【正文】 月均銷售面積： 6600㎡ , 2023年 17月住宅月均均價面積： 4700元 /㎡ , 2023年 112月住宅月均套數(shù)： 100套 ,。 ? 該項(xiàng)目目前主力戶面積集中在 75—103m2，灰空間利用較多，在戶型設(shè)計上偏重于實(shí)用性。 ? 該項(xiàng)目依托規(guī)模，較性價比的市場價格、以及實(shí)用的戶型設(shè)計導(dǎo)致其去化速度較快。 戶型綜合點(diǎn)評 該戶型方正，高層板式通透戶型比。 戶型綜合點(diǎn)評 該戶型簡約方正，緊湊，且空間適用，三變四戶型，性價比高。 銷售面積 76㎡ 實(shí)得面積 87㎡ (未加飄窗） 贈送比例 14% 贈送內(nèi)容 半面積贈送景觀陽臺和生活陽臺，飄窗全贈送。 總價 建筑面積（平米） 5055 7080 8090 90110 110130 2730萬 80300 3540萬 240900 4045萬 213533 4550萬 73529 5070萬 37992 Page 21 ▋ 區(qū)域結(jié)構(gòu)型產(chǎn)品市場機(jī)會分析 區(qū)域房產(chǎn)市場分析 在售項(xiàng)目的剩余產(chǎn)品統(tǒng)計情況 由于匙域供應(yīng)面積主要以 7090平的中小套型為主，因項(xiàng)目大多為新亮相項(xiàng)目及，剛需戶型供應(yīng)充足，但月均以 100套速度去化中小套型，則存量中小套型戶型僅能支撐 1214個月的銷售。 套二 套三 套三雙衛(wèi) 結(jié)構(gòu)性機(jī)會 廣泛性供應(yīng) 套三、四雙衛(wèi) 套四雙衛(wèi) 市場滯銷產(chǎn)品 市場慢銷產(chǎn)品 市場需求主力 Page 22 工薪階層：收入僅夠日常中水平消費(fèi)，但希望能在城市置業(yè) 45% 20% 20% 10% 5% 中產(chǎn)階層：收入較為豐厚，基本達(dá)到中產(chǎn)水平，以追求更舒適居所為核心訴求。 富豪：處于消費(fèi)人群的最頂端，關(guān)注能匘配其地位的高品質(zhì)產(chǎn)品。 目標(biāo)客戶群體 點(diǎn)評： 河?xùn)|新匙受益于“宜居遂寧”的城市収展戰(zhàn)略及河?xùn)|中央 CBD匙域匙域規(guī)劃，近兩年在匙域住宅市場呈現(xiàn)出剛性需求旺盛的局面。 次要客戶 （ 10%~15%） 第三群體： 拆遷戶及鄉(xiāng)鎮(zhèn)城鎮(zhèn)化演進(jìn)過程中產(chǎn)生的需求客戶 城市収展產(chǎn)生大量城市拆遷戶產(chǎn)生需求 偶得客戶 （ 2%~5%） 第四群體： 偶得客戶 因其余居住或投資需求販房的客戶，丌屬于項(xiàng)目有針對性的目標(biāo)客群。 本項(xiàng)目可以覆蓋范圍內(nèi)的居民主要以老城匙居民為主。 ▋ 項(xiàng)目輻射客群結(jié)構(gòu)分析 四、目標(biāo)土地客群分析 Page 24 五、目標(biāo)土地價值分析 ▋ 目標(biāo)地塊 SWOT分析 ?區(qū)域主要為遂寧品牌開發(fā)商項(xiàng)目，開發(fā)規(guī)模較大，區(qū)域的品牌號召力較強(qiáng)，市場的認(rèn)可度已經(jīng)形成 ； ?240畝的土地規(guī)模上具有一定優(yōu)勢，地塊方正平整，適于開収。 ?匙域?yàn)榈湫烷_収新匙狀況，各種生活配套尚丌完善，生活丌便利； ?公共交通丌完善，目前主要依靠自駕車通行； ?目前市場住宅產(chǎn)品主要集中在河?xùn)|位置較偏遠(yuǎn)匙域，戶型供應(yīng)以 90平三房為主，忽視了部分經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限的剛需客戶需求。 利用區(qū)域發(fā)展?jié)摿? 以中小戶型產(chǎn)品吸引剛需 充分利用河?xùn)|新區(qū)區(qū)域發(fā)展規(guī)劃， 強(qiáng)勢灌輸區(qū)域價值及藍(lán)光品牌 價值 必須打造一定的商業(yè)配套 區(qū)域及品牌價值 機(jī)會點(diǎn) 協(xié)調(diào)政府開通 1到 2路公交車 去化速度 ★創(chuàng)新產(chǎn)品設(shè)計，擴(kuò)大需求面 Page 26 ▋ 項(xiàng)目預(yù)定位體系 ▋ 復(fù)制建筑 T塊及參考戶型 ▋ 商業(yè)體系布局規(guī)劃及定位建議 第二部分 項(xiàng)目預(yù)策劃 Page 27 項(xiàng)目 定位 經(jīng)營戰(zhàn)略定位 高周轉(zhuǎn)高流量，中利潤 檔次價值定位 中高端品質(zhì)，類似于公司開収的 coco+南充香江國際項(xiàng)目 +遂寧香江國際項(xiàng)目（復(fù)合大盤系列） 目標(biāo)客群定位 遂寧本地船山匙居民 +各郊縣 主題概念定位 河?xùn)| CBD、國際生活社匙 立面風(fēng)格定位（復(fù)制） ARTDECO風(fēng)格 景觀風(fēng)格定位（復(fù)制） 不建筑立面相匘配的美式園林風(fēng)格 住宅（類住宅）戶型面積配比 建筑 面積 總價 匙間 套型 （廳 /室 /衛(wèi)） 灰空 間率 實(shí)得 面積 套數(shù)（約） 套數(shù) 占比 面積 占比 套數(shù)比 統(tǒng)計 平層 5253 2830萬 2房 1衛(wèi) 44% 75 1075 25% 18% 25% 67 3538萬 3房 1衛(wèi) 42% 95 1505 35% 37% 60% 74 4042萬 3房 2衛(wèi) 32% 98 1075 25% 27% 7879 4446萬 3+1房 2衛(wèi) 42% 115 645 15% 18% 15% 商鋪面積配比 單套 建筑面積 總價 匙間 進(jìn)入 勱線要求 開間 進(jìn)深 層高 套數(shù) 占比 面積 占比 套數(shù) 統(tǒng)計 SOHO兼寫公寓 3545 2633萬 高層 1012 30% 30% 800 12F底商 4080 80160萬 平進(jìn) 48 816 30% 30% 688 步行商業(yè)街 12F 40200（主力100） 80400萬 平進(jìn) 4 816 20% 20% 集中型商業(yè) 13F 36500 / 樓梯或電梯 / / / 20% 30% 沿河獨(dú)棟商業(yè) 7367 / 樓梯或電梯 / / / / / / 一、項(xiàng)目預(yù)定位體系（一，全平層） Page 28 ?代表性贈送面積參考（遂寧香江國際社區(qū)為例，參考臥室灰空間贈送方法） 二、復(fù)制建筑 T塊及參考戶型 Page 29 ▋ 建筑 T塊及戶型（ T6標(biāo)準(zhǔn)層） 二、復(fù)制建筑 T塊及參考戶型 Page 30 三、商業(yè)體系布局規(guī)劃及定位建議 ?濱江風(fēng)情獨(dú)棟商業(yè) 在項(xiàng)目西側(cè)五彩繽紛路不濕地公園處設(shè)置獨(dú)棟商業(yè)。 約 30500平米 面 積 層 高 1層 2層 高端餐飲休閑娛樂配套商業(yè) 面 積 層 高 業(yè) 態(tài) 約 7300平方米 ?集中型商業(yè)廣場 1層 23層 3層 :電影院 9,米 超市、百貨、品牉庖及電影院等 面 積 層 高 業(yè) 態(tài) 約 20900平方米 Page 31 ▋ 拿地概念方案及指標(biāo) ▋ 項(xiàng)目價格建議及銷售周期 ▋ 銷售排期及回款計劃 第三部分 價格建議及銷售排期 Page 32 一、拿地概念方案及指標(biāo)（方案一，全平層） 產(chǎn)品結(jié)構(gòu) 32F電梯 (21棟 ) 地上總建面（ m2） 424915 住宅 330850 底商 +獨(dú)商 +商業(yè)廣場 58850 地下停車位（個） 5487 Page 33 二、項(xiàng)目價格建議及銷售周期 (方案一：平層） 預(yù)計開盤時間 2023年三季度 總銷售周期 39個月 資源類型 可售面積（㎡） 可售套數(shù) 入市價 快銷 積極 自持比例 （元 /㎡） 均價 均價 住宅 高層 320850 4300 5200 5500 5800 / 商業(yè) 底層商業(yè) 1F 7625 / 14000 16000 18000 / 底層商業(yè) 2F 4250 / 9000 10000 12023 / 沿河獨(dú)棟商業(yè) 7367 / 10000 11000 15000 / 商業(yè)步行街 1F 9354 / 20230 22023 24000 / 商業(yè)步行街 2F 9354 14000 16000 18000 廣場商業(yè) 1F 8300 / 13000 14000 15000 50% 廣場商業(yè) 2F 8300 / 10000 11000 12023 100% 廣場商業(yè) 3F 4300 / 8000 8500 9500 100% SOHO SOHO公寓 41058 800 7000 7200 7500 / 車位 車位 218943 5487個 80000元 /個 80000 90000 / Page 34 方案 1：地塊投資綜合估算表 遂寧地塊投資綜合估算表 地塊基本信息 位置 用地性質(zhì) 凈用地面積（畝） 凈用地面積（㎡） 容積率 限高 建筑密度 起始樓面價 （元 /平米） 起始總價 （萬元） 競買保證金 （萬元） 遂寧 240畝 居住、商業(yè)用地 159742 100m % 0 方案指標(biāo) 總建筑面積 （㎡） 644395 計容建筑面積（㎡） 不計容建筑面積（㎡） 218943 住宅 高層住宅 320850 商業(yè) 底層商業(yè)一層 7,625 配套 物管用房 地下設(shè)備用 房 SOHO 41058 底層商業(yè)二 層 4,250 幼兒園 3405 非機(jī)動車庫 沿街獨(dú)棟商 業(yè) 7,367 架空層 地下室面積 218943 商業(yè)步行街 1層 9,354 消防控制室 地下停車位（銷售 60%） 5,487 商業(yè)步行街 2層 9,354 廣場商業(yè)一 層 8,300 廣場商業(yè)二 層 8,300 占比 廣場商業(yè)三 層 4300 地下物管用 房 住宅總面積（㎡） 361908 地上商業(yè)總面積（㎡） 58850 地上商業(yè)占比（ %） 基地面積 （㎡） 39936 價 格 體 系 一 銷售收入 高層住宅 SOHO 底層商業(yè) 一層 底層商業(yè)二層 沿街獨(dú)棟商業(yè) 商業(yè)步行街 1層 商業(yè)步行街 2層 廣場商業(yè) 一層 廣場商業(yè) 二層 廣場商業(yè)三 層 地下停車位（銷售 60%） 總銷售收入 （萬元） 321904 資產(chǎn)市值 （萬元） 40023 開發(fā)貸 單價（元 /平米） 5800 7,500 18,000 12,000 15,000 24,000 18,000 15,000 12,000 9,500 90,000 諾亞模式杠桿系數(shù) 總價（萬元） 186093 30794 13725 5100 11051 22450 16837 6225 0 0 29630 資產(chǎn)市值 0 0 0 0 0 6225 9960 4085 19753 靜態(tài)測算 土地溢價水平 樓面價 （元 /平米，含契稅） 單價 （萬 /畝） 總土地成本 （萬元，含契稅） 綜合造價 毛利潤 毛利率 土增稅單方 土地增值稅 銷售凈利潤 銷售凈利率 項(xiàng)目凈利潤 項(xiàng)目凈利率 資金放大系數(shù) 股東投資年收益率 資金杠桿放大系數(shù) 0% 1147 190 48815 3544 98012 % 242 1