【正文】 整個(gè)使用過(guò)程提供對(duì)房屋及其設(shè)備、基礎(chǔ)設(shè)施與周圍環(huán)境的專業(yè)化管理。 物業(yè)管理的對(duì)象是“物業(yè)”，也就是房地產(chǎn)和附屬設(shè)備設(shè)施及相關(guān)場(chǎng)地；物業(yè)管理能夠使物業(yè)得到良好的維護(hù)，促進(jìn)房屋的保值增值。 通常我們說(shuō)物業(yè)管理是起源于 19 世紀(jì) 60 年代的英國(guó) 女士奧克維婭 其實(shí)，早在 2020 多年前我國(guó)古代宮廷管理就是某種意義上的物業(yè)管理了。 于是 ,專業(yè)的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)開(kāi)始出現(xiàn)。 什么是前期物業(yè)管理 國(guó) 家建設(shè)部向全國(guó)推廣的《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》標(biāo)準(zhǔn)格式文本中，對(duì)“ 前期物業(yè)管理 ” 作了這樣的定義：前期物業(yè)管理是指房屋出售之日起至業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂《物業(yè)管理合同》生效時(shí)止的物業(yè)管理。前期物業(yè)管理期間，由于業(yè)主委員會(huì)尚未成立，沒(méi)有行使選聘物業(yè)公司的職權(quán)機(jī)構(gòu)，但已有部分業(yè)主入住，不能沒(méi)有物業(yè)管理和服務(wù)，那只能由開(kāi)發(fā)商選聘物業(yè)管理單位 。 國(guó)家對(duì) 從事物業(yè)管理活動(dòng)的物業(yè)管理企業(yè) 實(shí)行資質(zhì)管理 制度，建設(shè)部第125 號(hào)令《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》把物業(yè)管理公司分為一、二、三級(jí)三個(gè)等級(jí)，申請(qǐng)不同的等級(jí)需要具備相應(yīng)的條件。 物業(yè)管理服務(wù)范圍與內(nèi)容 物業(yè)管理的服務(wù)范圍通常 分為 常規(guī) 性的 公共 服務(wù) 、針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù) 和 委托 性的 特約 服務(wù) 三 類 。 專項(xiàng)服務(wù)是面向大多數(shù)人的，是物業(yè)公司 開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)的主要渠道，在發(fā)達(dá)地區(qū)已經(jīng)成為物業(yè)管理企業(yè)收入和利潤(rùn)的主要來(lái)源。如特約服務(wù)為較多的物業(yè)使用人所需求時(shí)候，物業(yè)公司則可將其納入專項(xiàng)服務(wù)。 物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)遵循合理、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適 應(yīng)的原則。 包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定的物業(yè)管理費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。 物業(yè)管理收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照國(guó)務(wù)院價(jià)格主管部門會(huì)同國(guó)務(wù)院建設(shè)行 政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》及 《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》 等規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 企業(yè)在銷售房屋前必須落實(shí)物業(yè)管理 問(wèn)題，在銷售房屋前必須選定物業(yè)管理公司并與物業(yè)管理公司簽定前期物業(yè)管理委托合同。成立業(yè)主委員會(huì)后則由業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)并與其簽定物業(yè)管理委托合同。在前期物業(yè)管理過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商選定的物業(yè)公司除了與開(kāi)發(fā)商簽定前期物業(yè)管理委托合同，通常還需要與單個(gè)業(yè)主簽定一個(gè)物業(yè)管理委托服務(wù)協(xié)議，協(xié) 議中除約定物業(yè)管理公共服務(wù)事項(xiàng)外，還可以增加針對(duì)單個(gè)業(yè)主的相關(guān)約定條款，比如個(gè)性化的特約服務(wù)內(nèi)容的約定等。在出現(xiàn)服務(wù)糾紛時(shí)，也往往是以合同條文為 準(zhǔn)來(lái)判斷是非。公約對(duì)全體業(yè)主都具有約束力。訂立業(yè)主公約是業(yè)主之間同意接受公約規(guī)定義務(wù)約束的民事法律行為。業(yè)主公約通過(guò)后方生效。業(yè)主公約的修改程序和制定程序相同，必須經(jīng)全體業(yè)主所持投票權(quán) 2／ 3 以上通過(guò)。 《業(yè)主公約》是在國(guó)家相關(guān)法律、法規(guī)的基本上制定的，是一種合同性 的公共契約，全體業(yè)主及相關(guān)主體必須遵守。 業(yè)主與業(yè)主的權(quán)利 和 義務(wù) 國(guó)務(wù)院令第 378 號(hào) 公布實(shí)施的《物業(yè)管理?xiàng)l例》 第 六條 中對(duì)業(yè)主與業(yè)主的權(quán)利的定義為： 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。 《物業(yè)管理?xiàng)l例》 第 七 條 中對(duì)業(yè)主與業(yè)主的 義務(wù) 的定義為 ： 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)： （一）遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則； （二）遵守物業(yè)管理 區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度； （三）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定； （四）按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金； （五）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用； （六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。 業(yè)主大會(huì) 代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主 ，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見(jiàn)的形式；但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有 1／ 2 以上投票權(quán)的業(yè)主參加。業(yè)主大會(huì)作出決定，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)1／ 2 以上通過(guò)。業(yè)主大會(huì)的決定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。 業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的 規(guī)定召開(kāi)。 召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開(kāi) 15 日以前通知全體業(yè)主。 《物業(yè)管理?xiàng)l例》中對(duì)業(yè)主委員會(huì)的相關(guān)定義和規(guī)定如下： 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，履行下列職責(zé)： （一）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況； （二）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同； （三）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同； （四）監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施； （五）業(yè)主大會(huì)賦予