【正文】 要據(jù)點(diǎn)，商業(yè)機(jī)會(huì)增多，從而導(dǎo)致寫字樓，商業(yè)樓需求數(shù)量的大量增加。全國商品住宅銷售面積為 萬平方米，同比增長 %；辦公樓銷售面積為 萬平方米，同比增長 %；商業(yè)營業(yè)用房銷售面積為 萬平方米，同比增長 %。SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraSelec SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraSelec 目 錄 目 錄 I 第一部分 宏觀環(huán)境分析 1 第二部分 行業(yè)狀況分析 2 行業(yè)總體分析 2 競爭對(duì)手分析 4 與主要競爭對(duì)手及相似企業(yè)的綜合比較 8 第三部分 XX 企業(yè)內(nèi)部分析 11 XX 物業(yè)的優(yōu)勢 11 XX 物業(yè)的劣勢 11 XX 物業(yè)的機(jī)會(huì) 12 XX 物業(yè)的組織場的分析 13 第四部分 XX 物業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略 14 第五部分 戰(zhàn)略實(shí)施措施 15 第六部分 相關(guān)保證措施 19 SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraSelec SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraSelec 第一部分 宏觀環(huán)境分析 目前國家中央工作的重點(diǎn)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展和保持社會(huì)穩(wěn)定，隨著改革開放的深入，國家的經(jīng)濟(jì)穩(wěn) 定發(fā)展，人民的生活水平普遍提高，商品房市場異常活躍。 2020 年全國商品房銷售面積為 萬平方米，同比增長 %，其中銷售給個(gè)人 萬平方米，所占比重為 %；商品房銷售額 億元，同比增長 %，其中：銷售給個(gè)人 億元，同比增長 %，所占比重為 %。 天津作為 4 大直轄市之一，是北方重要的經(jīng)濟(jì)中心城市，而且還處于環(huán)渤海地區(qū)的中心，港口、碼頭優(yōu)勢突出，在最近幾年的中國最具活力、人均產(chǎn)值，人均收入等的城市排名中，天津的排名都在前列。從大的宏觀環(huán)境來看，天津經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于快速增長的上升區(qū)間。從物業(yè)管理的角度來看，天津?qū)嵤┪飿I(yè)管理的項(xiàng)目已達(dá)１６００多個(gè)，物業(yè)管理企 業(yè)達(dá)６７３家，從業(yè)人員５萬余人，營業(yè)收入突破１０億元。全市已形成住宅小區(qū)物業(yè)管理健康、持續(xù)發(fā)展，商貿(mào)辦公、醫(yī)院學(xué)校、工業(yè)倉儲(chǔ)等非住宅物業(yè)管理全面發(fā)展的新格局。 第二部分 行業(yè)狀況分析 行業(yè)總體分析 隨著住房制度改革和住房商品化的發(fā)展，物業(yè)管理這一 新興行業(yè)進(jìn)入了一個(gè)迅速蓬勃發(fā)展的時(shí)期。物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展，對(duì)于改善人民群眾的生活、工作環(huán)境，提高城市管理水平，擴(kuò)大就業(yè)發(fā)揮了積極的作用。隨著國家立法的完善，整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)開始從無序和混亂走向規(guī)范和成熟。整個(gè)行業(yè)面臨著一個(gè)大發(fā)展的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。（ 2）物業(yè)行業(yè)進(jìn)入市場的資金成本較低。（ 4）從物業(yè)行業(yè)的法規(guī)限制來說，國家對(duì)于從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)有相關(guān)的資質(zhì)要求，國家規(guī)定物業(yè)企業(yè)只有達(dá)到相應(yīng)的資質(zhì)才能提供相應(yīng)的服務(wù)。但是，一些小的專業(yè)化的物業(yè)公司可以通過為大的物業(yè)企業(yè)進(jìn)行外包 服務(wù)來進(jìn)入相應(yīng)的市場。但是，整個(gè)行業(yè)的技術(shù)含量不高，差異化相比其他行業(yè)來說，各個(gè)公司之間比較容易模仿，各個(gè)物業(yè)公司服務(wù)內(nèi)容基本上是相同或相似的，所以差異化不是很明顯。 物業(yè)公司面臨著潛在的市場進(jìn)入者的威脅。隨著外地物業(yè)管理企業(yè)大規(guī)模進(jìn)入天津市場，尤其是境外和我國南方深圳、廣州等起步早的地區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)，相對(duì)而言，它們具備比較豐富 的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，物業(yè)管理的手段也更加先進(jìn)。 替代威脅主要來源于近年來的房地產(chǎn)發(fā)展比較迅速，各種各樣的物業(yè)如雨后春筍般涌現(xiàn)，房地產(chǎn)市場的細(xì)分程度越來越高，相應(yīng)的物業(yè)管理市場也是多樣化的。當(dāng)前，物業(yè)管理正在興起一系列新概念 ―― 零干擾服務(wù)、氛圍管理、個(gè)性化服務(wù)、 “ 管理報(bào)告 ” 制、產(chǎn)學(xué)聯(lián)手、 I 拖 N 管理、打分制、一卡制、噪音等約束性管理、會(huì)所安排等，如何應(yīng)對(duì)這些新變化、向業(yè)主們提供適當(dāng)?shù)姆?wù)是天津市物業(yè)管理企業(yè)降低替代威脅首先需要考慮的問題。以住宅為例，物業(yè)管理公司與提供服務(wù)的買方，即各種類型住宅的業(yè)主簽定物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，同時(shí)向各種專業(yè)服務(wù)公司購買相應(yīng)的作業(yè)層服務(wù)。這樣的物業(yè)管理公司的供方就延展到各種物業(yè)管理設(shè)備、器具等產(chǎn)品的供應(yīng)商。它們都是競爭性行業(yè)，供給方的談判能力并不是制約發(fā)展的重要因素。以住宅為例，天津地區(qū)現(xiàn)有的住宅大致可以分為保障型、改善型和舒適型三種，前兩類住宅的物業(yè)管理收費(fèi)還存在政府的價(jià)格控制，只有舒適型的住宅才是由市場定價(jià)，在這樣的價(jià)格體系下，住宅消費(fèi)者有比較強(qiáng)的談判能力。 行業(yè)內(nèi)的競爭激烈。還有，隨著我國全面加入 WTO，一些知名的跨國物業(yè)管理公司將加入到天津市場。目前，天津市的物業(yè)服務(wù)大部分采取招標(biāo)的形式，對(duì)于好的項(xiàng)目，同時(shí)存在許多的公司進(jìn)行爭奪，雖然現(xiàn)在項(xiàng)目很多，但在一些公認(rèn)的好的項(xiàng) 目上的競爭非常激烈。同時(shí)不同的對(duì)手之間的競爭優(yōu)勢存在很大的差異性，但是這種差異性在某種程度上是容易模仿的。這里對(duì)于其他資質(zhì)的物業(yè)企業(yè)不進(jìn)行分析，重點(diǎn)分析這幾家與 XX 在同一檔次上的物業(yè)企業(yè)。該公司自從成立以來，緊靠順馳地產(chǎn)，為順馳地產(chǎn)開發(fā)的各種項(xiàng)目提供物業(yè)配套服務(wù)。但是，順馳物業(yè)的管理水平已經(jīng)達(dá)到了相當(dāng)高的水平，順馳物業(yè)的品牌作為順馳地產(chǎn)的品牌的一部分，該公司的物業(yè)管理在天津地區(qū)已經(jīng)得到了廣泛的認(rèn)可。管理與操作分離，進(jìn)一步提高公司的競爭力和服務(wù)水平。與 XX 相比，順馳的優(yōu)勢主要體現(xiàn)在： 1． 背靠順馳地產(chǎn)，市場擴(kuò)展迅速。 2． 順馳物業(yè)的體制屬于私營企業(yè)，用人機(jī)制靈活，激勵(lì)機(jī)制靈活。 4． 人員素質(zhì)的構(gòu)成比較合理，企業(yè)擁有一大批高學(xué)歷員工，公司的管理理念、方法、制度能得到很好地貫徹和實(shí)施。 6． 順馳物業(yè)的市場結(jié)構(gòu)比較合理，市場份額增長的速度很快，企業(yè)擁有的項(xiàng)目絕大多數(shù)屬于 “ 明星 ” 項(xiàng)目。安華物業(yè)現(xiàn)有注冊資產(chǎn) 500萬元，各類專業(yè)管理人員 80人。公司員工 90%以上為大專以上學(xué)歷。對(duì)于住宅小區(qū)，該公司已經(jīng)不再將其作為重點(diǎn)。公司圍繞著物業(yè)的基本管理活動(dòng)成立了若干的中心，例如，保潔中心，維修中心，綠化中心，保安中心等，并準(zhǔn)備 繼續(xù)將它們發(fā)展壯大，推向市場。 2． 企業(yè)市場目標(biāo)定位明確，重點(diǎn)突出。 3． 人員結(jié)果合理，員工的素質(zhì)整體比較高，公司的管理理念、方法、制度能得到很好地貫徹和實(shí)施。 5． 公司的項(xiàng)目全部來自市場，市場的運(yùn)作能力和控制的能力比較強(qiáng)。