【正文】 快，往往住宅還在銷(xiāo)售甚至還未銷(xiāo)售，商業(yè)就已經(jīng)售完。美多同心一期已入住，二期正在建設(shè)中28鳳凰城項(xiàng)目位置：涑河以北、祊河以西，三合交匯處總建筑面積：60萬(wàn)平方米產(chǎn)品類(lèi)型：小高層、高層及別墅類(lèi)產(chǎn)品戶型面積及售價(jià)：小高層、高層面積139—199平米，均價(jià)4500元/㎡，疊拼僅余2套，均價(jià)8500元/㎡，聯(lián)排別墅面積270平米左右，均價(jià)10000元/㎡銷(xiāo)售情況：該項(xiàng)目為濱海大道沿岸銷(xiāo)售情況最好的項(xiàng)目瀾泊灣項(xiàng)目位置：南坊新區(qū)，新政府辦公所在地隔壁總建筑面積：100萬(wàn)平方米產(chǎn)品類(lèi)型：前期高層住宅及別墅，后期規(guī)劃大量的高端商業(yè)集群、五星級(jí)酒店及高端寫(xiě)字樓戶型面積及價(jià)格：項(xiàng)目現(xiàn)處于一期內(nèi)部認(rèn)購(gòu)階段，僅推出兩棟高層，其中位置居中的高層均價(jià)3900元/㎡，兩梯三戶，140—214平米；水景高層均價(jià)5700元/㎡，其中7層6050元/㎡，13層6840元/㎡，23層8400元/㎡特色：項(xiàng)目推出區(qū)別于市場(chǎng)上其他項(xiàng)目的五大科技理念：直飲水系統(tǒng)、中央除塵系統(tǒng)、地源熱泵供暖系統(tǒng)、24小時(shí)地源熱水供應(yīng)及同層排污系統(tǒng)；銷(xiāo)售情況：預(yù)計(jì)5至6月份可正式開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售,目前儲(chǔ)客情況不明朗濱河陽(yáng)光項(xiàng)目位置：南坊新區(qū)總建筑面積：100萬(wàn)平方米產(chǎn)品類(lèi)型：疊加別墅（200300平方米） 、多層洋房（80140平方米） 、豪景高層（90160平方米）銷(xiāo)售價(jià)格：多層3700元/平方米，疊拼別墅均價(jià)5500元/平方米，高層尚未推出項(xiàng)目對(duì)比濱河大道其他項(xiàng)目，規(guī)劃無(wú)特色，也未有明確賣(mài)點(diǎn)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)。濱河片區(qū)和南坊片區(qū)四個(gè)項(xiàng)目規(guī)?；径?9在100萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售目前僅鳳凰城較好，其他項(xiàng)目銷(xiāo)售一般，高層價(jià)格集中在40007000元/平方米，洋房?jī)r(jià)格集中在45005500元/平方米，別墅類(lèi)價(jià)格在550010000元/平方米。303． 6 小 結(jié)與西安類(lèi)比各板塊在城市房地產(chǎn)版圖中的地位，南坊板塊等同于西安北城板塊，蘭山板塊等同于西安二環(huán)內(nèi)板塊和高新板塊，濱河板塊等同于曲江板塊。從X市整體供求來(lái)看，由于政府的政策力度和城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的特殊性，城市化進(jìn)程速度遠(yuǎn)快于規(guī)劃速度，流動(dòng)人口數(shù)量持續(xù)增加，經(jīng)營(yíng)個(gè)體數(shù)量快速增加，城市消費(fèi)群體快速增加，城市剛性需求較大，另由于目前高品質(zhì)樓盤(pán)有限，二次置業(yè)提升居住品質(zhì)需求也有較大空間。從成交表現(xiàn)來(lái)看，蘭山區(qū)價(jià)格較高，以配套成熟吸引客戶，羅莊區(qū)以價(jià)格吸引客戶。314．宗地調(diào)研及SWOT分析4． 1 宗 地 調(diào) 研4． 1． 1 宗 地 認(rèn) 知該宗地位于X市蘭山區(qū)西北方向X商城中心，距離市中心6公里左右，為舊村改造項(xiàng)目，享受涑河綜合開(kāi)發(fā)拆遷政策。宗地所在區(qū)段河道正在治理，初步形成沿岸綠化景觀。4． 1． 2 地 面 現(xiàn) 狀宗地已于2022年9月由集體用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，目前宗地現(xiàn)狀為村子，宗地宗地位置老城區(qū)臨沂商城新行政中心城市發(fā)展方向32范圍內(nèi)共516戶（其中宅基地10戶） ，住宅占地面積共111132平方米（拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)800元/平方米） 、二層以上建筑面積為15620平方米（補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為450元/平方米） 。東側(cè)工業(yè)大道上有4條公交線路。 （備注：涑河休閑購(gòu)物帶即為報(bào)告后文提到的涑河綜合治理改造片區(qū)）334． 1． 4 宗 地 道 路 現(xiàn) 狀 及 規(guī) 劃周邊道路現(xiàn)狀及規(guī)劃:宗地目前東側(cè)為城市主干道工業(yè)大道（臨西八路） ，地塊北側(cè)500米左右是育才路，南側(cè)為涑堤路，西側(cè)為宏大路，另有北園路和規(guī)劃絲路將地塊劃分為四部分。北園路現(xiàn)狀 村子現(xiàn)狀 宏大路現(xiàn)狀4． 1． 5 宗 地 周 邊 其 他 村民知道地塊即將拆遷，但尚未召開(kāi)村民大會(huì)，安置用房村委已建設(shè)34一部分，尚有30棟未建設(shè)，已建設(shè)部分5月入住，安置用房位于本宗地的西側(cè)。工業(yè)大道上可見(jiàn)有線電視電纜、通信電纜。 ，山東省重點(diǎn)。工業(yè)大道上有四條公交線路，地塊沿工業(yè)大道主要為一層商業(yè)門(mén)面和鋼材批發(fā)市場(chǎng)（約80畝土地，華鵬與村上另初步達(dá)成協(xié)議） ，非臨街為村莊和空地。X礦業(yè)有限公司目前共有6家子公司， X華鵬置業(yè)有限公司、蒼山縣新紀(jì)元硅砂有限公司、蒼山縣鵬輝礦業(yè)有限公司、蒼山縣太平村鐵礦二采區(qū)、貴州甕安縣鉬鎳釩礦業(yè)有限公司，此次為初次涉足房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。X相當(dāng)一部分舊村改造項(xiàng)目為村上自主滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，尤以蘭山區(qū)為主，曹王莊同心花園是典型的例子，在項(xiàng)目調(diào)研中對(duì)該項(xiàng)目有所體現(xiàn)。X礦業(yè)有限公司目前對(duì)該項(xiàng)目有兩種設(shè)想，一種是通過(guò)與品牌開(kāi)發(fā)商合作來(lái)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，開(kāi)發(fā)品質(zhì)樓盤(pán)，解決管理和技術(shù)層面的不足，另一種設(shè)想是與村上合作，降低產(chǎn)品品質(zhì)，以價(jià)格取勝，同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)。 “兩片”：即南部、西部舊村改造片區(qū)） ，宗地位于涑河兩岸舊城改造區(qū)域，而X市沂河西側(cè)項(xiàng)目品質(zhì)較高、體量較大，競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，而涑河兩岸舊城改造區(qū)域目前缺乏高品質(zhì)項(xiàng)目，尚未形成強(qiáng)有力競(jìng)爭(zhēng)局面；區(qū)域內(nèi)存在較多中端和高端消費(fèi)客群——大量的批發(fā)市場(chǎng)因?yàn)槭姓?guī)劃的統(tǒng)一搬遷至X城市西區(qū)，按照群體效應(yīng)和商能效應(yīng)，新批發(fā)市場(chǎng)周?chē)?，?huì)因?yàn)椴粩嘣黾雍透碌目蛻粼炊a(chǎn)生大量的居住需求，潛在目標(biāo)客群廣泛；距離X大學(xué)城很近，利于將來(lái)形成較好的文化氛圍。4． 1． 2Weaknesses（ 劣 勢(shì) ）目前周邊環(huán)境較差，宗地南側(cè)涑河以南現(xiàn)狀仍為村莊，據(jù)涑河招商處表示目前尚未有開(kāi)發(fā)意向企業(yè)，該現(xiàn)狀在一定時(shí)期內(nèi)不能得到改變；X市08年至今房地產(chǎn)項(xiàng)目去化速度慢，相當(dāng)于08 年西安市場(chǎng)形勢(shì)，好轉(zhuǎn)時(shí)機(jī)目前尚不明朗。大量的批發(fā)市場(chǎng)因?yàn)槭姓?guī)劃的統(tǒng)一搬遷至X城市西區(qū)，按照群體效應(yīng)和商能效應(yīng)，新批發(fā)市場(chǎng)周?chē)?，?huì)因?yàn)椴粩嘣黾雍透碌目蛻粼炊a(chǎn)生大量的36居住需求。項(xiàng)目是公司實(shí)現(xiàn)跨省擴(kuò)張和鍛煉人才的機(jī)會(huì)，是公司實(shí)現(xiàn)品牌擴(kuò)張、異地項(xiàng)目復(fù)制的機(jī)會(huì)；對(duì)方公司對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)不熟悉，我公司雖從資金上投入比例少，但是可以在談判時(shí)要求主導(dǎo)權(quán)。4． 3 小 結(jié)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)大于劣勢(shì)、機(jī)會(huì)大于威脅，由于X市場(chǎng)對(duì)高層產(chǎn)品的抗拒，而濱河板塊和南坊板塊也存在大量高層產(chǎn)品滯銷(xiāo)、多層產(chǎn)品脫銷(xiāo)的現(xiàn)狀，建議通過(guò)產(chǎn)品定位多層和洋房為主來(lái)消除這兩個(gè)板塊對(duì)本項(xiàng)目的威脅，提升搶奪高端客戶的競(jìng)爭(zhēng)力。我們的目標(biāo)客戶主要特性為：年齡在 3045歲之間；具有一定的生活品質(zhì)要求；有自己的事業(yè)前途；追求一定生活品質(zhì)；不滿足現(xiàn)有房屋的居住環(huán)境。從項(xiàng)目的盈利角度也不建議現(xiàn)階段做高層產(chǎn)品，可在后期根據(jù)市場(chǎng)的接受情況適度考慮。商業(yè)主要考慮臨街二層底商。多層：2800元/㎡均價(jià)入市，最終實(shí)現(xiàn)3000元/㎡均價(jià)；38小高層：2900元/㎡均價(jià)入市，最終實(shí)現(xiàn)3100元/㎡均價(jià)；花園洋房：3500元/㎡均價(jià)入市，最終實(shí)現(xiàn)3600元/㎡均價(jià)。5． 4 開(kāi) 發(fā) 周 期 建 議建議開(kāi)發(fā)周期34年，一期開(kāi)發(fā)510萬(wàn)平方米，以高品質(zhì)多層和花園洋房為主，以高品質(zhì)中等價(jià)格搶占市場(chǎng)，打響知名度，樹(shù)立高端產(chǎn)品形象。2．建安費(fèi)用多層：770元/平方米花園洋房：950元/平方米小高層和底商：1250元/平方米地下車(chē)庫(kù)：2200元/平方米費(fèi)用合計(jì)：（77050000+95080000+1250120220+220013000）/10000=29310(萬(wàn)元)前期費(fèi)用及行政事業(yè)性、經(jīng)營(yíng)服務(wù)性收費(fèi)結(jié)合涑河指揮部?jī)?nèi)部收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，各項(xiàng)收費(fèi)（50余項(xiàng)）合計(jì)150元左右，合計(jì)共3945萬(wàn)元。室外工程費(fèi)用合計(jì)：7890萬(wàn)元。6．建設(shè)單位管理費(fèi)建設(shè)單位管理費(fèi)按15項(xiàng)的3%收取，共計(jì)1694萬(wàn)元；預(yù)備費(fèi)預(yù)備費(fèi)按16項(xiàng)的5%計(jì)，合計(jì)2908萬(wàn)元利息土地成本中需先期投入12509萬(wàn)元，另4455萬(wàn)元有銷(xiāo)售收入后分期支付。銷(xiāo)售收入總收入=5*3000+8*3600+9*3100+3*4200+330*7=86610萬(wàn)元銷(xiāo)售稅金及附加=86610*%=4833萬(wàn)元銷(xiāo)售費(fèi)用=86610*%=3031萬(wàn)元1利潤(rùn)總額為12333萬(wàn)元所得稅為3714萬(wàn)元1凈利潤(rùn)為11142萬(wàn)元。在項(xiàng)目投資成本均考慮最不利條件下，投資收益率超過(guò)15%，項(xiàng)目從經(jīng)濟(jì)角度可行。根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定，綜合考慮我司出資金額、開(kāi)發(fā)貸款條件等因素，建議按照二級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)成立新公司，注冊(cè)資金2022萬(wàn)元，我方出資1020萬(wàn)元，華鵬公司出資980萬(wàn)元，注冊(cè)資金在土地掛牌之前不許動(dòng)用，我司從土地具備掛牌條件時(shí)點(diǎn)正式介入。前期拆遷費(fèi)用必須由華鵬公司出資，并約定與拆遷安置成本有關(guān)的包括未確定的社保安置在內(nèi)要求華鵬公司確保在9000萬(wàn)以內(nèi)完成（且保證土地凈地單價(jià)在60萬(wàn)/畝以內(nèi)） ，超出9000萬(wàn)元范圍由華鵬另行出資不計(jì)入新公司股本和股東借款。項(xiàng)目最大的不確定性來(lái)自于土地掛牌之前，因此在合作時(shí)約定由對(duì)方進(jìn)行拆遷，在滿足我方對(duì)拆遷費(fèi)用、土地成本的約束條件下，我司在土地具備掛牌條件時(shí)正式介入，將土地獲取前的不確定性規(guī)避。目錄前言 ...........................................................................................................................................................11．總論 .....................................................................................................................................................21． 1 建 設(shè) 項(xiàng) 目 概 況 ....................................................................................................................21． 1． 1 項(xiàng) 目 背 景 ..............................................................................................................21． 1． 2 宗 地 認(rèn) 知 ..............................................................................................................21． 1． 3 可 行 性 研 究 編 制 的 依 據(jù) ........................................................................................31． 1． 4 結(jié) 論 ......................................................................................................................32．城市宏觀環(huán)境分析 .............................................................................................................................42． 1 自 然 地 理 環(huán) 境 ....................................................................................................................42． 1． 1 區(qū) 位 ......................................................................................................................42． 1． 2 交 通 ......................................................................................................................42． 1． 3 行 政 區(qū) 劃 ..............................................................................................................52． 1． 4 人 口 ......................................................................................................................62． 2 宏 觀 環(huán) 境 分 析 ....................................................................................................................62． 2． 1 相 關(guān) 經(jīng) 濟(jì) 發(fā) 展 指 標(biāo) ...............................................................................................62． 2． 2 支 柱 產(chǎn) 業(yè) ........