【正文】 學(xué) 號(hào) 08590109/08590110/08590111/08590012技術(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)課程設(shè)計(jì)設(shè) 計(jì) 說(shuō) 明 書(shū)酒店式公寓投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)起止日期： 2022 年 11 月 1 日 至 2022 年 11 月 5 日學(xué) 生 姓 名 盧 宏 強(qiáng) /石 云 龍 /楊 茂 龍 /李 翔班 級(jí) 08 市 場(chǎng) 營(yíng) 銷 一 班成 績(jī)指 導(dǎo) 教 師 (簽 字 )管理工程系2022 年 11 月 11 日分工明細(xì)學(xué)號(hào) 姓名 主要負(fù)責(zé)的任務(wù)08590109 盧 宏 強(qiáng)投資估算表資金來(lái)源與運(yùn)用表數(shù)據(jù)收集清償能力分析08590110 石 云 龍投資計(jì)劃與資金籌措表?yè)p益表報(bào)告排版08590111 楊 茂 龍借款還本付息表現(xiàn)金流量表（全部投資）敏感性分析08590112 李 翔總成本費(fèi)用估算表資產(chǎn)負(fù)債表資金來(lái)源與運(yùn)用表盈虧平衡分析目錄 ....................................................4．項(xiàng)目提出的原因 .................................................4．項(xiàng)目的基本設(shè)計(jì) .................................................52 項(xiàng)目基本數(shù)據(jù)搜集 ..................................................7 投資估算表 ......................................................7 投資計(jì)劃與資金籌措表 ............................................8 借款還本付息表 ..................................................9 總成本費(fèi)用估算表 ...............................................10 損益表 .........................................................11 資產(chǎn)負(fù)債表 .....................................................12 .............................................13 資金來(lái)源與運(yùn)用表 ...............................................13 現(xiàn)金流量表（全部投資） .........................................14 現(xiàn)金流量表（自有資金） .........................................154．項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 ....................................................16 盈利能力分析 ...................................................16 清償能力分析 ...................................................17 敏感性分析 .....................................................185．學(xué)習(xí)體會(huì) ........................................................20 .........................................................21技術(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)課程設(shè)計(jì)報(bào)告書(shū)4天誠(chéng)部落大酒店新建投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)．項(xiàng)目提出的原因隨著社會(huì)的極大發(fā)展，人們生活質(zhì)量的提高,，服務(wù)業(yè)有了更好的發(fā)展前景。在這種條件下，酒店式服務(wù)公寓很必然會(huì)得到廣大需求者的追捧。大都市中的酒店式服務(wù)公寓是一種提供酒店式管理服務(wù)的公寓。除了提供傳統(tǒng)酒店的各項(xiàng)服務(wù)外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服務(wù)，真正實(shí)現(xiàn)賓至如歸的感覺(jué)。酒店式服務(wù)公寓是集住宅、酒店、會(huì)所多功能于一體的，具有“自用”和“投資”兩大功效的物業(yè)，但其本質(zhì)仍然是公寓。酒店式公寓根據(jù)目標(biāo)客戶和物業(yè)特征，大致可以分為兩類：一類是最早出現(xiàn)的以大產(chǎn)權(quán)為特征，以高端客戶為主要服務(wù)目標(biāo)的、有統(tǒng)一的酒店式經(jīng)營(yíng)管理的酒店公寓。從上世紀(jì) 90 年代初期開(kāi)始，伴隨著上海對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易的增多，以“上海商城酒店式服務(wù)公寓”為代表的物業(yè)類型開(kāi)始出現(xiàn)，但這類物業(yè)不零星出售，只是出租，主要對(duì)象是從事商務(wù)活動(dòng)的外籍人士，為其提供國(guó)際化的居家服務(wù)設(shè)施。后來(lái)，因?yàn)闁|南亞金融危機(jī)的影響，上海很多外銷樓盤(pán)就干脆改短線投資為長(zhǎng)線投資，改出售為出租。因?yàn)楹?jiǎn)單公寓出租收益低，但介于酒店和公寓之間的酒店式公寓的投資回報(bào)就高，加上酒店公寓的出租對(duì)象和外銷房的市場(chǎng)定位又恰好吻合，很多酒店式公寓也就應(yīng)運(yùn)而生了。另一類是以小產(chǎn)權(quán)為特征，相對(duì)集中管理的酒店公寓，它多半以“小戶型單身公寓”的面貌出現(xiàn)。從 2022 年開(kāi)始，這類物業(yè)快速進(jìn)入住宅市場(chǎng)，以小戶型、低價(jià)和酒店式服務(wù)作為其最主要的賣點(diǎn)，贏得了年輕白領(lǐng)購(gòu)房者和投資客。酒店式公寓的獨(dú)到之處在于酒店式公寓是指物業(yè)的建筑結(jié)構(gòu)形式類似于酒店，而負(fù)責(zé)管理的物業(yè)公司提供酒店模式的服務(wù)，如客房打掃、洗衣等，同時(shí)居室內(nèi)配有全套家具及廚房設(shè)備，概括地說(shuō)，就是將星級(jí)酒店的高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)融于日常生活之中。購(gòu)買者擁有單元產(chǎn)權(quán)，既可以自住、出租，也可以轉(zhuǎn)售，是一種既提供酒店專業(yè)服務(wù)又擁有私人公寓秘密性和生活風(fēng)格的綜合物業(yè)。酒店式公寓既吸收了星級(jí)酒店的服務(wù)功能和管理模式，又吸收了信息時(shí)代寫(xiě)字樓的特點(diǎn)，擁有良好的通訊條件，可針對(duì)性地提供秘書(shū)、信息、翻譯等商務(wù)服務(wù)，是一種綜合性很強(qiáng)的物業(yè)管理概念，集住宅、酒店、會(huì)所等多種功能于一體。酒店式公寓的戶型，從幾十平方米到幾百平方米不等，可以滿足使用者的個(gè)性化需求，在裝修上統(tǒng)一為精裝修，提供全套的家居設(shè)計(jì)和電器。對(duì)于不同戶型也有不同的格調(diào)，在服務(wù)上根據(jù)住戶的要求提供酒店式服務(wù)的同時(shí)，附屬設(shè)施還增加了銀行、會(huì)所、小超市等其他項(xiàng)目。酒店式公寓項(xiàng)目本身的設(shè)計(jì)也是個(gè)性化的，它不能流于一般形式，因?yàn)榫频晔焦⒌目蛻羧菏侵鐕?guó)企業(yè)高級(jí)員工、經(jīng)理、總裁等，它的物業(yè)管理是由星級(jí)酒店直接管理或有酒店背景的物業(yè)公司進(jìn)行管理，這就消除了房東對(duì)物業(yè)管理公司水平的懷疑，可以為住客提供高檔、到位的各種服務(wù)。選擇酒店式公寓自住最大的特點(diǎn)就是自由方便，而且價(jià)格相對(duì)較低，隨時(shí)可以得到酒店式的各種服務(wù)，如洗衣服、更換被單等。一般酒店式公寓技術(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)課程設(shè)計(jì)報(bào)告書(shū)5的公共設(shè)施均類似酒店，所以居住者的身份和氣派也可彰顯。隨著人們生活水平及生活品味的提高，人們對(duì)生活質(zhì)量的要求也隨之提升。酒店式公寓能夠滿足這一特定人群的這種需求。項(xiàng)目名稱：天誠(chéng)部落大酒店項(xiàng)目?jī)?nèi)容：該項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是在可行性研究完成市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)、生產(chǎn)規(guī)模、工藝技術(shù)路方案、原材料、燃料及動(dòng)力的供應(yīng)、建設(shè)條件和廠址選擇、環(huán)境保護(hù)和勞動(dòng)定員等方面進(jìn)行研究和多方案比較的基礎(chǔ)上，確定了最佳方案的基礎(chǔ)上進(jìn)行的。此酒店將坐落于天津市中心是商務(wù)區(qū)，毗鄰灣津廣場(chǎng)，可以俯瞰天津站、解放橋，欣賞海河風(fēng)景。建設(shè)規(guī)模：酒店設(shè)有 100 間普通客房，50 間豪華客房，20 間行政客房，10 間豪華套房，10 間行政套房，10 間總統(tǒng)套房，商務(wù)中心，天誠(chéng)行政俱樂(lè)部，室內(nèi)恒溫溫泉，禮賓服務(wù)臺(tái)，廣場(chǎng)購(gòu)物中心，部落水療中心，天誠(chéng)中國(guó)緣餐廳，西式餐廳，Q 吧，大堂吧，水汀，娛樂(lè)場(chǎng)等。項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：它的特點(diǎn)首先第一點(diǎn)是處于區(qū)域的中心，市中心或者是區(qū)域中心。第二個(gè)戶型小、總價(jià)低，像我們天成部落最低的是 100 萬(wàn)不到，但是這樣的天津市市中心的黃金地段一百萬(wàn)不到對(duì)顧客的吸引力是很強(qiáng)大的。第三個(gè)是配套齊全，有產(chǎn)品本身的特色，像天誠(chéng)部落周邊配套比較齊全，無(wú)論是居住也好、商業(yè)也好，都是比較齊全，一方面是產(chǎn)品必須的配套，我們本身也做了一些配套，像恒溫泳池、洗衣房、商務(wù)中心，在一樓大堂有自助餐廳、家庭餐廳，借助了新加坡酒店式公寓的特點(diǎn)。第二個(gè)是物業(yè)管理公司的配套要好，我們選擇了五大行高力國(guó)際來(lái)做全程管理的服務(wù)公司，再一個(gè)是精裝修配套，我們?cè)诰b修這塊花了很大的力氣去研究。我們外立面是 ARTDeco 風(fēng)格的，室內(nèi)設(shè)計(jì)是請(qǐng)了香港的方振華來(lái)做。而且硬裝、軟裝全部統(tǒng)一請(qǐng)方振華做的，這樣保持產(chǎn)品的統(tǒng)一性。在精裝修所采用的品牌上面，我們所有的家電產(chǎn)品都是西門(mén)子，除了空調(diào)是三星的以外，像配套的像冰箱、洗衣機(jī)、電灶、抽油煙機(jī)、微波爐全部是西門(mén)子家電，包括其中有一些是原裝進(jìn)口的，在衛(wèi)生間這塊，淋浴房、熱水器，包括坐便器、臺(tái)盆幾乎全配了，留給客戶自配是軟裝，櫥柜用得是意大利埃爾朗，都是選擇比較高端的品牌，在這塊上面我們的附加值是很高的，這也是客戶比較喜歡的原因之一。另外，在安保上面我們也是充分借鑒了新加坡那邊的酒店式公寓的一些做法，大堂有門(mén)禁，充分保護(hù)了住戶的私密性。從目前銷售的情況來(lái)看，一下子推出來(lái)銷售量非常好，我們有也許對(duì)客戶進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)和細(xì)分，我們發(fā)現(xiàn)并不是想象得那樣酒店式公寓大部分都是投資客，我們發(fā)現(xiàn)了來(lái)購(gòu)買酒店式公寓的人群囊括了，一方面是投資客，像溫州、義烏、臺(tái)州，也很多，他們也是看重了地段好、總價(jià)低，容易出售的特點(diǎn)。第二個(gè)年輕人自住也很多，剛剛來(lái)杭州沒(méi)幾年，大戶型買不起，又不像住的太遠(yuǎn)，車也沒(méi)有買，買在市中心，如果是小夫妻倆住也足夠了，出行也方便，用不著再去裝修，很方便，第三個(gè)是做單身工作室的，還有一部分是年長(zhǎng)者，也有，像原來(lái)住在朝暉小區(qū)里面的，比如有一些兒女大了，自己獨(dú)自住了，年紀(jì)大了以后，也不想住大房子，自己換一個(gè)小戶型住，看重一方面是地段，第二個(gè)是配套，比如說(shuō)有一個(gè)“家庭餐廳”的概念，比如說(shuō)雙休日子女過(guò)來(lái)看看，可以到“家庭餐廳”聚餐，彌補(bǔ)了小戶型的不足，這塊的客戶也有，也不少。還有一部分，因技術(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)課程設(shè)計(jì)報(bào)告書(shū)6為我們有 LOFT 戶型，1620 層是 LOFT，層高比較高，最大有 70 方 LOFT，加起來(lái)是 100 方這樣，一家三口住進(jìn)去也沒(méi)有什么問(wèn)題。所以在領(lǐng)駿世界里面投資客也有，但是也有其他一些類型的。項(xiàng)目劣勢(shì)：從經(jīng)濟(jì)性來(lái)講，就產(chǎn)品的供應(yīng)方來(lái)講，每層空間的大分割量增加了小戶型的造價(jià)成本，包括重新安裝管道(水、電、煤)、增加消防通道等；就需求方而言，由于戶型不規(guī)則，造成使用率較低。從舒適性來(lái)說(shuō)，暗衛(wèi)出現(xiàn)，影響居住生活的舒適度；在技術(shù)指標(biāo)控制范圍內(nèi)，開(kāi)發(fā)商選擇利潤(rùn)最大化的設(shè)計(jì)原則，于是，在有限空間分割出更多個(gè)單元，導(dǎo)致小戶型在設(shè)計(jì)上對(duì)生活實(shí)用性的考慮較少，其格局更接近于家庭旅館。從實(shí)用性來(lái)說(shuō)，每天上、下班大量人流上、下電梯，等待極不方便。從觀賞性來(lái)說(shuō)，因?yàn)榇皯舻脑黾诱紦?jù)更多外墻面，破壞了原本很規(guī)則的建筑立面。從安全性來(lái)說(shuō)，標(biāo)準(zhǔn)層戶數(shù)的增多，造成居住人群參差不齊；