【正文】 ： 利潤(rùn)總額 =經(jīng)營(yíng)收入－經(jīng)營(yíng)成本－運(yùn)營(yíng)費(fèi)用－修理費(fèi)用－經(jīng)營(yíng)稅金與附加－土地增值稅一）基本財(cái)務(wù)報(bào)表一）基本財(cái)務(wù)報(bào)表 （ 1）以出售為主的房地產(chǎn)項(xiàng)目的利潤(rùn)總額 利潤(rùn)總額 =銷售收入－總成本費(fèi)用－經(jīng)營(yíng)稅金與附加－土地增值稅 其中，銷售收入、總成本費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)稅金與附加與土地增值稅的數(shù)據(jù)可以依據(jù)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和輔助報(bào)表得到。一）基本財(cái)務(wù)報(bào)表一）基本財(cái)務(wù)報(bào)表 序號(hào) 項(xiàng) 目 合 計(jì) 1 2 3 … N 1 銷 售收入2 總 成本 費(fèi) 用 3 經(jīng)營(yíng) 稅金及附加 4 土地增 值 稅 5 利 潤(rùn)總額 6 所得稅 7 稅后利 潤(rùn)7． 17． 27． 3盈余公 積 金應(yīng) 付利 潤(rùn)未分配利 潤(rùn)計(jì) 算指 標(biāo) ： 投 資 利 潤(rùn) 率（ %） 投 資 利稅率（ %） 資 本金利 潤(rùn) 率（ %） 資 本金 凈 利 潤(rùn) 率（ %）出售型房地產(chǎn)項(xiàng)目的損益表單位：萬(wàn)元一）基本財(cái)務(wù)報(bào)表一）基本財(cái)務(wù)報(bào)表 （ 2）以出租為主的房地產(chǎn)項(xiàng)目利潤(rùn)總額 利潤(rùn)總額 =出租收入－經(jīng)營(yíng)成本－經(jīng)營(yíng)稅金與附加 其中，出租收入、經(jīng)營(yíng)成本、經(jīng)營(yíng)稅金與附加的數(shù)據(jù)可以通過(guò)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和輔助報(bào)表得到。一）基本財(cái)務(wù)報(bào)表一）基本財(cái)務(wù)報(bào)表 序號(hào) 項(xiàng) 目 合 計(jì) 1 2 3 … N 1 出租收入2 經(jīng)營(yíng) 成本 3 經(jīng)營(yíng) 稅金及附加 4 利 潤(rùn)總額 5 所得稅 6 稅后利 潤(rùn)6． 16． 26． 3盈余公 積 金應(yīng) 付利 潤(rùn)未分配利 潤(rùn)出租型房地產(chǎn)項(xiàng)目的損益表單位：萬(wàn)元一）基本財(cái)務(wù)報(bào)表一）基本財(cái)務(wù)報(bào)表 2）關(guān)于稅后利潤(rùn) 稅后利潤(rùn) =利潤(rùn)總額－所得稅 其中， 所得稅 =應(yīng)納稅所得額 所得稅稅率 一般情況下，應(yīng)納稅所得額（或應(yīng)納稅收入）就是前面計(jì)算出來(lái)的利潤(rùn)總額。一）基本財(cái)務(wù)報(bào)表一）基本財(cái)務(wù)報(bào)表 3）關(guān)于利潤(rùn)分配 房地產(chǎn)企業(yè)交納所得稅后的利潤(rùn)為稅后利潤(rùn)，稅后利潤(rùn)等于可供分配利潤(rùn)，一般按照下列順序分配： （ 1）彌補(bǔ)企業(yè)以前年度虧損。 （ 3）向投資者分配利潤(rùn)，即表中的應(yīng)付利潤(rùn)。當(dāng)借款還清后，一般應(yīng)將這部分利潤(rùn)補(bǔ)分給投資者。 其表格形式見(jiàn)表。一）基本財(cái)務(wù)報(bào)表一）基本財(cái)務(wù)報(bào)表 2．資金平衡分析 該表給出的盈余資金表示當(dāng)年資金來(lái)源（現(xiàn)金流入）多于資金運(yùn)用（現(xiàn)金流出）的數(shù)額。作為資金的平衡，并不要求每年的盈余資金不出現(xiàn)負(fù)值，而要求從投資開始至各年累計(jì)的盈余資金大于零或等于零。因而，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目資金平衡分析關(guān)注的重點(diǎn)是資金來(lái)源與運(yùn)用表的累計(jì)盈余欄目。 1）出售項(xiàng)目資金來(lái)源與運(yùn)用表 2）出租和自營(yíng)項(xiàng)目的資金來(lái)源與運(yùn)用表一）基本財(cái)務(wù)報(bào)表一）基本財(cái)務(wù)報(bào)表 序號(hào) 項(xiàng)目 數(shù)據(jù)來(lái)源生產(chǎn)負(fù)荷（ % ） 當(dāng)年產(chǎn)量占設(shè)計(jì)能力的百分比1 資金來(lái)源 +….+ 利潤(rùn)總額 損益表 折舊費(fèi) 固定資產(chǎn)折舊費(fèi)估算表 攤銷費(fèi) 無(wú)形及遞延資產(chǎn)攤銷費(fèi)估算表 長(zhǎng)期借款（含利息） 投資計(jì)劃與資金籌措表 流動(dòng)資金借款 投資計(jì)劃與資金籌措表 其他短期借款 投資計(jì)劃與資金籌措表 自有資金 投資計(jì)劃與資金籌措表 其他 回收固定資產(chǎn)余值 固定資產(chǎn)折舊費(fèi)估算表（凈殘值） 回收流動(dòng)資金 最后一年回收全部流動(dòng)資金資金來(lái)源與運(yùn)用表一）基本財(cái)務(wù)報(bào)表一）基本財(cái)務(wù)報(bào)表 序號(hào) 項(xiàng)目 數(shù)據(jù)來(lái)源生產(chǎn)負(fù)荷（ % ） 當(dāng)年產(chǎn)量占設(shè)計(jì)能力的百分比2 資金運(yùn)用 +….+ 固定資產(chǎn)投資（含投調(diào)稅） 投資計(jì)劃與資金籌措表 建設(shè)期利息 投資計(jì)劃與資金籌措表 流動(dòng)資金 投資計(jì)劃與資金籌措表 所得稅 損益表 應(yīng)付利潤(rùn) 損益表 長(zhǎng)期借款本金償還 還本付息表 流動(dòng)資金借款本金償還 按照實(shí)際還款填 其他短期借款本金償還 還本付息表3 盈余資金 124 累計(jì)盈余資金 累計(jì) 3資金來(lái)源與運(yùn)用表（續(xù)）注：各年累計(jì)盈余資金一）基本財(cái)務(wù)報(bào)表一）基本財(cái)務(wù)報(bào)表 u資產(chǎn)負(fù)債表 1．資產(chǎn)負(fù)債表的含義 資產(chǎn)負(fù)債表是反映房地產(chǎn)投資項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)各年末資產(chǎn)、負(fù)債與所有者權(quán)益變化及對(duì)應(yīng)關(guān)系的報(bào)表。各期資產(chǎn)應(yīng)等于負(fù)債和所有者權(quán)益之和。一）基本財(cái)務(wù)報(bào)表一）基本財(cái)務(wù)報(bào)表 序號(hào) 項(xiàng)目 數(shù)據(jù)來(lái)源1 資產(chǎn) +….+ 流動(dòng)資產(chǎn)總額 ++ 應(yīng)收帳款 流動(dòng)資金估算表 存貨 流動(dòng)資金估算表 現(xiàn)金 流動(dòng)資金估算表 累計(jì)盈余資金 資金來(lái)源與運(yùn)用表 在建工程 投資計(jì)劃與資金籌措表 固定投資累計(jì) 固定資產(chǎn)凈值 固定資產(chǎn)折舊費(fèi)估算表 無(wú)形及遞延資產(chǎn)凈值 無(wú)形及遞延資產(chǎn)攤銷費(fèi)估算表資產(chǎn)負(fù)債表一）基本財(cái)務(wù)報(bào)表一）基本財(cái)務(wù)報(bào)表 序號(hào) 項(xiàng)目 數(shù)據(jù)來(lái)源2 負(fù)債及所有者權(quán)益 ++ 流動(dòng)負(fù)債總額 ++ 應(yīng)付帳款 流動(dòng)資金估算表 流動(dòng)資金借款 流動(dòng)資金借款 本金償還 其他短期借款 其他短期借款 本金償還 長(zhǎng)期借款 長(zhǎng)期資金借款 本金償還負(fù)債小計(jì) + 所有者權(quán)益 +…+ 資本金 投資計(jì)劃與資金籌措表 自有資金累計(jì) 資本公積金 按照上面 累計(jì)盈余公積金 損益表累計(jì) 累計(jì)未分配利潤(rùn) 損益表資產(chǎn)負(fù)債表（續(xù)）一）基本財(cái)務(wù)報(bào)表一）基本財(cái)務(wù)報(bào)表 資金來(lái)源與運(yùn)用表 資產(chǎn)負(fù)債表盈余資金 累計(jì)盈余資金=（ 長(zhǎng)期資金借款 長(zhǎng)期借款本金償還）=長(zhǎng)期資金借款+（ 流動(dòng)資金借款 流動(dòng)資金本金償還）+流動(dòng)資金借款+（ 其他短期借款 短期借款本金償還）+其他短期借款+ 自有資金 +資本金 +資本公積金（固定投資 +投調(diào)稅 +建設(shè)利息 折舊 攤銷）（ 在建工程 +固定資產(chǎn)凈值 +無(wú)形及遞延資產(chǎn)凈值 ） 流動(dòng)資金 （ 流動(dòng)資產(chǎn) 流動(dòng)負(fù)債）+ 利潤(rùn)總額 所得稅 應(yīng)付利潤(rùn) +累計(jì)盈余公積金 +累計(jì)未分配利潤(rùn)資金來(lái)源與運(yùn)用表 —— 資產(chǎn)負(fù)債表一）基本財(cái)務(wù)報(bào)表一）基本財(cái)務(wù)報(bào)表 分析內(nèi)容 基本 報(bào) 表 靜 態(tài) 指 標(biāo) 動(dòng)態(tài) 指 標(biāo)盈利能力分析 現(xiàn) 金流量表（全部投資 ）靜 態(tài) 投 資 回收期 財(cái)務(wù) 內(nèi)部收益率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值動(dòng)態(tài) 投 資 回收期現(xiàn) 金流量表（自有 資金）靜 態(tài) 投 資 回收期 財(cái)務(wù) 內(nèi)部收益率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值動(dòng)態(tài) 投 資 回收期利 潤(rùn) 表 投 資 利 潤(rùn) 率投 資 利稅率資 本金利 潤(rùn) 率資 本金 凈 利 潤(rùn) 率清 償 能力分析 借款 還 本付息表資 金來(lái)源與運(yùn)用表資產(chǎn)負(fù)債 表借款 償還 期還 本付息比率資產(chǎn)負(fù)債 率流 動(dòng) 比率速 動(dòng) 比率資 金平衡能力分析 資 金來(lái)源與運(yùn)用表其他 價(jià) 值 指 標(biāo) 、 實(shí) 物指 標(biāo)或比率指 標(biāo)財(cái)務(wù)分析指標(biāo)與基本報(bào)表的關(guān)系 u基本報(bào)表的相互關(guān)系 基本報(bào)表是財(cái)務(wù)分析體系中重要的組成部分。 “ 利潤(rùn)表 ” 與 “ 現(xiàn)金流量表 ” 都是為進(jìn)行項(xiàng)目盈利能力分析提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的報(bào)表，不同的是，通過(guò)“ 利潤(rùn)表 ” 計(jì)算的是盈利能力的靜態(tài)指標(biāo)；通過(guò) “現(xiàn)金流量表 ” 計(jì)算的是盈利能力的動(dòng)態(tài)指標(biāo)。二）財(cái)務(wù)效果分析二）財(cái)務(wù)效果分析 “ 借款還本付息表 ” 、 “ 資金來(lái)源與運(yùn)用表 ” 和“ 資產(chǎn)負(fù)債表 ” 都是為進(jìn)行項(xiàng)目清償能力分析提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的報(bào)表。 另外，通過(guò) “ 資金來(lái)源與運(yùn)用表 ” 可以進(jìn)行項(xiàng)目的資金平衡能力的分析。目的：考察項(xiàng)目本身的盈利性，與籌資方案無(wú)關(guān)。銷售收入經(jīng)營(yíng)成本、銷售稅金、（所得稅）全部投資年凈收益 =折舊 +攤銷 +利息支出 +稅后利潤(rùn)凈殘值二）財(cái)務(wù)效果分析二）財(cái)務(wù)效果分析 盈利能力分析全部投資的盈利能力1）現(xiàn)金流量分析計(jì)算指標(biāo)：財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期分稅前、稅后兩套指標(biāo)和以前的項(xiàng)目比較用方法參數(shù)的判據(jù)改擴(kuò)建項(xiàng)目與稅分離評(píng)價(jià)二）財(cái)務(wù)效果分析二）財(cái)務(wù)效果分析 盈利能力分析自有資金的盈利能力1）現(xiàn)金流量分析假設(shè)：只分析自有資金，與具體籌資方案有關(guān)。銷售收入經(jīng)營(yíng)成本、銷售稅金、所得稅、還本付息自有資金年凈收益 =應(yīng)付利潤(rùn) +盈余資金凈殘值二）財(cái)務(wù)效果分析二）財(cái)務(wù)效果分析 盈利能力分析自有資金的盈利能力1）現(xiàn)金流量分析假設(shè)：只分析自有資金，與具體籌資方案有關(guān)。計(jì)算指標(biāo)：財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率評(píng)價(jià)二）財(cái)務(wù)效果分析二）財(cái)務(wù)效果分析 盈利能力分析全部投資與自有資金內(nèi)部收益率的關(guān)系1）現(xiàn)金流量分析全部投資自有資金二）財(cái)務(wù)效果分析二）財(cái)務(wù)效果分析 盈利能力分析2）投資損益分析指標(biāo)評(píng)價(jià)： 與行業(yè)水平進(jìn)行比較特點(diǎn)： 稅前指標(biāo)、靜態(tài)指標(biāo)、偏于保守（因占投資逐步減少）二）財(cái)務(wù)效果分析二）財(cái)務(wù)效果分析 清償能力分析1）借款償還能力國(guó)內(nèi)借款： 計(jì)算借款償還期，與貸款條件進(jìn)行比較。2）資產(chǎn)負(fù)債狀況指標(biāo)二）財(cái)務(wù)效果分析二）財(cái)務(wù)效果分析 盈虧平衡分析生產(chǎn)能力利用率盈虧平衡點(diǎn)指標(biāo) 圖形： 盈虧平衡分析圖敏感性分析內(nèi)部收益率凈現(xiàn)值指標(biāo) 投資、成本產(chǎn)量、價(jià)格因素 圖形： 敏感性分析圖概率分析條件： 可估計(jì)相關(guān)概率三）不確定性分析三）不確定性分析 借款還本付息案例某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，建設(shè)期 3年。還款方的條件是：貸款申請(qǐng)利率為 8%；建設(shè)期結(jié)束后 5年內(nèi)等額還本付息。案例某開發(fā)商購(gòu)得一寫字樓用地的使用權(quán)，擬建議寫字樓項(xiàng)目出售。建安工程投資為 800萬(wàn)元，前期工程費(fèi)用、管理費(fèi)用、其他費(fèi)用分別為建安費(fèi)用的5%、 3%、 2%。項(xiàng)目的總建筑面積為 6000平方米，售價(jià)為每平方米 5000元。上述成本費(fèi)用（土地費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用除外）在建設(shè)期的第 1年投入 55%，第 2年投入 45%。資金使用時(shí)，先用自有資金，不足時(shí)再用銀行貸款。有關(guān)稅費(fèi)如下：“三稅一費(fèi) ”：為銷售收入的 6%要求：估算項(xiàng)目總投資，并詳列其中財(cái)務(wù)費(fèi)用的計(jì)算過(guò)程填列借款還本付息表填列投資計(jì)劃和資金籌措表分析：一般來(lái)說(shuō)，如果項(xiàng)目有貸款，則總投資中必含財(cái)務(wù)費(fèi)用。估算：1）不含財(cái)務(wù)費(fèi)用的總投資的估算根據(jù)已知條件：土地成本： 600萬(wàn)元建安成本： 800萬(wàn)元前期工程費(fèi)用： 8005%=40（萬(wàn)元）管理費(fèi)用： 8003%=24（萬(wàn)元）其他費(fèi)用： 8002%=16（萬(wàn)元）銷售費(fèi)用：銷售收入 5%=60005000元 5%=150萬(wàn)元所以，不含財(cái)務(wù)費(fèi)用的總投資： 600+800+40+16+150=1630（萬(wàn)元）2）確定各年銀行貸款數(shù)額根據(jù)已知條件：第一年投資： 600+（ 1630600） 55%=其中：自有資金： 650萬(wàn)元（其中用于土地費(fèi)用 600萬(wàn)元，用于其他 50萬(wàn)元） 銀行貸款： =第二年投資（ 1630600） 45%= 萬(wàn)元（全部為銀行貸款）則本項(xiàng)目投資氛圍（ 1）自有資金： 650萬(wàn)元（ 2）銀行貸款： （第一年） + （第二年） =980萬(wàn)元3）詳列財(cái)務(wù)費(fèi)用估算過(guò)程 在計(jì)算之前，分析一下本期的計(jì)算期。這樣，財(cái)務(wù)費(fèi)用的計(jì)算期為 4年。 樓宇設(shè)兩層地下停車庫(kù)。裙樓頂層作平臺(tái)花園。 本項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)參見(jiàn)表 616與 617。 當(dāng)完成地下室第一層工程時(shí)，開展預(yù)售工作。序號(hào) 項(xiàng)目名稱工程量持續(xù)時(shí)間(月 ) 進(jìn)度安排（按雙月計(jì)） 2022 2022 2022 20224 6 8 10 12 2 4 6 8 10 12 2 4 6 8 10 12 2 41 征地拆遷 62 前期工程3 基礎(chǔ)工程 64 主體結(jié)構(gòu)工程 75 設(shè)備安裝工程 66 室內(nèi)外裝修工程 77 紅線內(nèi)外工程 38 公建配套工程 39 竣工驗(yàn)收 210 銷售 27 表 618 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表5． 4． 4項(xiàng)目各種財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的估算1．投資與成本費(fèi)用估算 1）土地出讓地價(jià)款。根據(jù)該市國(guó)有土地使用權(quán)出讓金標(biāo)準(zhǔn)，可計(jì)算出該地塊的土地使用權(quán)出讓金為 6 131萬(wàn)元。根據(jù)拆遷補(bǔ)償協(xié)議，該地塊拆遷補(bǔ)償費(fèi)為 9 060萬(wàn)元。（ 2）前期工程費(fèi)。（ 3）建安工程費(fèi)。參見(jiàn)表 620。其估算過(guò)程參見(jiàn)表 621。其估算過(guò)程參見(jiàn)表 622。取以上（ 1） ~（ 4）項(xiàng)之和的 3%。取以上（ 1） ~（ 4）項(xiàng)之和的 3%。銷售費(fèi)用主要包括：廣告宣傳及市場(chǎng)推廣費(fèi)，占銷售收入的 2%；銷售代理費(fèi)，占銷售收入的 2%；其他銷售費(fèi)用，占銷售收入的 1%。銷售收入詳見(jiàn)表 627。指建設(shè)期借款利息。建設(shè)期借款利息計(jì)算如下： 第 1年應(yīng)計(jì)利息：（ 0+10 000247。2 ） %= 第 3年應(yīng)計(jì)利息：（ 5 +0247。詳見(jiàn)表 630：貸款還本付息表。3．投資與總成本費(fèi)用估算匯總表。序號(hào) 項(xiàng) 目 金 額 估算 說(shuō) 明 其中 :住宅分 攤建房成本 (元 /㎡ )商 鋪 分 攤建房成本 (元/㎡ ) 1 開 發(fā) 成本 30 以下 (1)~(7)項(xiàng)合 計(jì) 5 648 7 815 (1) 土地 費(fèi) 用 15 191 2 769 4 442 (2) 前期工程 費(fèi)