【正文】 .... 91 第二節(jié) 應(yīng)用系統(tǒng)部分 show ................................................................................................................................................................ 92 第七章 建華代理本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì) ......................................................................................................................................................... 93 第一章 項(xiàng)目分析 第一節(jié) 項(xiàng)目所在片區(qū)概況 本項(xiàng)目位于紅谷灘新區(qū)中心區(qū)片區(qū) 紅谷灘新區(qū)位于南昌市區(qū)的西北面，與南昌市中心區(qū)分居贛江兩側(cè)。紅谷灘新區(qū)東瀕贛江、西臨昌九高速公路、北起贛江大橋、南至建設(shè)中的生米大橋，沿江岸線長(zhǎng)達(dá) 16 公里。 在紅谷灘的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃中，政府已經(jīng)將紅谷灘定位為南昌的 CBD。形成南昌市最為核心的 “四大中心 ”即：以市委、市政府為核心的政治中心；以工人 文化宮、報(bào)業(yè)大廈、廣電大廈為核心的文化中心；以南昌世貿(mào)中心、紅谷大道為核心的商業(yè)中心以及以江南證券等大量證券公司和銀行組成的金融中心。 三個(gè)片區(qū)的功能定位各有側(cè)重：鳳凰洲片區(qū)是以居住、旅游為主的城市新區(qū)，規(guī)劃有碟子湖景區(qū)大型綜 合項(xiàng)目；紅谷灘中心區(qū)以行政辦公、商貿(mào)金融為主的 中央商務(wù)區(qū)和中央生活區(qū)；紅角洲片區(qū)是集高教、旅游、體育、高級(jí)商住為一體的生態(tài)新區(qū)。紅谷灘新區(qū)發(fā)生了日新月異的變化。 區(qū)域內(nèi)各分區(qū)域規(guī)劃概況 紅谷灘新區(qū)是南昌市城市建設(shè)的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，按照規(guī)劃先行和“富規(guī)劃，窮建設(shè)”的理念，紅谷灘新區(qū)堅(jiān)持以人為本，與國際大都市接軌和實(shí)現(xiàn)人與自然和諧統(tǒng)一的原則，精心搞好新區(qū)的規(guī)劃。規(guī)劃該區(qū)總用地面積為 10 平方公里，人口規(guī)模為 15 萬人。 交通：在道路交通方面，結(jié)合地形，規(guī)劃“三橫”、“十縱”路網(wǎng)骨架，平均 500 米有一條橫路與豐和路接口或交叉。該區(qū)規(guī)劃有一座日供 40 萬立方米的牛行自來水廠；另在豐和三路與昌九高速公路規(guī)劃一座液化氣空混合站。 紅角洲 紅角洲地區(qū)緊鄰紅谷灘中心區(qū)，位于生米大橋與南昌大橋兩橋之間，具體規(guī)劃范圍：東臨贛江，西靠昌樟高速公路與 320 國道，南臨城市外環(huán)線（規(guī)劃），北接南昌大橋引線。 布局：以紅谷灘中心區(qū)為依托，以 教育、體育產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的，集高等教育、運(yùn)動(dòng)休閑、商貿(mào)金融、居住、 生態(tài)保護(hù)和旅游觀光等功能于一體的城市新區(qū)。 綠化：規(guī)劃將該區(qū)分為前湖生態(tài)景觀區(qū)水城景觀區(qū)兩個(gè)景觀區(qū)。 鳳凰洲 鳳凰洲板塊緊鄰紅谷灘中心區(qū)位于八一大橋與贛江大橋之間，南鄰廬山大道，東接贛江，西接碟子湖，南北長(zhǎng)約 3 公晨，東西寬僅 公里，占地面積 平方公里，居住用地面積共計(jì) 公頃，占總用地的％，人均居住用地 平方米／人，規(guī)劃居住人口 10 萬。 交通：規(guī)劃區(qū)現(xiàn)有廬山南大道和 臨江大道二條城市道路，以及一條通往沙子嶺的公路。 區(qū)域開發(fā)現(xiàn)狀 片區(qū)住房入駐率低 紅谷灘片區(qū)樓盤存在的主要問題是銷售率高，入駐率低。造成了在市場(chǎng)叫好聲一片的背后，紅谷灘片區(qū)樓盤入住率卻不高，甚 至只有 20％，紅谷灘被市民稱為“鬼城”或者“睡城”。 公共交通不便 交通也存在不便，有的樓盤根本沒有公交車到達(dá)，旁邊沒有公交車站臺(tái)，目前從老城區(qū)通往紅谷灘的公交車也不多。 業(yè)主子女就學(xué)質(zhì)量難以保證 據(jù)調(diào)查，大多數(shù)業(yè)主最頭痛的問題就是子女就 學(xué)問題。但他們又表示，以后子女畢業(yè)了或?qū)W校教育質(zhì)量有了保證之后，還是希望早點(diǎn)住進(jìn)去，畢竟置業(yè)的初衷是希望改善居住的環(huán)境。生活極其不方便。業(yè)主購買之后，由于與開發(fā)商、經(jīng)營商之間不能形成互動(dòng)的作用，結(jié)果建造好的配套設(shè)施無法經(jīng)營、投入使用。 將行政中心遷至紅谷灘。 增加對(duì)紅谷灘基礎(chǔ)建設(shè)的投入。 如今 ，新區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施日趨完善，區(qū)內(nèi)城市主干道均按園林風(fēng)光大道標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，道路寬敞明亮，路幅綠化率在 50％以上，路燈、綠化一路一景，排水雨污分流，地下管網(wǎng)系統(tǒng)規(guī)范 。 40 萬噸 /日的污水處理廠、 110KV 的紅谷灘變電站和紅角洲變電站即將開工。 紅谷灘區(qū)域 4 年前還是一片荒蕪，如今，區(qū)域內(nèi)建設(shè)面積覆蓋為南昌之最。 政府 對(duì)區(qū)域規(guī)劃的修正 基于城市建設(shè)過程中，紅谷灘片區(qū)存在目前不理想的現(xiàn)狀，城市基 礎(chǔ)設(shè)施的空置和浪費(fèi)問題，許多專家和學(xué)者對(duì)區(qū)域的規(guī)劃定位提出了質(zhì)疑，表示將紅谷灘區(qū)域打造成南昌的 CBD 存在一定的誤區(qū)。目前，政府的規(guī)劃傾向是仍保留紅谷灘中心區(qū)南昌 CBD 的定位，同時(shí)與本區(qū)域的實(shí)際發(fā)展結(jié)合起來，以 CBD 為核心，對(duì)周邊規(guī)劃為中央生活區(qū)，建立起以 CLD 支撐 CBD 的規(guī)劃定位。具體目標(biāo)是把紅谷灘建設(shè)成為南昌的新興城區(qū)，承接南昌老城區(qū)城市功能的外溢，又展示出南昌建設(shè)英雄花園城市的成果。 CBD 的建設(shè)要求達(dá)到一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和區(qū)域的都市地位，雖然紅角洲區(qū)、鳳凰洲區(qū)都將是圍繞中心區(qū) CBD 而建設(shè)，但是紅谷灘區(qū)域的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)在南昌還達(dá)不到在紅谷灘中心區(qū)域建設(shè) CBD 的可能。 紅谷灘是昌北的橋頭堡，在未來的發(fā)展趨勢(shì)看，昌北的工業(yè)制造業(yè)將對(duì)紅谷灘區(qū)域發(fā)展的最大的產(chǎn)業(yè)支持。 紅谷灘的發(fā)展已經(jīng)略現(xiàn)雛形，許多公司已經(jīng)對(duì)區(qū)域進(jìn)行大量的投資，并且部分建設(shè)已經(jīng)竣工投入使用。目前，主要是將區(qū)域的資源進(jìn)行整合，合理利用，盤活區(qū) 域市場(chǎng)。目前南昌市寫字樓需求總體比較旺盛，但是也存在一些問題。 南昌市目前的老寫字樓主要有江信國際大廈、匯盛大廈、金昌利大廈、龍式大廈、金源大廈、長(zhǎng)運(yùn)大廈、強(qiáng)威大廈、華財(cái)大廈、三星大廈、中山城（中山大廈）、銀湖大廈以及奧林匹克大廈等，新寫字樓主要有財(cái)富廣場(chǎng)、地王廣場(chǎng)、國恩賓館、國貿(mào)廣場(chǎng)和南方大廈等。但盡管如此，這些寫字樓的出租率還是相當(dāng)?shù)母撸唧w可見下表。 在 新上市寫字樓方面，有一突出特點(diǎn)即是區(qū)域供應(yīng)過于集中，倍受關(guān)注的財(cái)富廣場(chǎng)、地王廣場(chǎng)、國恩賓館等這些新的項(xiàng)目，包括目前在建的華龍國際大廈基本集中在市中心這一區(qū)域，造成南昌市寫字樓市場(chǎng)的區(qū)域性的不平衡。 在需求方面，未來南昌寫字樓區(qū)域上的需求將會(huì)有個(gè)大的 轉(zhuǎn)移，不再是僅僅以市中心為限制區(qū)域，紅谷灘作為新市政府所在地，未來南昌 CBD 核心，將是寫字樓大需求市場(chǎng)無疑。 南昌寫字樓發(fā)展歷程解析 歷程 基本特征 代表性物業(yè) 解析 第 一 代 僅僅具備寫字樓的雛形；一些企業(yè)自建的辦公樓；談不上什么企業(yè)形象。 龍式大廈、金源大廈、金昌利大廈、華財(cái) 大廈 辦公空間概念：獨(dú)立辦公空間的集中布局，規(guī)模不大；一般以自用為主 第 二 代 在滿足客戶的辦公需求上具備寫字樓的基本功能，而且在形象、規(guī)模上比第一代寫字樓有明顯的躍升。 江信國際大廈、三星大廈、 講究商務(wù)形象，建筑體量比第一代大，仍然是第一代建筑空間概念的簡(jiǎn)單提升，有智能化的運(yùn)用。 地王廣場(chǎng)、國恩賓館、 國貿(mào)廣場(chǎng)、南方大廈 建筑設(shè)計(jì)的人性化，建筑配置的科技化。 財(cái)富廣場(chǎng)、華龍國際大廈 在滿足客戶對(duì)寫字樓功能需要的同時(shí)，注重引入人性化、環(huán)保、國際概念。既 包容第四代的基本特征，也有在質(zhì)的方面“人性化”的超越。 南昌寫字樓分布情況 南昌寫字樓主要集中在市中心省府大院周邊及井岡山大道沿現(xiàn)，分布地段可以概括為 三縱、四橫、三橋。 南昌寫字樓發(fā)展?fàn)顩r 在 1993 年華財(cái)大廈出現(xiàn)以前，嚴(yán)格來講，南昌還沒有寫字 樓的概念。 1993 年，華財(cái)大廈以近百米的高度面市，是當(dāng)年南昌的標(biāo)志建筑。 1996 年江信國際大廈的出現(xiàn)改寫了南昌沒有寫字樓的歷史，江信國際大廈按照標(biāo)準(zhǔn)寫字樓要求建造。 專業(yè)化寫字樓是在 20xx 年， 20xx 年國貿(mào)廣場(chǎng)問世引領(lǐng)南昌寫字樓升級(jí)換代。 隨著近年來南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)的跑火，南昌市寫字樓市場(chǎng)也跟著走紅，呈現(xiàn)出喜人的態(tài)勢(shì)。 住宅商用在寫字樓市場(chǎng)占一定的比例 披著寫字樓“外 衣”的各式住宅公寓之所以受到市場(chǎng)追捧并越炒越熱，主要是因?yàn)槠渥≌男再|(zhì)決定了幾大利好： 其一，購房辦理按揭貸款，最長(zhǎng)可以申請(qǐng) 8成 30 年（通常為 7成 20 年），比購買寫字樓最多可貸5 成 10 年，首付壓力明顯減少，易于入市； 其二，一般不配置空調(diào)系統(tǒng)，由客戶自行安裝分體空調(diào)，既降低了管理費(fèi)，又使客戶能有效控制使用成本，還可以實(shí)現(xiàn)“ 24小時(shí)辦公”的彈性工作理念； 其三， 70 年使用權(quán)，較寫字樓物業(yè)多 20 年。 老一代寫字樓已經(jīng)無法滿足現(xiàn)代企業(yè) 對(duì)寫字樓新的需求 隨著南昌市政府提出 中部崛起 的口號(hào)和 花園城市 建設(shè)的火熱進(jìn)行，南昌市的基礎(chǔ)設(shè)施、投資環(huán)境日益改善，國內(nèi)、國外的大型企業(yè)進(jìn)駐南昌已經(jīng)時(shí)機(jī)成熟。他們的進(jìn)駐對(duì)南昌市高檔寫字樓的需求將與日俱增，而南昌市目前的寫字樓品位已無法滿足他們對(duì)高檔寫字樓的需求。財(cái)富廣場(chǎng)自不必說，座擁八一廣場(chǎng)成熟商圈。地王廣場(chǎng)所在的中山路商圈是南昌市數(shù)百年的城市發(fā)展的歷史沉淀，人氣聚集，品牌匯集。國貿(mào)廣場(chǎng)是個(gè)組團(tuán)式高層建筑群，分商務(wù)、公寓、酒店三大區(qū)，既獨(dú)立又互為一體，能滿足生活、事業(yè)、休閑的全面需求，自成為城市的商務(wù)中心。通過對(duì)商務(wù)寫字樓市場(chǎng)的調(diào)查與分析，南昌的寫字樓可以分為高、中檔兩種，中檔的價(jià)位在每月 30 元／平方米 (不包水、電 )，較高檔的在 5570 元／平方米 (包含物管等部分費(fèi)用 )。至于南昌寫字樓近年來的出租價(jià)位情況，一位業(yè) 內(nèi)人士談到，南昌市的寫字樓的出租價(jià)位一直以來相對(duì)平穩(wěn)，漲跌幅度較小。江信國際大廈的出租價(jià)格也從 40 多元上漲到 68 元／平方米，這說明，南昌寫字樓市場(chǎng)進(jìn)入需求旺盛期。之所以如此，是因?yàn)槟喜?dāng)時(shí)還沒商務(wù)樓的物業(yè)。第二代商務(wù)樓其實(shí)也就是寫字樓物業(yè)的出現(xiàn)。華龍國際大廈的營銷負(fù)責(zé)人則認(rèn)為，隨著南昌一批創(chuàng)業(yè)型企業(yè)，進(jìn)入成長(zhǎng)期或成熟期，必然需要改善企業(yè)的辦公環(huán)境。 走向?qū)I(yè)化 隨著現(xiàn)代社會(huì)分工 的日益細(xì)化、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的興起以及信息經(jīng)濟(jì)的發(fā)展壯大，寫字樓日益成為現(xiàn)代社會(huì)非常重要的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)空間。專業(yè)化不僅體現(xiàn)在華麗的外立面 —— 為企業(yè)的外表鍍金，合理的平面格局 —— 多大堂、多進(jìn)出口減少平層辦公交叉干擾，優(yōu)越的空間設(shè)計(jì) —— 提高寬深比以爭(zhēng)求最大限度的通風(fēng)采光，更重要的還在主題化的內(nèi)涵，需要為企業(yè)的形象、企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略、以及高層員工對(duì)工作環(huán)境的高要求考慮更多。項(xiàng)目本身由娛樂購物、國際公寓、商務(wù)辦公三大組成部分互動(dòng)經(jīng)營，三者之間就是互為需求的“商業(yè)鏈”，能夠形成一種良性循環(huán)。 對(duì)寫字樓融入商圈的現(xiàn)象，我們認(rèn)為，單一的寫字樓已不能適應(yīng)時(shí)代需要，高檔寫字樓的消費(fèi)主力是外來人員，他們的工作、生活需要在一個(gè)商業(yè)復(fù)合體內(nèi)高效運(yùn)行。 趨向智能化 隨著社會(huì)發(fā)展，商務(wù)人士對(duì)配套設(shè)施、辦公設(shè)施的自動(dòng)化和安全性提出了更高的要求，在安全穩(wěn)定的基礎(chǔ)上追求舒適、現(xiàn)代化的辦公環(huán)境。 趨向配套完善化 完善的配套設(shè)施能讓你的產(chǎn)品再添一“金”。 趨向服務(wù)人性化 人性化服務(wù)注重以人為本，強(qiáng)調(diào)以客戶需求為中心，提倡人性化的溝通和交流，強(qiáng)化綠色環(huán)保的辦公理念，提供更多舒適的共享空間，是一種深層文化的有效釋放。 科技含量成為焦點(diǎn) 超前的內(nèi)在科技化設(shè)計(jì)，所謂寫字樓科技含量主要還是需要滿足企業(yè)的實(shí)際需求，包括企業(yè)形象、辦公科技、工作環(huán)境等諸多方面。 第三節(jié) 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目概況 地理位置介紹 項(xiàng)目位于南昌紅谷灘 CBD 中心區(qū) —— 紅谷二路與紅谷大道交匯處東南角。 地塊描述 地塊基本呈長(zhǎng)方形形狀，占地面積約為 24085 平方米。 地塊形狀分析： 東西走向約為 100— 110米，南北走向約為 230米項(xiàng)目， 南北面長(zhǎng)，東西面窄，朝向分布較好。 周邊基礎(chǔ)配套 紅谷灘基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)已經(jīng)達(dá)到了一定的規(guī)模， 新區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施日趨完善，區(qū)內(nèi)城市主干道均按園林風(fēng)光大道標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，道路寬敞明亮，路幅綠化率在 50％以上，路燈、綠化一路一景，排水雨污分流，地下管網(wǎng)系統(tǒng)規(guī)范 。 紅谷灘新區(qū)目前的商務(wù)配套相對(duì)比較缺乏。 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 名稱 總體 總用地面積 24085 m2 總建筑面積 m2 地下室 38208 m2 其中地下 （計(jì)算容積率） 1549 m2 （不計(jì)算容積率） 36659 m2 建筑占地面積 11680 m2 覆蓋率 49% 容積率 綠化面積 6195 m2 綠化率 % 停車數(shù) 529 輛 其中 地面 75 輛 地下 454 輛 自行車停車面積 1540m2 地上部分 名稱 總面積（㎡） 部位 面積（㎡） 備注 酒店 65772 21～ 43層 41620 客房 405 套 4～ 5層 22628 配套 餐飲 健身 1層 ,機(jī)房 1524 入口接待 辦公樓 27994 6～ 20層 27444 辦公 1層 550 入口大堂 公寓樓 36312 6～ 27層 35164 514 戶 1層 機(jī)房 1148 入口大堂 商業(yè) 30010 1～ 3層 30010 百貨商店 總計(jì) 160088 總體 名稱 總面積（㎡） 部位 面積（㎡） 備注