房地產(chǎn)定價策略和制作價格表技巧-在線瀏覽
2025-03-27 11:13本頁面
【正文】 不能產(chǎn)生利潤，定得太高又不能產(chǎn)生需求。? 成本規(guī)定了某價格的最低底數(shù)? 競爭者的價格和代用品的價格提供了在制定價格時必須考慮的標定點? 獨特的產(chǎn)品特點是其價格的最高限度低價格 高價格在這個價格上不可能獲利在這個價格上不可能有需求成本 競爭者的價格和代用品價格顧客評估獨特的產(chǎn)品特點通過在這 3種考慮因素中的一個或幾個來選定定價方法，以解決定價問題。選擇定價方法 ——3C3C—— 需求、成本、競爭目標收益定價認知價值定價 市場比較定價成本加成定價 拍賣式定價 收益風險定價 房地產(chǎn)市場核心均價確定方法? 市場比較法? 收益還原法? 價值定價法? 上限法定價常用方法 ——市場比較法 選定參照目標，權(quán)重很重要。 若范圍內(nèi)不夠，可再擴大。 6個。對影響價格的各因素以及權(quán)重進行修正，影響因 素不同（可以總結(jié)）、同一類型物業(yè)的各 個價格影響因素權(quán)重不同， （ 最好是與銷售人員，尤其是 在同一區(qū)域賣樓的銷售人員座 談、聽。，調(diào)差樓盤的資料要確實， 不確實的馬上補，不能對付過。交易情況修 正 礎，對調(diào)差樓盤形象進度的工期 進行修正。， 對調(diào)差樓盤的不同銷售速度進行 修正。a. 每個調(diào)差盤進行的調(diào)差 包括：最低價、最高價、 平均實收價、特別樓層 價（高、中、低 ，每 5 層一個）b. 形成表格，便于比較。 數(shù)， 縮小范圍。篩選可比樓盤確定權(quán)重打分比準價形成產(chǎn)品結(jié)構(gòu)相似、區(qū)域接近目標客戶相似，銷售期重合根據(jù)與項目的競爭關(guān)系。 理想家 千和 因此對價格非常敏感，一旦價格超過預期時，便放棄購買；首置客戶關(guān)注月供與租金比值關(guān)系，此類客戶需要進行測算；? 當客戶購買意向及價格意向非常清楚時，對客戶意向的分析直接指導價格生成。因此本區(qū)域內(nèi)同類產(chǎn)品的租金頗具參照意義。設：本項目均價為 P 面積： 60平米的兩房 現(xiàn)租金： 1500元 /平米（參照好旺角）則：月供 =P*60*80%*≤ 1500+200P’max≤4949元 /平方米 收益反推法 是制定價格表的一個重要方法，適用范圍：無直接可比物業(yè)；寫字樓、商場物業(yè)；投資型物業(yè)，包括投資型住宅。當信息不對稱的局面逐漸改變，原有的一些手段逐漸失效，價格表和價格策略的設置變得非常關(guān)鍵 均價策略的方式時間價格 2常見4糟糕3市場5？資源集中 市場競爭 劣勢地位不同質(zhì)量價格戰(zhàn)略 略 戰(zhàn)略戰(zhàn)略 戰(zhàn)略高高中 低低中產(chǎn)品質(zhì)量價格各玩各的競爭戰(zhàn)略騙取戰(zhàn)略不同策略的選擇策略 發(fā)展商狀況 市場狀況 產(chǎn)品狀況 可達成目的 無資金壓力，品牌需求平穩(wěn)，可控，體量大，較平庸占領(lǐng)份額，逐步提升 有回籠要求，體現(xiàn)檔次動蕩，但有機會一般，考慮少量后期提升盡快獲得利潤 前期要求舒緩資金壓力，價值最大變化，機會和威脅參半較小，不考慮后期提升可變化，降低風險價格表制作價格表的意義所有策略的數(shù)字表現(xiàn)，實現(xiàn)價值的實際工具1. 體現(xiàn)外部競爭性。 二者必須緊密結(jié)合。 價格表分類? 實收價格表（底價）? 出街價格表（面價）面價＝底價＋促銷優(yōu)惠付款方式的折扣率? 為了使價目表在實施過程中有價格提升的空間，最小折扣在 9 96折以下為宜（通常為 9096折）；? 在某些樓盤，為突出檔次，可將折扣增大，使價目表價格提高，以提升樓盤表面上的 “ 尊貴感 ” ；反之，對于大眾化樓盤，可減少折扣，增加客戶的認同度；平均折扣率需考慮的因素? 開盤促銷的比例；? 銷售過程中和尾盤階段的再折扣比例；? 開發(fā)商的人情折扣；? 為增加開盤氣氛，可將部分的營銷廣告費用以開盤時的折扣率的形式體現(xiàn)； 根據(jù)目標客戶設計相適應的付款方式，并確定主 打的付款方式。根據(jù)各付款方式的估算比例和折扣率，計算出綜 合折扣。 考慮因素 ——? 發(fā)展商關(guān)系購房的面積比例和再折扣范圍? 銷售過程中的促銷用再折扣比例和范圍? 尾盤的再折扣比例和范圍? 分階段上調(diào)折扣比例和范圍價目表制作六大步驟核心實收均價分棟／分功能／分期實 收 均 價平均折扣率層 差同層單位差價 目 表著重市場把握著重階段性策略著重對客戶的適應和促銷著重開盤策略和最終銷售率著重價值體現(xiàn)
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