20xx年上半年深圳房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)分析報(bào)告-在線瀏覽
2024-09-14 08:11本頁(yè)面
【正文】 出臺(tái)，多種舉措持續(xù)作用于樓市，取得了一定的調(diào)控效果，市場(chǎng)多數(shù)新推樓盤(pán)放下死抗價(jià)格的大旗，紛紛采取平價(jià)入市的營(yíng)銷策略，受到了市場(chǎng)的廣泛關(guān)注，同比2010年上半年，2011年上半年市場(chǎng)推盤(pán)量顯著增加。2011年上半年推售的樓盤(pán)絕大多數(shù)為普通住宅，入市均價(jià)集中分布在1200025000元/平方米，14房的緊湊型戶型是市場(chǎng)的供給主力，為市場(chǎng)廣大剛需提供了充足的置業(yè)空間。各行政區(qū)方面，羅湖區(qū)2011年上半年無(wú)新項(xiàng)目入市，推售量為零。南山區(qū)2011年上半年雍景灣花園一個(gè)項(xiàng)目入市，%，推售住宅套數(shù)1019套，%。寶安區(qū)2011年上半年8個(gè)項(xiàng)目入市（或加推），%，推售住宅套數(shù)7451套，同比減少兩成。龍崗區(qū)2011年上半年19個(gè)項(xiàng)目入市（或加推），推售住宅套數(shù)12069套。、新增預(yù)售分析2011年上半年，樓市延續(xù)2010年度遏制高房?jī)r(jià)的調(diào)控主基調(diào)，加息、上調(diào)存款準(zhǔn)備金、制定房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)、開(kāi)征房產(chǎn)稅、提高二套房首付比例等，政府從金融、稅收、財(cái)政等方方面面深化樓市調(diào)控細(xì)則，取得了一定的成效。受調(diào)控政策影響，上半年批售的項(xiàng)目以普通住宅為主，批售的項(xiàng)目主要分布在特區(qū)外，%，特區(qū)外住宅批售套數(shù)15207套，%，%，特區(qū)內(nèi)住宅批售套數(shù)2179套，%。南山區(qū)2011年上半年度批售雍景灣花園一個(gè)項(xiàng)目，%，批售住宅套數(shù)1019套，同比減少約六成。批售住宅套數(shù)465套，是鹽田區(qū)批售量最大的樓盤(pán)。水榭春天、合正中央原著、萬(wàn)科金色領(lǐng)域、招商觀園、桃源居首府批售面積均超過(guò)5萬(wàn)平方米，批售住宅套數(shù)1360套，批售住宅套數(shù)1280套，是寶安區(qū)上半年度批售量最大的兩個(gè)樓盤(pán)。星河時(shí)代、中海康城國(guó)際、萬(wàn)科清林徑、大都匯 、睿智華庭批售面積均超過(guò)5萬(wàn)平方米，批售住宅套數(shù)2124套，批售住宅套數(shù)1489套，是龍崗區(qū)批售量最大的兩個(gè)項(xiàng)目。期間，為應(yīng)對(duì)通脹，央行的三次加息也震傷樓市。從上半年深圳樓市交出的答卷來(lái)看，明顯的“量漲價(jià)低”，符合官方意志，但細(xì)致研究發(fā)現(xiàn)，期間存在“貓膩”，房?jī)r(jià)下跌更多的成交結(jié)構(gòu)變動(dòng)引起，更多的是“被降”了。受特價(jià)房影響，上半年深圳新房住宅的成交均價(jià)跌破2萬(wàn)大關(guān)，僅18820元/平方米，％。 成交量分析※ 定義：小戶型物業(yè)（90㎡以下），改善型物業(yè)（90144㎡），大戶型物業(yè)（144㎡以上）雖然政策環(huán)境嚴(yán)峻依舊，雖然上半年央行的3次加息增加了置業(yè)成本，但深圳的“特價(jià)房”、“限價(jià)令”對(duì)成交量的促進(jìn)力度更大，成功實(shí)現(xiàn)了以價(jià)換量的目的。物業(yè)型態(tài)方面，上半年成交的新房以90㎡以下的小戶型為主，成交面積接近百萬(wàn)平方米，％，90144㎡的改善型物業(yè)成交近22萬(wàn)平方米，％，144㎡以上的大戶型成交約20萬(wàn)平方米，％。，成交套數(shù)13096套，同比增加42%，同比增加約1/3。上半年全區(qū)共有5個(gè)項(xiàng)目有成交，其中，鳳凰印象是絕對(duì)主力，貢獻(xiàn)全區(qū)約一半的成交量，蘭亭國(guó)際貢獻(xiàn)約30%的成交量，其余3盤(pán)的成交量都相對(duì)較少。福田區(qū)上半年雖然增加了一個(gè)新項(xiàng)目——華嶸榕公館，但新增的成交量彌補(bǔ)不了在售項(xiàng)目的成交萎縮，導(dǎo)致全區(qū)的新房成交量同比暴減一半以上，同比減少約42％。物業(yè)型態(tài)方面，福田區(qū)上半年成交的新房以90㎡以下的小戶型為絕對(duì)主力，成交面積占全區(qū)的8成以上，144㎡以上的大戶型物業(yè)占近14％，90144㎡的改善型物業(yè)成交很少，占比不到5％。南山區(qū)上半年以高端項(xiàng)目為主成交格局沒(méi)有變，香山里、岸芷汀蘭、鴻威海怡灣畔等4萬(wàn)/平方米級(jí)別的豪宅項(xiàng)目表現(xiàn)突出，前海片區(qū)仍然是全區(qū)的熱點(diǎn)片區(qū)，銘筑、鼎太風(fēng)華、東方銀座、萬(wàn)豪月半山等均有良好的銷售業(yè)績(jī)，向南瑞峰則是全區(qū)上半年的銷冠。鹽田區(qū)上半年的普通住宅市場(chǎng)雄起，成交量大幅增加，成交面積超過(guò)6萬(wàn)平方米，同比增加近40%，成交套數(shù)695套，同比增加約70%，不過(guò)，由于別墅市場(chǎng)的沒(méi)落，成交量的增加未能使成交金額增長(zhǎng)，反而大幅減少43%。物業(yè)型態(tài)方面，鹽田區(qū)上半年成交的新房以90㎡以下的小戶型物業(yè)為主，成交面積占全區(qū)的近6成，90144㎡的改善型占約26％，144㎡以上的大戶型占近16%。從項(xiàng)目成交量來(lái)看看，新入市的六大項(xiàng)目合正匯一城、水榭春天2期、萬(wàn)科金色領(lǐng)域、合正中央原著、桃源居首府2期、招商觀園是全區(qū)的成交主力，累計(jì)貢獻(xiàn)全區(qū)7成以上的成交量，從片區(qū)來(lái)看，龍華和西鄉(xiāng)是寶安區(qū)上半年的熱點(diǎn)片區(qū)，占全區(qū)的35%，占全區(qū)的30%。龍崗區(qū)上半年新推（加推）項(xiàng)目較多，特別是中?？党菄?guó)際的千套特價(jià)房給全區(qū)帶來(lái)巨量成交，穩(wěn)坐全市成交量之最，同比增加40%，成交套數(shù)7715套，同比增加約54%，成交金額近百元，同比增加約1/3。物業(yè)型態(tài)方面，龍崗區(qū)上半年成交的新房以90㎡以下的小戶型物業(yè)為主，成交面積占全區(qū)的約70％，90144㎡的改善型和144㎡以上的大戶型成交面積相差不大，各占約15%。各行政區(qū)方面，羅湖區(qū)和福田區(qū)上半年沒(méi)有新增供應(yīng)量，以消化存量為主；南山區(qū)嚴(yán)重供不應(yīng)求，需求量約是供應(yīng)量的2倍，市場(chǎng)存量大幅減少；鹽田區(qū)則與南山區(qū)相反，供應(yīng)大增，但銷售不力，存量增加，供求比為1：；寶安區(qū)供求基本平衡，供求比為1：；龍崗區(qū)也出現(xiàn)供過(guò)去求的局面，供求比為1： 。下面以夫婦倆的家庭購(gòu)買一套70平方米的住房計(jì)算2011年上半年深圳房?jī)r(jià)收入比。根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測(cè)，2011年上半年深圳新房的成交均價(jià)為18820元/平方米，則一套70平方米的住房平均總價(jià)為7018820＝1317400元。＝！雖然由于特價(jià)房的影響使得成交均價(jià)有所下降，但房?jī)r(jià)收入比仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國(guó)際上限（6倍），即按2011年上半年深圳的房?jī)r(jià)，一個(gè)夫婦倆的家庭要購(gòu)買一套70平方米的住房，不吃不喝也要攢積近17年才能負(fù)擔(dān)得起購(gòu)房款！ 2011年上半年深圳租售比租售比是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房?jī)r(jià)之間的比值。根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測(cè)，2011年上半年深圳住宅的租賃均價(jià)為44元/平方米/月，新房成交均價(jià)為18820元/平方米，即2011年上半年深圳的租售比為44∶18820≈1∶428 。對(duì)應(yīng)44元/平方米/月的租金水平，深圳房?jī)r(jià)的合理高位只有44300＝13200元/平方米，即目前18820元/平方米的房?jī)r(jià)估值理論上偏高約30％！ 2011年16月深圳新房量?jī)r(jià)走勢(shì)分析成交量方面，雖然上半年的政策繼續(xù)從嚴(yán)，但由于每月都有新樓盤(pán)入市帶動(dòng)，如1月份的合正匯一城，2月份的星河時(shí)代，3月份萬(wàn)科金色領(lǐng)域，4月份的星河時(shí)代二期，5月份的中海康城國(guó)際，6月份的水榭春天，這些名盤(pán)入市活躍了成交氣氛，使得整體成交量達(dá)到較理想水平。成交均價(jià)方面，1月4月深圳的新房住宅成交均價(jià)相對(duì)穩(wěn)定，在2萬(wàn)上下波動(dòng)。2011年上半年樓盤(pán)成交龍虎榜TOP10 小戶型物業(yè)成交龍虎榜TOP10根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測(cè)，位于體育新城的中?？党菄?guó)際上半年共銷售90㎡，取得了小戶型成交龍虎榜冠軍；；。 大戶型物業(yè)成交龍虎榜TOP10根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測(cè)，取得了大戶型成交龍虎榜冠軍；；。中海地產(chǎn)略勝一籌，旗下有中?？党菄?guó)際和中海陽(yáng)光玫瑰園兩個(gè)項(xiàng)目在售；（萬(wàn)科地產(chǎn)銷售套數(shù)為全市冠軍），旗下有金色領(lǐng)域、清林
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