【正文】 住宅建筑面積 m2 264040 商業(yè)建筑面積 m2 57330 公建建筑 面積 m2 3375 2 不計容建筑面積 m2 架空層 m2 9870 地下室 m2 三 建筑占地面積 m2 11375 四 建筑密度 % 五 容積率 六 綠地面積 m2 30516 七 道路及廣場面積 m2 59775 八 入戶數(shù) 戶 2312 九 地面停車位 個 910 十 地下停車位 個 2225 十一 總投資 萬元 1 工程費用 萬元 2 工程建設其它費用 萬元 3 預備費 萬元 4 建設期利息 萬元 10728 銀行貸款90000萬元 十二 財務指標 1 內部收益率 % io=8% 2 凈現(xiàn)值 萬元 io=8% 3 投資回收期 年 含建設期 主要結論 （ 1）本項目建設符合鯉城 ***的規(guī)劃要求，是解決高山片區(qū)困難群眾住房問題，改善市民居住條件的重大舉措，項目實施在一定程度上緩解了城市建設與土地資源緊缺的矛盾，為城市的發(fā)展提供了用地保障，對調 整經濟結構、提高土地利用效率有著現(xiàn)實意義。 （ 2）項目總投資 萬元，總建筑面積 ，可安置拆遷戶 555戶。經計算， 項目內部收益率 %大于房地產開發(fā)項目基準收益率 8%，凈現(xiàn)值 ，投資回收期 （含建設期）。 綜上所述，項目具有良好社會經濟效益，項目建設符合 ***城市規(guī)劃要求，建設條件完備，建設方案合理，因此，項目建設是必要及可行的。泉州市城市建設工作緊密圍繞市委、市政府“項目帶動、轉變提升、和諧進步、奮力發(fā)展”的工作思路，以構建“產業(yè)型宜居城市”的工作目標，進一步深化、拓展、提升“項目建設年”活動，進一步完善老城區(qū)市政基礎設施，加快發(fā)展新區(qū)市政配套設施，確保泉州市經濟平穩(wěn)較快發(fā)展。破舊不堪、參差不齊的舊城區(qū)肯定會影響城市的形象，搖搖欲墜的危房更是嚴重威脅人們生命財產的安全。 2020 年泉州市政 府第 70 次市長辦公會議同意了 ***高山片區(qū)危舊房改造項目的建設，并提出了具體實施中要符合城市總體規(guī)劃要求，堅持高標準規(guī)劃設計，堅持依法依規(guī)，積極穩(wěn)妥，努力把工程建設成為精品工程、廉政工程的要求。自省委、省政府提出并全面實施海峽西岸經濟區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略以來，鯉城區(qū)立足實際積極對接融入，始終以科學發(fā)展觀為統(tǒng)領，把鯉城的發(fā)展置于海西和泉州產業(yè)港口城市建設大局中去思謀、去推進，有效實現(xiàn)了小空間里的大發(fā)展。 6 ***是為加快鯉城現(xiàn)代化建設，為保護歷史文化名城，呼應建設大泉州的需要的一個重大戰(zhàn)略決策，該戰(zhàn)略與泉州市城市建設西拓戰(zhàn)略實現(xiàn)了有效對接。經過幾年的建設， ***舊貌換新顏。新區(qū)“三縱四橫”道路網絡初步形成，投資環(huán)境進一步改善，防洪排澇排污安全保障體系 基本構就。新區(qū)中小學改擴建及升級達標工程、江南醫(yī)院、老年人休養(yǎng)中心和江南、筍江、金柄公園等項目相繼投建和完工，進一步改善人民群眾生產生活條件。 同時， ***作為鯉城區(qū)的行政服務中心，在構建城市框架時，強調以項目建設帶動城市發(fā)展。 單位概況 7 泉州 ***高山片區(qū)危舊房改造項目由泉州市城市綜合開發(fā)公司負責開發(fā)建設，該公司是 1984 年成立的泉州市國有三級房地產開發(fā)企業(yè)，隸屬鯉城區(qū)建設局，主營城市土地綜合開發(fā)，承建和委托建筑房屋、商品房出售。按照城市規(guī)劃要求，公司先后開發(fā)建設了前坂、希夷、團結、霞淮、莊厝埕、東大路華友、臨江、團結新村等現(xiàn)代公寓、花苑，完成了后坂、汀州廉價房及涂門街東、中段舊城改造、筍江花園城等項目建設，累計房地產開發(fā)建設面積30 多萬平 方米，工程合格率 100%，在泉州城市規(guī)劃建設過程中，公司發(fā)揮了十分重要的推動作用，各類項目取得了較好的社會經濟效益，因此公司具備開發(fā)建設高山片區(qū)危舊房改造項目的經濟、技術、實力。 鯉城區(qū) ***是泉州市的南大門，定位為鯉城區(qū)新的行政服務中心、新型工業(yè)中心和現(xiàn)代經貿中心，為進一步實施城市跨江發(fā)展戰(zhàn)略，就必須高起點、高標準建設 ***，按照加速推進新區(qū)的“三化三轉變”發(fā)展思路，應著力推進“城中村”、“城中廠”和社區(qū)改造，進行村莊和土地整理，做大做優(yōu)街道 社區(qū)，壯大社區(qū)經濟。 項目區(qū)除了大片廢舊辦公樓，廠房外，還有大量的自建房，由于年代久遠，危破房、人口老齡化、基礎設施落后、空掛戶多，一些矛盾日益浮現(xiàn)和突出，如果不加以重視解決，將會嚴重影響居民的生活居住條件。 完善 ***基礎配套設施的需要 ***定位為鯉城區(qū)新的行政服務中心、新型工業(yè)中心和現(xiàn)代經貿中心，原有基礎設施比較落后，雖經幾年建設，商業(yè)、文化等設施尚落后于其他鎮(zhèn)區(qū)，不利于人才的引進和社區(qū)及企業(yè)的發(fā)展。 目前，項目區(qū)內含有大量危機廠房、住 宅、辦公樓，布局不合理，土地利用率低，造成土地資源的浪費。 ***高山片區(qū)危舊房改造項目將建設一些外觀新穎、氣勢恢宏的建筑物，并在片區(qū)中規(guī)劃地塊建設江南公園，構建一個適合居住的新型小區(qū)。 ***作為鯉城區(qū)心臟地帶，“三線五區(qū)”和“五大工程”等許多重點工程將在此規(guī)劃建設，危舊房改造任務十分繁重。因此在著力推進“城中村”、“城中廠”和社區(qū)改造，進行村莊和土地整理、做大做優(yōu)社區(qū)街道的同時，建設統(tǒng)一規(guī)劃、戶型合理、作價便宜、功能配套、環(huán)境優(yōu)美、基礎設施完善的小區(qū)，能夠讓拆遷戶滿意，愉快接受安置也是構建和諧社會新社區(qū)的需要。 10 基礎設施條件 交通：目前泉州市已形成公路、鐵路、水運、航空配套的立體交通體系，投資環(huán)境日臻完善，國道 32省道 308從 ***內穿過，新區(qū)以此為依托，對外交通十分便利。 供水：江南片區(qū)現(xiàn)有自來水廠 4 座，總供水能力約 20 萬噸 /日，并與市區(qū)供水管道連網，可以滿足施工時生活生產的需要，同時，部分施工用水還可直接抽取附近溝渠水解決。 通信：泉州市無線通訊已實現(xiàn)無盲區(qū)覆蓋，可以滿足工程建設通信需求。 自然條件 項目所在地鯉城區(qū)屬南亞熱帶海洋季風氣候，氣溫高，日照充足、蒸發(fā)量大。境內年極端最高氣溫出現(xiàn)在 78月，通常在 35℃ 38℃。一年中降水變化規(guī)律為上半年 16月遞增， 7月減少，8 月再增， 9 月后遞減。 全年降雨日數(shù)（日雨量≥ ）的平均值為 ，一年中 56月雨日最多，平均 14天左右； 1012月最少，平均為 天。一年中以 47 月濕度最大，在 80%以上， 6月達 84%， 1012月最小，在 68%69%之間，其余月份在 70%80%之間。 10月至翌年 3 月以偏北風為主，東北偏東風頻率在 23%27%； 45 月份以偏北風為主，東北偏東風頻率僅為 17%18%，而偏南風頻率已升至 15%左右； 68 月以偏南風為主，其中 67 月西南偏南風頻率 17%20%； 8月東南偏南風頻率 9%； 9月偏北風又開始增多，頻率為 15%。 場地工程地質條件 場地地形地貌 擬建場地較為雜亂，多為危舊民房和部 分廠房，部分地段為雜地， 12 局部分布水池，水溝等，場地內地勢較不平坦，基本呈北高南低。 巖土層結構及其特征 （ 1）雜填土①（ Q4ml）：灰黃、灰色、雜色，松散 — 稍密狀，干 —稍濕 — 濕，以碎石、碎磚、粘性土等建筑垃圾為主，局部含有少量生活垃圾，均質較差，回填時間約 3— 5 年，未完成自重固結，工程性能差，大部分地段分布，層厚 — 。 （ 3）淤泥③（ Q4m）：灰、深灰，呈飽和，流塑狀，局部軟塑狀，主要由粘粒、粉粒組成，含少量腐植質，味嗅，局部及該層底部夾混泥沙，個別鉆孔該層表現(xiàn)為淤泥夾砂，光滑 — 稍有光滑，韌性中等，干強度中等，無微搖震反應，工程性能差，少部分地段缺失，層厚— 。 （ 5）含礫中砂⑤（ Q4al+pl）：灰黃、灰白色，稍密 — 中實狀，飽和，主要由石英中砂組成，礫石含量約 10— 15%，礫石呈圓形、亞圓形，局部含少量小卵石，該層底部或局部表現(xiàn)為粗砂或礫砂，膠結差，分選性差，級配差，大部分地段分布，層厚為 — 。 （ 7）全風化花崗巖⑦ (γ 53)：灰白、灰黃、褐黃色，由石英、長石等礦物成分組成，其中長石等礦物已風化，粗粒結構，散體狀構造，節(jié)理裂隙極發(fā)育，芯樣呈土狀，標貫修正擊數(shù)大于 30 擊，巖體完整程度極破碎，為極軟巖，巖體質量基本等級為 V級，未發(fā)現(xiàn)有洞穴、臨空面、軟弱巖層等，工程性能較好，主樓地段大部分鉆孔分布，層厚 — 。 （ 9）中風化花崗巖⑨ (γ 53)：灰白色，中粗粒結構，塊狀構造，礦物成份主要由長石、石英和云母等礦物組成，裂隙發(fā)育一般，裂隙處見有鐵質氧化 浸染，巖芯呈塊狀 — 柱狀，采取率 90%， RQD=80%，屬較硬巖，巖體基本質量等級為 III— IV級，完整性為較破碎 — 較完整，巖體中未發(fā)現(xiàn)軟弱夾層、臨空面、洞穴等。 水文地質條件概括 14 （ 1）地下水埋藏條件與類型 雜填土①呈松散狀，滲透性一般，賦水性一般，主要賦存上層滯水；粉質粘土②、淤泥③滲透性弱，賦水性較小，屬弱透水性土層，為相對隔水層，主要賦存空隙水；中細砂④、含礫中砂⑤、卵石⑥滲透性強，賦水性大，屬強透水性土層，為場地地下水主要賦存層，具有承壓性；全風 化花崗巖⑦及其以下地層滲透性一般，主要賦存裂隙水。中細砂④、含礫中砂⑤、卵石⑥水力聯(lián)系緊密，其余各巖土層間水力聯(lián)系一般。 （ 2）地下水的腐蝕性評價 依照國際《巖土工程勘察規(guī)范》（ GB500212020） 2020 版，并結合周邊環(huán)境及地質條件，按Ⅱ類環(huán)境強透水層干濕交替及長期浸水條件進行判定， 地下水對混凝土結構具微腐蝕性；對鋼筋混凝土結構中鋼筋具微腐蝕性。擬建建筑物重要性等級為二級，抗震設防類別屬丙類，根據(jù)《建筑抗震設計規(guī)范》（ GB500112020）及閩建設廳 [2020]037 號、 [2020]10 號文件有關規(guī)定，擬建場地位于泉州市鯉城筍江路北側，抗震設防烈度為 7度，設計地震分組為第二組，設計地震動峰值加速度值為 ，擬建場地為Ⅱ 類建筑場地，特征周期為 。根據(jù)場地各巖土工程性能分析與評價，天然淺基不能滿足擬建建筑物的荷載和變形要求，必須采用樁基。為此，區(qū)委區(qū)政府主要領導多次率各有關部門召開有關 ***規(guī)劃建設問題現(xiàn)場辦公會議，研究處理包 括拆遷小區(qū)規(guī)劃建設的有關問題。 同時項目規(guī)劃建設范圍內的拆遷戶百姓民眾也充分理解，積極配合有關部門進村入戶測量，核準拆遷面積；區(qū)政府要求在房屋動遷過程中要依法依規(guī)，對群眾的損失要按規(guī)定賠償?shù)轿?，為小區(qū)的規(guī)劃建設創(chuàng)造了良好的條件。 （ 2）便利性原則 居民日常生活方便，如購物、上學、出行等。各項公共服務設施的規(guī)模和布局恰當，以方便居民使用。 （ 3）生態(tài)性原則 居住小區(qū) 內應有完善的給 水、雨水和污水排放、垃圾收集系統(tǒng)。 （ 4）安全性原則 對防止火災、地震、交通、防衛(wèi)有周密的考慮，創(chuàng)造安全的居住環(huán)境。 高山片區(qū)危舊房改造項目位于 ***筍江路北側，東至興賢路（與“福隆星城”項目用地相鄰），南至筍江路（與規(guī)劃的 ***城市綜合體項目隔路相望），西側和北側為規(guī)劃的 18米城市支路，項目總用地約267畝。 項目位于 ***主干道的筍江路北側，且未來規(guī)劃的繁榮大道及林蔭大道都將穿過項目規(guī)劃范圍，項目區(qū)位條件優(yōu)越，交通便捷，項目 18 附近已經建成筍江花園城、福隆星城等居住小區(qū)，項目周邊無工業(yè)項目，整體環(huán)境較好。 項目地塊是 ***規(guī)劃的一部分，根據(jù)《 ***控制性詳細規(guī)劃》和《高山片區(qū)概念性城市設計方案》的要求，旨在建設 ***環(huán)境、空間優(yōu)美、結構功能合理的居住小區(qū)示范，為 ***不斷發(fā)展創(chuàng)造更新的模式。 本項目擬 建設 A、 B地塊以安置拆遷居民為主， A1 地塊作為招拍掛地塊出讓所得以平衡項目資金。 主要技術 指標如下： A 地塊主要技術 指標表 表 51 19 項目 單位 數(shù)量 A地塊占地面積 m2 22333 總建筑面積 m2 計容建筑面積 m2 67130 其中 住宅建筑面積 m2 60500 商業(yè) m2 5130 公建 m2 1500 不計容建筑面積 m2 其中 架空層 m2 1870 地下室 m2 容積率 建筑占地面積 m2 3300 建筑密度 % 綠地面積 m2 6700 綠地率 % 總戶數(shù) 戶 469 地面停車位 位 253 地下停車位 位 397 B 地塊主要技術 指標表 表 52 項目 單位 數(shù)量 B 地塊占地面積 m2 79333 總建筑面積 m2 329102 計容建筑面積 m2 257615 其中 住宅建筑面積 m2 203540 商業(yè) m2 52200 公建 m2 1875 不計容建筑面積 m2 71487 其中 架空層 m2 8000 地下室 m2 63487 容積率 建筑占地面積 m2 8075 建筑密度 % 綠地面積 m2 23816 綠地率 % 總戶數(shù) 戶 1843 地面停車位