某地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的思考概述-在線瀏覽
2025-02-05 22:40本頁(yè)面
【正文】 ， 往往需要 “ 雙核 ” 來(lái)承擔(dān)城市 CBD發(fā)展 “ 領(lǐng)頭羊 ”的地位 ， 且從功能 、 性質(zhì)來(lái)看 ， ? “ 雙核 ” 兩者在產(chǎn)業(yè)類型 、 分布結(jié)構(gòu)以及功能等級(jí)上 ， 將呈同級(jí)別趨勢(shì) 。 雙核 新街口 21 ■□ 河西成為承載南京城市化進(jìn)程向外擴(kuò)張所帶來(lái)的人口及產(chǎn)業(yè)等方面的流動(dòng)的理想?yún)^(qū)域； ■□ 階段性供求失衡與心理恐慌造成的市場(chǎng)調(diào)整已經(jīng)完成，奧體迎來(lái)快速發(fā)展期。 城市經(jīng)濟(jì)背景 23 人口總量增長(zhǎng)較為緩慢，非農(nóng)業(yè)人口增長(zhǎng)速度明顯加快，城市化進(jìn)程提速 人口及城市化 24 根據(jù)國(guó)際研究城市發(fā)展的慣例，南京的城市發(fā)展開(kāi)始進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展的第四階段 不同發(fā)展階段城市化特征 發(fā)展次序 第一階段 第二階段 第三階段 第四階段 發(fā)展階段 初步城市化 高速發(fā)展期 調(diào)整發(fā)展期 穩(wěn)定發(fā)展期 城市化率 30% 30%— 50% 50%— 75% 75%以上 城市發(fā)展特征 工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)水平較低，工業(yè)提供的就業(yè)機(jī)會(huì)有限，農(nóng)業(yè)人口緩慢釋。 工業(yè)產(chǎn)業(yè)成為城市絕對(duì)的經(jīng)濟(jì)支柱，城市經(jīng)濟(jì)的乘數(shù)效應(yīng)迅速刺激第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，城市經(jīng)濟(jì)進(jìn)入高速發(fā)展階段。 城市界定 25 ? 居民人均可支配收入快速增長(zhǎng)，說(shuō)明 居民的購(gòu)買(mǎi)能力不斷增強(qiáng)和消費(fèi)層次的提高 ， 一定程度上也是造就近幾年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺態(tài)勢(shì)的因素之一。 地塊解析 182。 房地產(chǎn)市場(chǎng) 29 房地產(chǎn)市場(chǎng) ?南京市總體市場(chǎng)分析 ?區(qū)域市場(chǎng)分析 30 20232023年全市、八區(qū)土地成交走勢(shì) ? 土地推出速度加快，全市土地出讓規(guī)模逐年擴(kuò)張； ? 06年，江南八區(qū)土地成交量明顯下降，成交比重降至為全市的 %； ?城墻以內(nèi)開(kāi)發(fā)用地更為珍惜，紛紛走豪宅路線。 市場(chǎng)現(xiàn)狀 37 新 區(qū) 功 能 規(guī) 劃 以商務(wù)、體育、文化等功能為主的新城區(qū)中心功能 以濱江風(fēng)貌為特色的主城西部休閑游覽功能 居住與就業(yè)相協(xié)調(diào)的中高檔居住區(qū)功能 河西 CBD市場(chǎng)發(fā)展支撐條件 市場(chǎng)現(xiàn)狀 38 2023年 2023年 2023年 2023年 河西城建投資 180億元 320億元 累積發(fā)生 建設(shè)周期 總投資 目前進(jìn)度 建成 地鐵二號(hào)線 5年 105億元 已開(kāi)工，建設(shè)中 09年通車 會(huì)展中心 一期 29億元 打樁 08年一期 緯七路過(guò)江隧道 4年 30億元 已開(kāi)工，建設(shè)中 09年通車 合計(jì) 164億元 ■□ 截止 2023年，政府對(duì)奧體板塊累積投資 ■□ 20232023年，政府已確定的投資額為 164億元 河西前景預(yù)判 —— 高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)投入保障奧體新城可持續(xù)發(fā)展 市場(chǎng)前景 39 已投入使用 名稱 投入使用 備注 交通 地鐵 1號(hào)線 2023年 9月 日運(yùn)營(yíng) 120車次，間隔 68分鐘 /班 長(zhǎng)江三橋 2023年 10月 無(wú) 為奧體中心配套公交線路 16條，其中新辟線路 9條，延伸和調(diào)整線 7條。 ■□ 06年 4月，奧體進(jìn)入第一批大規(guī)模交付期，目前已經(jīng)交付 60余萬(wàn)平米，至 07年初預(yù)計(jì)入住人口達(dá) 1萬(wàn)余人。 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 年新增入住人口 （ 萬(wàn)人 ） 1 3 4 4 3 累計(jì)入住人口 （ 萬(wàn)人 ） 1 4 8 12 15 市場(chǎng)前景 42 新城發(fā)展階段一般模型 河西前景預(yù)判 —— 根據(jù)新城研究模型，河西處于區(qū)域價(jià)值躍升階段 市場(chǎng)前景 43 龍江發(fā)展階段回顧與借鑒 時(shí)點(diǎn) 開(kāi)始發(fā)展 A點(diǎn) B點(diǎn) 持續(xù)發(fā)展 特征描述 住宅為主導(dǎo)，沒(méi)有 商業(yè) 社區(qū)小型商業(yè) 大型社區(qū)商業(yè)出現(xiàn) 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)增多、少 量辦公進(jìn)駐 時(shí)點(diǎn) 1993年 1999年 2023年上半年 2023年 標(biāo)志性事件 開(kāi)始發(fā)展 第一批商品房入住，社區(qū)超市開(kāi)業(yè) 金潤(rùn)發(fā)開(kāi)業(yè) 描述 商品房較少，僅教 工公寓 商品房?jī)r(jià)格較大提 升 商品房?jī)r(jià)格進(jìn)一步 提升 商品房?jī)r(jià)格穩(wěn)定 主流價(jià)格 1500元 /m2 3000元 /m2 6000元 /m2 8000元 /m2 價(jià)格離散度 5% 8% 10% 10% 特異性產(chǎn)品 無(wú) 無(wú) 出現(xiàn) 接受度提升 客戶 經(jīng)濟(jì)務(wù)實(shí)＋ 少量經(jīng)濟(jì)務(wù)實(shí)＋ 城市新銳＋ 城市新銳＋ 少量城市新銳 城市新銳 少量富貴之家 少量富貴之家 時(shí)間跨度 6年 7年 （ 1）受制于前期的規(guī)劃局限（大規(guī)模居住區(qū)），龍江區(qū)域價(jià)值在 B點(diǎn)之后難有本質(zhì)的提升。 發(fā)展借鑒 44 河西新城發(fā)展階段預(yù)測(cè) 時(shí)點(diǎn) 開(kāi)始發(fā)展 A點(diǎn) B點(diǎn) C點(diǎn) 商業(yè)發(fā)展 住宅為主導(dǎo)，沒(méi) 有商業(yè) 社區(qū)零星商業(yè) 大型集中社區(qū)商業(yè) 出現(xiàn) CBD雛形形成 時(shí)點(diǎn) 2023年 2023年下半年 2023年上 2023年 標(biāo)志性事件 開(kāi)始發(fā)展 第一批商品房入住， 社區(qū)商業(yè)出現(xiàn) 大型超市進(jìn)駐 大型商業(yè)開(kāi)業(yè)，產(chǎn) 業(yè)集中進(jìn)駐 描述 商品房集中開(kāi)發(fā)， 價(jià)格較低 商品房?jī)r(jià)格有了較大 提升 商品房?jī)r(jià)格進(jìn)一步 提升 商品房提升很快 主流價(jià)格 4500元 /m2 6000元 /m2 7800元 /m2 價(jià)格離散度 5% 58% 10% 15% 特異性產(chǎn)品 無(wú) 出現(xiàn)，但接受度不高 接受度提升 特異性產(chǎn)品持續(xù)推 出 客戶 城市新銳＋經(jīng)濟(jì) 務(wù)實(shí) 城市新銳＋少量經(jīng)濟(jì) 務(wù)實(shí) 城市新銳＋富貴之 家 富貴之家＋城市新 銳 時(shí)間跨度 ■□ 從總體時(shí)間跨度看，河西新城發(fā)展速度為龍江的 2倍。 發(fā)展借鑒 45 ■□ 對(duì)比龍江區(qū)域發(fā)展模型，奧體板塊目前正處于新城發(fā)展的 A點(diǎn)階段 —— 社區(qū)商業(yè)出現(xiàn)與成熟，區(qū)域價(jià)值處于平穩(wěn)發(fā)展期。 ■□ 結(jié)合區(qū)域住宅銷售量， 2023年中，奧體板塊入住人口4萬(wàn)，將進(jìn)入新城發(fā)展的 B階段 —— 出現(xiàn)大規(guī)模居住區(qū)級(jí)商業(yè)，區(qū)域價(jià)值產(chǎn)生躍升。 —— 奧體進(jìn)入成熟期，區(qū)域余量去化周期為 3年左右。 一號(hào)線 二號(hào)線 本案 —— 因?yàn)榫哂?CBD，奧體才能成為城市副中心， CBD住宅才具高價(jià)值； —— 隨發(fā)展進(jìn)程的推進(jìn)， CBD將進(jìn)入快速發(fā)展期，本案具備 CBD豪宅潛質(zhì)。 人和 —— 金地企業(yè)強(qiáng)大的品牌實(shí)力，保證了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)品質(zhì) 市場(chǎng)環(huán)境 51 項(xiàng)目ＳＷＯＴ分析 SWOT分析 優(yōu)勢(shì) Strength 劣勢(shì) Weak A）配套優(yōu)勢(shì)： ●地塊周邊設(shè)有多路公交站點(diǎn)及公交總站；● 2023年二號(hào)地鐵的開(kāi)通，本項(xiàng)目距離地鐵站較近，可達(dá)性強(qiáng)； ●生活配套齊備，周邊有蘇果、南湖商業(yè)街等生活配套設(shè)施。 C）生活氛圍： ●周邊擁有眾多成熟住宅小區(qū)，生活氛圍濃厚； D）區(qū)位優(yōu)勢(shì) ●地塊位于集慶門(mén)大街以南，區(qū)域認(rèn)可度高； E）品牌優(yōu)勢(shì)： ●開(kāi)發(fā)商品牌全國(guó)知名，有助于項(xiàng)目的推廣宣傳； A）地塊劣勢(shì)： ●地塊被周邊建筑物圍合，形成封閉區(qū)域，影響認(rèn)知度； ●到達(dá)地塊僅有一條小路，周邊道路等級(jí)不高，影響產(chǎn)品形象打造； Ｂ）產(chǎn)品排布劣勢(shì)： ●地
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