某地產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)管理秘籍-在線瀏覽
2025-02-09 05:02本頁(yè)面
【正文】 ? 設(shè)計(jì)管理中心? 行政報(bào)建綜合組研發(fā)手冊(cè) \03指引 \0303崗位說(shuō)明書(shū) \研發(fā)部崗位職責(zé) \研發(fā)部崗位職責(zé) \設(shè)計(jì)管理中心 崗位說(shuō)明書(shū)? 設(shè)計(jì)總監(jiān)? 設(shè)計(jì)部經(jīng)理? 研發(fā)中心? 設(shè)計(jì)管理中心? 行政報(bào)建綜合組研發(fā)手冊(cè) \03指引 \0303崗位說(shuō)明書(shū) \研發(fā)部崗位職責(zé) \研發(fā)部崗位職責(zé) \行政報(bào)建綜合組 作業(yè)指導(dǎo)書(shū)? 設(shè)計(jì)合同的管理要點(diǎn)? 材料選樣封樣作業(yè)指導(dǎo)書(shū)? 工作模型制作的管理辦法和標(biāo)準(zhǔn)? 設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)研發(fā)手冊(cè) \03指引 \0304作業(yè)指導(dǎo)書(shū) \重慶公司研發(fā)部設(shè)計(jì)合同的管理要點(diǎn) 作業(yè)指導(dǎo)書(shū)? 設(shè)計(jì)合同的管理要點(diǎn)? 材料選樣封樣作業(yè)指導(dǎo)書(shū)? 工作模型制作的管理辦法和標(biāo)準(zhǔn)? 設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)研發(fā)手冊(cè) \03指引 \0304作業(yè)指導(dǎo)書(shū) \重慶公司研發(fā)部項(xiàng)目材料選樣封樣作業(yè)指導(dǎo)書(shū) 作業(yè)指導(dǎo)書(shū)? 設(shè)計(jì)合同的管理要點(diǎn)? 材料選樣封樣作業(yè)指導(dǎo)書(shū)? 工作模型制作的管理辦法和標(biāo)準(zhǔn)? 設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)研發(fā)手冊(cè) \03指引 \0304作業(yè)指導(dǎo)書(shū) \重慶公司研發(fā)部工作模型制作的管理辦法和標(biāo)準(zhǔn) 作業(yè)指導(dǎo)書(shū)? 設(shè)計(jì)合同的管理要點(diǎn)? 材料選樣封樣作業(yè)指導(dǎo)書(shū)? 工作模型制作的管理辦法和標(biāo)準(zhǔn)? 設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)第四講 總圖規(guī)劃設(shè)計(jì)定性之言：? 若項(xiàng)目研發(fā)階段決定了項(xiàng)目總貨值的 85%，那么總圖設(shè)計(jì)就已決定了總貨值的 75%。? 若項(xiàng)目研發(fā)階段已將成本控制了 85%，那么總圖設(shè)計(jì)階段就已將成本控制了 70%。? 總圖決定了物業(yè)管理成本的基礎(chǔ) 總圖規(guī)劃設(shè)計(jì)八大訣竅? 用足指標(biāo)? 貨值最大化? 配套用房最小化? 贈(zèng)率規(guī)劃、底層挖掘? 充分挖掘端戶價(jià)值? 中央景觀帶提升項(xiàng)目品質(zhì)? 控制地庫(kù)? 減少入口總圖精細(xì)化的研究，景觀精細(xì)化的營(yíng)總圖精細(xì)化的研究，景觀精細(xì)化的營(yíng)造，可以突破項(xiàng)目?jī)r(jià)值的天花板。 “掏干吃凈 ” 用足指標(biāo)用足容積率和建筑密度 （北京唐寧 ONE案例） （圖示說(shuō)明）用足規(guī)劃法規(guī)的邊界（三個(gè)案例）如：利用兩層挑空陽(yáng)臺(tái)不計(jì)面積的政策，提供更多可帶來(lái)溢價(jià)的贈(zèng)送面積，驗(yàn)收后修成房間，有效增加實(shí)際容積率；利用 ，可以將半地下室墊高至，贈(zèng)送給客戶，帶來(lái)銷(xiāo)售溢價(jià)，驗(yàn)收后將墊層清除，改為房間。 影響容積率有幾個(gè)客觀因素：日照規(guī)范、間距要求、退紅要求、限高要求等。 案例：北京唐寧 ONE項(xiàng)目 用足建筑密度? 損失建筑密度等于白白扔掉一塊溢價(jià)空間 建筑密度主要與首層建筑面積有關(guān) 首層戶型（贈(zèng)送私家花園）是項(xiàng)目賣(mài)價(jià)最高的戶型，項(xiàng)目溢價(jià)的主要組成部分，絕不能浪費(fèi)掉。 好地段的沿街底層商業(yè)面積更是寸土寸金，絕不能放過(guò)。實(shí)景展示建議做兒童房：下層為臥室，閣樓為學(xué)習(xí)、游戲閣樓平面剖面圖用足地方法規(guī)案例一 雙層陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送 驗(yàn)收后修成房間，有效增加實(shí)際容積率驗(yàn)收后修成房間，有效增加實(shí)際容積率 “肚里有貨 ” 貨值最大化不平衡使用容積率，是提高貨值的有效辦法，做總圖之前要進(jìn)行業(yè)態(tài)組合比例模型推演。資源利用最大化 ,盡可能多的擴(kuò)大優(yōu)質(zhì)資源戶型比例 ，擴(kuò)大溢價(jià)范圍盡可能開(kāi)發(fā)不占容積率的地上和地下空間，變?yōu)榭射N(xiāo)售面積 不平衡使用容積率 案例 A成都弗萊明戈項(xiàng)目建設(shè)用地建設(shè)用地地 塊 經(jīng) 濟(jì) 技 術(shù) 指 標(biāo)凈用地面積㎡15米和 40米代征綠地㎡地上可建設(shè)面積㎡容 積 率 建筑密度 ≤30 ％其中住宅 26%綠 地 率 ≥30%二、貨值最大化不平衡使用容積率，是提高貨值的有效辦法，做總圖之前要進(jìn)行業(yè)態(tài)組合比例模型推演。資源利用最大化 ,盡可能多的擴(kuò)大優(yōu)質(zhì)資源戶型比例 ，擴(kuò)大溢價(jià)范圍盡可能開(kāi)發(fā)不占容積率的地上和地下空間，變?yōu)榭射N(xiāo)售面積 2. 運(yùn)用兩種業(yè)態(tài)之間的產(chǎn)品類(lèi)型，賣(mài)高一級(jí)業(yè)態(tài)的價(jià)格， 提升溢價(jià)空間獨(dú) 花 高容積率 ： 41 2 3 4類(lèi)獨(dú)棟別墅 聯(lián)排大院 類(lèi)聯(lián)排洋房 高 t
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