【正文】 域位置交通體系城市規(guī)劃人口狀況處于城市的發(fā)展方向上，不會被邊緣化屬于城市重點發(fā)展區(qū)域良好經(jīng)濟運行狀況和積極發(fā)展前景接近中心商圈，臨近消費中心處于澄碧湖南面，保證有優(yōu)美的景觀資源有較強地消費能力周邊大規(guī)模樓盤聚集，且有一定增長空間周邊強大的公共交通系統(tǒng)，對外有較強的輻射力商業(yè)格局地塊條件處于較強的市場競爭地位地塊大小能滿足開發(fā)需求項目地塊市場環(huán)境小結(jié)項目商業(yè)地塊解析1項目定位3項目未來發(fā)展研判2商業(yè)物業(yè)發(fā)展建議4招商建議5隨著城區(qū)規(guī)劃建設(shè)的不斷完善，澄湖商圈將會逐漸發(fā)展起來，其優(yōu)美的澄碧湖景觀資源，繞湖大盤的聚集，周邊居民消費潛力較高，使得未來該區(qū)域商業(yè)環(huán)境加以提高改善，但其將主要以休閑娛樂產(chǎn)業(yè)為主，購物消費為輔。 蓮塘中心商圈向澄碧湖方向發(fā)展，未來將形成新的商業(yè)帶 澄湖西休閑商業(yè)帶 澄湖東休閑商業(yè)帶 中心商圈 p南昌縣商品流通規(guī)模加大，城市商業(yè)消費市場發(fā)展呈良性發(fā)展。p南昌縣的居民共 ， ，其中農(nóng)業(yè)人口 ，占 %，而縣城區(qū)域人口僅占 %，而南昌縣城區(qū)域消費品零售總額占全縣的 %，即為 16億元，假設(shè)這 13萬的人口卻消費了 16億元 (不考慮南昌縣周邊居民到蓮塘消費 )，人均消費 12307元，已經(jīng)達到南昌城區(qū)的平均水平。p結(jié)合本項目所處的區(qū)域位置，本項目可向中型、中高檔、休閑娛樂餐飲方向發(fā)展。集中式商業(yè)對街區(qū)拉動作用明顯，無形中起到 “主力店 ”的作用，但僅提供單一購物消費，同質(zhì)化嚴重，復(fù)合消費亟待出現(xiàn) 。商業(yè)市場研究蓮塘商業(yè)以批發(fā)零售業(yè)態(tài)為主，其他業(yè)態(tài)存在較大發(fā)展空間 2023年南昌縣居民消費比例年南昌縣居民消費比例 餐飲業(yè)、休閑娛樂業(yè)、會所 /會館及運動健身美容業(yè)目前經(jīng)營現(xiàn)狀及市場機會 p這三個業(yè)態(tài)均屬非必需消費型服務(wù)行業(yè)，引導(dǎo)性消費強，需求市場對其的敏感度相對較低，因此這三個行業(yè)重在經(jīng)營；p同時本項目所處的澄湖路目前已經(jīng)形成較好的休閑娛樂氛圍，與本項目可以形成一定的聯(lián)動效應(yīng)。商業(yè)市場機會賓館業(yè)目前經(jīng)營現(xiàn)狀及市場機會 ?綜合目前賓館業(yè)需求市場、現(xiàn)有及潛在賓館供應(yīng)來看，再建超大型賓館的需求不大，但中小型經(jīng)濟賓館，服務(wù)質(zhì)量又高、功能尚可的經(jīng)濟型商務(wù)賓館還是存在一定市場機會。p本項目住宅在蓮塘已經(jīng)具有較高的聲譽，周邊住宅在蓮塘也同樣有較好的聲譽，本項目商業(yè)部分的規(guī)劃，應(yīng)站在未來生活的總體規(guī)劃的高度，在符合該片區(qū)總體規(guī)劃的基礎(chǔ)上有所創(chuàng)新和提升，開發(fā)具有前瞻性和引領(lǐng)性的商業(yè)。建立強大的銷售隊伍招商風險 先招商再規(guī)劃，充分考慮商家的要求；建立專業(yè)的招商隊伍經(jīng)營風險 與競爭對手實現(xiàn)錯位經(jīng)營，外聘經(jīng)營管理公司，準備市場培育期，分期開業(yè)。把握市場機會與財務(wù)安排是最重要的風險防范。項目未來發(fā)展研判項目商業(yè)地塊解析1項目定位3項目未來發(fā)展研判2商業(yè)物業(yè)發(fā)展建議4招商建議53萬體量商業(yè)定位p主體定位p分業(yè)態(tài)定位216。功能復(fù)合216。時尚商業(yè)航母都市時尚 Mall30,000方商業(yè)旗艦，引領(lǐng)消費升級，代言蓮塘商業(yè)項目整體定位領(lǐng)導(dǎo)者競爭者跟隨者利己者購物餐飲休閑娛樂：：：較少逐步增加重點發(fā)展主體：：：從市場需求和競爭狀況出發(fā)，休閑娛樂類為盈利主體，加入購物、酒店功能保證商業(yè)的穩(wěn)健成功運營，符合未來商業(yè)的發(fā)展潮流綜合各方因素，建議以餐飲、休閑、娛樂為主體，集合購物、酒店功能，打造成蓮塘第一個一站式 Livingmall.市場競爭商業(yè)趨勢消費者開發(fā)商目標功能定位功能定位? 正大廣場是由泰國正大集團旗下的上海帝泰發(fā)展有限公司投資興建的大型國際化都會購物中心，總建筑面積接近 25萬平方米，地上 10層、地下 3層，是正大集團在中國最大的投資項目之一；? 這個上海最具規(guī)模的大型購物中心坐落在浦東陸家嘴，但項目經(jīng)營并不理想。2023年，正大廣場重新定位與規(guī)劃，所定位的目標市場：避開了滬上百貨業(yè)競爭較激烈的領(lǐng)域，而是將目光瞄準了以家庭型消費者和時尚型消費者為目標群體，走中高檔路線的百貨商場。在娛樂方面引進了豐富多元、高素質(zhì)的設(shè)施，增大了餐飲，變身為華東地區(qū)最具規(guī)模的現(xiàn)代家庭娛樂及購物中心，正大廣場出租率從原本 65%已經(jīng)達到 99%；216。216。這三個空間是作為我們的理念發(fā)展。Living Mall案例 上海正大216。4樓的游藝園地；216。216。吸引愛美女性和注重幼兒教育的母親關(guān)注的商業(yè)店鋪，216。童芭蕾、語言培訓(xùn)等項目在內(nèi)的國際性親子教育中心；216。上最大的 800多平方米真冰溜冰場。休閑娛樂 咖啡廳業(yè)態(tài)定位休閑娛樂 酒吧茶樓業(yè)態(tài)定位休閑娛樂 KTV業(yè)態(tài)定位休閑娛樂 足浴按摩業(yè)態(tài)定位休閑娛樂 棋牌室業(yè)態(tài)定位休閑娛樂 品牌服飾業(yè)態(tài)定位休閑娛樂 精品鞋帽業(yè)態(tài)定位休閑娛樂 電子娛樂城業(yè)態(tài)定位休閑娛樂 網(wǎng)吧業(yè)態(tài)定位分業(yè)態(tài)所占比例商業(yè)項目業(yè)態(tài)組合配比購物超市：餐飲：休閑娛樂：商務(wù)酒店 =1： 1： 4： 形象定位：新新 天天 地地代表蓮塘 ◆知名度高 ◆地域指向性強 ◆表達了文化 ◆◆ 時尚宣言◆ 現(xiàn)代商業(yè)的精確闡釋◆ 符合消費者心理需求◆ 現(xiàn)代印合都市化意向項目案名客戶群體定位：有車一族，包含企業(yè)老板、中高級管理人員，公務(wù)員、企事業(yè)單位中工作員工人員，私營業(yè)主，教師、醫(yī)生重要客戶： 周邊中高檔樓盤居住人群，一般工薪階層、時尚青年偶得客戶： 出差至南昌縣境外人員、企業(yè)客戶、入境旅游人員核心客戶：項目商業(yè)地塊解析1項目定位3項目未來發(fā)展研判2商業(yè)物業(yè)發(fā)展建議4招商建議5規(guī)劃布局研究 失敗的街區(qū)規(guī)劃案例成功的街區(qū)規(guī)劃案例本項目的規(guī)劃借鑒龍翔步行街世博廣場新世界花園韓國明洞大街萬科運河?xùn)|一號上海大拇指廣場規(guī)律的借鑒街區(qū)多樣性空間多樣性內(nèi)街價值體現(xiàn)本項目如何規(guī)劃？常見的失敗商業(yè)街區(qū)規(guī)劃： 兵營式 、 景觀式、廣場式216。216。216。如兵營般整齊排布的商業(yè)街某城市偉岸、寬大的商業(yè)街失敗規(guī)劃案例常見的失敗商業(yè)街區(qū)規(guī)劃： 寬大 、 筆直 、 大一統(tǒng)216。216。216。東莞世博廣場商業(yè)價值最高的部分全部為主力店占據(jù)，造成主力店經(jīng)營紅火，人流量無法給商業(yè)街共享，而商業(yè)街區(qū)門可羅雀。內(nèi)部交通：每層共有 4個層高，水平無法實現(xiàn)無障礙通行，多種業(yè)態(tài)無法使用。? 主街明洞大街長約，街道兩旁布滿了百貨公司、商場、餐廳、酒店、戲院，另外還有一批超現(xiàn)代大型購物廣場和商場、觀光酒店、金融機構(gòu)。成功規(guī)劃案例明洞大街街區(qū)規(guī)劃特點：以 短街、曲徑、窄巷、小尺度共享空間 營造愉悅的休閑購物空間216。216。成功規(guī)劃案例萬科運河?xùn)|一號的街區(qū)規(guī)劃：短街、窄巷、曲徑、共享空間? 萬科運河?xùn)|一號等項目吸取國外著名街區(qū)的成功經(jīng)驗：? 自然曲折的路徑，鑲嵌著尺度宜人的共享空間，小尺度街區(qū)，人車分流；? 通過短街、窄巷、共享空間充分解決了內(nèi)街的吸引力問題。? 位置：芳甸路浦東新區(qū)聯(lián)洋國際新社區(qū) ? 愛心廣場，將有濃縮中外風情的咖啡吧、酒吧、茶館、藝術(shù)陶吧等環(huán)伺左右成功規(guī)劃案例1樓街區(qū)的規(guī)劃? 充分遵循了商業(yè)街區(qū)的規(guī)律： 曲徑、短街、窄巷、焦點、共享空間? 兩大主力店家樂福和好迪大拇指中間，設(shè)立了一個大的共享空間? 1樓臨街面、共享空間的四周的商業(yè)單元均為小面積化分? 一、二層的垂直交通：從共享空間為圓點，設(shè)置了多部扶手電梯? 一、二層的不規(guī)則處理，二層增加了連廊 優(yōu)悠瑜伽SPA會館證大現(xiàn)代藝術(shù)館美頌巴黎連廊連廊成功規(guī)劃案例我們研究了多個國內(nèi)外的著名商業(yè)街區(qū)，從中總結(jié)出成功的街區(qū)規(guī)劃基本規(guī)律? 紐約第五大道 AVENUE，美國? 東京都新宿大街 OdoriStreet，日本? 首爾明洞大街 Myeongmercial0rdthefamouszone，奧地利? 上海南京路，中國? 廣州上下九商業(yè)街，中國? 深圳東門商業(yè)街，中國? 上海新天地，中國? 萬科運河?xùn)|一號，中國? 王府井大街，中國第一種是：商業(yè)街呈典型的 線型分布 ，是依托交通干道發(fā)展而來，商業(yè)街有著強烈交通功能的痕跡，街道寬幾十米 承擔著城市的 交通 和 商業(yè) 兩種角色； 第二種是：商業(yè)街呈 網(wǎng)絡(luò)布局 ，是經(jīng)過長期發(fā)展由線型轉(zhuǎn)變?yōu)榫W(wǎng)絡(luò)型，形成非常豐富的街區(qū)與縱深區(qū)域，經(jīng)過自然的選擇與淘汰，形成宜人的商業(yè)空間，主要是承擔城市 商業(yè) 功能。 曲徑曲徑 短街短街 窄巷窄巷 共享共享 焦點焦點 交通交通 停車停車街區(qū)多樣性： 室外、半室內(nèi)、自然采光室內(nèi)、人工采光室內(nèi)、天幕室內(nèi) …間隔性半透明采光