【正文】 　已招租的量販式超市不大可能支付單方近 70元的月租金（整體均價11000元 /平方米，第一年回報率 %，即租金為 /平方米 本案背景的主要變化2023—— 投資年　　小戶型、投資類（商鋪、產權商場、產權酒店等）物業(yè)大量涌現　　銀行低利率、股市低迷 —— 投資渠道匱乏　　舊城改造 —— 商業(yè)開發(fā)用地猛增城市向東向南發(fā)展開始實施　　向東 → 沙河改造、工廠搬遷 → 可開發(fā)用地增多 → 居住人口增多 → 商業(yè)需求增大　　向南 → 政府南遷啟動 → 居住人口增多（二次置業(yè)） → 商業(yè)需求增大東湖公園及翡翠城開始被市場認知商業(yè)物業(yè)定位調整報告2023年商業(yè)地產大量涌現，市場是否健康？2023年商業(yè)地產市場能否保持旺盛？我們的競爭對手來自哪里？威脅有多大？目標客戶在哪里，如何把握？針對市場、針對使用，我們產品需要那些調整？歷年商業(yè)地產走勢分析資料來源： 2023年以前數據來自成都市統(tǒng)計局， 2023年數據來自成都商業(yè)地產峰會商業(yè)物業(yè)定位調整報告一、商業(yè)地產宏觀背景分析歷年商業(yè)地產走勢分析商業(yè)物業(yè)定位調整報告一、商業(yè)地產宏觀背景分析Ａ．自 1999年以后，商業(yè)地產開發(fā)與住宅開發(fā)保持了相對平穩(wěn)的比例；Ｂ． 1995年以來，商業(yè)地產增長指數一直低于社會消費品零售總額增長指數，終端市場需求旺盛；Ｃ． 2023年至今，商業(yè)地產供銷兩旺商業(yè)地產市場總體上處于良性發(fā)展期。供應 ——2023 、 2023市場供應增幅較大，連續(xù)超過終端市場增幅原因：　?。粒?202 2023年市場利好消息的刺激；　?。拢f城改造在市區(qū)產生了大量商業(yè)價值較高的地塊；近期商業(yè)地產供銷分析商業(yè)物業(yè)定位調整報告一、商業(yè)地產宏觀背景分析銷售 ——2023 年開始，商業(yè)地產銷售率持續(xù)增高原因：　　　?。粒y行低利率和征收利息稅　?。拢墒羞B年低迷　?。茫泿殴吭鲩L率連續(xù) 5年超過 GDP增長率與通貨膨脹增長率之和近期商業(yè)地產供銷分析商業(yè)物業(yè)定位調整報告一、商業(yè)地產宏觀背景分析商業(yè)地產可能發(fā)生階段性過熱對應人均商業(yè) m2新增商業(yè)開發(fā)量（萬 m2 )對應人口 (萬人）新增住宅開發(fā)量（萬 m2)年度人均商業(yè)面積參考指標：北京 、上海 、紐約 、東京 　?。粒鄬?2023年，社區(qū)商業(yè)價格上漲明顯；　　　?。拢虡I(yè)用房新推量增幅與銷售率均創(chuàng)歷史新高連續(xù)兩年市場利好消息加之舊城改造的深入，催生了今年新推量的高增幅；除開投資渠道匱乏的影響，今年產權式投資物業(yè)的涌現吸引了大量低端投資者入市。 月）；　　其余商鋪多數處于項目內部，招商存在較大困難；天府匯城商業(yè)物業(yè)定位調整報告二、 2023年商業(yè)地產典型個案分析最佳結局 —— 開發(fā)商用開發(fā)其他項目獲得的利潤回填租金缺口　　 2023年，藍色加勒比底層商業(yè)開盤均價 8800元 /平方米，而地段較差的天府匯城底層均價竟達 15000元 /平方米，開發(fā)商很有可能是將頭幾年的投資回報算在了房價中，或者用高額的利潤滾動開發(fā)其他項目以回填租金缺口。因此，上述可能性又變得微乎其微。博美裝飾城商業(yè)物業(yè)定位調整報告二、 2023年商業(yè)地產典型個案分析銷售期如果項目體量較大，預計進入回報期后仍有物業(yè)需要銷售，則前期定價時須提高定價以備日后所需；尋找一家商場管理公司，最好是國際或國內知名企業(yè)；自己再組建一家商場管理公司，子公司財務獨立核算；開始宣傳項目承諾固定回報率，為防止后期有宣傳欺詐嫌疑，這一回報率不必太高，隨行就市， 78%左右即可；如果商場管理公司愿意與業(yè)主簽訂《委托經營書》當然最好，如果不行，則由自建管理公司擔任這一角色；附：產權式商場操作詳解商業(yè)物業(yè)定位調整報告二、 2023年商業(yè)地產典型個案分析善后期如果項目經營情況良好，自然皆大歡喜；如果項目經營情況不好，又有物業(yè)還要銷售，那么多賺的利潤就用來支付前期投資者的回報金；如果經營情況不好，物業(yè)又已經銷售完畢，或者要求業(yè)主降低回報率或者撒手走人；《委托經營書》只是委托性質，被委托人如果不能完成委托任務，委托書中又沒有相應的處罰措施，那被委托人也可以撒手走人了；即便簽訂的是《回報合同》，破產一個注冊資金僅幾十萬的管理公司算什么？附：產權式商場操作詳解商業(yè)物業(yè)定位調整報告二、 2023年商業(yè)地產典型個案分析置信 置信 其內街商鋪大多處于次價格范圍，戶面積 140平方米左右。其中近千萬的聯排商業(yè)占 12%，銷售情況很好。置信 都市花園、置信 金沙商業(yè)街商業(yè)物業(yè)定位調整報告二、 2023年商業(yè)地產典型個案分析城東　　 城東商業(yè)供給量較小，而潛在需求較大；　　 片區(qū)商業(yè)供應主要集中在校園經濟區(qū)（ East校園廣場、第 5大道）、專業(yè)市場（銀和商業(yè)廣場）及零散底商，成規(guī)模的區(qū)域商業(yè)還屬空白；　　 整體供銷基本平衡，銷供比較高。項目周邊商業(yè)地產供銷分析商業(yè)物業(yè)定位調整報告三、項目所在地市場調查城東　　　　租金水平相比去年無太大變化，伴隨居住人口的改變及區(qū)域收入水平的提高，開始有中型餐飲企業(yè)進駐。20~40元 /平方米 成熟度較低，小商品為主。月蓮花新區(qū)片區(qū)商業(yè)。30~112元 /平方米 川大校門更改對紅瓦寺商圈影響較大，現階段景氣度正逐步降低。月紅瓦寺仍屬市級餐飲娛樂口岸最高租金水平65~280元 /平方米 80~100元 平方米 　　 2023年小戶型銷供比為 95%，今年比去年降低了 6個百分點。小戶型定位調整報告一、 2023年小戶型市場特征市場供銷基本平衡，但來自郊區(qū)、二手房的競爭不可忽視小戶型定位調整報告一、 2023年小戶型市場特征相對去年，小戶型單價上漲非常明顯小戶型定位調整報告一、 2023年小戶型市場特征相對去年，各環(huán)域小戶型分布更加平均小戶型定位調整報告一、 2023年小戶型市場特征精裝房成為市場供應主流投資仍是小戶型主力市場，但小戶型回報率低的問題將會顯現　　藍光系列是典型的投資型小戶型，今年伊始，藍光便以空前的頻率向市場連續(xù)推出凱帝陽光、海棠月色、花好月圓、高盛中心、西延蒂景等數個小戶型項目，除西延蒂景剛剛開盤外，其他項目幾乎全部售罄；純真年代是本次市調中銷售速率最高樓盤，開盤幾天即告售罄，其原因就在于臨近川大的地理位置顯得很有投資價值。 月，帶家具家電可達 30元 /平方米　　隨著小戶型供應量的猛增，供需市場急速變化，最終將導致租金下降?！　〗衲?，小面積寫字樓開始出現（如現代之窗等） ，其完善的配套設施對小戶型辦公市場又形成了強有力的沖擊。 夢想家、好望角等等　　而依托于大社區(qū)具有較高居住價值的自住型小戶型卻往往是居住價值越高的戶型越好銷，以