(xiàn)出私營業(yè)如圖所示，目標客戶群的職業(yè)分布，表現(xiàn)出私營業(yè)主和主和 IT從業(yè)人員及管理人員對本項目更容易產(chǎn)生購買意從業(yè)人員及管理人員對本項目更容易產(chǎn)生購買意見的特征。見的特征。3. 產(chǎn)品形式產(chǎn)品形式不同產(chǎn)品的面積需求分布不同產(chǎn)品的面積需求分布 多層建筑的面積分布多層建筑的面積分布 高高 層層 /小高小高 層層 建筑的面建筑的面 積積 分布分布 園區(qū)目標群體對戶型的要求園區(qū)目標群體對戶型的要求 市民目標群體對戶型的要求市民目標群體對戶型的要求 第四部分 商業(yè)設施需求狀況 一、對商業(yè)市場投資機會的判斷一、對商業(yè)市場投資機會的判斷1. 現(xiàn)在經(jīng)營狀況現(xiàn)在經(jīng)營狀況2. 對投資機會的意見對投資機會的意見商業(yè)經(jīng)營者認為沒有投資機會的原因 注： “ 其它 ” 為網(wǎng)點太多。 二、關于本項目二、關于本項目1. 本項目建設本項目建設對本項目建設檔次的意見對本項目建設檔次的意見對本項目經(jīng)營形式的意見對本項目經(jīng)營形式的意見2. 產(chǎn)品形式產(chǎn)品形式對面積的需求（使用面積）對面積的需求（使用面積）對門臉寬度的需求對門臉寬度的需求 對門臉寬度的需求：以 4米、 8米為主要規(guī)格 對進深的需求 對進 深的需求：以 6米、 10米 為 主要 規(guī) 格 對層高的需求 對層 高的需求：以 、 4米 為 主要 規(guī) 格 租價（元租價（元 /㎡㎡ 年）年） 3. 對價格的接受情況售價（元售價（元 /㎡）㎡）4. 擬經(jīng)營項目擬經(jīng)營項目經(jīng)營的業(yè)務經(jīng)營的業(yè)務注： “ 其它 ” 為酒吧、音樂吧。 擬經(jīng)營的業(yè)務擬經(jīng)營的業(yè)務注： “ 其它 ” 為酒吧、裝飾。 小結：小結： 調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，商業(yè)被訪者對本項目的需求表現(xiàn)出調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，商業(yè)被訪者對本項目的需求表現(xiàn)出如下特征：如下特征： 1. 被訪的商業(yè)經(jīng)營者目前的經(jīng)營狀況均比較理想，被訪的商業(yè)經(jīng)營者目前的經(jīng)營狀況均比較理想，感覺經(jīng)營狀況非常好和比較好的占感覺經(jīng)營狀況非常好和比較好的占 70%，對未來投資的市，對未來投資的市場機會場機會 80%強的比例持樂觀態(tài)度，因苦于沒有合適店鋪的強的比例持樂觀態(tài)度，因苦于沒有合適店鋪的經(jīng)營者占有一定比例；經(jīng)營者占有一定比例； 2. 對本項目的商業(yè)建設，被訪者基本給以肯定。對對本項目的商業(yè)建設，被訪者基本給以肯定。對商業(yè)建設形式以中高檔意見占據(jù)商業(yè)建設形式以中高檔意見占據(jù) 76%；； 3. 被訪者對本項目的投資意愿有被訪者對本項目的投資意愿有 22%表示肯定會，表示肯定會，52%表示可能會，投資意愿比例較高；表示可能會，投資意愿比例較高； 4. 投資本項目的業(yè)種分布以餐飲占據(jù)多數(shù)；投資本項目的業(yè)種分布以餐飲占據(jù)多數(shù)； 5. 對本項目的經(jīng)營形式，對本項目的經(jīng)營形式， 56%的被訪者希望以出租的被訪者希望以出租的形式進行，的形式進行， 40%的被訪者要求出售；的被訪者要求出售； 6. 對本項目的出售價格意見：對本項目的出售價格意見： 中心廣場地上店鋪中心廣場地上店鋪 9760元元 /㎡㎡ 地下店鋪地下店鋪 5846元元 /㎡㎡ 住宅區(qū)商鋪住宅區(qū)商鋪 6416元元 /㎡㎡ 出租價格：出租價格： 中心廣場地上店鋪中心廣場地上店鋪 754元元 /㎡㎡ 年年 地下店鋪地下店鋪 551元元 /㎡㎡ 年年 住宅區(qū)商鋪住宅區(qū)商鋪 659元元 /㎡㎡ 年年第五部分 寫字間市場一、寫字間市場供應狀況一、寫字間市場供應狀況1. 市場供應市場供應 大連市寫字間的分布為四大區(qū)域，自東向西由三八大連市寫字間的分布為四大區(qū)域，自東向西由三八廣場商務區(qū)、人民路商務區(qū)、新開路商務區(qū)和星海廣場廣場商務區(qū)、人民路商務區(qū)、新開路商務區(qū)和星海廣場商務區(qū)。再就是中山路沿線分布的獨個寫字樓，如希望商務區(qū)。再就是中山路沿線分布的獨個寫字樓，如希望大廈周邊、森茂大廈周邊等。人民路區(qū)域的商務項目數(shù)大廈周邊、森茂大廈周邊等。人民路區(qū)域的商務項目數(shù)量最多，甲級寫字間也多居于此區(qū)域。該區(qū)域的商務氛量最多，甲級寫字間也多居于此區(qū)域。該區(qū)域的商務氛圍形成較早，聚集了大連市早期主要的商務項目。而星圍形成較早，聚集了大連市早期主要的商務項目。而星海廣場區(qū)域商務功能的定位形成時間不長，因此，現(xiàn)入海廣場區(qū)域商務功能的定位形成時間不長，因此，現(xiàn)入市的商務項目以期貨市場的派生機構為主。市的商務項目以期貨市場的派生機構為主。 大連市寫字間市場供應量為大連市寫字間市場供應量為 180余萬㎡，其中人民路余萬㎡，其中人民路區(qū)域商務項目的體量最大，星海灣區(qū)域商務項目的供應區(qū)域商務項目的體量最大，星海灣區(qū)域商務項目的供應量較小。量較小。 從目前大連市寫字間的總體供求來看，寫字間市場從目前大連市寫字間的總體供求來看，寫字間市場實際消化量約為實際消化量約為 127萬㎡，空置量約為萬㎡，空置量約為 50萬㎡，空置率為萬㎡，空置率為20%左右。經(jīng)驗分析，近三成的空置率屬正常范圍。左右。經(jīng)驗分析，近三成的空置率屬正常范圍。大連市寫字樓的分布大連市寫字樓的分布 從上圖看從上圖看 : 1. 人民路區(qū)域是寫字間主要供應區(qū)域人民路區(qū)域是寫字間主要供應區(qū)域 ,其次為二七、三八廣場、中山其次為二七、三八廣場、中山路沿線。路沿線。 2. 近年來西安路、星海灣地區(qū)的寫字樓項目發(fā)展較快。近年來西安路、星海灣地區(qū)的寫字樓項目發(fā)展較快。2. 未來市場供應未來市場供應近年可入市的寫字樓建設情況近年可入市的寫字樓建設情況 二、寫字間的市場發(fā)展趨勢二、寫字間的市場發(fā)展趨勢 從近期的市場需求態(tài)勢看，隨著入駐大連市區(qū)以及星從近期的市場需求態(tài)勢看，隨著入駐大連市區(qū)以及星海灣商務區(qū)、開發(fā)區(qū)企業(yè)增多，對寫字樓的需求明顯增加海灣商務區(qū)、開發(fā)區(qū)企業(yè)增多，對寫字樓的需求明顯增加。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年，大連市經(jīng)濟持續(xù)平穩(wěn)快速的發(fā)展趨統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年，大連市經(jīng)濟持續(xù)平穩(wěn)快速的發(fā)展趨勢，表現(xiàn)出良好的勢頭。應該看到，只要繼續(xù)保持這種勢勢，表現(xiàn)出良好的勢頭。應該看到，只要繼續(xù)保持這種勢頭，必然會吸引更多的國內(nèi)外大型企業(yè)來連擴張，也大大頭，必然會吸引更多的國內(nèi)外大型企業(yè)來連擴張，也大大提高了中小企業(yè)的創(chuàng)業(yè)熱情，這都將對大連寫字樓市場發(fā)提高了中小企業(yè)的創(chuàng)業(yè)熱情，這都將對大連寫字樓市場發(fā)揮重要的支撐作用。揮重要的支撐作用。 在宏觀環(huán)境的支持下，近年大連市寫字間的發(fā)展趨在宏觀環(huán)境的支持下，近年大連市寫字間的發(fā)展趨勢，主要有以下幾個方面：勢，主要有以下幾個方面： 1. 大連寫字間市場總體趨勢仍舊平穩(wěn)大連寫字間市場總體趨勢仍舊平穩(wěn) 2023年大連市很難有大的入市增量，但可能會有個年大連市很難有大的入市增量，但可能會有個別項目進行前期宣傳，所以預計寫字間市場將呈穩(wěn)中有別項目進行前期宣傳，所以預計寫字間市場將呈穩(wěn)中有升的局面。升的局面。 2. 產(chǎn)品品質(zhì)將有大的提升產(chǎn)品品質(zhì)將有大的提升 大連的寫字間產(chǎn)品隨著市場需求，品質(zhì)也會不斷提大連的寫字間產(chǎn)品隨著市場需求，品質(zhì)也會不斷提升，未來的寫字間產(chǎn)品更會在硬件及軟件等方面有所突升，未來的寫字間產(chǎn)品更會在硬件及軟件等方面有所突破。破。 3. 寫字間客群素質(zhì)得以提高寫字間客群素質(zhì)得以提高 隨著大連市經(jīng)濟的不斷發(fā)展和城市知名度的提高，隨著大連市經(jīng)濟的不斷發(fā)展和城市知名度的提高，尤其是招商引資力度的不斷加大，未來大連市會產(chǎn)生大尤其是招商引資力度的不斷加大，未來大連市會產(chǎn)生大量的外資企業(yè)或總部經(jīng)濟類公司對辦公產(chǎn)品的需求，這量的外資企業(yè)或總部經(jīng)濟類公司對辦公產(chǎn)品的需求，這有利于提高寫字間產(chǎn)品的客群素質(zhì)，對大連市寫字間產(chǎn)有利于提高寫字間產(chǎn)品的客群素質(zhì)，對大連市寫字間產(chǎn)品的客群起到了根本支撐。品的客群起到了根本支撐。 4. 寫字間區(qū)域熱點會增加寫字間區(qū)域熱點會增加 從目前各區(qū)域的發(fā)展趨勢來看，星海廣場區(qū)域都已經(jīng)從目前各區(qū)域的發(fā)展趨勢來看，星海廣場區(qū)域都已經(jīng)顯現(xiàn)出了濃郁的商務氣氛，伴隨而來的寫字間建設也已經(jīng)顯現(xiàn)出了濃郁的商務氣氛，伴隨而來的寫字間建設也已經(jīng)進入高潮。新開路區(qū)域，其商務發(fā)展一直在走下坡路，預進入高潮。新開路區(qū)域，其商務發(fā)展一直在走下坡路，預計該區(qū)域未來發(fā)展前景仍不明顯。計該區(qū)域未來發(fā)展前景仍不明顯。近期星海灣區(qū)域的寫字樓供應近期星海灣區(qū)域的寫字樓供應遠期星海灣區(qū)域的寫字樓供應遠期星海灣區(qū)域的寫字樓供應中、小企業(yè)融資拓展中心中、小企業(yè)融資拓展中心國際商務廣場國際商務廣場SOHO現(xiàn)代城現(xiàn)代城會展星城會展星城環(huán)球企業(yè)大道環(huán)球企業(yè)大道東方貿(mào)易商廈東方貿(mào)易商廈占地面積占地面積 9萬㎡，建筑面積萬㎡，建筑面積 82萬㎡萬㎡三、目前寫字間狀況三、目前寫字間狀況按區(qū)域劃分的典型寫字間租售率按區(qū)域劃分的典型寫字間租售率注：以上租售率為個別代表性樓盤，不代表整體。注：以上租售率為個別代表性樓盤，不代表整體。高新技術園區(qū)典型寫字樓高新技術園區(qū)典型寫字樓注：陽光數(shù)碼可供出售部分為注：陽光數(shù)碼可供出售部分為 12023 ㎡（無產(chǎn)權），㎡（無產(chǎn)權）， 10000 ㎡（有產(chǎn)權）。㎡（有產(chǎn)權）。四、市場需求四、市場需求1. 需求特征需求特征 多樣化面積、戶型的寫字樓適合多樣化的客群需求多樣化面積、戶型的寫字樓適合多樣化的客群需求 高檔次的軟件服務的寫字樓需求日趨突出高檔次的軟件服務的寫字樓需求日趨突出 完善的硬件服務是市場需求的重要條件完善的硬件服務是市場需求的重要條件 個性突出、有特色的寫字樓大受歡迎個性突出、有特色的寫字樓大受歡迎 區(qū)域熱點地區(qū)的寫字樓需求旺盛區(qū)域熱點地區(qū)的寫字樓需求旺盛 大型購物中心和小型專業(yè)店周圍的寫字樓需求量大大型購物中心和小型專業(yè)店周圍的寫字樓需求量大 各區(qū)域寫字樓的功能及客群特征各區(qū)域寫字樓的功能及客群特征2. 需求個性需求個性 選擇因素選擇因素 企業(yè)重新選擇寫字間的地腳分布企業(yè)重新選擇寫字間的地腳分布 寫字間的承租價格寫字間的承租價格寫字間的購買價格寫字間的購買價格星海廣場寫字間的購買價格星海廣場寫字間的購買價格星海廣星海廣 場場 寫字寫字 間間 價格意價格意 見見 ：平均：平均 9140元元 /㎡㎡ 西安路西安路 寫字間的購買價格寫字間的購買價格西安路周邊寫字間價格意見：平均西安路周邊寫字間價格意見：平均 7640元元 /㎡㎡ 高新園區(qū)寫字間的購買價格高新園區(qū)寫字間的購買價格高新園區(qū)寫字間價格意見：平均 6520元 /㎡ 企業(yè)給出的本項目售價企業(yè)給出的本項目售價 企業(yè)給出本項目平均售價：企業(yè)給出本項目平均售價： 6696元元 /㎡㎡ 企業(yè)能夠承受的租價企業(yè)能夠承受的租價 企業(yè)給出本項目平均租價：企業(yè)給出本項目平均租價： /㎡㎡ 天天 企業(yè)重新選擇寫字間面積的分布企業(yè)重新選擇寫字間面積的分布 企業(yè)需要辦公場所的面積分布企業(yè)需要辦公場所的面積分布 3. 關于本項目關于本項目企業(yè)對本項目的評價態(tài)度（賦分值）企業(yè)對本項目的評價態(tài)度（賦分值）本項目建設寫字樓的優(yōu)勢本項目建設寫字樓的優(yōu)勢本項目建設寫字樓的劣勢 4. 對本項目的意見對本項目的意見企業(yè)對本項目是否有興趣購買或租用企業(yè)對本項目是否有興趣購買或租用 企業(yè)對本項目感興趣的原因企業(yè)對本項目感興趣的原因 企業(yè)對本項目不感興趣的原因 企業(yè)給出的本項目售價企業(yè)給出的本項目售價 企業(yè)給出本項目平均售價：企業(yè)給出本項目平均售價： 6696元元 /平方米平方米 企業(yè)對本項目能夠承受的租價企業(yè)對本項目能夠承受的租價 企業(yè)給出本項目平均租價：企業(yè)給出本項目平均租價： /平方米平方米 天天 5. 對寫字間市場需求的總結與項目建議對寫字間市場需求的總結與項目建議 對市場需求的總結對市場需求的總結 1. 寫字間市場的供求關系隨地域的不同而略有差異。寫字間市場的供求關系隨地域的不同而略有差異。人民路、中山路、新開路地區(qū)供求基本平衡。星海灣地人民路、中山路、新開路地區(qū)供求基本平衡。星海灣地區(qū)、西安路目前不能滿足供應，但預計未來區(qū)、西安路目前不能滿足供應，但預計未來 12年內(nèi)即可年內(nèi)即可達到平衡。達到平衡。 2. 高新技術園區(qū)區(qū)域有可能成為寫字間市場的增長高新技術園區(qū)區(qū)域有可能成為寫字間市場的增長地區(qū)之一。這主要取決于園區(qū)企業(yè)的發(fā)展速度。地區(qū)之一。這主要取決于園區(qū)企業(yè)的發(fā)展速度。 3. 團體機構選擇寫字間的最主要決策因素為