【正文】 4564 65以上 比例 % % % % 83% ? 社區(qū)現(xiàn)狀人口構(gòu)成 ： ? 老年人口占絕對(duì)多數(shù) ? 戶型構(gòu)成： ? 大多數(shù)是獨(dú)棟住宅，也有雙戶公寓、聯(lián)排別墅和多家庭公寓 ? 分六大居住社區(qū)： ? 太陽城中心 :獨(dú)立家庭別墅 ? 國王之殿 :連體別墅 ? 湖中之塔 :輔助照料式住宅和家庭護(hù)理機(jī)構(gòu) ? 庭院 ? 阿斯頓花園 :出租的獨(dú)立居住公寓 ? 自由廣場 :輔助照料式住宅和家庭護(hù)理機(jī)構(gòu) 美國太陽城中心 ?名稱緣起： ?西方不稱老年人為夕陽，而是太陽 ?意大利哲學(xué)家康帕內(nèi)拉曾著 《 太陽城 》 ?區(qū)位： 臨近海灣 ?社區(qū)坐落于佛羅里達(dá)西海岸，位于坦帕和薩拉蘇達(dá)之間，距佛羅里達(dá)最好的墨西哥海灣海灘只有幾分鐘的路程 ?規(guī)模： 接近微型城市 ?社區(qū)太陽城中心共有10500個(gè)住宅單元，目前入住來自全美及世界各地的住戶 ?目標(biāo)定位和建設(shè)理念： ?社區(qū)自 1961年開始建設(shè)起，便定位佛羅里達(dá)乃至全美最好的老年社區(qū)；使老年人精神充實(shí)、身體健康，享受一種不孤獨(dú)、不依賴、不滿足溫飽型的老年生活 32 全美最典型、最好的老年社區(qū) 美國太陽城中心 ?整個(gè)社區(qū)功能分區(qū)明確： 六大居住社區(qū)，各社區(qū)共享一個(gè)郵局，超市、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、銀行和教堂 ?物業(yè)類型為老年人量身定做： ?“太陽城中心”（獨(dú)棟別墅） ?“國王之殿”（聯(lián)體別墅） ?“湖中之塔”（輔助照料式住宅和家庭護(hù)理機(jī)構(gòu)） ?“庭院” ?“阿斯頓花園” （出租的獨(dú)立居住公寓） ?“自由廣場” （輔助照料式住宅和家庭護(hù)理機(jī)構(gòu)） 33 制度上增強(qiáng)老年人的歸屬感 ——由老年業(yè)主組成社區(qū)委員會(huì)，社區(qū)對(duì)低齡人群活動(dòng)嚴(yán)格限制 社區(qū)委員會(huì)辦公室 ? 自社區(qū) 1961年開始建設(shè)以來，社區(qū)各項(xiàng)活動(dòng)一直由開發(fā)商運(yùn)營，不久成為開發(fā)商的沉重負(fù)擔(dān)。 社區(qū)委員會(huì)成員均為社區(qū)內(nèi)居住的老年業(yè)主 美國太陽城中心 成功因素分析 ?社區(qū)委員會(huì)由社區(qū)老人構(gòu)成 — 便于溝通減少隔閡 社區(qū)委員會(huì)負(fù)責(zé)社區(qū)的日常運(yùn)作，有常設(shè)辦公室，每月定期舉行例會(huì)。 ?社區(qū)里擁有多個(gè)高爾夫球場，交納入會(huì)費(fèi)后，社區(qū)居民可享受126洞高爾夫球場，每年費(fèi)用約1500美元 ?太陽城中心是世界聞名的 BEN SUTTON高爾夫?qū)W校的本部 ?全美草地保齡球錦標(biāo)賽在太陽城舉行 ?白天可以在社區(qū)寬闊的棕櫚樹街道上駕駛高爾夫車，大多數(shù)購物場所都有專門為高爾夫車提供的停車場 健身室 36 俱樂部豐富了社區(qū)活動(dòng)，各業(yè)主聯(lián)合社區(qū)委員會(huì)組織的俱樂部活動(dòng)精彩紛呈 超過 200種各類俱樂部和組織 美國太陽城中心 成功因素分析 ?豐富多彩的俱樂部課程： ?社區(qū)有各種各樣業(yè)主自發(fā)組織的俱樂部，開設(shè)課程和組織活動(dòng)超過 80種，如業(yè)余無線電、計(jì)算機(jī)、縫紉、卡片收藏、投資和舞蹈等 ?這可以幫助老年人完成年輕時(shí)未竟的理想。 ?在太陽城中心每人每年享用綜合會(huì)所的費(fèi)用為 140美元。 桌球室 游泳池 圖書室 手工制作中心 美國太陽城中心 成功因素分析 38 美國考察項(xiàng)目 新澤西 sterling pointe老年社區(qū) 落杉磯 fair oaks老年公寓 落杉磯 Keiro日裔老年公寓 39 40 落杉磯 fair oaks老年公寓 41 基本情況 ? Fair oaks 是一家私人投資、盈利性的高檔老年公寓 ? 入住者的平均年齡為 82歲，最小為 62歲，其中 75％為女性，25％為男性 ? 出租不簽長期租約，一月一簽 ? 家人可以來探望與活動(dòng)，有活動(dòng)也會(huì)邀請(qǐng)家人參加 ? 房間中配置了基本家具，也可以自己帶部分家具 ? 共 2棟樓 146套，經(jīng)濟(jì)狀況好時(shí)租房需要排隊(duì)，現(xiàn)在金融危機(jī)出租有空置，目前出租率為 82％。管理模式有純租賃的，也有先交押金后退款的 ? 2023年開業(yè)，在開業(yè)之后的二三年內(nèi)很難賺錢，屬于長期性投資項(xiàng)目 42 兩類產(chǎn)品 獨(dú)立型 1 每天三頓的營養(yǎng)餐 24小時(shí)上門服務(wù) 全部的服務(wù)設(shè)施使用 電話服務(wù) 緊急呼叫系統(tǒng) 交通預(yù)定 基礎(chǔ)有線電視服務(wù) 個(gè)人健康規(guī)劃 干洗服務(wù) 社會(huì)活動(dòng)安排 健身計(jì)劃 不限次數(shù)的活動(dòng)區(qū)域 2 獨(dú)立型所有服務(wù)項(xiàng)目 醫(yī)療服務(wù) 洗浴幫助 洗衣和室內(nèi)清潔 個(gè)人清潔 輔助做飯和其他活動(dòng) 輔助問診 定期檢查 連續(xù)照看 輔助型 老年癡呆癥以及中風(fēng)后遺癥或行動(dòng)不便等類型需要照料的老人 43 獨(dú)立居住型老年公寓的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（四大類戶型） 44 FAIR OAKS的配套設(shè)施與服務(wù)項(xiàng)目 服務(wù)項(xiàng)目 服務(wù)項(xiàng)目 服務(wù)項(xiàng)目 私人餐廳 餐廳還提供精美的點(diǎn)餐方式 自助廚房 全家具休息間 健康鍛煉計(jì)劃 各種服務(wù)沙龍 禮品店 多功能活動(dòng)室 經(jīng)驗(yàn)交流中心 健身洗浴中心 圖書館 每層配有干洗房 特色餐廳 可以觀景的露臺(tái) 完美的路聽系統(tǒng) 充足的停車位 電腦房 花房 45 是買房合適還是入住FAIR OAKS合適 ?首先，入住我們社區(qū)您將會(huì)得到全方位的服務(wù)，而自住卻沒有 ?第二點(diǎn)從經(jīng)濟(jì)方面，我們可以舉例說明，入住 FAIR OAKS社區(qū)的優(yōu)勢(shì) 消費(fèi)目錄 買房后每 月支出 FAIR OAKS 月供 1800 含 稅費(fèi) 450 含 設(shè)施使用費(fèi) 200 含 修理費(fèi) 150 含 維修費(fèi) 180 含 食物支出 650 含 娛樂支出 300 含 房屋修剪費(fèi) 280 含 車費(fèi) 350 不需要 房屋保險(xiǎn) 150 可選擇 個(gè)人服務(wù)費(fèi) 175 含 保安費(fèi) 65 含 消炎藥費(fèi)用 不需要 總計(jì) 46 規(guī)劃與設(shè)計(jì) 47 戶型圖 48 起居室 49 公共餐廳 家庭小餐廳，帶廚房，親屬探望時(shí)可以自己作飯 50 走廊兩邊均有扶手 51 落杉磯 fair oaks老年公寓 衛(wèi)生間均有坐座和扶手 衛(wèi)生間均有應(yīng)急呼叫器 52 開門式浴缸 53 配套設(shè)施 54 落杉磯 Keiro日裔老年公寓 服務(wù)于日裔老年人的非盈利性老年公寓 55 考察與會(huì)談 56 KEIRO的來歷 ? 在美國的日本老人很多，在南加州有 19萬日裔，其中 20％約 ? 第一代日本移民，語言溝通差，文化水平相對(duì)低，收入低，社會(huì)關(guān)注度低 ? 在 1961年，由 9位日裔人員發(fā)起了 KEIRO項(xiàng)目，屬于非盈利公益性，專門服務(wù)于低收入的日裔老人群體 ? 老年公寓占用的土地是由當(dāng)?shù)氐娜毡救司栀?zèng)的，資金主要由在美國的日本商會(huì)捐助，每年捐助 250萬美元，并且通過與大學(xué)合作，召收大學(xué)生充當(dāng)義工，解決了勞動(dòng)力問題，基本可以作到收支平衡 57 自立型 針對(duì)健康老人出租的居室，無政府補(bǔ)助，每套月租金 2500美元，由個(gè)人負(fù)擔(dān) 兩種經(jīng)營模式 醫(yī)療型 按床位出租，每室兩人，可從政府的保險(xiǎn)中獲得一部分資金， 65％從醫(yī)療保險(xiǎn)中出， 35％由自己出 58 公寓外景 59 辦公室 60 配套設(shè)施 61 62 手工房 63 大餐廳 64 新澤西 sterling pointe老年社區(qū) 65 基本情況 ? 購買條件 ? 至少有一人年齡在 55歲以上，而其他入住者年齡必須在 49歲至 54歲之間 ? 18歲以下的未成年人，一年內(nèi)累計(jì)居住不超過 30天 ? 購房后可以出租，但承租人也必須滿足 55歲的要求 ? 老年社區(qū)的政府優(yōu)惠 ? 主要是購房者可以免征或減征地產(chǎn)稅 ? 老年社區(qū)項(xiàng)目，由于政府無需為該項(xiàng)目配備學(xué)校等設(shè)施，因此可減免地產(chǎn)稅 66 價(jià)格 ? 房屋價(jià)格 ? 每種方案不同，見后圖 ? 280平方米的使用面積，按 350平方米建筑面積，總價(jià)50萬美元，合 1萬人民幣 1平方米 ? 以后每年需交納約 9000美元地產(chǎn)稅（ %) ? 物業(yè)費(fèi)： 252美元 /月，包含以下內(nèi)容 ? 公共部分的清潔 ? 冬季公園內(nèi)部、汽車出入口、道路除雪 ? 修剪草坪，土壤養(yǎng)護(hù)、除野草 ? 人行道清理 ? 俱樂部（會(huì)所）服務(wù) 67 總平面圖 土地劃分為小宗，上面可建一幢別墅，方案買房人可選 會(huì)所 聯(lián)排別墅 獨(dú)棟別墅 68 日本老年社區(qū) 69 日本的人口情況 根據(jù) 2023年 1月 1日居民基本登記，登記東京居民。這些人數(shù)構(gòu)成的比例分別為%、 %、 % 12%69%19%少年兒童勞動(dòng)力老年人日本的老齡化 ? 日本老年人口的構(gòu)成比例在 1978年已經(jīng)超過了聯(lián)合國規(guī)定的“老齡化國家” 7%的標(biāo)準(zhǔn)，之后老齡化的速度不斷加快 ? 至 1998年，已經(jīng)超過了“高齡社會(huì)” 14%的標(biāo)準(zhǔn) ? 《 日本將來人口推測(cè)報(bào)告 》 顯示，到 2055年，日本人口將減少至 8993萬人，其中老齡人口將達(dá)到40% 71 日本考察 熱海老年公寓 72 日本靜岡縣熱海老年公寓項(xiàng)目 73 位置 靜岡縣熱海市是日本著名海濱溫泉鄉(xiāng)，依山傍海，風(fēng)景秀麗。我們考察的這家老年公寓，由日本大和房地產(chǎn)公司開發(fā)，于 1986年開業(yè)，屬于私人投資的盈利性的高檔老年公寓，占地面積 15369平方米，建筑面積 17443平方米 74 考察 老年公寓的負(fù)責(zé)人熱情地接待了我們，現(xiàn)場交流了項(xiàng)目的運(yùn)營模式與管理經(jīng)驗(yàn)，并帶領(lǐng)我們參觀了老年公寓的硬件設(shè)施 75 兩類經(jīng)營模式 ? 公寓出租部分 ? 生活可以自理的老年人，可租用老年公寓。 ? 每月交納房租，個(gè)人為每月 （ 4700元人民幣），如夫妻雙方住，則月租為 （ 7040元人民幣） ? 房租里包括生活費(fèi)用，如果自己作飯，則可以從房租里扣除餐費(fèi) ? 很多人是賣掉自己的房屋作為押金，也有教師和公務(wù)員在退休時(shí)可以得到一大筆養(yǎng)老金作為押金 77 居室設(shè)計(jì)－老年社區(qū)的設(shè)計(jì)更具有特殊性 浴室外的紅外感應(yīng)器 大浴場里的緊急呼叫按鈕