【正文】 /平米。根據(jù)以上數(shù)據(jù)交叉分析，推導(dǎo)市場接受戶型比例如下 :戶型 面積區(qū)間 M2 總價承受能力 比例二房二廳一衛(wèi) 8090 32萬以下 13%二房二廳兩衛(wèi) 90105 3240萬 22%三房二廳一衛(wèi) 100110 3845萬 22%三房二廳兩衛(wèi) 110130 4550萬 25%三房二廳兩衛(wèi) 130140 5058萬 12%四房二廳兩衛(wèi) 155165 7078萬 6%第二節(jié)目標客戶需求偏好分析數(shù)據(jù)來源：樣本數(shù) 1000個 目標客戶基本上是購房自住，其中二次置業(yè)的客戶比例超過 4成，對于供樓客戶而言，絕大多數(shù)會選擇 1015年左右的中長期貸款方式。數(shù)據(jù)來源：樣本數(shù) 1000個 目標客戶置業(yè)時， 對項目的地段、戶型、價格、質(zhì)量、景觀等現(xiàn)實要素非?？粗兀?這與自住的目的是一致的 —— 這些因素是他們買不買的關(guān)鍵點。數(shù)據(jù)來源：樣本數(shù) 1000個 已在高新區(qū)置業(yè)的客戶再次置業(yè)時，超過一半的二次置業(yè)客戶傾向購買多層住宅，但是區(qū)域內(nèi)多層物業(yè)供應(yīng)數(shù)量很少， 因此這類產(chǎn)品一定是供不應(yīng)求，而且要設(shè)計成大戶型來滿足他們的需求，而 5號樓這類產(chǎn)品正好滿足他們的需求； 有近三成二次置業(yè)者意向需求選擇小高層，提示我們在小高層上也應(yīng)更多的設(shè)置大戶型。數(shù)據(jù)來源：樣本數(shù) 750個數(shù)據(jù)來源：樣本數(shù) 750個 潛在目標客戶絕大部分是首次置業(yè)， 由于目前居住條件不佳，購置自己的住房是他們的首要目標，一旦經(jīng)濟條件許可，購買行為將很快實施。第三節(jié)高新區(qū)市場現(xiàn)狀 近年來高新區(qū)市場上的供應(yīng)面積和銷售面積能夠得到有效消化，表明市場上積壓的比例很小， 市場整體上供求是平衡的， 同時供求的增長速度在今年受到國家宏觀調(diào)控后明顯降低，這也有利于避免大起大落的現(xiàn)象發(fā)生。數(shù)據(jù)來源： 2023年以后 37個主流項目統(tǒng)計 家庭有車比例是根據(jù)這些樓盤入住業(yè)主的情況統(tǒng)計得出， 從長遠發(fā)展來看，小區(qū)的戶數(shù)車位比應(yīng)該設(shè)在 ，才能保證 3年發(fā)展的基本要求。 住宅的歐陸風(fēng)盛行一時，但是從目前的市場主導(dǎo)和未來發(fā)展趨勢來看， 現(xiàn)代風(fēng)格的建筑將是市場上的主流產(chǎn)品。第四節(jié)競爭項目的深度分析 占地 82畝，總建筑面積 ，共 829套板式樓和點板樓，包括 17棟一梯兩戶小高層，主要是四房； 6棟一梯三戶高層，主要是 120130平米三房和少量 144—147 平米三房。? 三房整體銷售情況要好于四房，高價房相對滯銷。數(shù)據(jù)來源：尚美佳統(tǒng)計客戶價值追求目標客戶主要面向高新區(qū)外企高層、私營企業(yè)主、民航等高收入人群。值得注意的是中海嘗試用戶型創(chuàng)新提高產(chǎn)品的性價比。借鑒與啟示紫薇 總戶數(shù) 1680戶（其中小戶型為 243），包括 3棟 1梯 11戶 27層點式高層， 2棟 1梯 3戶 26層板式高層， 12棟 1118層 1梯 2戶小高層組成。均價：高層 3600；小高層 3700。臻品運營手段分析 項目最大的成功之處是大打文化牌，將文化理念融入項目之中，但是其最大的缺點正是紫薇所慣有的，做得好，說得更好，而且有一部分事情有始無終。臻品成功地將文化理念運用到了項目中 ， 不惜資金為客戶打造 “藏書閣 ”這樣的文化場所，且不討論其實用性，單是對產(chǎn)品本身檔次的提升就起了不小的作用， 符合中高檔次群體的消費者追求社區(qū)文化的心理， 紫薇在這一點上很好地把握了目標消費群體的消費心理。v 高新區(qū)中高端樓盤的客戶注重產(chǎn)品的實用性，同時也關(guān)注品牌、形象檔次、服務(wù)等附加價值，追求高性價比 。v 紫薇 借鑒與啟示建筑面積為 56149 平方米，容積率為 ，綠化率為 43%，總共 476戶；推出 6棟房源，其中 2棟一梯兩戶 11層小高層、 2棟一梯三戶 18層高層 (兩套 123平米三房和一套 99平米兩房、兩套 139平米三房和一套 99平米兩房、三套99平米兩房 )， 2棟一梯四戶 24高層 (兩套 123平米三房和兩套 99平米兩房組合 ) ，全為純板式。小高層 4200元 。物業(yè)類別 總套數(shù) 共計成交 銷售率花園洋房 81套 69套 %小高層 694套 663套 %高層 1115套 973套 %合計 1890套 1705套 %一期 2023年 ， 2023年 8月開盤， 1143套二期 2023年 9月 4日開盤， 447套楓林綠洲數(shù)據(jù)來源：尚美佳統(tǒng)計三期 2023年 3月 26日開盤，小高層熱銷 物業(yè)類別 總套數(shù) 共計成交 銷售率小高層 515套 318套 %高層 134套 58套 %合計 649套 376套 %數(shù)據(jù)來源：尚美佳統(tǒng)計戶型 總套數(shù) 共計成交 銷售率2房 2廳 1衛(wèi) 199套 199套 100%3房 2廳 2衛(wèi) 1182套 937套 %4房 2廳 2衛(wèi) 880套 548套 %復(fù)式 264套 171套 %大平層（雙拼單位） 14套 11套 %合計 2539套 2081套 %數(shù)據(jù)來源：尚美佳統(tǒng)計整體上仍是三房的供應(yīng)量最大，并且銷售情況最好銷售情況最好兩房供應(yīng)量少供應(yīng)量大，已消化不少購買大戶型客戶數(shù)據(jù)來源：尚美佳統(tǒng)計40—60 萬是主流價格區(qū)間3500—3800 元 /平米已是成熟的、經(jīng)過市場檢驗價格區(qū)間數(shù)據(jù)來源：尚美佳統(tǒng)計 客戶來源廣泛，高新區(qū)本地客戶比例比綠地世紀城的 27%要高，但比其它項目要低，反映出大盤的規(guī)模、景觀營造空間優(yōu)勢，在吸納區(qū)外客戶時的能夠形成很強的競爭力。數(shù)據(jù)來源：尚美佳統(tǒng)計 二次及以上置業(yè)客戶居多，與綠地世紀城一樣，比例達到71%， 結(jié)合客戶對規(guī)模及地段、園林及戶型的認可程度可以反映二次置業(yè)者的需求偏好。夏日景色 總規(guī)劃占地 124畝，建筑面積 （其中住宅建筑面積、商業(yè)建設(shè)面積 ），容積率 ，共 2153戶。目前售出 343套。數(shù)據(jù)來源：新蘭德提供東 尚 占地面積 220畝，容積率 2. 7，由 7棟點式高層組成，包括 4棟 loft戶型和三棟平層。首期 loft的投放在市場上一鳴驚人數(shù)據(jù)來源：尚美佳統(tǒng)計 2023年 5月份開始認購， 7月正式銷售。數(shù)據(jù)來源：尚美佳統(tǒng)計Loft戶型 loft產(chǎn)品的推出吸引了大批置業(yè)者前往， 5米客廳空間，給中層客戶都市空中別墅的體驗和對全新產(chǎn)品的追捧機會，獲得市場的高度關(guān)注， 并驗證了創(chuàng)新戶型的市場威力 。其 總價范圍集中在 43萬 ——52萬區(qū)間內(nèi)。 他們對房間設(shè)施、居室面積及朝向沒有苛刻的要求，轉(zhuǎn)而追求對空間和環(huán)境的個性表達， 這是對一種全新生活方式的選擇。 年 齡層 客群來源 客 戶 偏好特點 職業(yè) 構(gòu)成 置 業(yè) 情況30—35 歲 東 郊 追求 時 尚、 對 新 產(chǎn)品接受程度高主要 為 城市白 領(lǐng)階層 ，收入 較穩(wěn)定主要 為 一次置 業(yè)家庭 結(jié) 構(gòu) 收入水平 有 車 比例：三口之家 /三代同堂44平米： 單 身60—68 平米：兩口之家主要 為 家庭月收入 5000元左右，整體收入 較穩(wěn) 定有 車 人士占 40% 熱銷的 A戶型，缺點：餐廳處于二樓家庭廳下面，是一樓的交通通道，同時客廳面積小。缺點：房間、餐廳面積小。 臻品的主力戶型三房基本上占到整個供應(yīng)量的 50%左右，而且存量不多，在項目區(qū)域內(nèi)會形成中高檔項目三房戶型的空缺，有利于本項目三房售價和銷售速度的提升；二次置業(yè)者購買力強勁，他們對景觀和戶型的重視程度高，是我們需要重點研究的地方；從中海華庭、城市風(fēng)景的創(chuàng)新點被市場充分認可的情況來看，這些要素對于提升產(chǎn)品的性價比和促成客戶成交有一定的幫助； 高新區(qū)的高層全新產(chǎn)品處于空白狀態(tài)，一旦有所突破，將有很好的機會 。漢唐時代，這里是中國政治、經(jīng)濟、文化和對外交流的中心，是溝通東西方文明的絲綢之路的起點，也是賓客云集的東方大都會，可謂 “盛世 ”，漢唐深厚的文化積淀使西安擁有了豐富的文化遺存和歷史印記。更確切地說，該 地塊位于漢長安城的正南門 —— 安門以南，中軸線（子午道）以西，九廟南側(cè)，正對終南山，基本處于漢昭臺宮的位置。社區(qū)文化首先應(yīng)該是民族的，其次才是現(xiàn)代的。因此， 就某個社區(qū)而言，應(yīng)建立自己的特色文化。楓林華府 —— 南含終南山之氣，西納昆明池之靈 地塊正對終南山。 昆明池位于該地塊西南，此處原為上古的靈沼和周代的滈池，漢武帝時擴大成湖，南北相去各二十余里，煙波浩渺，水天相接，是我國歷史上第一大人工湖。漢代將此處劃入上林苑，成為了皇家游樂賞景之地。 目前仿古修復(fù)牛郎織女廟和微縮昆明池的項目已正式啟動，既可突出中國愛情文化氛圍、重現(xiàn)歷史情景，也為楓林華府的開發(fā)帶來了毋庸置疑的契機，它將成為該區(qū)外的又一 “世外桃源 ”。 —— 楓林盛景芳外地，華府名宅貴人家 —— ★ 含南山之氣、借四水（灃、潏、滈、氵皂）之靈、化漢唐之韻、筑萬安之區(qū)★ 構(gòu)建記憶、期望與文化和諧相融的現(xiàn)代都市新社區(qū)★ 組團鄰里化、庭院苑囿化（富有野趣的園林 ）★ 設(shè)施人本化、文化地域化、建筑時代化★ 構(gòu)建融居住、休閑、文化、親情（社區(qū)關(guān)懷）、歷史與時代風(fēng)尚為一體的現(xiàn)代居住小區(qū)項目文化定位要點 文化根源（地域歷史文脈）： 文化定位既取決于所在城市或地區(qū)的文化背景，社區(qū)文化的建設(shè)也應(yīng)以地方文化為基礎(chǔ)，融合傳統(tǒng)文化和現(xiàn)代文化，創(chuàng)造出自己的特色文化。 首先要 進行文化傳統(tǒng)的變異和回歸，進行文化定位， 傳承歷史，延續(xù)文化與社會進步、現(xiàn)代文明相融合 ，構(gòu)建東方傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代建筑相融合的現(xiàn)代都市高尚社區(qū)。環(huán)城路二環(huán)路三環(huán)路高新區(qū)楓林華府社區(qū)文化理念：社區(qū)文化的三個層次 : 第一層次是表層的社區(qū)文化，它通過 物質(zhì)形態(tài) 表現(xiàn)出來，主要包括完善的規(guī)章制度，健全的組織機構(gòu)和管理體系，包括物業(yè)管理條例和業(yè)主公約等； 設(shè)置一定的文化設(shè)施和文化活動場所， 充分利用會所為業(yè)主服務(wù)， 在社區(qū)內(nèi)建設(shè)多個庭院廣場以提供交流活動空間、利用景觀局部營造半開放空間，創(chuàng)造全天候親近自然的活動場所。其中物質(zhì)文化是依托，行為文化是中介，觀念文化是核心。 第三層次是深層的社區(qū)文化，它通過 觀念文化 表現(xiàn)出來，主要包括共同的追求目標，正確的價值觀念、價值判斷、價值標準和價值取向，現(xiàn)代的社區(qū)意識，較強的社區(qū)精神，這需要發(fā)展商統(tǒng)一協(xié)調(diào)，可以收集業(yè)主和發(fā)展商的文稿， 社區(qū)文化刊物 ，免費向業(yè)主和社會發(fā)放，起到 溝通橋梁 的作用。 因此，我們 要抓住中高端目標客戶精神上對高層次生活品位的追求和對西安歷史文化的情感的特征，著重從文化內(nèi)涵方面予以挖掘和探索，強調(diào)差異化戰(zhàn)略。 楓林華府應(yīng)體現(xiàn)漢文化精神。傳統(tǒng)文化： 應(yīng)選擇好出入口的位置。 ”《博山篇 門中正，家道成。建筑文化： 建筑以簡潔、大氣、樸實的現(xiàn)代建筑風(fēng)格為主?？紤]一些漢代文化的符號，色彩宜淡雅，種植宜以喬木為主，輔以草灌花卉，植物群落應(yīng)考慮漢文化及關(guān)中地域文化特點。楓林華府社區(qū)文化理念的要點 楓林華府社區(qū)文化理念的營建文化定位主要思路： 楓林華府要建立的社區(qū)文化以漢文化為核心。1）建筑文化： 建筑風(fēng)格 不求復(fù)古，但要體現(xiàn)漢文化精神及東方文化意境。 2）居住文化 —— 小區(qū)人文環(huán)境 居住小區(qū)環(huán)境的高雅低俗主要取決于小區(qū)文化環(huán)境的營建。 在這些基本功能中要考慮一條各類文化的主線，使它們在滿足具體功能的原則下，都能起到提高文化品位的作用。 通過一系列體現(xiàn) 漢文化 及 苑囿文化 的環(huán)境設(shè)計，使居住在其中的人們在教育機構(gòu)，文化休閑，購物、飲食場所內(nèi)都能感受到漢文化及苑囿文化的環(huán)境氛圍，從環(huán)境的內(nèi)涵上使人們在心靈深處感受到濃郁的文化氣息來陶冶自己的情趣。 楓林華府要以 庭院苑囿化 （富有野趣的園林）為目標， 內(nèi)部綠化植物配置以喬木為主，灌木為輔。區(qū)內(nèi)種植的喬木以梧桐樹、楓樹為多。區(qū)內(nèi)還可種植漢代植物槐、松、榆、梅、荷花等等。 灌木除栽種冬青等常綠植物外，還適當配以石榴，石榴是漢朝張騫出使西域時帶回的樹種，既能體現(xiàn)一定的時代特色，又具有文化交流和互通有無的意義 。?院落體現(xiàn)高尚、形