【正文】 制定了公司層面和業(yè)務層面的短期戰(zhàn)略發(fā)展目標 房地產體系短期戰(zhàn)略發(fā)展目標 ? 房地產體系未來的管理和運作模式應該作哪些改進？ ? 房地產體系應該重點培養(yǎng)哪些能力？ ? 房地產體系的業(yè)務發(fā)展目標是什么？ 市場體系短期戰(zhàn)略發(fā)展目標 ? 市場體系未來在內部管理和組織結構方面應該進行哪些改進？ ? 重點營造什么樣的核心競爭能力？ ? 業(yè)務發(fā)展目標是什么？ 協(xié)信集團短期戰(zhàn)略發(fā)展目標 ? 重點培養(yǎng)哪些方面的核心能力？ ? 主要控制 哪些方面的戰(zhàn)略指標？ ? 內部管理的重點和核心所在是什么？ ? 追求什么樣的企業(yè)發(fā)展指標？ SHA4309053370924ax 協(xié)信集團制定了迅速擴大規(guī)模和資產，并積極推進企業(yè)社會化的公司短期 發(fā)展戰(zhàn)略（ 2023至 2023年） 定性目標 定量目標 ? 整合現有資產，提高利潤率 ? 建立高效的投資控股模式的管理體制 ? 完善和優(yōu)化融資渠道 ? 建立穩(wěn)定高質的職業(yè)經理人隊伍 ? 建立良好的企業(yè)信譽及品牌 ? 培育具有鮮明特設的推動企業(yè)發(fā)展的文化 ? 建立良好的公關關系（政府、金融、新聞） ? 總資產達到 20億元 ? 年銷售額達到 7億元 ? 總資產稅后利潤率達到 18% ? 擁有一家上市公司 SHA4309053370924ax 房地產體系制定了非常具有挑戰(zhàn)性的短期業(yè)務發(fā)展戰(zhàn)略目標 定性目標 定量目標 ? 建立高效的內部管理系統(tǒng) ? 建立一個穩(wěn)定的高素質的員工隊伍 ? 在重慶地區(qū)樹立一流房屋開發(fā)商的地位 ? 培養(yǎng)“天驕”高尚住宅小區(qū)的品牌形象 ? 形成良性的現金流循環(huán) ? 初步形成長期研發(fā)能力以及穩(wěn)定持續(xù)的開發(fā)能力 ? 建立房地產體系的外部支撐系統(tǒng)（外部關系、物業(yè)管理等） ? 總資產達到 15億元 ? 總建設面積 100萬平米（即新增加 60萬平方米） ? 重慶城區(qū)市場占有率 8% ? 項目總投資回報率 20% ? 項目銷售稅后利潤率 25%以上 ? 擁有一家異地子公司 ? 2023年銷售額 5億元 ,2023年 7億元 SHA4309053370924ax 市場體系的短期業(yè)務發(fā)展戰(zhàn)略目標主要是以商業(yè)物業(yè)經營和管理創(chuàng)新為核心 定性目標 定量目標 ? 建立一個高效的運營系統(tǒng) ? 建立一個穩(wěn)定、高素質的員工隊伍 ? 建立新型的商業(yè)經營模式，具有某一細分市場的核心競爭力。 ? 現有物業(yè)出租率 98% ? 其它形式的銷售額達到 1億元，稅后利潤率達到 10% ? 在細分市場擁有 3家連鎖店 SHA4309053370924ax A2. 外部市場分析 重慶市房地產開發(fā)市場逐步規(guī)范，促進了重慶市房地產開發(fā)產業(yè)的健康發(fā)展 重慶 市 房 地 產 開 發(fā) 市場 特 征 重慶房地產開發(fā)市場特征 ? 重慶加大固定資產投資 ? 重慶房地產開發(fā)增長迅速 ? 2023元以上的中高檔細分市場必將成為重慶市房地產開發(fā)商必爭之地 ? 加大房地產開發(fā)的投資力度 ? 規(guī)范房地產開發(fā)市場 ? 培育綜合實力強的房地產企業(yè) ? 建立和完善全市房地產開發(fā)系統(tǒng)計算機管理網絡 ? 新的房地產銷售政策即將出臺 ? 房地產專款專用 ? 利息上調 ? 搬遷貨幣安置 市場規(guī)模 市場細分 政府引導 政策導向 SHA4309053370924ax 自從 1996年，重慶市被設立為直轄市后，國家不斷加大對重慶市的固定資產投資，加快重慶的城市改造進程 重慶市全社會固定資產投資 [單位：億元人民幣 ] 資料 來 源： 協(xié) 信， 羅蘭 ?貝格 分析 * 95 96 97 98 99 2023 +20% . *：重慶 市 城市 建設 綜合 開 發(fā) 辦 預測 SHA4309053370924ax 近五年來，重慶市房地產開發(fā)總額增長很快，年均增長率為 20%，尤其是住宅增長更快，平均增長率為 27% 住宅開發(fā)投資 [億元 ] 房地產開發(fā)投資 [億元 ] 1997 1998 1999 2023 2023* +20% *: 重慶 市 城市 建設 綜合 開 發(fā) 辦 預測 資料 來 源： 1999年 中 國 房 地 年 鑒 1997 1998 1999 2023 2023* +27% SHA4309053370924ax 越來越多的開發(fā)商進入 2023元以上的中高檔住宅開發(fā)市場，將使這一細分市場競爭更加激烈 住宅開發(fā)市場發(fā)展趨勢 ? 重慶市房地產開發(fā)檔次逐步提升，居民住宅消費觀念有了根本轉變。開發(fā)商必須將項目總投資額的 25~30%的自有資金存入指定銀行，由此銀行監(jiān)管資金的流向 重慶市的搬遷安置將全部采用貨幣安置，這將導致開發(fā)商的大量現金流出 ?建設部將出臺新的房地產銷售政策： 7層以下住宅開發(fā)項目必須在封頂后才能銷售； 7層以上建筑必須在完成總體投資 75%以上后才能封頂，上海、成都已開始執(zhí)行 ?重慶地方政府也出臺相關政策，比現有銷售政策要求更為嚴格 國家近期將上調利率，抑制通貨，房地產受到的抑制將首當其沖 重慶房地產市場 SHA4309053370924ax 重慶市政府對房地產行業(yè)的發(fā)展保持非常積極的態(tài)度 …... 建立和完善全市房地產開發(fā)系統(tǒng)計算機管理網絡，大力促進重慶房地產業(yè)健康發(fā)展， 加快城市建設步伐，推進城鎮(zhèn)化進程，促進重慶經濟持續(xù)快速增長 重慶市建設事業(yè) 第十個五年計劃發(fā)展綱要 房地產開發(fā)經營管理法規(guī)和章程進一步完善，房地產開發(fā)市場規(guī)范有序 培育一批綜合實力強的開 發(fā)企業(yè)，引導、扶持開發(fā)商的投資開發(fā)建設規(guī)模大，科技含量高的居民小區(qū)，不斷提高人居環(huán)境質量，改善城市景觀 完成房地產開發(fā)投資 600億元，房地產增加值 240億元，房地產增加值對城市經濟增長的貢獻率比“九五”期間提高 % 房地產開發(fā)新開工面積達4500萬平方米，房屋竣工面積達 3000萬平方米，城市人均居住面積 14平方米 “十 五 ”期間 的 奮斗 目標 SHA4309053370924ax ……, 同時制定非常有挑戰(zhàn)性的發(fā)展目標，顯示出對房地產行業(yè)快速發(fā)展的較為樂觀的預期 完成房地產開發(fā)投資 140億元 房地產開發(fā)新開工面積達到900萬平方米 2023年重慶市房地產開發(fā)主要經濟指標 房地產業(yè)增加值 53億元 竣工房屋面積達到 700萬平方米 2023年 主 要 經 濟 指標 SHA4309053370924ax 重慶市將加速構造發(fā)達的商貿流通體系，并以商貿流通的發(fā)展促進和推動一、二產業(yè)的發(fā)展 社會消費品零售總額 [億元 ] 商貿服務業(yè)增加值 [億元 ] 資料 來 源： 《 重慶 市 商 貿 流通 發(fā) 展 “十 五 ”計劃 和 2023年 規(guī)劃 思 路》 200350*900*2023 2023 2023+% 680110024002023 2023 2023+% SHA4309053370924ax 越來越多的新興商貿經營業(yè)態(tài)會逐漸取代傳統(tǒng)的業(yè)態(tài)，同時促進重慶商貿流通的快速發(fā)展 未來十五年重慶市商貿經營業(yè)態(tài) 零售業(yè)的發(fā)展方向 ? 購物中心 ? 超級市場 ? 便民連鎖店 ? 貨倉式銷售方式 批發(fā)業(yè)的發(fā)展方向 ? 建立配送中心 ? 培育大型批發(fā)市場 ? 代理服務 重點是發(fā)展現代連鎖經營和貨倉式銷售 建立多層次的配送體系，組建現代化的配送中心，使其成為名優(yōu)工業(yè)產品特別是地產工業(yè)品的代理商和眾多零售店的供應服務商 未來的商貿經營業(yè)態(tài)體系 以城市為依托，逐步建立和完善以全國性批發(fā)市場為龍頭，專業(yè)性批發(fā)市場和區(qū)域性批發(fā)市場為骨干，眾多城鄉(xiāng)集貿市場為基礎，城鄉(xiāng)連接，輻射區(qū)域和全國的商品市場體系 SHA4309053370924ax 目前，重慶的消費品交易市場以農副產品市場和服裝市場為主 1999年重慶市成交額上億元消費品市場營業(yè)額分析 1999年重慶市成交額上億元消費品市場分析 資料 來 源： 1999年重慶年鑒 3 . 5 %3 . 5 %7 . 0 %1 1 . 0 %7 5 . 0 %Backup 農副產品 服裝 五金家電 電腦軟件 裝飾材料 合計： 28家 合計： 172億元 43%50%農副產品 服裝 五金家電： 3% 電腦軟件： 1% 裝飾材料： 1% SHA4309053370924ax 重慶現有的主要三個汽車交易有形市場經營狀況不甚理想，建議協(xié)信盡早退出 隆鑫機動車交易市場 重慶 汽車 交易 市場 經 營 狀況 與 趨勢 協(xié)信機動車交易市場 市場形成 ? 隆鑫集團出資興建并經營 ? 工商局興建轉讓給協(xié)信集團經營 ? 市場規(guī)律自然形成 經營狀況 ? 大部分攤位空置 ? 攤位全部出租 汽車一條街 經營品種 ? 轎車、小客車、摩托車及配件 ? 卡車 /農用車 ? 轎車、摩托車及配件 經營特點 ? 興建起比較現代化的建筑物，汽車展示均在室內，在重慶是最高檔次的汽車交易市場，工商局、車管所場內一條龍服務 ? 汽車展示為露天，市場相對簡陋，但價格便宜，吸引了大量卡車農用車的經營單位，工商局、車管所場內一條龍服務 ? 各經營單位各自為戰(zhàn)，無統(tǒng)一管理，街內無工商局和車管所設點辦公 未來 3年內將只能保存一家汽車交易的有形市場，而在未來 5~6年，汽車交易的有形市場將不再存在 ? 各自經營，無統(tǒng)一管理 SHA4309053370924ax 從整個重慶汽車市場來看，卡車和農用車的市場和利潤空間將給協(xié)信一定的機會 重慶車市現狀分析 轎車 卡車 /農用車 年銷量 重慶市場主要 經營品牌 利潤率 市場集中度 1萬輛 4萬輛 桑塔納 捷達 富康 別克 長安汽車 1% 3% 2% % 1% 品牌分散 5% ：市場集中程度 ? 轎車銷售數量小，且集中度較高，進入障礙高 ? 卡車 /農用車銷售量大，且集中度低，進入障礙相對較低 SHA4309053370924ax 外部市場的發(fā)展為協(xié)信集團的主營業(yè)務發(fā)展提供了廣闊的空間，但是機動車交易業(yè)務的前景不甚樂觀 描述 ? 商業(yè)物業(yè)經營面積年增長率在 37%，協(xié)信集團商業(yè)物業(yè)資產回報率為 8%，從圖中反映：商業(yè)物業(yè)商場可以支持協(xié)信集團戰(zhàn)略發(fā)展 ? 房地產的銷售面積年增長率為 15%，協(xié)信集團的資產回報率為 15%左右，從圖中反映：房地產開發(fā)市場可以支持協(xié)信集團的戰(zhàn)略發(fā)展 ? 由于重慶市汽車貿易增長緩慢，建議協(xié)信慎重發(fā)展 協(xié)信業(yè)務組合分析 ：表示 協(xié) 信 業(yè)務 大 小 資產回報率 市場增長率 10% 20% 0% 25% 50% 機動車交易 1500萬 房地產 商業(yè)物業(yè) 6萬平方米 SHA4309053370924ax A3. 協(xié)信集團的戰(zhàn)略實施還需要注意多方面的管理難點 協(xié)信集團要成功地實施制定的短期發(fā)展戰(zhàn)略，戰(zhàn)略本身并不存在障礙，重要的是有效地解決和突破目前面臨的四個方面的管理難點 戰(zhàn)略實施的管理難點 業(yè)務運作模式 資金籌集和分配 組織結構 人力資源體系 ? 房地產體系采用什么樣的運作模式才能實現快速的市場擴張和資產增值？ ? 商業(yè)物業(yè)經營體系進入什么樣的業(yè)務經營領域才能實現發(fā)展目標？ ? 如何籌集到足夠的資金來滿足業(yè)務發(fā)展的需要？ ? 如何保證資金在各項業(yè)務之間進行合理的分配？ ? 如何解決現在組織結構中限制協(xié)信集團未來發(fā)展的種種問題？ ? 建立什么樣的組織結構才能有效地支撐戰(zhàn)略的發(fā)展？ ? 如何突破目前協(xié)信人力資源體系中存在的瓶頸？ ? 建立什么樣的人力資源體系才能支撐戰(zhàn)略實施和組織的發(fā)展？ SHA4309053370924ax 目前國內房地產企業(yè)的發(fā)展策略基本上可以分為項目串聯式運作和項目并 聯式運作兩種思路 項目串聯式運作 ? 一段時間內公司主要精力集中在一個項目上 ? 一般取得大面積土地，連片、分期開發(fā) ? 在前一項目開發(fā)完成或者開發(fā)到一定階段時，開始滾動開發(fā)新的項目 項目并聯式運作 描述 ? 公司同時開發(fā)和運作多個房地產項目 ? 各個項目處于不同的區(qū)域市場 ? 各個項目的運作并行獨立，自成體系 ? 組織結構相對簡單，整個公司一般以項目公司的形式存在 ? 更多強調自主開發(fā) ? 各項職能的工作方向明確簡單（單一項目） 特點 ? 除了常規(guī)的公司組織結構，同時各個項目都成為獨立的項目公司或者項目部 ? 更多強調與其它企業(yè)合作開發(fā)，成立獨立的項目董事會 ? 各個項目組織的職能設置相對重合，同時總部的職能設置需要同時支撐多個項目