【正文】 鋪布置指導(dǎo)、促銷活動安排；協(xié)調(diào)項目：協(xié)調(diào)經(jīng)營者之間的緊張關(guān)系，增進(jìn)經(jīng)營者之間合作；服務(wù)項目：行政事務(wù)管理；監(jiān)督項目：維護(hù)商鋪的紀(jì)律、信譽，協(xié)助工商、稅務(wù)、衛(wèi)生、消防等部門的管理。商鋪的物業(yè)管理內(nèi)容包括：養(yǎng)護(hù)建筑、維護(hù)設(shè)備、保證水電氣熱正常供應(yīng)、公用面積的保潔、保安防盜、車輛管理、綠化養(yǎng)護(hù)、意外事故處理等。商鋪進(jìn)出人員雜，不受管制，客流量大，易發(fā)生意外，安全保衛(wèi)工作非常重要，有些零售商品易燃易爆，因此消防安全不得有半點松懈。安全管理應(yīng)特別慎重要物業(yè)管理服務(wù)面向商鋪置業(yè)人和使用人，向他們負(fù)責(zé)，一切為他們著想。這是商鋪物業(yè)管理服務(wù)的根本原則出入口多，電梯（客梯）、觀光梯、自動扶梯等）分散，需要的保潔、保安人員相對較多，管理點分散，管理難度較大是商業(yè)物業(yè)管理的特點。統(tǒng)一店鋪的開張及關(guān)門時間有利于商鋪的整體形象塑造。來商鋪的顧客，有開車的，也有騎車的，大量的機(jī)動車和非機(jī)動車對商鋪周邊的交通管理和停車場管理增加了壓力。、一專多能、精簡高效、使業(yè)戶感覺沒有虛職，沒有閑人，業(yè)戶交納的管理費都用在刀刃上。該部主要職能是業(yè)戶接待與內(nèi)部管理、下設(shè)業(yè)戶接待員若干名，分別兼任行政人事、文書檔案、計劃財務(wù)、物料管理等職。設(shè)主管一人，全面負(fù)責(zé)房屋、設(shè)備、設(shè)施的運行、保養(yǎng)和維修工作。維保服務(wù)部的作業(yè)人員應(yīng)根據(jù)商鋪經(jīng)營服務(wù)需要、商鋪設(shè)備的多少和技術(shù)難易程度進(jìn)行合理配置。該部門主要職能使安全防范與消防管理。設(shè)主管一人，全面負(fù)責(zé)商鋪的室內(nèi)保潔、室外保潔與綠地養(yǎng)護(hù)工作。具體保潔和綠化作業(yè)人員根據(jù)商鋪保潔范圍、保潔面積、保潔頻次以及商鋪的綠化面積進(jìn)行安排。該部門的主要職責(zé)是配合業(yè)戶的經(jīng)營活動，促進(jìn)商鋪經(jīng)營銷售和物業(yè)管理工作。商業(yè)街竣工交付后，必然面臨著市場的招商、開業(yè)和整體的營運等諸多方面的工作，為使以上工作盡快落實和展開執(zhí)行，以便獲得良好的招商和經(jīng)營成果，現(xiàn)就以上作業(yè)展開策劃，并提出本策劃方案以供參考。在商業(yè)形態(tài)方面，以時代廣場為中心形成了以領(lǐng)先、領(lǐng)先二期、億家百貨、愛佳超市、韓氏家電、新世紀(jì)、帝都百貨、第一百貨、新宇地下街、華洋地下街、五交化商場及沿街品牌店構(gòu)成的，蕓集了服裝服飾、鞋帽箱包、日用百貨、家用電器、通訊產(chǎn)品、文化用品、副食品等數(shù)十類品種，是哈密市最繁華的商業(yè)區(qū)，商品零售額占據(jù)哈密市場的60%以上。以天馬為中心的鐵路商圈，充分利用交通及地理優(yōu)勢，形成了以天馬市場，溫州商貿(mào)城、綠洲建材市場、萬風(fēng)家俬、美神家俬、神洲家俬及友誼路批發(fā)市場構(gòu)成的集貿(mào)市場的商業(yè)形態(tài)，主要經(jīng)營小商品、建材、家俬、糖酒、日用百貨及食品等商品。但從商業(yè)形態(tài)而言，缺乏專業(yè)性，特色化的商業(yè)形態(tài)，商業(yè)雷同性強(qiáng)，競爭激烈，特色專業(yè)市場發(fā)展?jié)摿薮蟆０殡S著商業(yè)物業(yè)的大量供應(yīng)，一些新建的市場也紛紛登場亮相，如領(lǐng)先二期、億家百貨、愛佳超市、韓氏家電、帝都百貨、華洋地下街、五交化商場（統(tǒng)計的經(jīng)營面積高達(dá)8萬平方米）等，這些新的市場的開業(yè)，給原本就發(fā)展乏力的哈密商業(yè)市場帶來巨大的壓力，市場競爭進(jìn)入白熱化狀態(tài)，差異性不強(qiáng)導(dǎo)致市場間競爭激烈，導(dǎo)致商戶的頻繁流動，形成“風(fēng)水”輪流轉(zhuǎn)的特點。華洋地下街在完成精裝修的情況下，依然乏人問津，開業(yè)日期一拖再拖。因此，哈密商業(yè)市場的競爭稱之為過度競爭或白熱化的競爭根本不為過，市場供需的嚴(yán)重失衡及各市場定位缺乏差異性導(dǎo)致了這種殘酷的競爭狀況，這些現(xiàn)狀對我方市場招商和經(jīng)營時帶來巨大壓力，必須慎重應(yīng)對。經(jīng)濟(jì)水平哈密市及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)仍是經(jīng)濟(jì)落后地區(qū)，城市規(guī)模小，低收入人口占總?cè)丝诒攘懈?，商品的消費仍以中低檔商品為主。城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)哈密市產(chǎn)業(yè)主要依賴礦產(chǎn)、鐵路及農(nóng)業(yè)，在整個產(chǎn)業(yè)發(fā)展中，第一、二、三產(chǎn)業(yè)均不發(fā) 1達(dá)，且缺乏有力的經(jīng)濟(jì)增長點，經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢，進(jìn)一步制約了商業(yè)的發(fā)展。二、SWOT分析2．1優(yōu)勢與機(jī)會規(guī)模優(yōu)勢，具備了成為一個商圈的硬件條件；商業(yè)形態(tài)優(yōu)勢，商業(yè)步行街，最具發(fā)展?jié)摿Φ纳虡I(yè)形態(tài)；購物環(huán)境優(yōu)勢，獨具魅力的建筑風(fēng)格，一流的休閑環(huán)境；政府支持，給市場的招商和經(jīng)營帶來政策上的機(jī)會；舊城改造，為該片區(qū)的發(fā)展創(chuàng)造了條件；餐飲娛樂業(yè)合理的利潤水平和良好的發(fā)展空間，為商業(yè)街餐飲娛樂的招商和經(jīng)營奠定了基礎(chǔ)；2．2劣勢與威脅區(qū)位劣勢，與商業(yè)中心相距較遠(yuǎn)；文化劣勢，少數(shù)民族聚居區(qū)，對漢族人有一定的抵觸心理；規(guī)劃劣勢，雙步行街，不能形成規(guī)模人流；門面房進(jìn)深過小，不適宜規(guī)模買場的進(jìn)駐；商業(yè)街兩側(cè)商鋪為磚混結(jié)構(gòu)，給大型餐飲酒樓的營業(yè)空間的連通帶來困難；商業(yè)市場過度競爭，使招商和經(jīng)營面臨極大的威脅；消費水平的低下和消費增長有限，限制了商業(yè)市場的發(fā)展；商戶經(jīng)營信心和市民消費信心的不足，導(dǎo)致商業(yè)前景暗淡；三、市場定位第一目標(biāo)主力店第一目標(biāo)主力店是我們市場經(jīng)營和招商的主體，該目標(biāo)商戶招商和經(jīng)營的成功與否，將從根本上決定商業(yè)街招商和經(jīng)營的成敗。第二目標(biāo)主力店以經(jīng)營服裝、鞋帽箱包、布料（藝）、針紡織品、化裝飾品、影樓、醫(yī)藥、文化辦公用品、五金日雜以及家電、音像制品等為主。同時也是商業(yè)街的公共服務(wù)機(jī)構(gòu)。四、經(jīng)營布局為使商業(yè)街整體的消費功能趨于完善，建立起真正意義上的品牌市場，完全有必要對商業(yè)街的經(jīng)營布局和功能分區(qū)進(jìn)行規(guī)劃和引導(dǎo)。在經(jīng)營模式的建立方面，依據(jù)市場競爭狀況和制勝原則，制定了二十四字的經(jīng)營模式：——統(tǒng)一招商、協(xié)助經(jīng)營、部分自營——整和市場、完善政策、合理回報統(tǒng)一招商除經(jīng)營戶購買的，用于自營的商鋪外，為統(tǒng)一形象，盡快繁榮市場，對剩余商鋪和整體買斷（中心花園以南）的商鋪，應(yīng)采用統(tǒng)一招商的原則。市場的招商采用品牌聯(lián)營、資本聯(lián)營、招商引資和租賃等展開，其中大商戶和品牌商戶可采用以上多種方式展開，中小商戶應(yīng)以租賃為主。——強(qiáng)勢廣告支持，形成強(qiáng)大的宣傳攻勢，讓全市人民都來此消費?！磕暌欢鹊墓苊袼姿囆g(shù)節(jié)，提高大十字商業(yè)街的文化及 藝術(shù)魅力。——與旅游公司合作，形成哈密旅游定點購物景點，接待每年高達(dá)8萬人次的旅客?！轿毁N心物管服務(wù)，給經(jīng)營者一個輕松的經(jīng)營環(huán)境，購物者一個享樂的購物天堂。部分自營經(jīng)營公司必須有充分的思想準(zhǔn)備，在招商效果欠佳或部分商戶不原進(jìn)入的行業(yè)進(jìn)行自營，采用部分自營帶動商戶進(jìn)駐，促進(jìn)市場發(fā)展。具體包括：——市場有需求，但前期招商效果欠佳的，如服飾等；——經(jīng)營項目有風(fēng)險，經(jīng)營戶不敢經(jīng)營的，但對提升市場品牌有重要作用的，如旅游商品等；——有市場前景，但需要引導(dǎo)消費的項目，如化裝飾品、文化辦公用品、家電、音像制品等；——百姓生活有需求，對促進(jìn)人氣作用巨大，但利薄甚至不賺錢的，如平價超市；——適當(dāng)?shù)墓嫘皂椖?，如免費的休閑區(qū)；整和市場——整和市場功能，集購物、餐飲、娛樂、休閑、觀光、旅游六大功能于一體；——整和市場空間，進(jìn)行合理商品布局，因業(yè)態(tài)不同可采用一二組合經(jīng)營或一二層分割經(jīng)營；——整和招商，與投資戶簽定托管協(xié)議，進(jìn)行統(tǒng)一招商；——整和推廣，避免單兵作戰(zhàn)，整個市場有經(jīng)營方進(jìn)行統(tǒng)一的廣告、促削推廣；完善政策——向政府及主管部門爭取免稅、免費的相關(guān)政策，讓在此經(jīng)營的商戶受益；——完善商業(yè)物業(yè)的管理和服務(wù)功能，提升市場軟環(huán)境的競爭力；——強(qiáng)化托管和統(tǒng)管措施，提高管理水平和能力；合理回報——保證市場和經(jīng)營戶合理的收益，實現(xiàn)雙贏；——通過市場整體機(jī)能的完善，帶動該片區(qū)土地及租賃價格的提升，使市場經(jīng)營者和物業(yè)所有者均能獲得良好的回報；——通過市場經(jīng)營業(yè)績的提升，促進(jìn)存量盤的銷售；六、招商計劃成立商貿(mào)公司市場的招商和經(jīng)營都有賴于合理機(jī)構(gòu)的成立，而商貿(mào)公司具備了展開上述業(yè)務(wù)的功能，因此，建議盡快成立商貿(mào)公司，以便對經(jīng)營和招商方案進(jìn)行審核，制定詳細(xì)可行的經(jīng)營和招商政策，并展開操作和執(zhí)行。因此，經(jīng)營模式必須盡快確立，否則具體的招商工作將很難展開；制定具體的招商政策——招商的目標(biāo)和原則；——招商工作的各項規(guī)章制度；——制定不同商戶（規(guī)模和經(jīng)營商品等）的招商政策；——制定不同商戶的準(zhǔn)入條件；——確定招商合同樣本；——確定租金標(biāo)準(zhǔn)和聯(lián)營等條件；——確定優(yōu)惠幅度和條件；——部分大項目的招商方案；招商區(qū)域和目標(biāo)客戶確定——招商區(qū)域以哈密為主，大客戶和品牌客戶的招商區(qū)域為全國；——招商的目標(biāo)客戶參見市場定位；大客戶及品牌商戶的招商——招商策略采用以大帶小，以品牌帶動一般商戶的策略，以此提高市場招商效果，因此針對大客戶及品牌商戶的招商工作應(yīng)提前展開，預(yù)計在六月末即可展開；——收集大客戶及品牌商戶的招商的資料，采用發(fā)函、郵寄招商手冊、電話洽談、招商顧問拜訪等推介程序展開招商；——由經(jīng)營公司抽調(diào)專業(yè)人才，成立大客戶及品牌商戶的招商招商小組，負(fù)責(zé)客戶的招商和合作談判；市場招商的全面展開——針對大客戶及品牌商戶的招商工作啟動后，面向中小商戶的招商工作全面啟動；——針對中小商戶招商，主要利用各種媒體發(fā)布招商信息，向社會廣泛告之，配合業(yè)務(wù)人員展開人員推介；——該階段工作在七月十五日前應(yīng)全面展開；商戶的登記和初選——制定商戶登記表（主要包括經(jīng)營商品和面積等）；——所有意向商戶均應(yīng)填表登記，交納定金，建立預(yù)定檔案；——對登記的經(jīng)營商戶按經(jīng)營大類進(jìn)行分類，劃定經(jīng)營區(qū)域；——對經(jīng)營商戶進(jìn)行初選，對不符和經(jīng)營要求的商戶另行規(guī)劃；商戶資格審查——審查經(jīng)營類型；——審查經(jīng)濟(jì)實力；——審查經(jīng)營能力；——審查品牌優(yōu)勢；——優(yōu)先商戶和淘汰商戶確定；——確定首披進(jìn)駐商戶；——其余商戶視招商情況決定是否入場；與商戶簽定合同——交納租金或保證金；——簽定正式合同（聯(lián)營或租賃等）；自營項目確定對招商效果不佳，但有必要經(jīng)營的項目，確定