【正文】 新生活運(yùn)營(yíng)商建造新城市，運(yùn)營(yíng)新生活是人們新生活的創(chuàng)造者和經(jīng)營(yíng)者為人們營(yíng)造夢(mèng)想的家園為人們帶來(lái)高品質(zhì)的生活給合肥帶來(lái)新的發(fā)展 項(xiàng)目案名 泊泊泊胸有丘壑、指點(diǎn)江山、達(dá)觀天下，泊（四）、產(chǎn)品篇一、產(chǎn)品概念導(dǎo)入核心競(jìng)爭(zhēng)力 集成式高爾夫社區(qū)以高爾夫?yàn)槠脚_(tái)的商務(wù)和度假平臺(tái)高爾夫高尚住宅園林高爾夫環(huán)境高爾夫社區(qū)生活文化商務(wù)高爾夫居住高爾夫景觀高爾夫以購(gòu)物中心為核心的中心區(qū)，形成大型主題購(gòu)物娛樂(lè)公園人文高爾夫核心競(jìng)爭(zhēng)力1：大型主題購(gòu)物中心核心競(jìng)爭(zhēng)力3：差異化產(chǎn)品核心競(jìng)爭(zhēng)力2：高爾夫物業(yè)主力產(chǎn)品類(lèi)別墅產(chǎn)品 互動(dòng) 推動(dòng) 概念挖掘市場(chǎng)上能夠與本項(xiàng)目相匹敵的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手比較有限，分析它們的優(yōu)勢(shì)，有幾個(gè)主要的共同點(diǎn)：大面積的自然景觀（如綠化、水景），產(chǎn)品走高檔路線，社區(qū)配套設(shè)施比較完善。最能發(fā)揮項(xiàng)目自然資源，當(dāng)時(shí)市場(chǎng)上還未出現(xiàn)的產(chǎn)品，而且還能夠調(diào)整項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)構(gòu)架的可持續(xù)性發(fā)展的物業(yè)，莫過(guò)于以高爾夫?yàn)橹黝}的社區(qū)：本項(xiàng)目完全可以充分利用項(xiàng)目規(guī)模大的特點(diǎn)，加強(qiáng)自身生活、休閑配套，項(xiàng)目?jī)?nèi)可設(shè)置獨(dú)特的商業(yè)街，吸引其他區(qū)的業(yè)主到場(chǎng)消費(fèi)、娛樂(lè)。大型的高爾夫球場(chǎng)，專(zhuān)業(yè)的高爾夫器材銷(xiāo)售店以及大型高爾夫會(huì)所，吸引改成市乃至周邊城市的愛(ài)好者到此進(jìn)行一條龍的消費(fèi)。項(xiàng)目?jī)r(jià)值資源整合商務(wù)價(jià)值自身資源嫁接資源其他資源水資源企業(yè)品牌土地價(jià)值整合資源優(yōu)勢(shì)先天的資源優(yōu)勢(shì) 聯(lián)動(dòng) 概念解析（1）項(xiàng)目理念：高爾夫集成社區(qū)大型主題購(gòu)物中心公園高爾夫主題國(guó)際新都市生活圈具備總價(jià)沖擊力的主力產(chǎn)品項(xiàng)目綠化資源的價(jià)值主要是體現(xiàn)在高爾夫球場(chǎng)上，充分利用高爾夫來(lái)提升整個(gè)社區(qū)的檔次，品牌和形象，提出集成式高爾夫的概念，所謂集成式高爾夫是指一個(gè)以高爾夫運(yùn)動(dòng)為核心的可循環(huán)的消費(fèi)系統(tǒng)，對(duì)于這種大型項(xiàng)目而言，其支撐點(diǎn)是以高爾夫?yàn)橹鞯纳虅?wù)體系。 集成式高爾夫城循環(huán)消費(fèi)高爾夫會(huì)所 商務(wù)平臺(tái)（面向全?。? 高爾夫附加 社區(qū)幼兒、小學(xué)、中學(xué)商業(yè)配套設(shè)施 等教育產(chǎn)業(yè) 特色餐飲、休閑 酒店、旅游 娛樂(lè)、購(gòu)物中心 等度假產(chǎn)業(yè)（2）項(xiàng)目主題：國(guó)際新都市生活圈中的高爾夫主題高尚人居國(guó)際新都市生活圈的提法并非是將本項(xiàng)目獨(dú)立發(fā)展成為新生區(qū)域，而是借用項(xiàng)目的總體發(fā)展趨勢(shì)，將合肥新都市生活圈的重心向本項(xiàng)目的傾斜，支持這個(gè)概念的論點(diǎn)有：第一：城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略走向本區(qū)域轉(zhuǎn)移，提出國(guó)際新都市生活圈的社區(qū)概念。第二：超越區(qū)域的局限性，實(shí)現(xiàn)整個(gè)區(qū)域的互動(dòng)在本項(xiàng)目人氣不足的情況下，充分借用項(xiàng)目規(guī)模大的優(yōu)勢(shì)，實(shí)施自己的“造城計(jì)劃”，在宣傳推廣上加強(qiáng)力度宣傳項(xiàng)目的最大買(mǎi)點(diǎn)：規(guī)?！鲁鞘小５谌簭?qiáng)調(diào)國(guó)際新都市生活的方式，重點(diǎn)提出生活氛圍的不可復(fù)制性，使本項(xiàng)目成為全新生活方式的最佳代言人。社區(qū)文化——人文高爾夫G——綠色，崇尚自然O——清新空氣，生態(tài)健康居住L——陽(yáng)光動(dòng)感，活力F——友誼，社區(qū)和諧人文高爾夫通過(guò)幾個(gè)方面來(lái)體現(xiàn)社區(qū)文化：細(xì)節(jié)體現(xiàn)：通過(guò)社區(qū)的案名，組團(tuán)名，環(huán)境標(biāo)識(shí)引導(dǎo)系統(tǒng)，景觀小品來(lái)作為社區(qū)人文高爾夫的體現(xiàn)社區(qū)活動(dòng)：通過(guò)相關(guān)主題活動(dòng)的組織，如高爾球賽、成立俱樂(lè)部，組織到國(guó)內(nèi)外參觀高爾夫比賽的旅游團(tuán)等；參與者：用高爾夫?qū)W校為載體，辦成針對(duì)其他商業(yè)領(lǐng)域的學(xué)院 ，通過(guò)一些職業(yè)經(jīng)理人的培訓(xùn)將商務(wù)人士集中起來(lái)建筑、環(huán)境景觀：通過(guò)建筑布局和環(huán)境設(shè)計(jì)的較多親和鄰里空間設(shè)計(jì)，健康生態(tài)住宅的設(shè)計(jì)，景觀型（面向高爾夫景觀）物業(yè)的設(shè)計(jì)，社區(qū)內(nèi)運(yùn)動(dòng)空間和場(chǎng)所的設(shè)計(jì)等來(lái)體現(xiàn)。商務(wù)投資主要產(chǎn)品平臺(tái)：酒店式公寓、出租型的商務(wù)別墅、外商活動(dòng)中心的會(huì)議廳商務(wù)配套功能：商務(wù)會(huì)議功能——董事會(huì)會(huì)議，企事業(yè)單位的業(yè)務(wù)會(huì)議，年會(huì)，總結(jié)會(huì)等，項(xiàng)目呼應(yīng)此類(lèi)功能的平臺(tái)有酒店式公寓的會(huì)議室，出租型的商務(wù)別墅。（5）項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)價(jià)值——度假及租賃投資主要產(chǎn)品平臺(tái)：有高爾夫運(yùn)動(dòng)為主體的酒店式公寓、出租型的度假別墅、針對(duì)外商的租賃型別墅，購(gòu)物中心和商業(yè)街、特色餐飲等。這種大眾度假主要是一種假日度假和休閑的行為主要表現(xiàn)在頻率大，周期短（大量集中在節(jié)假日的幾天）。本項(xiàng)目客戶來(lái)源多元化，年齡跨度比較大，主要是中等、中高收入的客戶。他們對(duì)產(chǎn)品的需求種類(lèi)跨度也比較大，從中檔產(chǎn)品到最高端的產(chǎn)品都有需求量。 鎖定目標(biāo)客戶項(xiàng)目目標(biāo)客戶分析區(qū)域內(nèi)顯性客戶 必然 對(duì)該區(qū)域認(rèn)同（價(jià)格門(mén)檻）隱性客戶 釋放項(xiàng)目所在區(qū)域客戶（注重性價(jià)比）分流其他項(xiàng)目客戶群 超越隨著城市的發(fā)展、居住板塊的延伸持續(xù)發(fā)展客戶 培養(yǎng)（1） 顯性客戶一般來(lái)說(shuō)，本項(xiàng)目的顯性客戶群主要是在合肥市內(nèi)工作的中等或偏高收入的人士，他們的年齡在30到40之間，對(duì)花園洋房和別墅這類(lèi)型的中偏高產(chǎn)品的消費(fèi)能力比較強(qiáng)。① 對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域認(rèn)同感比較強(qiáng)，對(duì)郊區(qū)大盤(pán)接受能力強(qiáng)的客戶。③ 收入中等，對(duì)高品質(zhì)住宅產(chǎn)品比較向往，喜歡高性價(jià)比的客戶。有一定的消費(fèi)能力和消費(fèi)欲望，但對(duì)該區(qū)域以及該區(qū)域產(chǎn)品不了解的客戶。（3） 分析其他項(xiàng)目的客戶這是針對(duì)有購(gòu)買(mǎi)欲望的高消費(fèi)群體，通常對(duì)產(chǎn)品的認(rèn)識(shí)度不高，偏好有差異性，有一定的精神高度，有個(gè)性高附加值，能夠體現(xiàn)居住者價(jià)值的產(chǎn)品，他們一般是私營(yíng)企業(yè)的老板，企事業(yè)單位的領(lǐng)導(dǎo)層以及政府高級(jí)官員，消費(fèi)能力強(qiáng)而且愿意為高質(zhì)商品付出高價(jià)值的客戶。（4） 持續(xù)發(fā)展客戶持續(xù)發(fā)展客戶的特征如下： 對(duì)區(qū)域或者項(xiàng)目了解不夠的，認(rèn)同感不高的消費(fèi)群 需要一定時(shí)間以積累購(gòu)房資金的消費(fèi)群 沒(méi)有明確消費(fèi)方向，但有需求的消費(fèi)群； 這是一個(gè)為項(xiàng)目的后期產(chǎn)品積累客戶的過(guò)程，其中將會(huì)產(chǎn)生各種類(lèi)型的顯性消費(fèi)者。二、產(chǎn)品類(lèi)別１、獨(dú)棟別墅２、新獨(dú)院住宅所謂“新獨(dú)院住宅”其實(shí)是一種近郊住宅發(fā)展模式，它的核心是“工作在市區(qū)，生活在近郊”，它是獨(dú)門(mén)獨(dú)院，并有獨(dú)立的花園和車(chē)庫(kù)。比多層更寬敞、舒適、有更好的綠化、空氣環(huán)境。２、組團(tuán)劃分建議：　　基于項(xiàng)目規(guī)模（占地３０００畝）和產(chǎn)品定位（別墅、花園洋房、ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ），在組團(tuán)定位上以“大主題統(tǒng)領(lǐng)、分品牌分組團(tuán)”策略。由于涉及多種物業(yè)形態(tài)，面向的目標(biāo)客戶不同，故打破傳統(tǒng)主題來(lái)定位的概念，而實(shí)現(xiàn)以遞進(jìn)式組團(tuán)劃分。針對(duì)項(xiàng)目的高端物業(yè)（頂級(jí)別墅），營(yíng)造一種３６０度高爾夫景觀。針對(duì)項(xiàng)目的聯(lián)排和雙拼別墅，營(yíng)造一種人人能參與的體驗(yàn)式高爾夫景觀。（2） 景觀設(shè)計(jì)的原則景觀設(shè)計(jì)在原則上要把握適度超大型前和合理的創(chuàng)新，主要表現(xiàn)為景觀風(fēng)格的選用、水景的運(yùn)用、運(yùn)動(dòng)景觀以及高爾景觀的結(jié)合。從文化方面來(lái)說(shuō)，歐陸風(fēng)情具有活力、動(dòng)感、浪漫特征，因此項(xiàng)目可以在每一期引用不同特色的歐陸風(fēng)情作為主題景觀。景觀層次——三維立體景觀空間體系項(xiàng)目運(yùn)用平面綠化景，立體三維空間綠化景觀和場(chǎng)景空間綠化景觀組成三維立體的景觀空間體系?！八啊钡暮诵牡匚槐仨毘浞直焕?，并以此作為景觀軸線的起頭或核心，沿線布置綠化景觀和適當(dāng)?shù)沫h(huán)形道路，點(diǎn)線結(jié)合，最終將各期的景觀軸連接，形成蜿蜒貫通的主景觀軸線。例如：可以有：嘎納風(fēng)情組團(tuán)米蘭風(fēng)情組團(tuán)愛(ài)丁堡風(fēng)情組團(tuán)威尼斯風(fēng)情組團(tuán)………………（２）建筑單體設(shè)計(jì)建議因地制宜，充分發(fā)揮本案的高爾夫景觀及庭院景觀優(yōu)勢(shì)。保證提高土地利用率，注重地下空間利用，以及地上層不宜過(guò)高的原則。戶型內(nèi)部設(shè)計(jì)應(yīng)尊崇尊貴大氣的特點(diǎn)，適當(dāng)創(chuàng)新，突出個(gè)性，除起居室，客廳，主人房，儲(chǔ)藏室，洗衣房，書(shū)房等基本配置外，還應(yīng)考慮創(chuàng)新功能空間設(shè)計(jì)，如娛樂(lè)室，多功能廳，宴會(huì)廳，休息室以及門(mén)廳處理，客廳上空等細(xì)等巧妙處理?？煽紤]建造幾幢獨(dú)特的同地別墅，以較為夸張的設(shè)計(jì)手法，利用某一較為險(xiǎn)要的山勢(shì)做出差異性的樣板藝術(shù)空間，提升別墅社區(qū)的營(yíng)銷(xiāo)亮點(diǎn)。（1） 別墅類(lèi)產(chǎn)品大組團(tuán)規(guī)模稀缺面積的供應(yīng)差異性創(chuàng)新概念：高爾夫市場(chǎng)空白戶型空間差異化功能藝術(shù)空間設(shè)計(jì)　　　　　　　　　　　　　　　　別墅類(lèi)產(chǎn)品功能人性化和豪華元素高附加值大庭院、低容積率178。178。（2） 花園洋房類(lèi)產(chǎn)品類(lèi)別墅產(chǎn)品高品質(zhì)產(chǎn)品差異性低密度生態(tài)住宅市場(chǎng)空白高性價(jià)比產(chǎn)品高爾夫概念的引導(dǎo)　　　　　　　　　　　　　　　　花園洋房景觀戶型創(chuàng)新功能戶型大開(kāi)間產(chǎn)品178。178。四、項(xiàng)目配套設(shè)施的選擇作為超大規(guī)模社區(qū)的造城