【正文】 廳兩衛(wèi) 110130 4550萬(wàn) 25% 三房二廳兩衛(wèi) 130140 5058萬(wàn) 12% 四房二廳兩衛(wèi) 155165 7078萬(wàn) 6% 第二節(jié) 目標(biāo)客戶(hù)需求偏好分析 目標(biāo)客戶(hù)置業(yè)動(dòng)機(jī)分析%%%%%%現(xiàn)實(shí) % % % %潛在 93% % % %自住 投資 商用 商住兩用數(shù)據(jù)來(lái)源：樣本數(shù) 1000個(gè) 目標(biāo)客戶(hù)置業(yè)次數(shù)分析初次置業(yè)57%二次置業(yè)43% 目標(biāo)客戶(hù)基本上是購(gòu)房自住，其中二次置業(yè)的客戶(hù)比例超過(guò) 4成，對(duì)于供樓客戶(hù)而言，絕大多數(shù)會(huì)選擇 1015年左右的中長(zhǎng)期貸款方式。 數(shù)據(jù)來(lái)源：樣本數(shù) 1000個(gè) 目標(biāo)客戶(hù)的置業(yè)偏好分析020406080100現(xiàn)實(shí) 15潛在 交通地段戶(hù)型結(jié)構(gòu)售價(jià)建筑風(fēng)格品質(zhì)開(kāi)發(fā)實(shí)力智能化社區(qū)景觀工程質(zhì)量物業(yè)管理配套設(shè)施 目標(biāo)客戶(hù)置業(yè)時(shí)， 對(duì)項(xiàng)目的地段、戶(hù)型、價(jià)格、質(zhì)量、景觀等現(xiàn)實(shí)要素非?？粗兀?這與自住的目的是一致的 —— 這些因素是他們買(mǎi)不買(mǎi)的關(guān)鍵點(diǎn)。 數(shù)據(jù)來(lái)源：樣本數(shù) 1000個(gè) 現(xiàn)實(shí)客戶(hù) （已購(gòu)房但3年內(nèi)計(jì)劃再次置業(yè)客戶(hù)）購(gòu)買(mǎi)物業(yè)類(lèi)型意向分析%%%%%%%%04年 % % % % %05年 28% % % % %多層無(wú)電梯 多層帶電梯 小高層 高層 別墅 已在高新區(qū)置業(yè)的客戶(hù)再次置業(yè)時(shí)，超過(guò)一半的二次置業(yè)客戶(hù)傾向購(gòu)買(mǎi)多層住宅，但是區(qū)域內(nèi)多層物業(yè)供應(yīng)數(shù)量很少， 因此這類(lèi)產(chǎn)品一定是供不應(yīng)求，而且要設(shè)計(jì)成大戶(hù)型來(lái)滿(mǎn)足他們的需求，而 5號(hào)樓這類(lèi)產(chǎn)品正好滿(mǎn)足他們的需求；有近三成二次置業(yè)者意向需求選擇小高層，提示我們?cè)谛「邔由弦矐?yīng)更多的設(shè)置大戶(hù)型。 數(shù)據(jù)來(lái)源：樣本數(shù) 750個(gè) 潛在客戶(hù)目前居住狀況分析單位住房38%與親友同住7%租賃房27%已有自己住房28%數(shù)據(jù)來(lái)源：樣本數(shù) 750個(gè) 潛在目標(biāo)客戶(hù)絕大部分是首次置業(yè)， 由于目前居住條件不佳，購(gòu)置自己的住房是他們的首要目標(biāo)，一旦經(jīng)濟(jì)條件許可，購(gòu)買(mǎi)行為將很快實(shí)施。 第三節(jié) 高新區(qū)市場(chǎng)現(xiàn)狀 20232023年 高新區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售情況一覽0102030405060708090100單位：萬(wàn)平方米新開(kāi)工 施工面積 竣工面積 銷(xiāo)售面積 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 近年來(lái)高新區(qū)市場(chǎng)上的供應(yīng)面積和銷(xiāo)售面積能夠得到有效消化，表明市場(chǎng)上積壓的比例很小， 市場(chǎng)整體上供求是平衡的， 同時(shí)供求的增長(zhǎng)速度在今年受到國(guó)家宏觀調(diào)控后明顯降低，這也有利于避免大起大落的現(xiàn)象發(fā)生。 005年高層小高層銷(xiāo)售均價(jià)比較2023250030003500單位：元/平方米2023 3127 31542023 3340 3356高層 小高層數(shù)據(jù)來(lái)源： 2023年以后 37個(gè)主流項(xiàng)目統(tǒng)計(jì) 高新區(qū)供應(yīng)物業(yè)形態(tài)分析高層,62%小高,38% 家庭有車(chē)比例是根據(jù)這些樓盤(pán)入住業(yè)主的情況統(tǒng)計(jì)得出， 從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)看，小區(qū)的戶(hù)數(shù)車(chē)位比應(yīng)該設(shè)在 ，才能保證 3年發(fā)展的基本要求。 住宅的歐陸風(fēng)盛行一時(shí)，但是從目前的市場(chǎng)主導(dǎo)和未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看， 現(xiàn)代風(fēng)格的建筑將是市場(chǎng)上的主流產(chǎn)品。 第四節(jié) 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的深度分析 占地 82畝，總建筑面積 ，共 829套板式樓和點(diǎn)板樓，包括 17棟一梯兩戶(hù)小高層，主要是四房； 6棟一梯三戶(hù)高層，主要是 120130平米三房和少量 144— 147平米三房。 ? 三房整體銷(xiāo)售情況要好于四房，高價(jià)房相對(duì)滯銷(xiāo)。 中海已售戶(hù)型分析0200400600800三房 626 238 %四房 173 35 %總套數(shù) 銷(xiāo)售套數(shù) 銷(xiāo)售率數(shù)據(jù)來(lái)源：尚美佳統(tǒng)計(jì) 客戶(hù)價(jià)值追求 目標(biāo)客戶(hù)主要面向高新區(qū)外企高層、私營(yíng)企業(yè)主、民航等高收入人群。 值得注意的是中海嘗試用戶(hù)型創(chuàng)新提高產(chǎn)品的性?xún)r(jià)比。 借鑒與啟示 紫薇 總戶(hù)數(shù) 1680戶(hù)（其中小戶(hù)型為 243），包括 3棟 1梯 11戶(hù) 27層點(diǎn)式高層， 2棟 1梯 3戶(hù) 26層板式高層， 12棟 1118層 1梯 2戶(hù)小高層組成。 均價(jià)：高層 3600；小高層 3700。臻品運(yùn)營(yíng)手段分析 項(xiàng)目最大的成功之處是大打文化牌，將文化理念融入項(xiàng)目之中，但是其最大的缺點(diǎn)正是紫薇所慣有的，做得好，說(shuō)得更好，而且有一部分事情有始無(wú)終。臻品成功地將文化理念運(yùn)用到了項(xiàng)目中 ， 不惜資金為客戶(hù)打造“藏書(shū)閣”這樣的文化場(chǎng)所，且不討論其實(shí)用性，單是對(duì)產(chǎn)品本身檔次的提升就起了不小的作用， 符合中高檔次群體的消費(fèi)者追求社區(qū)文化的心理， 紫薇在這一點(diǎn)上很好地把握了目標(biāo)消費(fèi)群體的消費(fèi)心理。 ? 高新區(qū)中高端樓盤(pán)的客戶(hù)注重產(chǎn)品的實(shí)用性，同時(shí)也關(guān)注品牌、形象檔次、服務(wù)等附加價(jià)值，追求高性?xún)r(jià)比 。 ? 紫薇 借鑒與啟示 建筑面積為 56149 平方米，容積率為 ，綠化率為 43%，總共 476戶(hù)；推出 6棟房源，其中 2棟一梯兩戶(hù) 11層小高層、 2棟一梯三戶(hù) 18層高層 (兩套 123平米三房和一套 99平米兩房、兩套 139平米三房和一套 99平米兩房、三套99平米兩房 )， 2棟一梯四戶(hù) 24高層 (兩套 123平米三房和兩套 99平米兩房組合 ) ，全為純板式。小高層 4200元 。 一、二期各種物業(yè)銷(xiāo)售率%%%%%%%%小高層 高層 花園洋房物業(yè)類(lèi)別 總套數(shù) 共計(jì)成交 銷(xiāo)售率 花園洋房 81套 69套 % 小高層 694套 663套 % 高層 1115套 973套 % 合計(jì) 1890套 1705套 % 一期 2023年 ， 2023年 8月開(kāi)盤(pán)， 1143套 二期 2023年 9月 4日開(kāi)盤(pán)， 447套 楓林綠洲 數(shù)據(jù)來(lái)源：尚美佳統(tǒng)計(jì) 三期 2023年 3月 26日開(kāi)盤(pán)，小高層熱銷(xiāo) 物業(yè)類(lèi)別 總套數(shù) 共計(jì)成交 銷(xiāo)售率 小高層 515套 318套 % 高層 134套 58套 % 合計(jì) 649套 376套 % 三期銷(xiāo)售情況%%%%%%%小高層 高層數(shù)據(jù)來(lái)源：尚美佳統(tǒng)計(jì) 戶(hù)型 總套數(shù) 共計(jì)成交 銷(xiāo)售率 2房 2廳 1衛(wèi) 199套 199套 100% 3房 2廳 2衛(wèi) 1182套 937套 % 4房 2廳 2衛(wèi) 880套 548套 % 復(fù)式 264套 171套 % 大平層（雙拼單位） 14套 11套 % 合計(jì) 2539套 2081套 % 一、二、三期各戶(hù)型銷(xiāo)售率%%%% 71%%%%%%%二房 三房 四房 復(fù)式 大平層數(shù)據(jù)來(lái)源：尚美佳統(tǒng)計(jì) 整體上仍是三房的供應(yīng)量最大，并且銷(xiāo)售情況最好 銷(xiāo)售情況最好 兩房供應(yīng)量少 供應(yīng)量大，已消化不少購(gòu)買(mǎi)大戶(hù)型客戶(hù) 一、二、三期不同單價(jià)區(qū)間成交分析4 0 0 0 元以上 2 0 8 套, 1 0 %3 5 0 0 以下,1 6 6 套, 8 %3 5 0 0 —3 7 0 03 6 8 套, 1 8 %3 7 0 0 —3 8 0 04 0 3 套, 1 9 %3 8 0 0 —4 0 0 09 3 6 套, 4 5 %數(shù)據(jù)來(lái)源：尚美佳統(tǒng)計(jì) 一、二、三期各總價(jià)區(qū)間成交分析100 萬(wàn)以上62套, 3%80—1 00萬(wàn)271 套, 1 3%70—8 0萬(wàn)31套, 1%60—7 0萬(wàn)333 套, 1 6% 50—6 0萬(wàn)583 套, 2 8%40—5 0萬(wàn)770 套, 3 8%40萬(wàn)以下31套, 1%40— 60萬(wàn)是主流價(jià)格區(qū)間 3500— 3800元 /平米已是成熟的、經(jīng)過(guò)市場(chǎng)檢驗(yàn)價(jià)格區(qū)間 一、二、三期客戶(hù)來(lái)源高新區(qū)8 0 6 套, 3 9 %城內(nèi)1 3 5 套, 6 %東郊1 3 5 套, 6 %西郊2 0 2 套, 1 0 %北郊3 3 套, 2 %南郊3 3 5 套, 1 6 %周邊郊縣6 7 套, 3 %陜北3 3 5 套, 1 6 %外省3 3 套, 2 %數(shù)據(jù)來(lái)源：尚美佳統(tǒng)計(jì) 一、二、三期客戶(hù)年齡3 0 歲以下,235, 11%3040,1108, 53%4050,537, 26%5 0 以上,201, 10% 客戶(hù)來(lái)源廣泛，高新區(qū)本地客戶(hù)比例比綠地世紀(jì)城的 27%要高，但比其它項(xiàng)目要低，反映出大盤(pán)的規(guī)模、景觀營(yíng)造空間優(yōu)勢(shì)，在吸納區(qū)外客戶(hù)時(shí)的能夠形成很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。 客戶(hù)置業(yè)次數(shù)多次置業(yè)2 6 4 套, 1 3 %首次置業(yè)5 9 5 套, 2 9 %二次置業(yè)1 2 2 2 套, 5 8 %數(shù)據(jù)來(lái)源：尚美佳統(tǒng)計(jì) 楓林綠洲客戶(hù)付款選擇一次性付款, 4 8 %按揭, 5 2 % 二次及以上置業(yè)客戶(hù)居多，與綠地世紀(jì)城一樣，比例達(dá)到71%， 結(jié)合客戶(hù)對(duì)規(guī)模及地段、園林及戶(hù)型的認(rèn)可程度可以反映二次置業(yè)者的需求偏好。夏日景色 總規(guī)劃占地 124畝，建筑面積 （其中住宅建筑面積、商業(yè)建設(shè)面積 ），容積率 ，共 2153戶(hù)。目前售出 343套。 各戶(hù)型銷(xiāo)售率分析四室二廳17%三室二廳19%一室二廳38%二室二廳26%城市風(fēng)景銷(xiāo)售總價(jià)配比17%19%26%38%0%5%10%15%20%25%30%35%40%1520萬(wàn) 2030萬(wàn) 4050萬(wàn) 5060萬(wàn)數(shù)據(jù)來(lái)源：新蘭德提供 東 尚 占地面積 220畝，容積率 2. 7，由 7棟點(diǎn)式高層組成，包括 4棟 loft戶(hù)型和三棟平層。 東尚總體產(chǎn)品分布比例34%31%35%一期L O F T精致平層二期花園洋房首期 loft的投放在市場(chǎng)上一鳴驚人 數(shù)據(jù)來(lái)源：尚美佳統(tǒng)計(jì) 東尚2 0 0 5 年銷(xiāo)售情況分析479178 178 168 1689412055146 1450100200300400500600總量 479 178 178 168 168已售 94 120 55 146 145一號(hào)樓 三號(hào)樓 四號(hào)樓 五號(hào)樓 六號(hào)樓 2023年 5月份開(kāi)始認(rèn)購(gòu)， 7月正式銷(xiāo)售。 數(shù)據(jù)來(lái)源：尚美佳統(tǒng)計(jì) Loft戶(hù)型 loft產(chǎn)品的推出吸引了大批置業(yè)者前往， 5米客廳空間，給中層客戶(hù)都市空中別墅的體驗(yàn)和對(duì)全新產(chǎn)品的追捧機(jī)會(huì)，獲得市場(chǎng)的高度關(guān)注， 并驗(yàn)證了創(chuàng)新戶(hù)型的市場(chǎng)威力 。其 總價(jià)范圍集中在 43萬(wàn) —— 52萬(wàn)區(qū)間內(nèi)。 他們對(duì)房間設(shè)施、居室面積及朝向沒(méi)有苛刻的要求，轉(zhuǎn)而追求對(duì)空間和環(huán)境的個(gè)性表達(dá)， 這是對(duì)一種全新生活方式的選擇。 年齡層 客群來(lái)源 客戶(hù)偏好特點(diǎn) 職業(yè)構(gòu)成 置業(yè)情況 30— 35歲 東郊 追求時(shí)尚、對(duì)新產(chǎn)品接受程度高 主要為城市白領(lǐng)階層，收入較穩(wěn)定 主要為一次置業(yè) 家庭結(jié)構(gòu) 收入水平 有車(chē)比例 ：三口之家 /三代同堂 44平米：?jiǎn)紊? 60— 68平米：兩口之家 主要為家庭月收入 5000元左右，整體收入較穩(wěn)定 有車(chē)人士占 40% 熱銷(xiāo)的 A戶(hù)型，缺點(diǎn)：餐廳處于二樓家庭廳下面，是一樓的交通通道，同時(shí)客廳面積小。缺點(diǎn)：房間、餐廳面積小。 臻品的主力戶(hù)型三房基本上占到整個(gè)供應(yīng)量的 50%左右，而且存量不多，在項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)會(huì)形成中高檔項(xiàng)目三房戶(hù)型的空缺，有利于本項(xiàng)目三房售價(jià)和銷(xiāo)售速度的提升； 二次置業(yè)者購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)勁，他們對(duì)景觀和戶(hù)型的重視程度高，是我們需要重點(diǎn)研究的地方； 從中海華庭、城市風(fēng)景的創(chuàng)新點(diǎn)被市場(chǎng)充分認(rèn)可的情況來(lái)看，這些要素對(duì)于提升產(chǎn)品的性?xún)r(jià)比和促成客戶(hù)成交有一定的幫助； 高新區(qū)的高層全新產(chǎn)品處于空白狀態(tài)，一旦有所突破，將有很好的機(jī)會(huì) 。 漢唐時(shí)代 ， 這里是中國(guó)政治 、經(jīng)濟(jì) 、 文化和對(duì)外交流的中心 ， 是溝通東西方文明的絲綢之路的起點(diǎn) ， 也是賓客云集的東方大都會(huì) ， 可謂 “ 盛世 ” ， 漢唐深厚的文化積淀使西安擁有了豐富的文化遺存和歷史印記 。 更確切地說(shuō) ， 該 地塊位于漢長(zhǎng)安城的正南門(mén) —— 安門(mén)以南 ， 中軸線 （ 子午道 ） 以西 ， 九廟南側(cè) ， 正對(duì)終南山 ， 基本處于漢昭臺(tái)宮的位置 。 社區(qū)文化首先應(yīng)該是民族的 ， 其次才是現(xiàn)代的 。 因此 ， 就某個(gè)社區(qū)而言 ， 應(yīng)建立自己的特色文化 。 楓林華府 —— 南含終南山之氣 ， 西納昆明池之靈 地塊正對(duì)終南山 。 昆明池位于該地塊西南，此處原為上古的靈沼和周代的滈池，漢武帝時(shí)擴(kuò)大成湖，