【正文】 貨、品牌服飾業(yè)及特色經(jīng)營。 涉及商鋪購買意向時(shí)， 90%以上的商戶均不愿購買商鋪，并表示對(duì)長遠(yuǎn)經(jīng)營信心不足， 10%有購買意向的，以本地商戶為主，要用于自我經(jīng)營或投資租賃。 經(jīng)營商戶對(duì)商鋪的配套要求 無論是租賃還是購買，大多數(shù)商戶選擇 了簡單裝修的商鋪，即乳膠墻面鋪地磚即可。 商鋪購買的付款方式 經(jīng)營商戶在對(duì)商鋪投資時(shí)，所承受的投資金額以 10—— 20 萬元居多，其中首期款以 5—— 10 萬元居多。 購買商鋪的主要目的 商鋪購買的目的以自用為主，其次為投資出租，完全用于增值的比例為零，但 所有購買客戶對(duì)增值均十分看中。 ◇ 大十字商業(yè)街整合營銷推廣方案 企業(yè) ()大量的管理資料下載 15 1購買商鋪時(shí)的決策因素 在所有被訪商戶中，最影響商戶購買的因素是人流量大，周邊居住人口多；第二位的是發(fā)展?jié)摿谩⒁?guī)劃有特色；有政府支持和開發(fā)商信譽(yù)好、實(shí)力強(qiáng)則列居購買決策因素的第三位。 1如果有少數(shù)民族在一條街經(jīng)營，經(jīng)營商戶是否會(huì)選擇在這經(jīng)營？ 在被訪客戶中， 80%以上的商戶選擇了會(huì)，認(rèn)為只要生意好，這點(diǎn)不會(huì)影響經(jīng)營，只有 20%的商戶選擇不一定，而選擇不會(huì)的為零。 1 哈密市商業(yè)經(jīng)營戶資料 哈密市商業(yè)經(jīng)營戶以男性為主，其中 30— 35 歲占了絕大部分，其次為 35— 40 歲和 25— 30 歲的經(jīng)營商戶。 五、意向客戶調(diào)研分析 依據(jù)大十字商業(yè)街銷售部提供的意向客戶名單，我們對(duì)所有意向客戶進(jìn)行了回訪得出以下結(jié)論： 意向客戶民漢比例 ◇ 大十字商業(yè)街整合營銷推廣方案 企業(yè) ()大量的管理資料下載 17 在所在登記的意向客戶中，商鋪購買意向的客戶漢族和少數(shù)民族的比例為 7： 3，住宅購買意向的客戶漢族和少數(shù)民族的比例為 8： 2，由此可見，漢族市場依然是我們推廣的主體。 購買商戶的價(jià)格承受水平 70%的客戶在購買時(shí)選擇一層鋪面作為投資對(duì)象，認(rèn)為可接受的價(jià)格在 3800 元 —— 4300 元 /平方米之間，一、二層整體購買的所占比例較小，認(rèn)為現(xiàn)行 2700 元 /平方米價(jià)格基本合理。 意向客戶對(duì)大十字商業(yè)街的評(píng)價(jià) 意向客戶對(duì)大十字商業(yè)街的評(píng)價(jià)主要分為二點(diǎn)： 優(yōu)點(diǎn)認(rèn)為該片區(qū)為老城區(qū)，商業(yè)根基較好，舊城改造后具有良好的商業(yè)氛圍和投資機(jī)會(huì)，以小商品、日用百貨、食品、餐飲、服務(wù)、民族特色等行業(yè)應(yīng)具有較好的發(fā)展前景。 六、哈密市商業(yè)發(fā)展趨勢及預(yù)測 依據(jù)前述分析，我們對(duì)哈密市商業(yè)市場的發(fā)展進(jìn)行預(yù)測： ◇ 大十字商業(yè)街整合營銷推廣方案 企業(yè) ()大量的管理資料下載 19 未來商業(yè)競爭飽合狀況短期內(nèi)很難改善，競爭將更趨激烈 哈密市人口有限，經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢，缺乏強(qiáng)勢產(chǎn)業(yè)支撐，再加上大量新型商業(yè)市場的進(jìn)駐，預(yù)計(jì)未來幾年，哈密市的商業(yè)經(jīng)營狀況將很難改觀，商業(yè)競爭將更超激烈，專業(yè)化、特色化商業(yè)形態(tài)將應(yīng)運(yùn)而生，并獲得發(fā)展。 政府缺乏有效監(jiān)管，商業(yè)開發(fā)及商業(yè)經(jīng)營出現(xiàn)重復(fù)怪圈 由于哈密市政府缺乏對(duì)商業(yè)地產(chǎn)及商業(yè)經(jīng)營方面的經(jīng)驗(yàn)，在整個(gè)城市規(guī)劃及用地方面很有可能出現(xiàn)監(jiān)管失誤，在這種情況下，雷同的商業(yè)開發(fā)及商業(yè)經(jīng)營將不避免，必然出現(xiàn)這種交叉重復(fù)的怪圈。市民消費(fèi)的理性討價(jià)還價(jià)能力提高及商業(yè)間的競爭力加劇，以薄利多銷為特征的大型超市必將獲得發(fā)展機(jī) 會(huì)。 ◇ 大十字商業(yè)街整合營銷推廣方案 企業(yè) ()大量的管理資料下載 21 二、 SWTO 分析 前面我們對(duì)哈密市商業(yè)作了全面的調(diào)研分析，現(xiàn)在我們進(jìn)行 SWTO 分析，以便在項(xiàng)目推廣中充分發(fā)揮優(yōu)勢，改善劣勢，利用機(jī)會(huì)，回避威脅： 一 優(yōu)勢與機(jī)會(huì)點(diǎn) 大十字商業(yè)街開發(fā)成本低，成本優(yōu)勢明顯； 整體規(guī)模大； 資金實(shí)力雄厚； 商業(yè)步行街規(guī)劃，新型商業(yè)形態(tài)，符合商業(yè)發(fā)展趨勢 政府支持，舊城改造項(xiàng)目 工程進(jìn)度 快， 11 月底即可完工 順應(yīng)旅游及休閑消費(fèi)需求 ◇ 大十字商業(yè)街整合營銷推廣方案 企業(yè) ()大量的管理資料下載 22 二 劣勢及威脅點(diǎn) 項(xiàng)目在垂直人流設(shè)計(jì)方面有缺點(diǎn)，需加以改進(jìn)； 前期缺乏整合推廣，形象塑造有偏差； 營銷網(wǎng)絡(luò)滯后，銷售力不足； 政府政策變動(dòng)，影響市場信心及推廣步驟； 大十字片區(qū)原有民族經(jīng)營格局，使民族經(jīng)營與現(xiàn)代經(jīng)營出現(xiàn)沖突； 哈密商業(yè)市場飽合，競爭激烈，影響商業(yè)消費(fèi)； ◇ 大十字商業(yè)街整合營銷推廣方案 企業(yè) ()大量的管理資料下載 23 三、項(xiàng) 目 定 位 依據(jù)我方對(duì)大十字商業(yè)街項(xiàng)目專項(xiàng)調(diào)研分析的結(jié)論，我們對(duì)大十字商業(yè)街的規(guī)劃提出部分改進(jìn)，并強(qiáng)化了定位的重要性，供貴方?jīng)Q策。 大十字商業(yè)街在市場招商中面臨的問題 大十字片區(qū)以前以民族商業(yè)為主，但在大十字商業(yè)街建成后，其商業(yè)檔次將大大提高，由于民族商業(yè)經(jīng) 營戶數(shù)量及資金實(shí)力相對(duì)有限，且對(duì)價(jià)格的敏感度較高，僅僅依靠民族商業(yè)將很難完成招商工作，因此從市場角度考慮必須考慮民漢融合。 差異化營銷所需具備的硬件條件 ◇ 大十字商業(yè)街整合營銷推廣方案 企業(yè) ()大量的管理資料下載 25 為形成大十字商業(yè)街的差異性，我們必須使市場形成特色，而民族文化是商業(yè)特色的最佳體現(xiàn)，民族商業(yè)文化的融合是城市文化濃 縮的最佳體現(xiàn)，如此打造出一個(gè)極具地方特色的商業(yè)市場。 延長消費(fèi)者停留時(shí)間目標(biāo) 商業(yè)區(qū)的商氣是否興旺除依靠人流量外，還得靠消費(fèi)者長時(shí)間停留來營造，民漢文化融合的縮影可吸引大量客戶在此邊購物，邊休閑，從而延長停留時(shí)間。 促銷目標(biāo) 特色的民族 融合的商業(yè)市場可有效擴(kuò)大目標(biāo)客戶群，并可依托市場特色，實(shí)施差異化營銷，達(dá)到促銷的目標(biāo)。 休閑消費(fèi)的必要性 大十字商業(yè)街相對(duì)市中心較偏，如何吸引市民前來購物？文化特色成為主要吸引◇ 大十字商業(yè)街整合營銷推廣方案 企業(yè) ()大量的管理資料下載 27 點(diǎn)，借民族建筑凸顯文化特色，倡導(dǎo)休閑及旅游消費(fèi)，改善商業(yè)經(jīng)營環(huán)境。 特色經(jīng)營的最佳體現(xiàn)就是招牌店形式 —— 獨(dú)門獨(dú)戶，各具風(fēng)格；同時(shí)獨(dú)門獨(dú) 戶的經(jīng)營方式比較適合哈密商戶的投資及經(jīng)商心理，便于銷售。 C、傳播符號(hào) 對(duì)外：哈密之窗 —— 大十字商業(yè)步行街 內(nèi)外：民漢融合的地方特色商業(yè)街 ◇ 大十字商業(yè)街整合營銷推廣方案 企業(yè) ()大量的管理資料下載 28 二、功能部分 一 人流問題 商業(yè)街人流 以