【正文】 尤其是住宅增長更快，平均增長率為 27% 住宅開發(fā)投資 [億元 ] 房地產(chǎn)開發(fā)投資 [億元 ] 1997 1998 1999 2023 2023* +20% *: 重慶 市 城市 建設(shè) 綜合 開 發(fā) 辦 預(yù)測 資料 來 源： 1999年 中 國 房 地 年 鑒 1997 1998 1999 2023 2023* +27% SHA4309053370924ax 越來越多的開發(fā)商進(jìn)入 2023元以上的中高檔住宅開發(fā)市場，將使這一細(xì)分市場競爭更加激烈 住宅開發(fā)市場發(fā)展趨勢 ? 重慶市房地產(chǎn)開發(fā)檔次逐步提升，居民住宅消費(fèi)觀念有了根本轉(zhuǎn)變。 組織結(jié)構(gòu)： 目前協(xié)信的組織結(jié)構(gòu)還缺乏一些基本的和重要的功能，同時(shí)也沒有規(guī)范的法人治理結(jié)構(gòu) 目前現(xiàn)有的組織結(jié)構(gòu)存在嚴(yán)重的職責(zé)界定不清的現(xiàn)象。 SHA4309053370924ax 羅蘭 ?貝格認(rèn)為一些企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)體系的優(yōu)點(diǎn)和經(jīng)驗(yàn)值得協(xié)信集團(tuán)借鑒 龍湖 單項(xiàng)目公司的運(yùn)作模式， 有效地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)健發(fā)展 華宇 “流水線”式房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)作模式， 有效地實(shí)現(xiàn)職能專業(yè)化 成都倍特 企業(yè)內(nèi)部 模擬 市場機(jī)制 的 運(yùn)作模式， 將市場壓力和風(fēng)險(xiǎn)分解到每個(gè)部門身上 中鴻天 產(chǎn)品創(chuàng)新、規(guī)范化管理和內(nèi)部市場競爭機(jī)制 萬通集團(tuán) 有目標(biāo)地培養(yǎng) 高素質(zhì)人材， 塑造 良好的企業(yè)文化 主 要 發(fā) 現(xiàn) SHA4309053370924ax 萬通集團(tuán) 是董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制的多項(xiàng)目管理的組織結(jié)構(gòu) 萬通的組織結(jié)構(gòu) 投資指導(dǎo)委員會(huì) 業(yè)務(wù)指導(dǎo)委員會(huì) 業(yè)務(wù)發(fā)展部 工程部 預(yù)算中心 財(cái)務(wù)部 總經(jīng)理 辦公室 法律部 金融部 人事行政部 項(xiàng)目 董事會(huì) 項(xiàng)目 董事會(huì) 項(xiàng)目 董事會(huì) 項(xiàng)目經(jīng)理 項(xiàng)目經(jīng)理 項(xiàng)目經(jīng)理 營 銷 部 工程部 財(cái)務(wù)部 預(yù)算中心 集 團(tuán) 總 部 項(xiàng) 目 公 司 執(zhí)行 決策 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 總部董事會(huì) 總經(jīng)理 SHA4309053370924ax 萬通集團(tuán)總部各部門的基本職能 總部董事會(huì) 總經(jīng)理 投資指導(dǎo)委員會(huì) 業(yè)務(wù)指導(dǎo)委員會(huì) 業(yè)務(wù)發(fā)展部 工程部 財(cái)務(wù)部 預(yù)算中心 金融部 人事行政部 總經(jīng)理 法律部 ? 宏觀政策把握 ? 集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略 ? 集團(tuán)重大的投資決策 ? 對高層管理人員的監(jiān)督 ? 集團(tuán)的業(yè)務(wù)經(jīng)營 ? 提交戰(zhàn)略報(bào)表并執(zhí)行 ? 項(xiàng)目決策 ? 資金 ? 人事安排 ? 定位 ? 策劃 ? 營銷設(shè)計(jì) ? 價(jià)格定位 ? 市場定位 ? 投資策劃 ? 市場策劃 ? 市場研究 ? 人材培養(yǎng)與儲(chǔ)備 ? 創(chuàng)新小組 ? 業(yè)務(wù)形象維護(hù)和定位 ? 市場研究 ? 項(xiàng)目工程監(jiān)視 ? 項(xiàng)目人員招商 ? 財(cái)務(wù)預(yù)算 ? 會(huì)計(jì) ? 出納 ? 融資 ? 工程預(yù)算 ? 人事支持 ? 執(zhí)行部門 ? 上傳下達(dá) ? 內(nèi)部信息網(wǎng)絡(luò) ? 公司內(nèi)部檔案 管理 ? 合同法律審計(jì) SHA4309053370924ax 萬通集團(tuán)的運(yùn)作是由集團(tuán)的兩個(gè)執(zhí)委會(huì)進(jìn)行項(xiàng)目決策與策劃，項(xiàng)目公司的核心人員由集團(tuán)統(tǒng)一派遣 萬通的組織結(jié)構(gòu)和特點(diǎn) ? 董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制 ? 公司成立兩個(gè)委員會(huì)：投資指導(dǎo)委員會(huì)和業(yè)務(wù)指導(dǎo)委員會(huì) – 投資委員會(huì)由總裁，副總裁部門經(jīng)理和可行性研究人員組成，主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目決策、資金和人事安排 – 業(yè)務(wù)委員會(huì)由總裁、副總裁、部門經(jīng)理組成，主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目策劃、營銷設(shè)計(jì)、價(jià)格定位、市場定位 ? 公司對項(xiàng)目實(shí)行預(yù)算管理 ? 內(nèi)部實(shí)行分級審批制度 ? 實(shí)行財(cái)務(wù)審計(jì)，事后監(jiān)督、項(xiàng)目經(jīng)理有事前處置權(quán) ? 集體決策制度，內(nèi)部管理人員經(jīng)過充分交流與討論后，共同做出決策 ? 業(yè)務(wù)發(fā)展部不斷地培養(yǎng)新的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理 人員， 向萬通的每一個(gè)項(xiàng)目輸出關(guān)鍵的項(xiàng)目開發(fā)管理人員 ? 確定專門人員進(jìn)行市場研究 優(yōu)勢 ? 對市場風(fēng)險(xiǎn)和政策把握準(zhǔn)確 ? 內(nèi)部擁有一批高素質(zhì)的項(xiàng)目管理人材 ? 集體決策降低公司的決策風(fēng)險(xiǎn) ? 合作開發(fā)，優(yōu)勢互補(bǔ)，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn) 劣勢 ? 決策時(shí)間長 ? 管理成本相對較高 SHA4309053370924ax 萬通集團(tuán)提倡尊重個(gè)人差異和民主化管理的企業(yè)文化 創(chuàng)造萬通的社會(huì)形象， 給員工高工資和高福利 (員 工培訓(xùn)、高工資、高福利待遇、良好的辦公環(huán)境等 ) 充分創(chuàng)造機(jī)會(huì)，讓每個(gè)人 表現(xiàn)自己的才能 (研討會(huì)、內(nèi)部網(wǎng)、論壇 ) 民主化的管理和決策方式 鼓勵(lì)個(gè)人職業(yè)生涯的 發(fā)展和管理活動(dòng) (寬容的態(tài)度對待辭職人員 ) 多種交流形式正式和非正式的并存積極的信息溝通渠道 萬通的企業(yè)文化： 尊重個(gè)人差異和民主化管理 萬 通 集團(tuán) 的 企業(yè) 文化 SHA4309053370924ax 萬通集團(tuán)的成功要素 對市場風(fēng)險(xiǎn)和政策的準(zhǔn)確把握 良好的企業(yè)文化吸引并留住大量的高素質(zhì)管理人才 強(qiáng)大的市場研究和企劃能力 合理的法人治理結(jié)構(gòu)和清晰的部門職能分配 相對合理的薪酬體系和激勵(lì)體系 SHA4309053370924ax 中鴻天房地產(chǎn)有限公司是直線職能部的組織結(jié)構(gòu)，各位副總經(jīng)理率領(lǐng)下屬部門承擔(dān)不同的職責(zé)，保證開發(fā)的項(xiàng)目按部就班地完成 參與人員及部門 房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈 項(xiàng)目選擇與定位 投入 /資方案 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 報(bào)建 建筑施工 銷售 售后服務(wù) 物業(yè)管理 總經(jīng)理 業(yè)務(wù)管理副總經(jīng)理 財(cái)務(wù)副總經(jīng)理 產(chǎn)品設(shè)計(jì)副總經(jīng)理 物業(yè)公司 售后服務(wù)部 銷售部 工程部 采購部 開發(fā)部 產(chǎn)品設(shè)計(jì)部 財(cái)務(wù)部 SHA4309053370924ax 中鴻天房地產(chǎn)有限公司在公司內(nèi)部引進(jìn)市場競爭機(jī)制，充分調(diào)動(dòng)各部門的積極性 中鴻天房地產(chǎn)有限公司房地產(chǎn)開發(fā)的運(yùn)作模式 ? 項(xiàng)目的選擇和定位完全由總經(jīng)理潘石屹?zèng)Q定 ? 公司設(shè)立三個(gè)副總經(jīng)理，分別負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、和業(yè)務(wù)管理，三個(gè)副總經(jīng)理各負(fù)其責(zé) ? 內(nèi)部充分引入市場競爭機(jī)制，公司內(nèi)部設(shè)立兩個(gè)工程部，分別承擔(dān)一個(gè)項(xiàng)目的兩個(gè)不同部分，根據(jù)完成的質(zhì)量來衡定獎(jiǎng)勵(lì)；在銷售部設(shè)立“末位淘汰制”，即將銷售部分成若干組，銷售業(yè)績好的多拿獎(jiǎng)金，銷售業(yè)績最差的組將被解散 ? 項(xiàng)目在開發(fā)過程中，公司內(nèi)部密切注意市場變化，隨時(shí)改變產(chǎn)品的定位 ? 項(xiàng)目的策劃由高層領(lǐng)導(dǎo)共同決定，然后外包 ? 銷售部除核心人員為公司職員，其它都 為外聘，項(xiàng)目結(jié)束后即解散 ? 售后服務(wù)部處理鑒定合同后其它事宜，包括收款、保管合同、房屋改造等 優(yōu)勢 ? 內(nèi)部競爭機(jī)制的引入，使項(xiàng)目開發(fā)既快且質(zhì)量較高 ? 職能清晰、市場反應(yīng)快 ? 對市場和政策把握準(zhǔn)確 劣勢 ? 總經(jīng)理一人決定項(xiàng)目的選擇，風(fēng)險(xiǎn)大 ? 需要一批高素質(zhì)管理人材 SHA4309053370924ax 中鴻天房地產(chǎn)有限公司的成功要素 潘石屹個(gè)人的創(chuàng)造能力和企劃能力 高素質(zhì)和團(tuán)結(jié)的管理團(tuán)隊(duì) 公司內(nèi)部的市場競爭機(jī)制 充分把握市場的趨勢，不斷調(diào)整產(chǎn)品定位 產(chǎn)品的創(chuàng)新 SHA4309053370924ax 成都倍特新時(shí)代置業(yè)有限公司是董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，堅(jiān)持公司內(nèi)部經(jīng)營市場化 倍特新時(shí)代置業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)作特點(diǎn) ? 董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制 ? 董事會(huì)由公司的總裁和副總裁組成，持有公司小部分股份 ? 項(xiàng)目、方案的選擇及策劃主旨由公司董事會(huì)決議 ? 項(xiàng)目的前期調(diào)研委托專業(yè)咨詢公司 ? 公司內(nèi)部經(jīng)營市場化，公司內(nèi)部成立四個(gè)子公司：物業(yè)公司、裝飾公司、策劃廣告公司和銷售公司，項(xiàng)目公司與這四家公司簽訂合同，按市場水平支付代理費(fèi) ? 項(xiàng)目公司的財(cái)務(wù)人員由總部委派，工資由總部發(fā)放，相對較高 ? 物業(yè)公司是獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧，在管理好倍特自身項(xiàng)目的同時(shí)，也參與外部市場樓盤的管理，但物業(yè)公司的定位絕不是利潤中心 ? 公司提倡“制度化、規(guī)范化、人性化” 優(yōu)勢 ? 內(nèi)部經(jīng)營市場化，部門之間職責(zé)和清晰，運(yùn)作效率高 ? 項(xiàng)目子公司經(jīng)理只對項(xiàng)目公司董事會(huì)負(fù)責(zé)，市場反應(yīng)速度快 劣勢 ? 管理成本相對較高 ? 強(qiáng)有力的內(nèi)部協(xié)調(diào)能力 SHA4309053370924ax 華宇集團(tuán)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)采用滾動(dòng)式開發(fā)，流水線式操作的模式 華宇集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)作特點(diǎn) ? 總部職能簡單，只作財(cái)務(wù)控制和項(xiàng)目決策 ? 將房地產(chǎn)開發(fā)的價(jià)值鏈拆開，分別成立公司進(jìn)行運(yùn)作，但公司不獨(dú)立核算、財(cái)務(wù)由總公司財(cái)務(wù)中心控制 ? 公司房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)行滾動(dòng)開發(fā)，以自有資金為主 ? 公司內(nèi)部人員職責(zé)清晰，專人負(fù)責(zé)專職項(xiàng)目的審批報(bào)建，建設(shè)、銷售等實(shí)行 “流水線”式操作 ? 在項(xiàng)目開發(fā)過程中，老板只參與項(xiàng)目選擇、設(shè)計(jì)和施工管理，其它都是由各公司經(jīng)理自負(fù)其責(zé) ? 公司內(nèi)部不鼓勵(lì)越級匯報(bào)，實(shí)行層層匯報(bào) ? 公司內(nèi)部實(shí)行全體獎(jiǎng)勵(lì)制，但銷售部門的工資最高，與效益掛鉤 ? 公司財(cái)務(wù)狀況基本透明，老板主動(dòng)與各公司經(jīng)理溝 通 優(yōu)勢 ? “流水線”式操作，各負(fù)其責(zé)，協(xié)同效應(yīng)強(qiáng) ? 滾動(dòng)式開發(fā)相對成本較低 劣勢 ? 公司內(nèi)部需要極強(qiáng)的協(xié)調(diào)能力 ? 要嚴(yán)格遵守計(jì)劃時(shí)間表，若某處出現(xiàn)推遲，全盤工作都要進(jìn)行調(diào)整 SHA4309053370924ax 華宇集團(tuán)的組織結(jié)構(gòu) Backup 華宇集團(tuán) 財(cái)務(wù)中心 華 宇 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 公 司 華 宇 房 地 產(chǎn) 銷 售 公 司 華 宇 物 業(yè) 管 理 公 司 華 宇 建 筑 司 華 宇 裝 飾 公 司 華 宇 設(shè) 備 公 司 華 宇 汽 車 銷 售 公 司 資料來源：羅蘭 ?貝格公司訪談 SHA4309053370924ax 龍湖花園完全是以項(xiàng)目公司的模式在運(yùn)作 龍湖花園的組織結(jié)構(gòu)和特點(diǎn) ? 單項(xiàng)目管理公司的組織結(jié)構(gòu) (功能型 ) ? 公司內(nèi)部實(shí)行扁平式管理，權(quán)力下放，內(nèi)部職責(zé)清晰 ? 市場研究細(xì)致認(rèn)真，項(xiàng)目的研究工作在半年到一年 ? 公司實(shí)行預(yù)算計(jì)劃管理 ? 嚴(yán)格的人材造拔制度 ? 較高的薪酬體系，定期對員工實(shí)行考核，但考核與薪酬不掛鉤 ? 每月開一次懇談會(huì)，員工與老總進(jìn)行交流 ? 逐級授權(quán)，逐漸匯報(bào) ? 整個(gè)小區(qū)策劃外包，風(fēng)格統(tǒng)一，持續(xù)性強(qiáng) ? 公司內(nèi)部徹底驅(qū)除家族背景 優(yōu)勢 ? 市場定位準(zhǔn)確 ? 品牌具有延續(xù)性 ? 扁平式管理效率高，管理成本低 ? 公司有相對素質(zhì)較高的管理人員 ? 員工 向心力強(qiáng) 劣勢 ? 一次性風(fēng)險(xiǎn)大 ? 對土地規(guī)模要求高 ? 收入與市場份額增長慢 SHA4309053370924ax C2. 建立高效、精干、規(guī)范、分工明確的組織運(yùn)作體系 設(shè)計(jì)協(xié)信集團(tuán)未來的組織結(jié)構(gòu)，需要系統(tǒng)的考慮戰(zhàn)略、外部市場、內(nèi)部人員的要求，同時(shí)注意吸取成功企業(yè)的優(yōu)秀經(jīng)驗(yàn)和做法 組織結(jié)構(gòu) ? 協(xié)信的競爭對手和其它企業(yè)的組織體系 有什么地方可以值得協(xié)信借鑒？ ? 這些成功的經(jīng)驗(yàn)和做法如何有效地 運(yùn)用在協(xié)信集團(tuán)？ ? 新的組織結(jié)構(gòu)如何解決目前存在的各種問題？ ? 內(nèi)部人員對未來的組織體系和管理方法有什么期望？ ? 協(xié)信集團(tuán)的外部市場環(huán)境對組織 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)提出了什么樣的要求？ ? 新的組織結(jié)構(gòu)需要具備什么樣的特點(diǎn) 才能有效滿足市場競爭的需要？ ? 協(xié)信集團(tuán)需要制定什么樣的組織結(jié)構(gòu)來支撐未來戰(zhàn)略的發(fā)展？ ? 企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略對組織結(jié)構(gòu)提出了什么樣的要求？ 企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略 內(nèi)部人員的要求 外部市場要求 其它企業(yè)的成功做法 關(guān)鍵問題 (1)：組織結(jié)構(gòu) SHA4309053370924ax 協(xié)信集團(tuán)的組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)需要系統(tǒng)考慮企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略提出的要求 組織設(shè)置 戰(zhàn)略對協(xié)信組織設(shè)計(jì)的要求 運(yùn)作模式 管理手段 控制手段 ? 協(xié)信集團(tuán)未來的業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略將以房地產(chǎn)和商業(yè)物業(yè)經(jīng)營兩大業(yè)務(wù)為主，兩塊業(yè)務(wù)的相關(guān)性較小，這要求兩大業(yè)務(wù)各自建立獨(dú)立的組織運(yùn)作體系，并建立獨(dú)立的控股公司來進(jìn)行控制 ? 為了實(shí)現(xiàn)企業(yè)迅速擴(kuò)張和實(shí)現(xiàn)高利潤率的戰(zhàn)略目標(biāo)，要求控股公司保持精干、高效的組織設(shè)置 ? 房地