【正文】 日紅谷灘中心區(qū)開發(fā)建設(shè)正式破土動工； 11月 8日行政中心、會展中心、接待中心六大建筑全面封頂。 第一章 紅谷灘商業(yè)背景調(diào)查 第一節(jié) 紅谷灘區(qū)域定位發(fā)展分析 全程整合運(yùn)營服務(wù)締造者 “西進(jìn)、東拓、 北控、南延” 政策背景 第一章 紅谷灘商業(yè)背景調(diào)查 第一節(jié) 紅谷灘區(qū)域定位發(fā)展分析 全程整合運(yùn)營服務(wù)締造者 ? 早在 20世紀(jì) 50年代，以邵式平為主要領(lǐng)導(dǎo)的江西省委就試圖開發(fā)這片處女地； 80年代中，南昌市委、市政府也曾有過將紅谷灘開發(fā)為“太陽島”式的旅游渡假區(qū)的構(gòu)想；80年代末期，南昌市委、市政府制訂了營造“一江兩岸”格局，促進(jìn)南昌市社會和經(jīng)濟(jì)全面發(fā)展的城市總體規(guī)劃。 紅谷灘的開發(fā)是昌北大開發(fā)的重中之重，一定程度上可相對類比上海的陸家嘴之于浦東開發(fā)。 紅谷灘區(qū)域商業(yè)調(diào)查研究 目 錄 第一章 紅谷灘商業(yè)背景調(diào)查 ? 第一節(jié) 紅谷灘區(qū)域定位發(fā)展分析 ? 第二節(jié) 紅谷灘商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析 ? 第三節(jié) 紅谷灘商業(yè)構(gòu)成要素分析 第二章 紅谷灘區(qū)域商業(yè)調(diào)查 ? 第一節(jié) 紅谷灘商業(yè)供應(yīng)狀態(tài)分析 ? 第二節(jié) 紅谷灘商業(yè)零售總額分析 第三章 紅谷灘商業(yè)消費(fèi)調(diào)查 ? 第一節(jié) 紅谷灘人流車流分析 ? 第二節(jié) 紅谷灘消費(fèi)潛力分析 全程整合運(yùn)營服務(wù)締造者 第一章 紅谷灘商業(yè)背景調(diào)查 全程整合運(yùn)營服務(wù)締造者 第一節(jié) 紅谷灘區(qū)域定位發(fā)展分析 第一章 紅谷灘商業(yè)背景調(diào)查 全程整合運(yùn)營服務(wù)締造者 政策背景 江西省委、省政府制定了南昌市“一江兩岸”的宏觀發(fā)展格局，指出江西“崛起”重點(diǎn)在南昌，南昌“崛起”先看紅谷灘的戰(zhàn)略思路。在城市經(jīng)營日益走向國際化的今天，新南昌從整體規(guī)劃和紅谷灘開發(fā)兩方面大舉深入，煥發(fā)出勃勃生機(jī)，以中部地區(qū)乃至全國最快的發(fā)展速度崛起在贛江邊。南昌人民在崛起，決心把紅谷灘建設(shè)成為集商務(wù)、金融、商業(yè)、居住、文化、會展、服務(wù)為一體的中國中部地區(qū)與國際接軌的商業(yè)中心，促進(jìn)世界貿(mào)易，帶動昌北大開發(fā)。 ? 1998年特大洪水之后，南昌市委、市政府為消除水患，啟動實(shí)施了全長 “一江兩岸”道路防洪系列工程，使紅谷灘優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢得以凸現(xiàn)，城市建設(shè)的重點(diǎn)也由此向“一江兩岸”轉(zhuǎn)移。 2023年 12月 28日，市委、市人大、市政府、市政協(xié)、市紀(jì)委五套班子及市委各部門、市直有關(guān)單位順利搬遷，先行入駐紅谷灘中心區(qū)辦公，實(shí)現(xiàn)了市級行政中心北移。 政策背景 第一章 紅谷灘商業(yè)背景調(diào)查 第一節(jié) 紅谷灘區(qū)域定位發(fā)展分析 全程整合運(yùn)營服務(wù)締造者 大南昌的新都心（ CBD） “提升南昌，服務(wù)江西”的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心 南昌最適宜居住和創(chuàng)業(yè)的國際化生態(tài)城區(qū) 觀點(diǎn)來源于政府 新區(qū)定位 第一章 紅谷灘商業(yè)背景調(diào)查 第一節(jié) 紅谷灘區(qū)域定位發(fā)展分析 全程整合運(yùn)營服務(wù)締造者 ? 紅谷灘中心區(qū) 是紅谷灘新區(qū)開發(fā)建設(shè)的起步區(qū)，南起南昌大橋引線、北至廬山南大道，東臨贛江，西靠昌九高速公路和瀛上河，由臨江 6平方公里的周邊地區(qū)組成，規(guī)劃人口 15萬人，為集商貿(mào)金融、行政辦公、信息、文化、居住等多功能為一體的現(xiàn)代化新型城市中心區(qū) —— 中央商務(wù)區(qū)（ CBD中心區(qū)）。在十年內(nèi)把紅谷灘中心區(qū)建設(shè)成為一個與八一廣場商圈齊名，更為現(xiàn)代化的另一市級商業(yè)中心，逐步形成與高檔商務(wù)中心區(qū)功能相協(xié)調(diào)的具有國際水平的高標(biāo)準(zhǔn)、現(xiàn)代化商業(yè)體系。 第一章 紅谷灘商業(yè)背景調(diào)查 第一節(jié) 紅谷灘區(qū)域定位發(fā)展分析 全程整合運(yùn)營服務(wù)締造者 ? 紅谷灘中心區(qū)商業(yè)功能區(qū)重點(diǎn)建設(shè)南昌 CBD（中央商務(wù)區(qū)）和 CLD（中央生活區(qū)）。 CLD生活組團(tuán) CBD寫字樓組團(tuán) 金融大街 COD中心 三個功能區(qū) 第一章 紅谷灘商業(yè)背景調(diào)查 第一節(jié) 紅谷灘區(qū)域定位發(fā)展分析 全程整合運(yùn)營服務(wù)締造者 紅谷灘中心區(qū)功能布局現(xiàn)狀 CLD生活組團(tuán) CBD寫字樓組團(tuán) 金融大街 COD中心 如今的紅谷灘，行政和住宅功能尤為突出， CBD功能尚難看出，但許多的住宅建筑已逐漸將紅谷灘的 CBD空間吞噬。 鳳凰洲 紅谷灘 紅角洲 第一章 紅谷灘商業(yè)背景調(diào)查 第二節(jié) 紅谷灘商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析 全程整合運(yùn)營服務(wù)締造者 階段一：初級商業(yè)形態(tài) 目前，紅谷灘的大部分商業(yè)處在一個初期階段，基本上還是小型小賣部的形式，只是為了滿足原有居民的一般生活需求，特別是圍繞著沙井地區(qū)和茗園路等還建房周邊，集中了較多低層消費(fèi)的小商業(yè)業(yè)態(tài)。再加上 COD北側(cè)一帶的其他主力商業(yè)規(guī)劃，未來的主要商業(yè)圈應(yīng)該會圍繞紅谷大道展開，成為區(qū)域商業(yè)的黃金線。 目前，紅谷灘有大量的住宅項(xiàng)目已經(jīng)陸續(xù)交付使用，但商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)和經(jīng)營遠(yuǎn)遜前者， 商業(yè)形態(tài)落后和商業(yè)結(jié)構(gòu)不合理的現(xiàn)象明顯 ，在城市副商業(yè)中心目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)路程上，還有更長的道路需要去走。其中沙井 194間，紅谷中大道 140間，茗園路 350間。其中餐飲 123間，五金裝潢 176間，汽修 67間，零售業(yè) 51間，銀行 8間，賓館 3間，中介 55間，服務(wù)業(yè) 196間，網(wǎng)吧 5間。 第一章 紅谷灘商業(yè)背景調(diào)查 第二節(jié) 紅谷灘商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析 全程整合運(yùn)營服務(wù)締造者 紅谷大道商業(yè)業(yè)態(tài)圖 16%24%4%10%16%27%1%2%餐飲五金裝潢汽修零售業(yè)銀行賓館中介服務(wù)業(yè)備注：紅谷大道共開業(yè)店鋪 140間，其中餐飲 22間，五金 裝潢 33間，汽修 6間，零售業(yè) 14間，銀行 3間，賓館 1間， 中介 23間，服務(wù)業(yè) 38間。其中餐飲 65間，五金裝潢 76間，汽修 44間，零售業(yè) 13間，銀行 2間，網(wǎng)吧 3間，中介 13間，服務(wù)業(yè) 64間。其中小型餐飲店 87間，中型餐飲店 9間，大型餐飲店 3間。其中食雜店 22間，小型超市 8間，大型超市 2間。 紅谷世紀(jì)花園小區(qū)商業(yè)氣氛略為成熟，主要依托洪客隆超市，檔次中低，以餐飲、小型雜貨店、中型酒樓、美容美發(fā)、汽修、裝潢為主。 ? “三橫”即：臨江大道、豐和大道、紅谷大道。 交 通 第一章 紅谷灘商業(yè)背景調(diào)查 第三節(jié) 紅谷灘商業(yè)構(gòu)成要素分析 全程整合運(yùn)營服務(wù)締造者 ①主干道 48米以上，三條南北向道路為主干道路； ? 臨江大道，城市景觀道路，紅線寬 50米；綠線寬 80米； ? 紅谷大道，生活性干道，紅線寬 50米；綠線寬 2040米； ? 豐和大道，生活性干道，紅線寬 65米；綠線寬 80100米； 東西向主干道路有四條： ? 廬山南大道，交通性干道，紅線 48米； ? 綠茵路，交通性干道，紅線 50米； ? 怡園路，交通性干道，紅線 50米； ? 南斯友好路，城市快速路，紅線 50米。東西向次干道路有六條； ? 春暉路，紅線寬 30米； ? 會展路，紅線寬 30米； ? 世貿(mào)路，紅線寬 30米； ? 麗景路，紅線寬 30米； ? 翠苑路，紅線寬 40米； ③ 街坊內(nèi)部道路：為合理組織中心區(qū)用地功能，并體現(xiàn)用地布局形態(tài)的響應(yīng)，在局部地段布置了街坊內(nèi)部道路，控制寬度一般為 1520米。在紅谷大道與紅谷三路交匯口南側(cè)布置公交樞紐站場一處，占地 。 ? 過江隧道還將預(yù)留軌道交通的位置，并與疊山路過江通道共同分流紅谷灘 CBD將來聚集的人流。 紅谷灘道路總體設(shè)計合理，道路的交叉口、人行道等的設(shè)計都很合理，但在交通管理方面也存在不完善的地方。 交 通 第一章 紅谷灘商業(yè)背景調(diào)查 第三節(jié) 紅谷灘商業(yè)構(gòu)成要素分析 全程整合運(yùn)營服務(wù)締造者 片區(qū)配套現(xiàn)狀及發(fā)展分析 第一章 紅谷灘商業(yè)背景調(diào)查 第三節(jié) 紅谷灘商業(yè)構(gòu)成要素分析 全程整合運(yùn)營服務(wù)締造者 ? 目前，紅谷灘配套還處在基礎(chǔ)建設(shè)中，已有廣電中心、報業(yè)大廈、學(xué)校、醫(yī)院、星級賓館、國稅大樓、鐵路大廈、紅谷天地、文化宮和住宅小區(qū)等工程建設(shè)。 配 套 第一章 紅谷灘商業(yè)背景調(diào)查 第三節(jié) 紅谷灘商業(yè)構(gòu)成要素分析 全程整合運(yùn)營服務(wù)締造者 ? 截至 2023年，紅谷灘完成生活配套項(xiàng)目 270項(xiàng)，其中社區(qū)內(nèi)配套項(xiàng)目 235項(xiàng)，社區(qū)外大配套項(xiàng)目 35個，基本上滿足了轄區(qū)居民的出行、購物、醫(yī)療、教育、休閑娛樂等日常生活需求。 ? 截至 06年初，紅谷灘全區(qū)人口為 77899人，人口機(jī)械增長率較為突出，達(dá)到 284%，主要是因?yàn)榇罅坎疬w戶住房交付的因素導(dǎo)致，而商品住宅交付也對人口提升起到一定幫助。 居住基數(shù) 第一章 紅谷灘商業(yè)背景調(diào)查 第三節(jié) 紅谷灘商業(yè)構(gòu)成要素分析 全程整合運(yùn)營服務(wù)締造者 數(shù)據(jù)來源于紅谷灘新區(qū)管委會 小 結(jié)： ? 新區(qū)的道路等基礎(chǔ)設(shè)施的基本框架已經(jīng)形成；市政府及其所屬的主要職能部門已經(jīng)遷入；而房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)單兵突進(jìn)，其他產(chǎn)業(yè)和人口導(dǎo)入不足，尤其是 商業(yè)導(dǎo)入不足 ，已成為目前紅谷灘 急需解決的首要問題 。 ? 因此，新區(qū)當(dāng)前強(qiáng)化商業(yè)發(fā)展，完善商業(yè)配套是必須的，也是必要的，而且新區(qū)其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展對商業(yè)的需求也是迫切的。整個區(qū)域商業(yè)形態(tài)在等待新的力量來破局，給紅谷灘的商業(yè)一次全新的變革； 紅谷灘為了追求綠地率，路修的寬，兩邊綠化帶更寬，嚴(yán)重影響商氣，而且早期樓盤商業(yè)面積偏少，特別是有專業(yè)經(jīng)營的幾乎沒有 ,基本屬于“只銷售不經(jīng)營”； 近期的項(xiàng)目，雖然對區(qū)域商業(yè)有了更多的理解和期待，大多有了較大體量商業(yè)面積的規(guī)劃，但產(chǎn)品形態(tài)過于簡單，且沒有設(shè)定專業(yè)的經(jīng)營單位，部分開發(fā)企業(yè)對商業(yè)也同樣持有觀望的態(tài)度。 比華利 濱江豪園 理想家園 第二章 紅谷灘區(qū)域商業(yè)調(diào)查 第一節(jié) 紅谷灘商業(yè)供應(yīng)狀態(tài)分析 全程整合運(yùn)營服務(wù)締造者 路段分布 豐和中大道老房子 紅谷世紀(jì)花園 正榮 只出租，不銷售 第二章 紅谷灘區(qū)域商業(yè)調(diào)查 第一節(jié) 紅谷灘商業(yè)供應(yīng)狀態(tài)分析 全程整合運(yùn)營服務(wù)締造者 商業(yè)名稱 紅谷春天 地理位置 紅谷七路與紅谷八路之間交匯處 建筑規(guī)模（㎡） 152299 商業(yè)規(guī)模（㎡） 12023 投資商 江西省恒益房地產(chǎn)有限公司 策劃代理 杭州互動 物業(yè)管理 深圳中航物業(yè)管理有限公司 總鋪位（個） 46 面積（㎡ /間） 2090 銷售價格 11000元 /㎡ 租金水平 1830元 /㎡ 比華利 地理位置 紅谷灘中心區(qū)怡園路西段（原紅谷六路） 建筑規(guī)模（㎡） 商業(yè)規(guī)模（㎡） 投資商 江西洪城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 策劃代理 上海豪錦 物業(yè)管理 深圳萬廈 總鋪位（個） 目前 5間，另一半高層下面在建 面積（㎡ /間） 40200 銷售價格 租金水平 銷售率 開業(yè)率 停車位 小區(qū)內(nèi) 500個 管理費(fèi) 工程進(jìn)度 一、二期洋房封頂，一棟高層基本封頂 備 注 目前該項(xiàng)目還未推出商鋪，無具體資料 第二章 紅谷灘區(qū)域商業(yè)調(diào)查 第一節(jié) 紅谷灘商業(yè)供應(yīng)狀態(tài)分析 全程整合運(yùn)營服務(wù)締造者 商業(yè)名稱 洪城時代廣場 地理位置 紅谷灘區(qū)中心區(qū)紅谷六路 （濱江豪園旁） 建筑規(guī)模（㎡） 100000 商業(yè)規(guī)模（㎡） 18000 投資商 江西洪城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 策劃代理 上海新吉陽 物業(yè)管理 洪城房地產(chǎn)物業(yè)管理公司 總鋪位（個） 30 面積（㎡ /間） 200～ 5000(整體銷售 ) 銷售價格 一層 10000元 /平方米 。 月 銷售率 99% 開業(yè)率 19% 停車位 1005 管理費(fèi) /㎡ /月 工程進(jìn)度 已交付 備 注 第二章 紅谷灘區(qū)域商業(yè)調(diào)查 第一節(jié) 紅谷灘商業(yè)供應(yīng)狀態(tài)分析 全程整合運(yùn)營服務(wù)締造者 商業(yè)名稱 名門世家 地理位置 紅谷灘區(qū)怡園路西段 建筑規(guī)模（㎡） 260000 商業(yè)規(guī)模（㎡） 5420 投資商 江西名門世家置業(yè)有限公司 策劃代理 廈門天景祥 物業(yè)管理 深圳福田 總鋪位（個） 53 面積（㎡ /間） 45— 140 銷售價格 租金水平 銷售率 開業(yè)率 停車位 528 管理費(fèi) 工程進(jìn)度 已完工 備 注 本項(xiàng)目商業(yè)還未推出 第二章 紅谷灘區(qū)域商業(yè)調(diào)查 第一節(jié) 紅谷灘商業(yè)供應(yīng)狀態(tài)分析 全程整合運(yùn)營服務(wù)締造者 商業(yè)名稱 茗園路片區(qū)還建房 地理位置 茗園路，麗景路 建筑規(guī)模（㎡） 商業(yè)規(guī)模（㎡） 37800 投資商 物業(yè)管理 總鋪位（個） 420 面積（㎡ /間） 15130/㎡ 銷售價格 8100元 /㎡ 租金水平 622元 /㎡ 銷售率 100% 開業(yè)率 56% 停車位 路邊 管理費(fèi) 工程進(jìn)度 已交付使用 備 注 還改房無具體資料，茗園路的農(nóng)貿(mào)市場是農(nóng)民自建房