【正文】 ? 投資策劃 ? 市場(chǎng)策劃 ? 市場(chǎng)研究 ? 人材培養(yǎng)與儲(chǔ)備 ? 創(chuàng)新小組 ? 業(yè)務(wù)形象維護(hù)和定位 ? 市場(chǎng)研究 ? 項(xiàng)目工程監(jiān)視 ? 項(xiàng)目人員招商 ? 財(cái)務(wù)預(yù)算 ? 會(huì)計(jì) ? 出納 ? 融資 ? 工程預(yù)算 ? 人事支持 ? 執(zhí)行部門 ? 上傳下達(dá) ? 內(nèi)部信息網(wǎng)絡(luò) ? 公司內(nèi)部檔案 管理 ? 合同法律審計(jì) 萬(wàn)通集團(tuán)的運(yùn)作是由集團(tuán)的兩個(gè)執(zhí)委會(huì)進(jìn)行項(xiàng)目決策與策劃，項(xiàng)目公司的核心人員由集團(tuán)統(tǒng)一派遣 萬(wàn)通的組織結(jié)構(gòu)和特點(diǎn) ? 董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制 ? 公司成立兩個(gè)委員會(huì)：投資指導(dǎo)委員會(huì)和業(yè)務(wù)指導(dǎo)委員會(huì) – 投資委員會(huì)由總裁，副總裁部門經(jīng)理和可行性研究人員組成，主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目決策、資金和人事安排 – 業(yè)務(wù)委員會(huì)由總裁、副總裁、部門經(jīng)理組成，主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目策劃、營(yíng)銷設(shè)計(jì)、價(jià)格定位、市場(chǎng)定位 ? 公司對(duì)項(xiàng)目實(shí)行預(yù)算管理 ? 內(nèi)部實(shí)行分級(jí)審批制度 ? 實(shí)行財(cái)務(wù)審計(jì)，事后監(jiān)督、項(xiàng)目經(jīng)理有事前處置權(quán) ? 集體決策制度，內(nèi)部管理人員經(jīng)過(guò)充分交流與討論后，共同做出決策 ? 業(yè)務(wù)發(fā)展部不斷地培養(yǎng)新的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理 人員， 向萬(wàn)通的每一個(gè)項(xiàng)目輸出關(guān)鍵的項(xiàng)目開發(fā)管理人員 ? 確定專門人員進(jìn)行市場(chǎng)研究 優(yōu)勢(shì) ? 對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和政策把握準(zhǔn)確 ? 內(nèi)部擁有一批高素質(zhì)的項(xiàng)目管理人材 ? 集體決策降低公司的決策風(fēng)險(xiǎn) ? 合作開發(fā)，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn) 劣勢(shì) ? 決策時(shí)間長(zhǎng) ? 管理成本相對(duì)較高 萬(wàn)通集團(tuán)提倡尊重個(gè)人差異和民主化管理的企業(yè)文化 創(chuàng)造萬(wàn)通的社會(huì)形象， 給員工高工資和高福利 (員 工培訓(xùn)、高工資、高福利待遇、良好的辦公環(huán)境等 ) 充分創(chuàng)造機(jī)會(huì)，讓每個(gè)人 表現(xiàn)自己的才能 (研討會(huì)、內(nèi)部網(wǎng)、論壇 ) 民主化的管理和決策方式 鼓勵(lì)個(gè)人職業(yè)生涯的 發(fā)展和管理活動(dòng) (寬容的態(tài)度對(duì)待辭職人員 ) 多種交流形式正式和非正式的并存積極的信息溝通渠道 萬(wàn)通的企業(yè)文化： 尊重個(gè)人差異和民主化管理 萬(wàn) 通 集團(tuán) 的 企業(yè) 文化 .（ .....） 萬(wàn)通集團(tuán)的成功要素 對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和政策的準(zhǔn)確把握 良好的企業(yè)文化吸引并留住大量的高素質(zhì)管理人才 強(qiáng)大的市場(chǎng)研究和企劃能力 合理的法人治理結(jié)構(gòu)和清晰的部門職能分配 相對(duì)合理的薪酬體系和激勵(lì)體系 中鴻天房地產(chǎn)有限公司是直線職能部的組織結(jié)構(gòu)，各位副總經(jīng)理率領(lǐng)下屬部門承擔(dān)不同的職責(zé)，保證開發(fā)的項(xiàng)目按部就班地完成 參與人員及部門 房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈 項(xiàng)目選擇與定位 投入 /資方案 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 報(bào)建 建筑施工 銷售 售后服務(wù) 物業(yè)管理 總經(jīng)理 業(yè)務(wù)管理副總經(jīng)理 財(cái)務(wù)副總經(jīng)理 產(chǎn)品設(shè)計(jì)副總經(jīng)理 物業(yè)公司 售后服務(wù)部 銷售部 工程部 采購(gòu)部 開發(fā)部 產(chǎn)品設(shè)計(jì)部 財(cái)務(wù)部 中鴻天房地產(chǎn)有限公司在公司內(nèi)部引進(jìn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，充分調(diào)動(dòng)各部門的積極性 中鴻天房地產(chǎn)有限公司房地產(chǎn)開發(fā)的運(yùn)作模式 ? 項(xiàng)目的選擇和定位完全由總經(jīng)理潘石屹?zèng)Q定 ? 公司設(shè)立三個(gè)副總經(jīng)理，分別負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、和業(yè)務(wù)管理，三個(gè)副總經(jīng)理各負(fù)其責(zé) ? 內(nèi)部充分引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，公司內(nèi)部設(shè)立兩個(gè)工程部，分別承擔(dān)一個(gè)項(xiàng)目的兩個(gè)不同部分，根據(jù)完成的質(zhì)量來(lái)衡定獎(jiǎng)勵(lì)；在銷售部設(shè)立“末位淘汰制”，即將銷售部分成若干組，銷售業(yè)績(jī)好的多拿獎(jiǎng)金，銷售業(yè)績(jī)最差的組將被解散 ? 項(xiàng)目在開發(fā)過(guò)程中，公司內(nèi)部密切注意市場(chǎng)變化，隨時(shí)改變產(chǎn)品的定位 ? 項(xiàng)目的策劃由高層領(lǐng)導(dǎo)共同決定，然后外包 ? 銷售部除核心人員為公司職員，其它都 為外聘，項(xiàng)目結(jié)束后即解散 ? 售后服務(wù)部處理鑒定合同后其它事宜，包括收款、保管合同、房屋改造等 優(yōu)勢(shì) ? 內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的引入，使項(xiàng)目開發(fā)既快且質(zhì)量較高 ? 職能清晰、市場(chǎng)反應(yīng)快 ? 對(duì)市場(chǎng)和政策把握準(zhǔn)確 劣勢(shì) ? 總經(jīng)理一人決定項(xiàng)目的選擇，風(fēng)險(xiǎn)大 ? 需要一批高素質(zhì)管理人材 中鴻天房地產(chǎn)有限公司的成功要素 潘石屹個(gè)人的創(chuàng)造能力和企劃能力 高素質(zhì)和團(tuán)結(jié)的管理團(tuán)隊(duì) 公司內(nèi)部的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制 充分把握市場(chǎng)的趨勢(shì)，不斷調(diào)整產(chǎn)品定位 產(chǎn)品的創(chuàng)新 成都倍特新時(shí)代置業(yè)有限公司是董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，堅(jiān)持公司內(nèi)部經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)化 倍特新時(shí)代置業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)作特點(diǎn) ? 董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制 ? 董事會(huì)由公司的總裁和副總裁組成，持有公司小部分股份 ? 項(xiàng)目、方案的選擇及策劃主旨由公司董事會(huì)決議 ? 項(xiàng)目的前期調(diào)研委托專業(yè)咨詢公司 ? 公司內(nèi)部經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)化，公司內(nèi)部成立四個(gè)子公司：物業(yè)公司、裝飾公司、策劃廣告公司和銷售公司，項(xiàng)目公司與這四家公司簽訂合同，按市場(chǎng)水平支付代理費(fèi) ? 項(xiàng)目公司的財(cái)務(wù)人員由總部委派，工資由總部發(fā)放，相對(duì)較高 ? 物業(yè)公司是獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧，在管理好倍特自身項(xiàng)目的同時(shí)，也參與外部市場(chǎng)樓盤的管理，但物業(yè)公司的定位絕不是利潤(rùn)中心 ? 公司提倡“制度化、規(guī)范化、人性化” 優(yōu)勢(shì) ? 內(nèi)部經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)化，部門之間職責(zé)和清晰，運(yùn)作效率高 ? 項(xiàng)目子公司經(jīng)理只對(duì)項(xiàng)目公司董事會(huì)負(fù)責(zé)，市場(chǎng)反應(yīng)速度快 劣勢(shì) ? 管理成本相對(duì)較高 ? 強(qiáng)有力的內(nèi)部協(xié)調(diào)能力 華宇集團(tuán)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)采用滾動(dòng)式開發(fā)，流水線式操作的模式 華宇集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)作特點(diǎn) ? 總部職能簡(jiǎn)單，只作財(cái)務(wù)控制和項(xiàng)目決策 ? 將房地產(chǎn)開發(fā)的價(jià)值鏈拆開，分別成立公司進(jìn)行運(yùn)作，但公司不獨(dú)立核算、財(cái)務(wù)由總公司財(cái)務(wù)中心控制 ? 公司房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)行滾動(dòng)開發(fā)，以自有資金為主 ? 公司內(nèi)部人員職責(zé)清晰，專人負(fù)責(zé)專職項(xiàng)目的審批報(bào)建，建設(shè)、銷售等實(shí)行 “流水線”式操作 ? 在項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中，老板只參與項(xiàng)目選擇、設(shè)計(jì)和施工管理，其它都是由各公司經(jīng)理自負(fù)其責(zé) ? 公司內(nèi)部不鼓勵(lì)越級(jí)匯報(bào)，實(shí)行層層匯報(bào) ? 公司內(nèi)部實(shí)行全體獎(jiǎng)勵(lì)制，但銷售部門的工資最高，與效益掛鉤 ? 公司財(cái)務(wù)狀況基本透明，老板主動(dòng)與各公司經(jīng)理溝 通 優(yōu)勢(shì) ? “流水線”式操作，各負(fù)其責(zé)，協(xié)同效應(yīng)強(qiáng) ? 滾動(dòng)式開發(fā)相對(duì)成本較低 劣勢(shì) ? 公司內(nèi)部需要極強(qiáng)的協(xié)調(diào)能力 ? 要嚴(yán)格遵守計(jì)劃時(shí)間表，若某處出現(xiàn)推遲，全盤工作都要進(jìn)行調(diào)整 華宇集團(tuán)的組織結(jié)構(gòu) Backup 華宇集團(tuán) 財(cái)務(wù)中心 華 宇 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 公 司 華 宇 房 地 產(chǎn) 銷 售 公 司 華 宇 物 業(yè) 管 理 公 司 華 宇 建 筑 司 華 宇 裝 飾 公 司 華 宇 設(shè) 備 公 司 華 宇 汽 車 銷 售 公 司 資料來(lái)源：羅蘭 ?貝格公司訪談 龍湖花園完全是以項(xiàng)目公司的模式在運(yùn)作 龍湖花園的組織結(jié)構(gòu)和特點(diǎn) ? 單項(xiàng)目管理公司的組織結(jié)構(gòu) (功能型 ) ? 公司內(nèi)部實(shí)行扁平式管理，權(quán)力下放，內(nèi)部職責(zé)清晰 ? 市場(chǎng)研究細(xì)致認(rèn)真，項(xiàng)目的研究工作在半年到一年 ? 公司實(shí)行預(yù)算計(jì)劃管理 ? 嚴(yán)格的人材造拔制度 ? 較高的薪酬體系，定期對(duì)員工實(shí)行考核，但考核與薪酬不掛鉤 ? 每月開一次懇談會(huì)，員工與老總進(jìn)行交流 ? 逐級(jí)授權(quán)，逐漸匯報(bào) ? 整個(gè)小區(qū)策劃外包，風(fēng)格統(tǒng)一，持續(xù)性強(qiáng) ? 公司內(nèi)部徹底驅(qū)除家族背景 優(yōu)勢(shì) ? 市場(chǎng)定位準(zhǔn)確 ? 品牌具有延續(xù)性 ? 扁平式管理效率高，管理成本低 ? 公司有相對(duì)素質(zhì)較高的管理人員 ? 員工 向心力強(qiáng) 劣勢(shì) ? 一次性風(fēng)險(xiǎn)大 ? 對(duì)土地規(guī)模要求高 ? 收入與市場(chǎng)份額增長(zhǎng)慢 C2. 建立高效、精干、規(guī)范、分工明確的組織運(yùn)作體系 .（ .....） 設(shè)計(jì) XX集團(tuán)未來(lái)的組織結(jié)構(gòu)，需要系統(tǒng)的考慮戰(zhàn)略、外部市場(chǎng)、內(nèi)部人員的要求，同時(shí)注意吸取成功企業(yè)的優(yōu)秀經(jīng)驗(yàn)和做法 組織結(jié)構(gòu) ? XX的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和其它企業(yè)的組織體系 有什么地方可以值得 XX借鑒？ ? 這些成功的經(jīng)驗(yàn)和做法如何有效地 運(yùn)用在 XX集團(tuán)？ ? 新的組織結(jié)構(gòu)如何解決目前存在的各種問(wèn)題？ ? 內(nèi)部人員對(duì)未來(lái)的組織體系和管理方法有什么期望？ ? XX集團(tuán)的外部市場(chǎng)環(huán)境對(duì)組織 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)提出了什么樣的要求？ ? 新的組織結(jié)構(gòu)需要具備什么樣的特點(diǎn) 才能有效滿足市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的需要？ ? XX集團(tuán)需要制定什么樣的組織結(jié)構(gòu)來(lái)支撐未來(lái)戰(zhàn)略的發(fā)展？ ? 企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略對(duì)組織結(jié)構(gòu)提出了什么樣的要求？ 企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略 內(nèi)部人員的要求 外部市場(chǎng)要求 其它企業(yè)的成功做法 關(guān)鍵問(wèn)題 (1)：組織結(jié)構(gòu) XX集團(tuán)的組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)需要系統(tǒng)考慮企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略提出的要求 組織設(shè)置 戰(zhàn)略對(duì) XX組織設(shè)計(jì)的要求 運(yùn)作模式 管理手段 控制手段 ? XX集團(tuán)未來(lái)的業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略將以房地產(chǎn)和商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)兩大業(yè)務(wù)為主，兩塊業(yè)務(wù)的相關(guān)性較小，這要求兩大業(yè)務(wù)各自建立獨(dú)立的組織運(yùn)作體系，并建立獨(dú)立的控股公司來(lái)進(jìn)行控制 ? 為了實(shí)現(xiàn)企業(yè)迅速擴(kuò)張和實(shí)現(xiàn)高利潤(rùn)率的戰(zhàn)略目標(biāo)，要求控股公司保持精干、高效的組織設(shè)置 ? 房地產(chǎn)體系的組織結(jié)構(gòu)設(shè)置需要適應(yīng)多項(xiàng)目同時(shí)運(yùn)作的模式，以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)和市場(chǎng)份額的迅速擴(kuò)張 ? 商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)體系需要強(qiáng)化商業(yè)管理創(chuàng)新和行業(yè)研究能力，來(lái)實(shí)現(xiàn)通過(guò)模式移植迅速實(shí)現(xiàn)擴(kuò)張 ? 對(duì)房地產(chǎn)體系的管理需要從操作管理轉(zhuǎn)變到戰(zhàn)略管理，來(lái)提高運(yùn)作效率和適應(yīng)更大的管理幅度 ? 對(duì)商業(yè)物業(yè)體系的管理模式將轉(zhuǎn)變?yōu)樨?cái)務(wù)控股和戰(zhàn)略管理模式相結(jié)合，賦予業(yè)務(wù)體系本身更多的自主權(quán)，實(shí)現(xiàn)自身的獨(dú)立發(fā)展。 內(nèi)部人員對(duì) XX集團(tuán)組織的要求 設(shè)計(jì) XX集團(tuán)未來(lái)的組織體系，需要借鑒其它企業(yè)的成功經(jīng)驗(yàn) ? 內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制： ? 內(nèi)部市場(chǎng)機(jī)制： ? 核心人才培養(yǎng)： ? 規(guī)范的治理結(jié)構(gòu)： ? 靈活的控制手段： 在項(xiàng)目操作和運(yùn)行過(guò)程中，對(duì)于某些非核心的職能設(shè)立兩支以上的團(tuán)隊(duì)來(lái)操作，通過(guò)內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)，內(nèi)部比較，提高工作質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)有效地的內(nèi)部淘汰和內(nèi)部激勵(lì) 建立內(nèi)部市場(chǎng)化機(jī)制，各個(gè)部門提供服務(wù)以市場(chǎng)價(jià)格來(lái)進(jìn)行模擬結(jié)算，促使公司所有員工形成市場(chǎng)意識(shí)，改善和提高服務(wù)質(zhì)量，將公司面臨的市場(chǎng)壓力和風(fēng)險(xiǎn)有效地分解到每個(gè)部門、每個(gè)人員身上 為了培養(yǎng)具有經(jīng)營(yíng)意識(shí)、綜合素質(zhì)較高的全面型人才，把企化部門設(shè)置成為培養(yǎng)未來(lái)項(xiàng)目經(jīng)理和營(yíng)銷總監(jiān)的儲(chǔ)水池，除了工程管理、財(cái)務(wù)以外的職能，企化部門以團(tuán)隊(duì)的形式需要承擔(dān)策劃項(xiàng)目、項(xiàng)目策劃、營(yíng)銷策劃、市場(chǎng)研究等多項(xiàng)職能，以培養(yǎng)綜合型的人才 企業(yè)和項(xiàng)目的管理以董事會(huì)或者管理委員會(huì)為基礎(chǔ)，建立規(guī)范的治理結(jié)構(gòu)，清晰、明確和規(guī)范的職能體系，實(shí)現(xiàn)責(zé)、權(quán)、利的有機(jī)結(jié)合 通過(guò)計(jì)劃和預(yù)算來(lái)實(shí)現(xiàn)控制，有意識(shí)地進(jìn)行管理內(nèi)部審計(jì)，建立管理情況內(nèi)部報(bào)告體系，進(jìn)行規(guī)范的控制而不是直接行政干預(yù)，實(shí)現(xiàn)“法治”而不是“人治” 成功企業(yè)的優(yōu)秀經(jīng)驗(yàn) XX集團(tuán)的組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)還需要系統(tǒng)地考慮外部市場(chǎng)提出的要求，以更好地適應(yīng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 房地產(chǎn)體系 商業(yè)物業(yè)體系 ? 強(qiáng)大的項(xiàng)目企劃管控能力 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)要求 XX集團(tuán)準(zhǔn)確地尋找并把握住市場(chǎng)機(jī)會(huì)， 并能夠把握市場(chǎng)的變化進(jìn)行靈活的調(diào)整 ? 成本控制能力 隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，行業(yè)平均利潤(rùn)率降低，成本控制能力將成為競(jìng)爭(zhēng)制勝的主要因素之一 ? 營(yíng)銷能力 在產(chǎn)品同質(zhì)化和技術(shù)手段趨同性越來(lái)越強(qiáng)的形勢(shì)下， 獨(dú)特的營(yíng)銷策劃和快速銷售能力更加重要 ? 物業(yè)管理能力 卓越的物業(yè)管理才能幫助企業(yè)樹立長(zhǎng)盛不衰的品牌 ? 行業(yè)研究能力 只有及時(shí)發(fā)現(xiàn)新的、有前景的行業(yè)并快速進(jìn)入，才能有效地實(shí)現(xiàn)商業(yè)管理模式的迅速移植和擴(kuò)張 ? 管理創(chuàng)新能力 對(duì)商業(yè)管理模式的不斷創(chuàng)新，才能實(shí)現(xiàn)通過(guò)提供高附加值的服務(wù)獲得高的回報(bào)和利潤(rùn) ? 客戶管理和開發(fā)能力 培養(yǎng)強(qiáng)大的招商能力，并不斷地研究客戶，提供更好的服務(wù)和管理，才能獲得持續(xù)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 外部市場(chǎng)對(duì) XX組織設(shè)計(jì)的要求 .（ .....） 與中國(guó)其它的民營(yíng)企業(yè)一樣， XX集團(tuán)如果希望能夠順利進(jìn)入高速發(fā)展期，必須在組織管理流程、管理風(fēng)格、用人機(jī)制以及企業(yè)文化方面進(jìn)行有力的變革 初創(chuàng) / 積累期 高速發(fā)展期 組織與管理 流程 ? 由于歷史變革而形成的模糊 /交叉的職能劃分 ? 無(wú)層次 /缺乏層次的管理流程 ? 以具體事件 /目標(biāo)為導(dǎo)向 ? 建立清晰明確的職能與結(jié)構(gòu) ? 與職能分工相配套的管理流程 ? 以發(fā)揮專業(yè)化職能作用的導(dǎo)向 管理風(fēng)格模式 ? 企業(yè)創(chuàng)始人集權(quán)和獨(dú)斷的決策風(fēng)格 ? 中層管理者僅僅充當(dāng)執(zhí)行者的角色 ? 非規(guī)范的溝通管理 ? 企業(yè)創(chuàng)始人負(fù)責(zé)重大決策和職能協(xié)調(diào) (邊界管理 ) ? 相應(yīng)職能決策權(quán)相應(yīng)下放 ? 中層管理者扮演經(jīng)理 /管理者的角色 ? 計(jì)劃外協(xié)調(diào)管理 用人機(jī)制 ? 以關(guān)系和 /或信任為人員選擇標(biāo)準(zhǔn) ? 對(duì)人員素質(zhì)要求低 ? 以崗位 /職能要