小董村危舊房改造工程項(xiàng)目預(yù)可行性報(bào)告-在線瀏覽
2024-09-13 12:24本頁(yè)面
【正文】 10平方米，以90平方米戶型為主。戶型面積由150—180平方米，適量考慮180平方米以上的大面積戶型。百合公寓已經(jīng)形成的基礎(chǔ)設(shè)施；●醫(yī)院等生活配套設(shè)施可借助于燕化星城現(xiàn)有配套；●有公交車直通燕山石化廠區(qū)和北京市區(qū)，交通便利；●因當(dāng)?shù)厥墙ㄖ徒ú闹l(xiāng)，住宅的建安成本較低。2．不利因素 ●地上有舊房拆遷； ●地理位置相對(duì)市區(qū)比較偏遠(yuǎn)，而且脫離了良鄉(xiāng)衛(wèi)星城，到目前為止，項(xiàng)目處于農(nóng)村所在地而不是城市所在地；●整個(gè)區(qū)域的品位較低（其品位低于大興區(qū)），北京市民對(duì)該區(qū)域的認(rèn)同感也明顯低于大興區(qū)域。3．目標(biāo)客戶群的分析 （1）該項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群，主要由三部分組成：●燕山石化職工。同時(shí)，這部分客戶群的總體消費(fèi)能力較低?！穹可疆?dāng)?shù)鼐用耠S著遠(yuǎn)郊區(qū)縣的商品房市場(chǎng)不斷成熟及當(dāng)?shù)鼐用袷杖胨降牟粩嗵岣撸监l(xiāng)和老房山城關(guān)鎮(zhèn)的居民較有可能成為該項(xiàng)目的客戶群體，其購(gòu)房欲望和潛在的需求量均較大，且對(duì)房產(chǎn)品品質(zhì)的要求高于燕化星城的居民。 房山和大興地區(qū)許多項(xiàng)目的客戶群來(lái)源于北京市區(qū)西南片（三環(huán)以外的豐臺(tái)區(qū)西部為主）的拆遷居民，這些客戶對(duì)上下班交通時(shí)間的忍受限度約在1小時(shí)之內(nèi)，購(gòu)物仍然會(huì)習(xí)慣在北京市區(qū)內(nèi)進(jìn)行。從已調(diào)查項(xiàng)目可以看出，這些客戶的鑒賞力和品質(zhì)要求比較低，法律意識(shí)和維權(quán)意識(shí)也不強(qiáng)，對(duì)自己有多少支付能力卻很清楚。 這部分客戶群的消費(fèi)，會(huì)隨著北京市區(qū)城市建設(shè)的推進(jìn)而源源不斷。而且房山當(dāng)?shù)睾痛笈d地區(qū)的許多項(xiàng)目都瞄準(zhǔn)這批客戶群，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)非常激烈。(二)、開發(fā)建設(shè)進(jìn)度回遷房部分按村民住宅建設(shè)方式辦理前期手續(xù)，計(jì)劃2004年4月份開工，2005年5月竣工。 時(shí)間項(xiàng)目2003200420052006回遷房部分商品房南區(qū)商品房北區(qū)（三）、開發(fā)建設(shè)方案設(shè)想考慮到按市場(chǎng)推廣計(jì)劃及啟動(dòng)資金的需要，首先，開發(fā)建設(shè)回遷房，按盡量降低拆遷成本的原則，回遷房實(shí)施地點(diǎn)選擇應(yīng)無(wú)居民住宅的地區(qū)，以減少搬遷周轉(zhuǎn)費(fèi)用。五、經(jīng)濟(jì)分析經(jīng)濟(jì)適用房部分（一） 價(jià)格預(yù)測(cè)根據(jù)政府對(duì)本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)適用住房的最高限價(jià)不得超過2600元/平方米的政策，同時(shí)由于公司在本項(xiàng)目首期開發(fā)中不以盈利為首要目的，關(guān)鍵在于樹立公司品牌的既定方針，本案經(jīng)濟(jì)適用住房部分的銷售價(jià)格定位為：2500元/㎡；商業(yè)建筑按均價(jià)4800元/㎡計(jì)；地下車位按5萬(wàn)元/個(gè)計(jì)。前期費(fèi)用 178。178。 勘察、設(shè)計(jì)費(fèi) 其中：建筑設(shè)計(jì) 712200㎡20%25元/㎡+712200㎡80%25元/㎡30%+53100㎡25元/㎡=++=環(huán)境設(shè)計(jì) 略委托電力設(shè)計(jì) 765300㎡40元/㎡3%=委托天然氣設(shè)計(jì) 765300㎡14元/㎡3%=勘 察 約35萬(wàn)元(總計(jì)約80萬(wàn)元)圖紙交叉會(huì)審 約22萬(wàn)元(總計(jì)約50萬(wàn)元)各項(xiàng)規(guī)費(fèi) 178。 物管維修基金 712200㎡65元/㎡=178。 自來(lái)水廠建設(shè)費(fèi) 712200㎡12元/㎡50%=178。 煤氣廠建設(shè)費(fèi) 712200㎡29元/㎡50%=178。 土建工程費(fèi) 712200㎡800元/㎡+53100㎡1270元/㎡=56976萬(wàn)元+=(大部分建筑擬采用磚混結(jié)構(gòu)，詳見《建安成本分析表》,公建按1270元/㎡計(jì))設(shè)備工程 略178。 弱電系統(tǒng) 其中： 對(duì)講系統(tǒng) 7910戶100元/戶=(按每戶面積約90平方米計(jì)，㎡/90平方米=7910戶)電信、有線 765300㎡9元/㎡=安保 765300㎡9元/㎡=門禁 765300㎡1元/㎡=機(jī)動(dòng)車位管理 略178。 會(huì)館及園區(qū)配套用房裝修費(fèi) ㎡800元/㎡=（%計(jì)）178。 管理費(fèi)、銷售費(fèi)用 銷售收入3%=178。 工程監(jiān)理 %=178。 測(cè)試 44萬(wàn)元(總計(jì)約100萬(wàn)元)178。 營(yíng)業(yè)稅 銷售收入%=197955萬(wàn)元%=不可預(yù)見費(fèi)總成
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