房地產(chǎn)住宅價格表的制作培訓(xùn)教材47頁swothouse-在線瀏覽
2025-02-07 21:38本頁面
【正文】 n 垂直系數(shù) \層差 ——反映各戶型在垂直方向的價值差異。n 特殊系數(shù) \干擾 ——反映各戶型在垂直方向上局部樓層的價值突變。n 增值系數(shù) ——反映贈送面積等方面的增值。n 贈送面積 ——不計容積率部分的水平投影面積。n 實用率 ——等于套內(nèi)建筑面積 247。一、定價目標(biāo)二、價格制定 公式 取值 步驟三、價格審核四、價格統(tǒng)計五、定價說明書六、實例演示內(nèi) 容 導(dǎo) 航水平系數(shù) =∑各因素的價格差幅 分值 10247。矩形模式 案例向小區(qū)，看水景，視野好價格分布：價格直線（ y=x+b）上升 ,層差相同，各樓層單位價格適中；適用范圍：景觀視野較佳的單元。低樓層無景觀，價格不能高高層層無景觀，視野差，價格不能高中層單位承擔(dān)主要的價格壓力梯形模式 案例朝社區(qū)路，對面擬建廠房或住宅區(qū)，樓距較小價格分布：壓低低層和高層單位價格，拉高中層單位價格；適用范圍：向小區(qū)外，景觀視野較差的單元。低層看園林可拉高其價格中層景觀一般，視野較窄，價格不能高高層無景觀，樓距小，應(yīng)壓低其價格（此曲線不合理）倒梯形模式 案例看小區(qū)園林，樓距小價格分布：拉高低層和高層價格，壓低中層單位價格；適用范圍：看園林，樓距小（應(yīng)用時須降低高層系數(shù)，慎用）。低層看小面積園林，起價可適中中低層無景觀視野差，價格不宜高中高層視野好價格開始攀升高層視野好，但無景觀，價格不宜太高橢圓模式 案例朝龍觀路，樓下商業(yè)街廣場，對面為 58層汽車維修廠、醫(yī)院價格分布：拉高中高層價格 ,降低中低層價格 ,低層和高層價格適中；適用范圍：向小區(qū)外 ,地面只有小面積園林 ,外圍景觀差 ,但視野開闊。低層看小面積園林，起價可適中中低層看園林價格可拔高些中高層景觀較差，視野一般應(yīng)壓低其價格高層視野采光較好，價格可適度拉高沙漏模式 案例小區(qū)中間，看園林，被樓包圍，距離適中價格分布：拉高中低層價格 ,壓低中高層價格 ,低層和高層價格適中；適用范圍：向園林 ,樓距適中。增值系數(shù)（折算率）考慮因素： 將贈送的面積換算成統(tǒng)一價格口徑凸窗： 真凸窗、假凸窗、凸窗占所在功能區(qū)的面積比率、必要性；陽臺： 室外、室內(nèi)、景觀、必要性、私密性；露臺： 景觀、朝向、噪聲、必要性、私密性；入戶花園： 景觀、朝向、噪聲、必要性、私密性、封閉的可能性；隱形衣櫥： 占所在功能區(qū)的面積比率、必要性；夾層： 高度、采光通風(fēng)、景觀視野、布局合理性。實用率 247。 綜合折扣系數(shù)一、定價目標(biāo)二、價格制定 公式 取值 步驟三、價格審核四、價格統(tǒng)計五、定價說明書六、實例演示內(nèi) 容 導(dǎo) 航推售控制 ?目標(biāo)中期產(chǎn)品質(zhì)素 ★★★☆☆后期自住景觀型客戶價格敏感度低 ★☆☆☆☆產(chǎn)品質(zhì)素 ★★★★☆前期：價格標(biāo)桿自住為主完全享受型客戶完全不考慮價格 ☆☆☆☆☆，搶到就行產(chǎn)品質(zhì)素 ★★★★★中期產(chǎn)品質(zhì)素 ★☆☆☆☆前期：產(chǎn)品質(zhì)素 ★★★☆☆后期自住中高享受型價格敏感度 ★★☆☆☆產(chǎn)品質(zhì)素 ★★★☆☆前期：低價入市，火爆，快速回籠資金投資為主追求空間型客戶價格敏感度高 ★★★★★產(chǎn)品質(zhì)素 ☆☆☆☆☆中期投資、自住空間與高度并重型價格敏感度中高 ★★★★☆產(chǎn)品質(zhì)素 ★☆☆☆☆前期：通常的滯銷單位自住為主視野空氣享受型客戶價格敏感度中等產(chǎn)品質(zhì)素 ★★☆☆☆面積 :n 各單位的建筑面積、套內(nèi)建筑面積n 各棟建筑面積、套內(nèi)建筑面積n 總建筑面積、總套內(nèi)建筑面積n 方法 : 項目組及售樓代表核對各單位面積； 分棟匯總，將查丈報告分棟匯總面積和總面積標(biāo)注在旁邊核對 .價格 :n 檢查單元格引用是否正確（特別是奇偶層面積） 。n 乘除時是否用函數(shù) ROUND進行四舍五入。 注：若有競爭對手價格，可加入比較均價 5000小區(qū)內(nèi)外價格屏障價格審核合理性 ?單價1 2 365748均價 5000小區(qū)內(nèi)外價格屏障均價排序是否合理 ?均價差額是否合理 ?與對手相比價格是否有競爭力 ?各單元最低最高價是否合理 ?各單元最低最高價差額是否合理 ?競爭性單元差
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1