【正文】 12:06:40 下午 12:06 下午 12:06:40三月 21MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blanditut cursus. 感謝您的下載觀看專 家告 訴。 三月 2112:06 下午 三月 2112:06March 27, 20231 業(yè) 余生活要有意 義 ，不要越 軌 。 三月 21三月 2112:06:4012:06:40March 27, 20231意志 堅(jiān) 強(qiáng) 的人能把世界放在手中像泥 塊 一 樣 任意揉捏。 12:06:4012:06:4012:06Saturday, March 27, 20231知人者智，自知者明。 12:06:4012:06:4012:063/27/2023 12:06:40 PM1越是沒(méi)有本 領(lǐng) 的就越加自命不凡。 12:06:40 下午 12:06 下午 12:06:40三月 21 楊 柳散和 風(fēng) ，青山澹吾 慮 。 三月 2112:06 下午 三月 2112:06March 27, 20231少年十五二十 時(shí) ，步行 奪 得胡 馬騎 。 三月 21三月 2112:06:4012:06:40March 27, 20231意志 堅(jiān) 強(qiáng) 的人能把世界放在手中像泥 塊 一 樣 任意揉捏。 三月 2112:06:4012:06Mar2127Mar211世 間 成事，不求其 絕對(duì)圓滿 ，留一份不足，可得無(wú)限完美。 三月 21三月 21Saturday, March 27, 2023很多事情努力了未必有 結(jié) 果，但是不努力卻什么改 變 也沒(méi)有。 2023/3/27 12:06:4012:06:4027 March 20231做前，能 夠環(huán)視 四周；做 時(shí) ，你只能或者最好沿著以腳 為 起點(diǎn)的射 線 向前。 27 三月 202312:06:40 下午 12:06:40三月 211比不了得就不比，得不到的就不要。 12:06:4012:06:4012:06Saturday, March 27, 20231乍 見(jiàn) 翻疑夢(mèng)，相悲各 問(wèn) 年。 12:06:4012:06:4012:063/27/2023 12:06:40 PM1以我獨(dú)沈久，愧君相 見(jiàn)頻 。匯 報(bào) 完 畢在此衷心感謝師科公司、項(xiàng)目策劃部的大力支持！靜夜四無(wú) 鄰 ，荒居舊 業(yè)貧 。各期及總體的盈虧平衡點(diǎn)在銷售率為 70%左右達(dá)到平衡，具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 所得稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 5,956萬(wàn)元，所得稅后內(nèi)部收益率為 %，動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)效益較好。 NPV=59,555,855 元—7241 萬(wàn)高層銷售單價(jià)變動(dòng) （單位：萬(wàn)元 )　 　 　單價(jià)變動(dòng)（元 /平米） 100 0 100 均價(jià)　 3,600 3,700 3,800 利潤(rùn)率 % % %動(dòng)態(tài)投資回收期 稅后利潤(rùn) NVP IRR % % %高層建筑成本變動(dòng) （單位：萬(wàn)元 )　 　 　成本變動(dòng)（元 /平米） 100 0 100 建安成本 1,650 1,750 1,850 利潤(rùn)率 % % %動(dòng)態(tài)投資回收期 稅后利潤(rùn) NPV IRR % % %單因素變化分析財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià) 從財(cái)務(wù)指標(biāo)上分析，項(xiàng)目具有一定的盈利能力，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行。用地面積 60, 　容積率 　總建筑面積 200,405 含地下建筑面積計(jì)容積率面積 171,705 平方米 　居住建筑面積 159,665 平方米公建建筑面積 : 12,040 平方米居住人口 （總戶數(shù) *） 4556 人綠地率 45% 　覆蓋率 % 　多層面積 7,248小高層 10,000高層 142,417總戶數(shù) 1340地下車位 430 28,700 平方米基本經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù) （全部按照平層設(shè)計(jì)） 銷售價(jià)格及利潤(rùn)表物業(yè)類型 銷售單價(jià) 面積（ m2） 總額（萬(wàn)元） 均價(jià)（元 /m2）高層 3700元 /m2 143912 　多層 4500元 /m2 7248 　小高層 3900元 /m2 10000 　商業(yè)裙房 8000元 /m2 12040 　地下車庫(kù) 9萬(wàn)元 /個(gè) 430 　合計(jì) 　 　 銷售利潤(rùn) 所得稅 稅后利潤(rùn) 利潤(rùn)率（ %） 　注：一期效益核算中未考慮會(huì)所、幼兒園的建設(shè)成本現(xiàn)金流量分析項(xiàng)目預(yù)計(jì) 2023年中資金使用達(dá)到最大，為 7241萬(wàn)，在 2023年中實(shí)現(xiàn)贏虧平衡。以方案 ② 為基準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，方案③ 容積率高，價(jià)格降低 100元；方案 ① 價(jià)格在高層上增加 100元。周邊 80130畝用地規(guī)模的典型樓盤物業(yè)概況表方案對(duì)比之市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析用地面積 60,112 平方米 60, 60,容積率 方案 ① ： 方案 ② ： 方案 ③ ： 總建筑面積 (含車位 ) 163,230 183,363 203,147計(jì)容積率面積 150,280 168,313 186,347居住建筑面積 138,080 156,113 174,147商業(yè)服務(wù) 9,000 9,000 9,000其它公共建筑面積合計(jì) 3,200 3,200 3,200綠地率 ≥45% ≥40% ≥35%綠化面積 27050 覆蓋率 % % %多層面積 7,650 7,650 7,650小高層 6,557 6,557 6,557高層 123,873 141,906 159,940總戶數(shù) 1140 戶 1300戶 1460戶地下車位 370 個(gè) 430 個(gè) 480 個(gè)不同容積率方案時(shí)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：（單位：平方米）方案（容積率）① ② ③ 多層住宅 4,500 4,500 4,400小高層 3,900 3,900 3,800高層 3,800 3,700 3,600商業(yè) 8,000 8,000 8,000不同容積率方案時(shí)銷售價(jià)格預(yù)估 ： （單位：元 /平方米） 通常情況下，項(xiàng)目容積率越高，住宅品質(zhì)越低，客戶所能接受的價(jià)格就越低。 整體競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境要比 2023年略激烈，隨著市場(chǎng)存量盤逐步接近現(xiàn)房，預(yù)計(jì)整體均價(jià)也會(huì)有 3%——5% 左右的上浮。 臻品 9萬(wàn)綠地世紀(jì)城 13萬(wàn)楓林綠洲 8萬(wàn)城市風(fēng)景 8萬(wàn)總計(jì) 48萬(wàn)二、 2023年主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目供給預(yù)測(cè) ——64 萬(wàn)平米城市風(fēng)景 7萬(wàn)平米紫薇馨苑8萬(wàn)平米綠地世紀(jì)城13萬(wàn)平米和記黃埔8萬(wàn)平方米楓林綠洲10萬(wàn)平米本案紫薇 高層產(chǎn)品創(chuàng)新 ——復(fù)式樓中樓 復(fù)式下層，建筑面積 135平米，其中空中花園算一半面積，約 20平米。戶型分布建議 第 五部分一、產(chǎn)品布局示意圖多層帶電梯大戶，設(shè)置 155160四房和 130140三房 10+1小高層一梯兩戶，主要設(shè)置 155160平米四房，配比少量130140三房24層的一梯三戶板式高層，設(shè)置155160平米四房130140的三房；110130三房戶型18層的一梯三戶板式高層，設(shè)置 90105的二房100110 和 110130的三房戶型 26層一梯四戶板式高層，主要設(shè)置8090、 90105的二房和 1001 110130三房戶型 24層一梯三戶板式高層，設(shè)置 130140的三房； 100110的三房戶型； 18層的一梯三戶板式高層，設(shè)置 90105的二房、 110130的三房戶型 24層一梯三戶板式高層，設(shè)置 130140的三房；90105二房戶型； 產(chǎn)品優(yōu)秀，價(jià)格高開(kāi)， 39004000元 /平米 稀缺電梯多層針對(duì)高端客戶，價(jià)格高開(kāi)， 4500元 /平米 社區(qū)逐步成熟，中大戶型，正對(duì)中心景觀帶，加上創(chuàng)新戶型賣點(diǎn)，價(jià)格較高，預(yù)計(jì) 38003900元 /平米北向工廠影響價(jià)格相對(duì)較低3700元 /平米中高端項(xiàng)目中的中小戶型，也是市場(chǎng)上的熱銷戶型，單價(jià)可以適當(dāng)提高，預(yù)計(jì)3700元 /平米中心院落，核心景觀社區(qū)成熟，配套完善市場(chǎng)整體均價(jià)抬升二、產(chǎn)品價(jià)格走勢(shì)預(yù)測(cè)示意圖附件一 戶型創(chuàng)新元素 戶型創(chuàng)新的元素要點(diǎn)通過(guò)入戶花園、陽(yáng)臺(tái)的變化，擴(kuò)大使用空間；引入空中庭院與廊院概念，與院落相呼應(yīng)；設(shè)置樓中樓戶型，全面超越 loft；通過(guò)步入式凸窗的設(shè)計(jì)，擴(kuò)大房間面積；部分一樓戶型增加半地下室、花園、車庫(kù)。 利用空調(diào)系統(tǒng)中制冷劑在冷凝或蒸發(fā)過(guò)程中釋放或吸收大量熱量的原理，夏季將室內(nèi)熱量吸收，通過(guò)冷凝器釋放入水源水（井水）中，實(shí)現(xiàn)制冷；冬季將水源水中的熱量提取，通過(guò)蒸發(fā)器散發(fā)入室內(nèi)，實(shí)現(xiàn)采暖，使業(yè)主不用額外購(gòu)買空調(diào)設(shè)備。目前市場(chǎng)上一種全新的新型采暖方式 —— 水源熱泵優(yōu)點(diǎn)： 高效節(jié)能， 運(yùn)行費(fèi)用可以比集中供暖降低 30%—40% ； 完全環(huán)保， 整個(gè)系統(tǒng)運(yùn)行無(wú)燃燒過(guò)程，供冷時(shí)無(wú)需冷卻塔； 客戶無(wú)需再投入， 由于贈(zèng)送客戶中央空調(diào)，可以制冷制熱，無(wú)需 另外購(gòu)買分戶空調(diào)系統(tǒng)，全年運(yùn)行 7個(gè)月（采暖 /制冷）； 尊貴美觀， 建筑外立面省去空調(diào)板，更加整潔漂亮；房間內(nèi)無(wú)散 熱片和管線布置，大大提高使用空間和居住舒適度； 一機(jī)多用， 提供 24小時(shí)空調(diào)、采暖、衛(wèi)生熱水 運(yùn)行穩(wěn)定， 一般正常使用 15—20 年。目前市場(chǎng)上消費(fèi)者較為認(rèn)同的采暖方式 —— 地板輻射采暖 特點(diǎn)分析：1 、只能提供采暖和生活熱水，不能解決夏季制冷。分戶供暖不用收取采暖費(fèi)；靈活簡(jiǎn)單，使用自由。 　 優(yōu)點(diǎn) 缺點(diǎn)集中供暖初期投入成本低；直接與市政管網(wǎng)對(duì)接，減少麻煩，可操作性強(qiáng)。1啟動(dòng)區(qū)規(guī)模? 啟動(dòng)期規(guī)模 8萬(wàn)左右；? 首先必須建設(shè)展示區(qū)；? 較大規(guī)模配套及其它各類完善性的配套在二期跟上；? 項(xiàng)目滾動(dòng)，不需有明顯界線，根據(jù)市場(chǎng)情況和客戶積累隨時(shí)跟進(jìn)。啟動(dòng)期：會(huì)所（用作售僂處）；商業(yè)、幼兒園及園林等配套未展示西安市場(chǎng)中類似樓盤推出節(jié)奏規(guī)律?啟動(dòng)期規(guī)模 58萬(wàn)；?由于銷售條件限制低，普遍銷售情況良好，故推出頻率很快。三進(jìn)式院落布局院落一院落一院落二院落二院落三院落三院落 院落院落主體水景院落樓宇布局形式 整個(gè)小區(qū)的樓位布置最好不要斜向，西安講究戶型正南北朝向，否則對(duì)后期的銷售會(huì)形成不利的影響。?幼兒園應(yīng)有足夠的外部或空間?應(yīng)有方便的出入口?結(jié)合后續(xù)用地綜合考慮，方便整個(gè)社區(qū)使用?處于社區(qū)中央，方便業(yè)主使用?會(huì)所正對(duì)核心景觀總體布局形式：1）小區(qū)采用三進(jìn)式院落布置；2）三個(gè)院落形成三個(gè)相對(duì)獨(dú)立的單元組團(tuán)，同時(shí)又相互聯(lián)系，脈絡(luò)清晰，構(gòu)成三個(gè)各具特點(diǎn)的景觀層次。v現(xiàn)代東方式會(huì)所，體現(xiàn)禪意境界v滿足核心客戶需求的東方俱樂(lè)部：東方書吧、茶藝館 ……v體現(xiàn)客戶養(yǎng)生健康館所：瑜珈館、棋牌等 布局上結(jié)合一、二期用地整合考慮，建議西南處設(shè)置 6班幼兒園 1所，建筑面積在 1800平米左右，同時(shí)需要提供寬敞的外部活動(dòng)空間。滿足東端業(yè)主就近停車滿足東端商業(yè)就近停車會(huì)所、幼兒園 會(huì)所位置設(shè)置在一、二期中心景觀處，建筑面積約 2023平米。 但考慮到一期東端皆為高價(jià)值住宅集中區(qū)域，對(duì)車庫(kù)需求最大，但離西端車庫(kù)太遠(yuǎn)。人行入口車行出入口車行入口主入口車行入口人行入口車行道人行道車行道人行道車庫(kù)入口車行出入口地下車庫(kù) 整個(gè)小區(qū)安排三個(gè)地下車庫(kù)，分別位于西部、南部、東部三個(gè)方位。景觀點(diǎn)景觀軸景觀面主體水景借物寓意的中國(guó)園林 簡(jiǎn)約現(xiàn)代的禪意 東方符號(hào)的應(yīng)用v整體體現(xiàn)東方園