某大學城項目經(jīng)濟分析-在線瀏覽
2025-02-09 05:56本頁面
【正文】 期土地出讓價款之日的貸款利率為基礎，再乘以須支付款項，向政府支付利息。 12 202310 SWOT分析 ? 優(yōu)勢 ? 大學城環(huán)境優(yōu)美，適宜居住； ? 地塊區(qū)域規(guī)劃主要為大學用地和商業(yè)、辦公用地，配套完善，區(qū)域內(nèi)可供開發(fā)的住宅地塊少； ? 地塊南向部分高層單位可望江； ? 地鐵四號線大學城南站已開通使用，交通便捷。 ? 加總 6地塊的建筑面積，說明未來供應有多少，且是集中供應 ? 機會 ? 大學城內(nèi)尚未有商品房，可享有先機； ? 規(guī)劃住宅面積有限，資源稀缺。 ? 整體市場未來 2年屬于調(diào)整期。進入 2023年，番禺區(qū)供應大幅增加，同比上升 82%。每年商品住宅的市場消化率均達到 100%以上，最高達到 153%，在此期間價格上漲了187%。 20232023年 番禺區(qū)商品住宅成交走勢05010015020025030003年 04年 05年 06年 07年 08年19月萬平方米0202340006000800010000元/平方米成交面積 成交均價 合富輝煌集團市場研究部市場情況 — 番禺區(qū)一手住宅成交（ 2023年～ 2023年） 15 202310 ? 由于成交價格的下調(diào)，番禺區(qū)商品住宅成交量明顯回升。 ? 與此相反，成交均價逐步下降。 2023年19月番禺區(qū)商品住宅成交月度走勢0246810121月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月面積（萬m2）020234000600080001000012023均價（元/ m2）成交面積 成交均價合富輝煌集團市場研究部市場情況 — 番禺區(qū)一手住宅成交（ 2023年 1～ 9月） 16 202310 本項目 市場情況 —— 周邊比較項目（住宅） 2 4 1 3 大學城內(nèi)暫無住宅供應，周邊樓盤情況選取與地塊距離較接近的項目。住宅起步價為毛坯交樓。 容積率面積 64,572平方米 22 202310 經(jīng)濟分析結(jié)果 *說明：成交價按國土局公告起始樓面價為基礎，并按此價底價成交進行經(jīng)濟測算。 ? 增價幅度為 500萬元。 ? 本報告以 國土局起拍價作為基礎進行計算： – DS0401地塊， ROE=％， IRR＝％，凈利潤萬元。 ? 廣州辦目前有資金，可自行解決，不占用集團總部的資金；樓面地價以目前的市場情況略為偏高，但總價低，且支付時間及工期寬松，既可以靜待市場轉(zhuǎn)好，也可以讓廣州辦持續(xù)發(fā)展，長遠看，該片區(qū)發(fā)展空間巨大，因此建議公司參與掛牌 …… 26 202310 附件－項目指標（ DS0401） 27 202310 ? 住宅： – 起步價： 9,500元 / 平方米（毛坯） – 每年遞增： 5% – 均 價： 9,896元 / 平方米 ? 車位 ： – 均 價： 15萬元 / 個 ? 整體銷售周期為 19個月（ 2023年 3月 ~2023年 9月） 附件－ 項目價格定位 （ DS0401） 28 202310 容積率面積 27,522平方米 注：此測算基于按起始價 。 30 202310 附件－ 現(xiàn)金流量 （ DS0401） 31 202310 ? 住宅起步價 9500元 /平方米，增減幅度 500元 /平方米；車位售
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