【正文】 a)先內(nèi)而外合肥地產(chǎn)市場經(jīng)過發(fā)展，已形成強(qiáng)大的業(yè)內(nèi)人群，也就是我們通常說的地產(chǎn)圈。在主流媒體上發(fā)布本案信息，強(qiáng)勢推介，如《合肥晚報》、《安徽商報》、《合肥房地產(chǎn)網(wǎng)》、《房展會》。其它手段還有DM直接，客戶通訊等。b)先主后次為迅速打開市場缺口，聚集人氣，將大部分的目標(biāo)客戶吸引住。單一媒體推廣不可能深入到未來本案目標(biāo)客戶群的所有層次中去。廣告宣傳的投放計劃將針對銷售期的需要做合理安排。這些配套設(shè)施包括：公共建筑區(qū)域（便利店、幼兒園、圖書館、健身房、ＳＰＡ水療中心等）、公共綠地（水景、綠地、公園等）以及文化康體設(shè)施（體育場、學(xué)校等），這樣一來，我們將明確形成合理的城市功能分區(qū)，才能名副其實的“城中城”！同時，我們也盡力把這樣的建筑風(fēng)格打造成具GOLF風(fēng)格的國際生活示范城！n 宣傳推廣策略本案CI系統(tǒng)全面建立本案作為全新樓盤上市銷售，項目CI系統(tǒng)的設(shè)計和應(yīng)用，是不可缺少的首要環(huán)節(jié)。n 營銷推廣主題我們的策劃到最后推廣的戰(zhàn)略主題將主要圍繞以下兩點進(jìn)行，在每個策劃推廣階段都將圍繞下面這點宣傳：造鎮(zhèn)計劃 關(guān)鍵詞：造鎮(zhèn)計劃以造城計劃吸引市場矚目。所以，這種生活是更加時尚與高品味的。 將“泊 泊Fascination 仙鄉(xiāng)泊天下的居住融合文學(xué)性，情景交融；泊天下，達(dá)觀天下，以馳騁天下的心，享受生活中最細(xì)微的感動。水宅相融，水天一色，遠(yuǎn)離鬧市的喧嘩，深呼吸純凈清新氧氣沁人心脾神清氣爽，常靜觀靈動變幻明凈情之水冶性怡情，觸摸生生不息生命之脈動，涵養(yǎng)大氣優(yōu)雅人生之格局——動靜相宜，張弛有度，從容揮灑，指點江山，閑庭信步，笑看人生，生命鮮活，人生增值。天下——永遠(yuǎn)的機(jī)會主義者。泊 （一）G的狂想：以人為本，生生不息1） green——綠色、青春、活力泊通過定期舉辦社區(qū)活動，一方面增加整個商務(wù)區(qū)的相互交流，一方面營造一個“和諧、溝通、發(fā)展”的社區(qū)文化氛圍。6）GOLF是一種格調(diào)。４) GOLF是一種自然自然的，就是本色的、原色的。社區(qū)文化理念的總體體現(xiàn)——人文高爾夫G——綠色，崇尚自然O——清新空氣，生態(tài)健康居住L——陽光動感，活力F——友誼，社區(qū)和諧國際GOLF生活，意味著生活模式的徹底改變。 D、目標(biāo)客戶的準(zhǔn)確定位與細(xì)分。 B、目標(biāo)客戶會被其他類型的產(chǎn)品分流部分?！?現(xiàn)時項目周邊人口素質(zhì)不高。 產(chǎn)品核心價值 經(jīng)過對產(chǎn)品進(jìn)行客觀的分析之后，我們可以看出產(chǎn)品的核心價值是：◆ 具有前瞻性的產(chǎn)品規(guī)劃。社區(qū)會所 設(shè)計原則注重高爾夫主體理念的重要體現(xiàn)，采用現(xiàn)代簡約風(fēng)格的設(shè)計手法，即引入現(xiàn)代簡約主義的建筑風(fēng)格，體現(xiàn)高尚運(yùn)動的主題精神和充滿活力與動感的現(xiàn)代氣息。 社區(qū)會所主要面向小區(qū)客戶提供活動、休閑、娛樂的平臺，設(shè)置各球類運(yùn)動、游泳池、健身房等。 市場現(xiàn)狀：沒有具備別墅景觀優(yōu)勢及品質(zhì)的產(chǎn)品，精裝修房的概念還沒有形式，中檔價位的低密度住宅非常稀少，中高檔的住宅數(shù)量比較少，市場上集中的多為大戶型，面積與房型搭配不合理，空間浪費率比較高。整體設(shè)計不宜過于豪華，著重于個性化功能空間的營造以及內(nèi)部空間的藝術(shù)處理，以適當(dāng)超前的創(chuàng)新點提升項目單體別墅的產(chǎn)品價值，樹立獨特競爭優(yōu)勢，使之成為區(qū)域別墅產(chǎn)品的創(chuàng)新樣板。景觀系統(tǒng)第一層第二層第三層平面綠化景觀外圍綠化景觀主軸線景觀組團(tuán)花園和宅旁綠化三維立體綠化景觀景觀小品高大植物成型的高空間綠化層建筑物立體綠化面場景綠化景觀項目公共景觀點水景體系景觀４、景觀規(guī)劃的指導(dǎo)思想由于道路制約，為最大限度的借勢于項目高爾夫與及高爾夫公園的景觀，因此組團(tuán)內(nèi)的規(guī)劃如下：各開發(fā)期應(yīng)以各組團(tuán)中心花園為核心，通過景觀帶實現(xiàn)各組團(tuán)有機(jī)結(jié)合在一起，同時又最大限度地與高爾夫景觀相融合，使各個開發(fā)期有機(jī)、自然地接合。針對項目的經(jīng)濟(jì)型別墅的，營造一種親和休閑、舒適的１８０度高爾夫景觀。他的建筑形式介于別墅和多層之間，比別墅密度大、園子小、間距小而合理，鄰里之間關(guān)系更和睦。（2） 隱性客戶與顯性客戶群相比，隱性客戶主要來自傳統(tǒng)意義上的市中心，年齡一般在3545歲，有比較高的消費能力，職業(yè)構(gòu)成為企事業(yè)單位的中高層管理人員，政府職能部門的公務(wù)員，他們偏好高品位的產(chǎn)品，對經(jīng)濟(jì)型別墅、中檔別墅或者大戶型的花園洋房的消費能力比較強(qiáng)，隱性客戶的特征如下：看好該區(qū)域的發(fā)展，對該區(qū)域產(chǎn)品的價值比較認(rèn)同，但暫時對其價格的承接力不足的客戶。他們對產(chǎn)品的需求種類跨度也比較大。（4）項目商業(yè)價值——投資型物業(yè) 項目的投資物業(yè)是建立在以高爾夫相關(guān)的大型配套（高爾夫球場，主題公園，酒店式公寓，高爾夫風(fēng)尚會所，外商活動中心等）為平臺的商務(wù)配套上，引發(fā)起投資價值的產(chǎn)生。對于住宅部分，可以通過體驗高爾夫運(yùn)動的形式促進(jìn)住宅銷售，讓消費者體驗在本項目中的生活氛圍 ，而對于高端客戶群體，則通過高檔運(yùn)動所營造的尊貴感來增加本項目與其他高端產(chǎn)品的差距，現(xiàn)優(yōu)勢 ，讓高爾夫完全貫穿于整個項目，形成一個集居住、度假 ，購物于的循環(huán)消費系統(tǒng)。天下以寬廣無垠的胸懷，站立成靜止的思考。綜合該市的市場信息可分析出：本項目的絕大部分是必須用來發(fā)展中高檔產(chǎn)品，以順應(yīng)市場，達(dá)到順利聚集人氣啟動超級大盤的目的。將可以有效支撐項目8—10年的規(guī)劃不落后、概念不落后。產(chǎn)品的市場定位必然直接來源于市場的要求。 項目市場定位 市場定位合肥第一座國際化高爾夫生活示范城第一座：顯示項目的唯一性和規(guī)模。別墅的戶型也以200㎡左右為主，總價約在60萬—200萬之間，以100萬左右為主。建筑產(chǎn)品將以獨棟別墅、花園洋房為主。 配套：周圍目前均為未開發(fā)土地，只有少量的農(nóng)村和生活設(shè)施。地塊表面覆蓋大量草和、灌木、小樹。立足產(chǎn)品，才有有效策劃的可能。在這個過程中不斷積累與完善，力求達(dá)到營銷策劃的最終目的：◆ 引導(dǎo)消費 促進(jìn)銷售在這個過程中，階段性策劃目的為塑造本項目整體品牌形象，為后期的營銷推廣樹立良好的品牌形象。目錄 策劃前言 策劃目的 策劃依據(jù) 策劃思路 策劃內(nèi)容策劃篇一、 策劃前言 以人為本，首先尊重人，然后取悅?cè)恕Ｒ瓿蛇@一目標(biāo)，必須通過一個緊密協(xié)調(diào)的過程來完成。所以：產(chǎn)品，就是策劃的依據(jù)，是支撐起整個營銷的支點。地塊的還有一些建筑因拆遷而沒有完全遷走。216。 項目分析本項目占地面積較大，容積率低，綠化率高，有豐富的水景資源。普遍規(guī)模較小，很大一部分是在與多層、小高層混合在一起。在確定了整體定位的基礎(chǔ)上，進(jìn)行有效的策劃與推廣，最終有效完成產(chǎn)品品牌的建立與市場去化的完成。：◆ 市場依據(jù)產(chǎn)品是市場的產(chǎn)物。因為高爾夫不僅代表品質(zhì)，同樣可以為項目帶來更多的支撐點，如：旅游、商務(wù)、休閑、娛樂等等。如何針對這些看似可靠卻又風(fēng)險重重的市場條件制定項目的發(fā)展方向？不言而喻，單純的居住社區(qū)是無法支撐如此龐大的體量，必須為項目尋找可持續(xù)性發(fā)展的出路，所以集成式社區(qū)的出現(xiàn)和發(fā)展成為可能。胸有丘壑、指點江山、達(dá)觀天下，泊項目價值資源整合商務(wù)價值自身資源嫁接資源其他資源水資源企業(yè)品牌土地價值整合資源優(yōu)勢先天的資源優(yōu)勢 聯(lián)動 概念解析（1）項目理念：高爾夫集成社區(qū)大型主題購物中心公園高爾夫主題國際新都市生活圈具備總價沖擊力的主力產(chǎn)品項目綠化資源的價值主要是體現(xiàn)在高爾夫球場上，充分利用高爾夫來提升整個社區(qū)的檔次，品牌和形象，提出集成式高爾夫的概念，所謂集成式高爾夫是指一個以高爾夫運(yùn)動為核心的可循環(huán)的消費系統(tǒng)，對于這種大型項目而言，其支撐點是以高爾夫為主的商務(wù)體系。社區(qū)文化——人文高爾夫G——綠色，崇尚自然O——清新空氣，生態(tài)健康居住L——陽光動感，活力F——友誼，社區(qū)和諧人文高爾夫通過幾個方面來體現(xiàn)社區(qū)文化：細(xì)節(jié)體現(xiàn)：通過社區(qū)的案名，組團(tuán)名，環(huán)境標(biāo)識引導(dǎo)系統(tǒng)，景觀小品來作為社區(qū)人文高爾夫的體現(xiàn)社區(qū)活動：通過相關(guān)主題活動的組織，如高爾球賽、成立俱樂部，組織到國內(nèi)外參觀高爾夫比賽的旅游團(tuán)等；參與者：用高爾夫?qū)W校為載體，辦成針對其他商業(yè)領(lǐng)域的學(xué)院 ，通過一些職業(yè)經(jīng)理人的培訓(xùn)將商務(wù)人士集中起來建筑、環(huán)境景觀：通過建筑布局和環(huán)境設(shè)計的較多親和鄰里空間設(shè)計，健康生態(tài)住宅的設(shè)計，景觀型（面向高爾夫景觀）物業(yè)的設(shè)計，社區(qū)內(nèi)運(yùn)動空間和場所的設(shè)計等來體現(xiàn)。本項目客戶來源多元化，年齡跨度比較大，主要是中等、中高收入的客戶。③ 收入中等，對高品質(zhì)住宅產(chǎn)品比較向往，喜歡高性價比的客戶。二、產(chǎn)品類別１、獨棟別墅２、新獨院住宅所謂“新獨院住宅”其實是一種近郊住宅發(fā)展模式，它的核心是“工作在市區(qū)，生活在近郊”，它是獨門獨院，并有獨立的花園和車庫。針對項目的高端物業(yè)（頂級別墅），營造一種３６０度高爾夫景觀。景觀層次——三維立體景觀空間體系項目運(yùn)用平面綠化景，立體三維空間綠化景觀和場景空間綠化景觀組成三維立體的景觀空間體系。戶型內(nèi)部設(shè)計應(yīng)尊崇尊貴大氣的特點，適當(dāng)創(chuàng)新，突出個性，除起居室，客廳，主人房，儲藏室，洗衣房，書房等基本配置外，還應(yīng)考慮創(chuàng)新功能空間設(shè)計，如娛樂室，多功能廳，宴會廳，休息室以及門廳處理，客廳上空等細(xì)等巧妙處理。（2） 花園洋房類產(chǎn)品類別墅產(chǎn)品高品質(zhì)產(chǎn)品差異性低密度生態(tài)住宅市場空白高性價比產(chǎn)品高爾夫概