【正文】 除了提供傳統(tǒng)酒店的各項服務(wù)外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服務(wù)，真正實現(xiàn)賓至如歸的感覺。酒店式公寓根據(jù)目標客戶和物業(yè)特征，大致可以分為兩類：一類是最早出現(xiàn)的以大產(chǎn)權(quán)為特征，以高端客戶為主要服務(wù)目標的、有統(tǒng)一的酒店式經(jīng)營管理的酒店公寓。后來，因為東南亞金融危機的影響，上海很多外銷樓盤就干脆改短線投資為長線投資，改出售為出租。另一類是以小產(chǎn)權(quán)為特征，相對集中管理的酒店公寓，它多半以“小戶型單身公寓”的面貌出現(xiàn)。酒店式公寓的獨到之處在于酒店式公寓是指物業(yè)的建筑結(jié)構(gòu)形式類似于酒店，而負責(zé)管理的物業(yè)公司提供酒店模式的服務(wù)，如客房打掃、洗衣等，同時居室內(nèi)配有全套家具及廚房設(shè)備，概括地說，就是將星級酒店的高標準服務(wù)融于日常生活之中。酒店式公寓既吸收了星級酒店的服務(wù)功能和管理模式，又吸收了信息時代寫字樓的特點，擁有良好的通訊條件，可針對性地提供秘書、信息、翻譯等商務(wù)服務(wù)，是一種綜合性很強的物業(yè)管理概念，集住宅、酒店、會所等多種功能于一體。對于不同戶型也有不同的格調(diào)，在服務(wù)上根據(jù)住戶的要求提供酒店式服務(wù)的同時，附屬設(shè)施還增加了銀行、會所、小超市等其他項目。選擇酒店式公寓自住最大的特點就是自由方便，而且價格相對較低，隨時可以得到酒店式的各種服務(wù)，如洗衣服、更換被單等。隨著人們生活水平及生活品味的提高，人們對生活質(zhì)量的要求也隨之提升。項目名稱：天誠部落大酒店項目內(nèi)容：該項目財務(wù)評價是在可行性研究完成市場需求預(yù)測、生產(chǎn)規(guī)模、工藝技術(shù)路方案、原材料、燃料及動力的供應(yīng)、建設(shè)條件和廠址選擇、環(huán)境保護和勞動定員等方面進行研究和多方案比較的基礎(chǔ)上，確定了最佳方案的基礎(chǔ)上進行的。建設(shè)規(guī)模：酒店設(shè)有 100 間普通客房，50 間豪華客房，20 間行政客房，10 間豪華套房，10 間行政套房，10 間總統(tǒng)套房，商務(wù)中心，天誠行政俱樂部，室內(nèi)恒溫溫泉，禮賓服務(wù)臺，廣場購物中心，部落水療中心，天誠中國緣餐廳，西式餐廳，Q 吧，大堂吧，水汀，娛樂場等。第二個戶型小、總價低，像我們天成部落最低的是 100 萬不到，但是這樣的天津市市中心的黃金地段一百萬不到對顧客的吸引力是很強大的。第二個是物業(yè)管理公司的配套要好，我們選擇了五大行高力國際來做全程管理的服務(wù)公司，再一個是精裝修配套，我們在精裝修這塊花了很大的力氣去研究。而且硬裝、軟裝全部統(tǒng)一請方振華做的，這樣保持產(chǎn)品的統(tǒng)一性。另外，在安保上面我們也是充分借鑒了新加坡那邊的酒店式公寓的一些做法，大堂有門禁，充分保護了住戶的私密性。第二個年輕人自住也很多，剛剛來杭州沒幾年，大戶型買不起，又不像住的太遠，車也沒有買，買在市中心，如果是小夫妻倆住也足夠了，出行也方便，用不著再去裝修，很方便，第三個是做單身工作室的，還有一部分是年長者，也有，像原來住在朝暉小區(qū)里面的，比如有一些兒女大了，自己獨自住了，年紀大了以后，也不想住大房子，自己換一個小戶型住，看重一方面是地段，第二個是配套，比如說有一個“家庭餐廳”的概念，比如說雙休日子女過來看看，可以到“家庭餐廳”聚餐，彌補了小戶型的不足，這塊的客戶也有，也不少。所以在領(lǐng)駿世界里面投資客也有，但是也有其他一些類型的。從舒適性來說，暗衛(wèi)出現(xiàn)，影響居住生活的舒適度；在技術(shù)指標控制范圍內(nèi)，開發(fā)商選擇利潤最大化的設(shè)計原則，于是，在有限空間分割出更多個單元，導(dǎo)致小戶型在設(shè)計上對生活實用性的考慮較少，其格局更接近于家庭旅館。從觀賞性來說，因為窗戶的增加占據(jù)更多外墻面，破壞了原本很規(guī)則的建筑立面。從服務(wù)性來講，因為容積率的制約，服務(wù)配套很難跟上等原因。資金籌措共為 萬元，其中自有資金為 萬元，借款為 21600 萬元，其中建設(shè)投資借款為 17500 萬元，流動資產(chǎn)借款為 4100萬元。無形資產(chǎn)和遞延資產(chǎn)由公司自有資金投入。技術(shù)經(jīng)濟學(xué)課程設(shè)計報告書7 建設(shè)投資估算表 單位：萬元序號 工程或費用名稱 建筑工程 設(shè)備購置 安裝工程 其他費用 合計1 固定資產(chǎn)投資 工程費用 酒店客房 餐廳 商務(wù)中心 健身房與療養(yǎng)中心 地下停車場 其他費用 土地使用權(quán) 開辦費 預(yù)備費用 基本預(yù)備費 漲價預(yù)備費 2 固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅 3 建設(shè)期利息 　 合計（1+2+3） 本報表是參照網(wǎng)上數(shù)據(jù),塊的使用權(quán)預(yù)計需要 7450 ,餐廳,商務(wù)中心,健身房與療養(yǎng)中心及地下停車場的建設(shè)設(shè)備購置及安裝費用共計 5%計算，漲價預(yù)備費按工程費用的 2%計算. 固定資產(chǎn)投資中形成固定資產(chǎn) 23906 ,設(shè)備漲價,安裝費用提高等.技術(shù)經(jīng)濟學(xué)課程設(shè)計報告書8 投資計劃與資金籌措表 單位：萬元序號 項目 合計 1 2 3 41 投資總額 21275 23029 建設(shè)投資 21275 　 　 固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅 　 　 　 　 　 建設(shè)期利息 　 　 　 流動資金 　 　 2 資金籌措 10000 自有資金 10000 　 其中：建設(shè)投資 10000 　 　　 流動資產(chǎn) 　 　 借款 21600 　 17500 1400 2700 長期借款 17500 　 17500 　 　　 其中：建設(shè)投資借款 17500 　 17500 　 　　 建設(shè)期利息借款 　 　 　 　 　 流動資產(chǎn)借款 4100 　 　 1400 2700項目計算壽命周期取 14 年，其中建設(shè)期 3 年，各年的投資比例為 40%,35%,25%。根據(jù)上表中的數(shù)據(jù)可以計算出以下經(jīng)濟指標：財務(wù)內(nèi)部收益率為 %。財務(wù)內(nèi)部收益率大于基準折現(xiàn)率取 14%，凈現(xiàn)值大于零，說明項目的財務(wù)盈利能力比較好。詳見表 9：投資計劃與資金籌措表。無形資產(chǎn)和遞延資產(chǎn)由公司自有資金投入。城市建設(shè)稅金按稅后利潤的 10%計提，公益金按稅后利潤的 5%計提，任意盈余公積金按稅后利潤的 2%計提。詳見表 2：固定資產(chǎn)折舊估算表。詳見表 3：無形及遞延資產(chǎn)攤銷估算表。詳見表 4：工資及福利估算表。增值稅稅率均為 17%。其中，電的增值稅稅率為 17%，煤和水的增值稅稅率為 13%。 損益和利潤分配表 單位：萬元計算期序號 項目 合計 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 141 營業(yè)收入175100 9550 15050 15050 15050 15050 15050 15050 15050 15050 15050 15050 150502營業(yè)收入稅金及附加63270.2 3527 5431.25431.2 5431.25431.2 5431.23 增值稅 297671623.5 2558.52558.5 2558.52558.5 2558.54 總成本費74328.0 4390.0 6358.0 6358.0 6358.0 6358.0 6358.0 5利潤總額（1234）7734.8 6彌補以前年度虧空 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　7應(yīng)納稅所得額（56）7734.8 8 所得稅1933.7 9稅后利潤（78）7734.8 10提取法定盈余公積金 11 提取公益金 12提取任意盈余公益金 13可供分配利潤（9101112）6419.9 14應(yīng)付利潤（股利分配） 　38188282181818828218188215未分配利潤（1314）6419.9 16累計未分配利潤26032.5 1185.7 2759.6 3153.0 4333.4 所得稅稅率為 25%，法定盈余公積金按稅后利潤的 10%計提，公益金按稅后利潤的 5%,任意盈余公積金按稅后利潤的 2%計提。其中，年平均稅后利潤總額是指正常生產(chǎn)年份的平均利潤總額，具體數(shù)值等于第 4 年至第14 年稅后利潤總額之和除以 11，正常年貸款利息是指正常生產(chǎn)年份的平均利息，具體數(shù)值等于第 4 年至第 14 年利息總額之和除以 11，正常年攤銷是指正常生產(chǎn)年的平均攤銷，具體數(shù)值等于第 4 年至第 14 年攤銷總額之和除以 11，正常年折舊是指正常生產(chǎn)年份的折舊。根據(jù)上表中基礎(chǔ)數(shù)據(jù)可以計算出資產(chǎn)負債率、速動比率和流動比率。并且從投產(chǎn)以來，資金盈余項目數(shù)額逐年增加，只是到計算期最后一年，由于債務(wù)本金的償還，減少了部分資金盈余。（全部投資）技術(shù)經(jīng)濟學(xué)課程設(shè)計報告書16 財務(wù)現(xiàn)金流量表（全部資金） 單位：萬元計算期序號 項目 合計 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 141 現(xiàn)金流入 1.1銷售收入17510 9550150501505015050 15050 15050 15050 15050 15050 15050 15050 150501.2回收固定資產(chǎn)余值21351 2838 2645 2453 2260 20680.1 18755.1 16830.1 14905.1 12980.1 11055.1 9130.1 7205.1 2 現(xiàn)金流出 2.1固定資產(chǎn)（含投資方向）21351 28382645245322