【正文】 及城中區(qū)域，看好金沙光華發(fā)展及區(qū)域生活氛圍的客戶 大城西客戶 ?大城西范圍內(nèi)，光華、金沙、雙楠等區(qū)域的客戶 ?大城西的原住民客戶和在城西居住多年的外地客戶 核心客戶群 成都其他區(qū)域內(nèi)的客戶以及四川二級城市客戶 次要客戶群 20 思考路徑 項(xiàng)目本體研究 市場 客戶 市場現(xiàn)狀，競爭格局、預(yù)期、規(guī)律 … … 市場細(xì)分及市場空缺 客戶特征、客戶類別、客戶發(fā)展趨勢 … … 目標(biāo)客戶群的鎖定 項(xiàng)目現(xiàn)狀、優(yōu)劣勢、機(jī)會、威脅點(diǎn)分析 … … 項(xiàng)目可發(fā)展空間判定 項(xiàng)目戰(zhàn)略及策略 項(xiàng)目定位、項(xiàng)目產(chǎn)品策略、項(xiàng)目啟動策略 物業(yè)發(fā)展建議 規(guī)劃建議、產(chǎn)品建議、景觀建議、立面建議 … … 經(jīng)濟(jì)測算 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、成本測算、項(xiàng)目損益 前期營銷 售樓處、樣板間、樣板區(qū)、展示區(qū)、入市時機(jī)… … 21 『客觀性』 主動式 被動式 『主觀性』 3 1 4 2 產(chǎn)品 文化 環(huán)境 文化需長時間、高投入打造 品牌影響力需要通過本項(xiàng)目進(jìn)一步提升 本項(xiàng)目的第一選擇：“ 1+3” —— 片區(qū)資源和自身產(chǎn)品的結(jié)合 “ 3” — “環(huán)境”強(qiáng)調(diào)區(qū)域優(yōu)勢，并建立立足于本區(qū)域的不可復(fù)制的項(xiàng)目內(nèi)部環(huán)境 “ 1” — “產(chǎn)品”以獨(dú)特性和創(chuàng)新性成為市場關(guān)注的焦點(diǎn) （獨(dú)特的價值主張） （自然、社會資源） 品牌 （產(chǎn)品力） （企業(yè)的品牌力） 本項(xiàng)目的“核心競爭力”選擇 22 『客觀性』 主動式 被動式 『主觀性』 3 1 4 2 產(chǎn)品 文化 環(huán)境 文化需長時間、高投入打造 品牌影響力需要通過本項(xiàng)目進(jìn)一步提升 本項(xiàng)目的第一選擇：“ 1+3” —— 片區(qū)資源和自身產(chǎn)品的結(jié)合 “ 3” — “環(huán)境”強(qiáng)調(diào)區(qū)域優(yōu)勢，并建立立足于本區(qū)域的不可復(fù)制的項(xiàng)目內(nèi)部環(huán)境 “ 1” — “產(chǎn)品”以獨(dú)特性和創(chuàng)新性成為市場關(guān)注的焦點(diǎn) （獨(dú)特的價值主張） （自然、社會資源） 品牌 （產(chǎn)品力） （企業(yè)的品牌力） 本項(xiàng)目的“核心競爭力”選擇 23 首席產(chǎn)品打造 “首席產(chǎn)品，光華地標(biāo)” 首席規(guī)劃 首席規(guī)劃 —— 如何順應(yīng)市場 ,如何實(shí)現(xiàn)城市標(biāo)桿、城市坐標(biāo)等首席規(guī)劃方案。 首席立面 貴族血統(tǒng)立面 —— 實(shí)現(xiàn)貴族身份體現(xiàn)的同時， 傳承經(jīng)典人生 公共區(qū)域打造原則 —— 架空層、會所、入戶大 堂、電梯廳等公共區(qū)域。 理由： 把市政公園放在項(xiàng)目中考慮 臨街昭示性發(fā)揮充分 能夠形成較大中庭景觀，讓中間建筑和景觀融合統(tǒng)一為一個整體 能夠隔離噪音，給客戶一個安靜的社區(qū) 能夠把元益花園規(guī)劃帶來的不利影響在小區(qū)內(nèi)進(jìn)行消化 增強(qiáng)該區(qū)域用地強(qiáng)度，給多物業(yè)組合留足空間 圍合布局營造大社區(qū)概念 出入光華大道，形成不同的視覺效果 26 院落感的打造 ?院落是具有密切而充滿鄰里親情的人性化關(guān)系模式以及充滿生機(jī)的空間場所，給人以領(lǐng)域感。 ?圍合式庭院組團(tuán)體現(xiàn)一種包容的內(nèi)斂形態(tài)，多層次的空間體系形成一個現(xiàn)代文明庭院，實(shí)現(xiàn) “高品質(zhì)居住空間”與“新街坊鄰里空間”的雙重理念。 組團(tuán)式院落 建議項(xiàng)目規(guī)劃為： 項(xiàng)目院落概念解讀： 客戶語錄：“現(xiàn)在的樓盤多了一些現(xiàn)代時尚的感覺，但少了一些人情味，往往進(jìn)去住了很久都和鄰居沒什么交流?！? 主入口 次入口 29 首席產(chǎn)品打造 “首席產(chǎn)品，光華地標(biāo)” 首席規(guī)劃 首席規(guī)劃 —— 如何順應(yīng)市場 ,如何實(shí)現(xiàn)城市標(biāo)桿、 城市坐標(biāo)等首席規(guī)劃方案。 首席立面 貴族血統(tǒng)立面 —— 實(shí)現(xiàn)貴族身份體現(xiàn)的同時， 傳承經(jīng)典人生 公共區(qū)域打造原則 —— 架空層、會所、入戶大 堂、電梯廳等公共區(qū)域?！? 要求： 經(jīng)典傳承 能夠和洋房相互應(yīng) 經(jīng)久耐看 31 外立面建議 —— 電梯 建筑風(fēng)格：新古典主義歐式 色彩：沉穩(wěn)的暖色調(diào) 要求： 經(jīng)典傳承 能夠和洋房相互應(yīng) 經(jīng)久耐看 32 在簡歐風(fēng)格的基礎(chǔ)上，注重對頂部的處理，甚至考慮結(jié)構(gòu)造型 理由： 光華大道項(xiàng)目多為平頂設(shè)計，利用建筑頂部處理，增強(qiáng)項(xiàng)目標(biāo)識性 頂部處理更能夠體現(xiàn)項(xiàng)目的品質(zhì)和價值 頂部處理與立面線條結(jié)合，增強(qiáng)挺拔感，讓建筑線條更美 給立面一個概念炒作空間 外立面（電梯） —— 頂部處理 33 電梯公寓底部處理多采用石材和建筑構(gòu)件 相結(jié)合形式 外立面（電梯） —— 底部處理 理由： 1. 歐式立面都強(qiáng)調(diào)穩(wěn) 2. 建筑構(gòu)件 —— 體現(xiàn)風(fēng)格的最好元素 3. 能夠較好的迎合“三段式”立面設(shè)計 34 外立面（電梯） —— 連板處理 根據(jù)立面特征，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，電梯公寓單元之間可采用連板形式進(jìn)行連接 理由： 連板 —— 讓單元間的連接不在生硬，而賦予了表情 連板 —— 增強(qiáng)通透感 連板 —— 增加兩側(cè)戶型的局部贈送發(fā)揮空間 給立面變化帶來空間，增強(qiáng)了視覺效果 35 洋房類立面選擇 —— 同樣遵循簡歐風(fēng)格 理由： 與其他部分形成協(xié)調(diào)統(tǒng)一 但洋房部分又存在更多可發(fā)揮空間 注重退臺的效果及應(yīng)用與立面效果的結(jié)合 外立面 —— 洋房立面 36 獨(dú)立商業(yè)外立面 ?外圍商業(yè)節(jié)點(diǎn)可結(jié)合會所或公共服務(wù)設(shè)施，形成標(biāo)志性建筑，形成社區(qū)的精神堡壘和代言元素 ?順應(yīng)立面風(fēng)格，結(jié)合商業(yè)布局，讓商業(yè)成為項(xiàng)目亮點(diǎn)，成為全新的城市界面，吸引眼球，同時形成較強(qiáng)的記憶元素，提高項(xiàng)目認(rèn)知度 客戶語錄：“商場的外立面最好能特別一些，風(fēng)格明顯一點(diǎn)，這樣顯得比較高檔，而且容易找到。 首席產(chǎn)品 高附加產(chǎn)品贈送 —— 利用贈送 ,實(shí)現(xiàn)超高附加值 , 攤薄土地成本。 其他產(chǎn)品原則 精神歸屬原則 —— 利用精神堡壘及社區(qū)標(biāo)識物， 增強(qiáng)項(xiàng)目的記憶元素，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目增值 高科技應(yīng)用 —— 利用各類高科技技術(shù)，實(shí)現(xiàn)品 質(zhì)再度升級 38 市場表現(xiàn) 客戶判斷 宏觀市場 凱德風(fēng)尚： 110140平米三房銷售最好，其次是 8790平米兩房 優(yōu)品道： 7080平米套二銷售最好 仁和春天大道： 110130平米套二銷售最好 三房需求最多，兩房其次； 110140平米 需求最多； 6285萬成交較多； 市場有向下的壓力，明年以走量產(chǎn)品為主 ? 按照客戶的需求和市場的表現(xiàn)來看，三房居多、其次兩房、少量四房 ? 結(jié)合客戶的改善性需求和控制總價的原則，小 (115120)中 (120125)三房各設(shè)置 25%和 10%。 ? 在項(xiàng)目臨公園景觀較好位置設(shè)置大量 110160平米三房和四房，作為項(xiàng)目的標(biāo)桿產(chǎn)品（ 30%） 39 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 物業(yè)形態(tài) 戶型結(jié)構(gòu) 建筑面積 贈送后戶型結(jié)構(gòu) 實(shí)得面積 贈送比例 建筑面積比 套數(shù)比 總建筑面積比 花園洋房、疊拼別墅 三室兩廳雙衛(wèi) 110120 三室兩廳雙衛(wèi) 160170 41%45% 6% 69 30% 三室兩廳雙衛(wèi) 120130 三室兩廳雙衛(wèi) 140160 17%23% 12% 127 三室兩廳雙衛(wèi) 130140 三室兩廳雙衛(wèi) 180220 38%57% 8% 78 三室兩廳雙衛(wèi) 140160 四室兩廳三衛(wèi) 200280 43%75% 4% 35 電梯洋房 一室一廳單衛(wèi) 6070 兩室兩廳單衛(wèi) 7590 25%28% 20% 407 70% 兩室兩廳雙衛(wèi) 8589 三室兩廳雙衛(wèi) 100105 17%18% 15% 227 兩室兩廳雙衛(wèi) 8590 三室兩廳雙衛(wèi) 115120 33%35% 25% 378 三室兩廳雙衛(wèi) 100105 四室兩廳雙衛(wèi) 120125 19%20% 10% 129 總套數(shù) 1450 100% 物業(yè)形態(tài) 戶型結(jié)構(gòu) 建筑面積 贈送后戶型結(jié)構(gòu) 實(shí)得面積 贈送比例 建筑面積比 總建筑面積比 花園洋房、疊拼洋房 三室兩廳雙衛(wèi) 110120 三室兩廳雙衛(wèi) 160170 41%45% 4% 30% 三室兩廳雙衛(wèi) 120130 三室兩廳雙衛(wèi) 140160 17%23% 18% 三室兩廳雙衛(wèi) 130140 三室兩廳雙衛(wèi) 180220 38%57% 4% 三室兩廳雙衛(wèi) 140160 四室兩廳三衛(wèi) 200280 43%75% 4% 電梯洋房 一室一廳單衛(wèi) 6070 兩室兩廳單衛(wèi) 7084 13%17% 20% 70% 兩室兩廳雙衛(wèi) 8589 三室兩廳雙衛(wèi) 100105 13%17% 15% 兩室兩廳雙衛(wèi) 9099 三室兩廳雙衛(wèi) 115120 13%17% 25% 三室兩廳雙衛(wèi) 100105 四室兩廳雙衛(wèi) 120125 13%17% 10% 總數(shù) 100% 40 多物業(yè)組合 ? 因多物業(yè)組合形式，我們將在下面進(jìn)行分類闡述： 共分為四類： 1. 洋房產(chǎn)品 2. 電梯公寓 3. 獨(dú)立商業(yè) 4. 臨街商鋪 類洋房產(chǎn)品 備注：獨(dú)立商業(yè)和臨街商鋪單獨(dú)闡述 41 1. 洋房全部采用 8+1電梯洋房形式 2. 一層整個抬高，作為地下室層，并和景觀進(jìn)行互動，最終形成層次感較強(qiáng)的主軸，同時能夠保證抬高后的一樓擁有私家花園，注意的是車流組織及采光問題，以及車庫與洋房的關(guān)系 3. 地下室層，用以分給 2F客戶，增加 2F附加值，可套車庫 1個 4. 地下室層采光采用高窗等形式處理，并與后花園連通處理 地下層 1～ 3層 4～ 7層 8層 產(chǎn)品規(guī)劃布局說明 —— 洋房 1 42 產(chǎn)品規(guī)劃布局說明 —— 洋房 2 2層全部可通向地下室層，實(shí)現(xiàn)高附加值