【正文】 用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。第四十九條 物業(yè)管理企業(yè)應當加強對物業(yè)管理區(qū)域內的安全防范工作。物業(yè)管理企業(yè)疏于管理，未能履行物業(yè)服務合同約定的安全防范義務，導致業(yè)主人身、財產安全受到損失的，應當依法承擔相應的法律責任。五、物業(yè)的使用與維護第五十一條 業(yè)主應當按照設計用途使用物業(yè)。第五十二條 物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變使用性質。第五十三條 業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內的道路、場地。業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)應當將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定的期限內恢復原狀。第五十五條 業(yè)主需要裝修房屋的，應當按照國家有關規(guī)定辦理申報登記手續(xù)。維修基金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后共用部位、共用設備設施的維修和更新、改造，不得挪作他用。第五十七條 利用物業(yè)共用部位、共用設備設施進行經營的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。第五十八條 物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時維修養(yǎng)護，有關業(yè)主應當給予配合。 第六十條 違反本條例的規(guī)定，建設單位將屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設備設施的所有權或者使用權轉讓給他人的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款；造成損失的，依法承擔賠償責任。第六十二條 違反本條例的規(guī)定，超越資質等級從事物業(yè)管理業(yè)務的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，沒收違法所得，處10萬元以上30萬元以下的罰款；可以責令停業(yè)整頓，由頒發(fā)資質證書的部門降低資質等級；情節(jié)嚴重的，吊銷資質證書。以欺騙手段取得資質證書的，依照本條第一款規(guī)定處以罰款，沒收違法所得，由頒發(fā)資質證書的部門吊銷資質證書。第六十四條 違反本條例的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)將物業(yè)管理區(qū)域內的整項服務業(yè)務委托他人的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，沒收違法所得，并處委托合同價款10％以上50％以下的罰款，由頒發(fā)資質證書的部門降低資質等級；情節(jié)嚴重的，吊銷資質證書。對物業(yè)管理企業(yè)，由頒發(fā)資質證書的部門降低資質等級；情節(jié)嚴重的，吊銷資質證書。第六十七條 違反本條例的規(guī)定，有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門給予警告，責令限期改正，沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款：（一）擅自改變物業(yè)設計用途的；（二）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施使用性質的；（三）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內的道路、場地的；（四）擅自利用物業(yè)共用部位、共用設備設施進行經營的。第六十九條 業(yè)主大會作出的決議違反法律、法規(guī)的，縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門可以責令限期改正或者撤銷其決議，并通告全體業(yè)主。七、附則第七十一條 本條例下列用語的含義：業(yè)主，是指房屋的所有權人。物業(yè)管理企業(yè)，是指取得物業(yè)管理企業(yè)資質證書和工商營業(yè)執(zhí)照，接受業(yè)主或者業(yè)主大會的委托，根據(jù)物業(yè)服務委托合同進行專業(yè)管理，實行有償服務的企業(yè)。第七十二條 本條例自2003年9月1日起施行。第二條　業(yè)主大會應當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益。業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主組成。業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議召開之日起成立。第五條　業(yè)主籌備成立業(yè)主大會的，應當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導下，由業(yè)主代表、建設單位（包括公有住房出售單位）組成業(yè)主大會籌備組（以下簡稱籌備組），負責業(yè)主大會籌備工作。第六條　籌備組應當做好下列籌備工作：（一）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；（二）參照政府主管部門制訂的示范文本，擬定《業(yè)主大會議事規(guī)則》（草案）和《業(yè)主公約》（草案）；（三）確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權數(shù)；（四）確定業(yè)主委員會委員候選人產生辦法及名單；（五）做好召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。第七條　業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權數(shù)，按照省、自治區(qū)、直轄市制定的具體辦法確定。第九條　業(yè)主大會履行以下職責：（一）制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則；（二）選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；（三）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；（四）決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施；（五）制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；（六）法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關物業(yè)管理的職責。第十一條　業(yè)主公約應當對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。第十二條　業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。有下列情況之一的，業(yè)主委員會應當及時組織召開業(yè)主大會臨時會議：（一）20％以上業(yè)主提議的；（二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；（三）業(yè)主大會議事規(guī)則或者業(yè)主公約規(guī)定的其他情況。第十三條　業(yè)主委員會應當在業(yè)主大會會議召開15日前將會議通知及有關材料以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告。第十四條　業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會會議的，可以書面委托代理人參加。第十六條　物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主人數(shù)較多的，可以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會會議的，其所代表的業(yè)主可以另外推選一名業(yè)主代表參加。業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則、選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)、專項維修資金使用、續(xù)籌方案的決定，必須經物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主所持投票權2/3以上通過。第十九條　業(yè)主大會作出的決定對物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主具有約束力。第二十條　業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起3日內召開首次業(yè)主委員會會議，推選產生業(yè)主委員會主任1人，副主任1～2人。第二十二條　業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起30日內，將業(yè)主大會的成立情況、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約及業(yè)主委員會委員名單等材料向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門備案。第二十三條　業(yè)主委員會履行以下職責：（一）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；（三）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同；（四）監(jiān)督業(yè)主公約的實施；（五）業(yè)主大會賦予的其他職責。第二十五條　經三分之一以上業(yè)主委員會委員提議或者業(yè)主委員會主任認為有必要的，應當及時召開業(yè)主委員會會議。第二十七條　業(yè)主委員會會議應當有過半數(shù)委員出席，作出決定必須經全體委員人數(shù)半數(shù)以上同意。第二十八條　業(yè)主委員會任期屆滿2個月前，應當召開業(yè)主大會會議進行業(yè)主委員會的換屆選舉；逾期未換屆的，房地產行政主管部門可以指派工作人員指導其換屆工作。第二十九條　經業(yè)主委員會或者20％以上業(yè)主提議，認為有必要變更業(yè)主委員會委員的，由業(yè)主大會會議作出決定，并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告。第三十一條　業(yè)主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交給業(yè)主委員會。第三十三條　業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關的決定，不得從事與物業(yè)管理無關的活動。第三十四條　業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當配合公安機關，與居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內的社會治安等相關工作。住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應當告知相關的居民委員會，并聽取居民委員會的建議。業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經費的使用情況應當定期以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告，接受業(yè)主的質詢。違反印章使用規(guī)定，造成經濟損失或者不良影響的，由責任人承擔相應的責任。承接項目時，對住宅小區(qū)共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收手續(xù)齊全。有完善的物業(yè)管理方案，質量管理、財務管理、檔案管理等制度健全。設有服務接待中心，公示24小時服務電話。根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務合同之外的特約服務和代辦服務，公示服務項目與收費價目。按合同約定規(guī)范使用住房專項維修資金。(續(xù)上表)（二）房屋管理對房屋共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。每日巡查一次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養(yǎng)護。裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。對違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業(yè)主委員會和有關主管部門。各組團、棟及單元（門）、戶和公共配套設施、場地有明顯標志。建立共用設施設備檔案（設備臺賬），設施設備的運行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全。對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修或者更新改造。消防設施設備完好，可隨時啟用；消防通道暢通。小區(qū)道路平整，主要道路及停車場交通標志齊全、規(guī)范。容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施；對可能發(fā)生的各種突發(fā)設備故障有應急方案。對重點區(qū)域、重點部位每一小時至少巡查1次；配有安全監(jiān)控設施的，實施24小時監(jiān)控。對進出小區(qū)的裝修、家政等勞務人員實行臨時出入證管理。(續(xù)上表)（五）保潔服務高層按層、多層按幢設置垃圾桶，每日清運2次。合理設置果殼箱或者垃圾桶，每日清運2次。共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月檢查1次，視檢查情況及時清掏；化糞池每月檢查1次，每半年清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常及時清掏。根據(jù)當?shù)貙嶋H情況定期進行消毒和滅蟲除害。草坪生長良好，及時修剪和補栽補種，無雜草、雜物。定期組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。二級項 目內 容 與 標 準（一）基本要求服務與被服務雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務合同，雙方權利義務關