【正文】 月支付租金。經(jīng)營(yíng)定位： 一、二期1～4樓，人人樂(lè)進(jìn)駐，一期5～6層發(fā)展商自己經(jīng)營(yíng)管理，初步準(zhǔn)備做書(shū)城、餐飲等樓盤(pán)綜合分析：該項(xiàng)目位于麥地路與新岸路交匯處，處惠州市新的商業(yè)核心區(qū)域，由于有知名連鎖商業(yè)人人樂(lè)進(jìn)駐，加上長(zhǎng)期包租的承諾，對(duì)于市場(chǎng)具有比較大的吸引力，但是其鋪位劃分較大，單鋪總價(jià)過(guò)高，限制了購(gòu)買(mǎi)群體，使得整體的銷(xiāo)售進(jìn)度緩慢，一期銷(xiāo)售面積才2萬(wàn)多平方米，銷(xiāo)售期長(zhǎng)達(dá)一年，另一方面，雖然是長(zhǎng)期包租，但是租金卻是按月發(fā)放，達(dá)不到返租降低首期門(mén)檻，擴(kuò)大置業(yè)群體的目的。 財(cái)富廣場(chǎng)位置：位于下角東路與下角南路交匯處規(guī)模：總建筑面積20000平方米建筑形式與特征：住宅裙樓商業(yè)形式，共4層，2～4層，主力鋪位大?。褐髁︿佄唤ㄖ娣e5～10平方米，臨街鋪位較大，為50~200平方米鋪位使用率：53％左右產(chǎn)權(quán)年限：70年銷(xiāo)售價(jià)格：一層：內(nèi)鋪均價(jià)13000元/㎡，外鋪均價(jià)21000元/㎡二層：均價(jià)6500元/㎡按揭付款98折，一次性付款96折銷(xiāo)售策略：只銷(xiāo)售一、二層，包租12年，年回報(bào)率8%，第一年租金簽合同時(shí)一次性支付，以后租金按月支付銀行按揭情況：由工商銀行提供5成10年按揭貸款經(jīng)營(yíng)定位： 商場(chǎng)整體由深圳民樂(lè)福超市租賃使用。252。租賃一年，則免三月租金租賃半年，則免一個(gè)月租金其他費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)：進(jìn)場(chǎng)費(fèi):每平方米200元管理費(fèi):5元/平方米/月廣告費(fèi):3元/平方米/月樓盤(pán)綜合分析：該樓盤(pán)從2004年7月份開(kāi)始正式銷(xiāo)售，從目前銷(xiāo)售情況看，也并不十分理想，實(shí)際銷(xiāo)售率應(yīng)該在50%左右，該項(xiàng)目試圖拷貝廣州流行前線(xiàn)模式，但本項(xiàng)目地段位置及門(mén)前交通情況并不適合聚集顧客人流，周邊青少年消費(fèi)人群也并無(wú)特別優(yōu)勢(shì)，從目前進(jìn)場(chǎng)商戶(hù)經(jīng)營(yíng)品種看，與麥地路女人世界也區(qū)別不大。麥地市場(chǎng)與馬莊路經(jīng)營(yíng)廚房、小家電及日用小百貨有12家，經(jīng)營(yíng)文化、辦公用品的有8家、鐘表1家、玩具3家、飾品2家、襪子2家。 在該區(qū)域內(nèi)小商品經(jīng)營(yíng)戶(hù)特征較為明顯，沿麥地南路和馬莊路主要經(jīng)營(yíng)辦公文具，麥地市場(chǎng)內(nèi)則以廚房用品、小家電為主。同時(shí)該區(qū)域也是比較大的舊民宅聚集區(qū)域；252。 在該區(qū)域內(nèi)經(jīng)營(yíng)商戶(hù)大部分人都是來(lái)自廣東省潮汕一帶；252。2）南門(mén)路、水門(mén)路、中山南路沿線(xiàn)南門(mén)路、水門(mén)路、中山南路是惠州最早的商業(yè)中心區(qū)域，其基本上環(huán)繞著惠州市商業(yè)步行街，經(jīng)營(yíng)歷史比較悠久。附表2：南門(mén)路、水門(mén)路、中山南路經(jīng)營(yíng)品種統(tǒng)計(jì)鋪位名稱(chēng)經(jīng)營(yíng)品種經(jīng)營(yíng)面積家兒樂(lè)婦嬰用品、童車(chē)、玩具15南門(mén)鐘表鐘表15華都工藝城佛象、佛具、工藝禮品50惠 生文具體育用品、辦公用品、30德龍工藝工藝禮品60韋蘭花藝禮品、工藝品30立信文體體育用品、辦公用品、35順和文具文具40永光文具文具、辦公用品50睡康寧床上用品床上用品60夢(mèng)麗莎床上用品床上用品70超能玩具玩具10華都佛具佛象、佛具、工藝禮品50小飾品、傘具小飾品15興發(fā)鏡畫(huà)工藝畫(huà)30玩具店玩具15珊珊化妝品化妝品30優(yōu)質(zhì)家用商品行日用小百貨35創(chuàng)藝高飾品小飾品20昌記雜貨店家用小百貨50華軒文化用品文具、辦公用品40富華百貨商行小家電、爐具、日用百貨30藍(lán)天文具文化辦公用品25床上用品店床上用品、山地自行車(chē)60富友玩具世界兒童玩具45公仔店飾品、玩具15百貨集團(tuán)文化用品商場(chǎng)文具、辦公用品、兒童玩具90貴族皮具皮具、包25藝之廓美容美發(fā)用品店美容美發(fā)用具120安琪爾飾品、玩具102元商場(chǎng)日化用品、小五金、瓷器等80三和寢具床上用品45運(yùn)動(dòng)前線(xiàn)體育用品30添姿彩飾品25美坊玩具、眼鏡、小飾品40襪子店男女各式襪子15嵩至軒畫(huà)布、文具等20新鮮女孩飾品、化妝品等12媽媽世界童裝、童鞋、玩具40惠陽(yáng)門(mén)市部辦公用品、玩具、禮品30芳芳美容美化用品美容美發(fā)用品100康斯美容美發(fā)用品中心美容美發(fā)用品50摩登美容美發(fā)用品110文新文具辦公用品、文具等35陽(yáng)光星辰妝飾品飾品16工藝品坊工藝品8文房四寶店紙張、筆等13新雅美容美發(fā)用品美容美發(fā)用品150明記漁具漁具25鐘記漁具漁具35添樂(lè)釣具漁具25漁業(yè)用品漁具、網(wǎng)具20南洋釣具漁具、網(wǎng)具25偉記漁具漁具、網(wǎng)具20亞鐘漁具漁具、網(wǎng)具20漁具店漁具、網(wǎng)具25漁具店漁具、網(wǎng)具30漁具店漁具、網(wǎng)具25漁具店漁具、網(wǎng)具20雅麗斯美容化妝品30水門(mén)魚(yú)缸批發(fā)部各種裝飾花以及魚(yú)缸等25調(diào)查分析：252。 玩具、文具、日用小百貨主要從惠東等地進(jìn)貨，美容美發(fā)用品、飾品等則主要從廣州進(jìn)貨，魚(yú)具、字畫(huà)等則來(lái)自上海、深圳等地；252。 目前這些臨街的小商品經(jīng)營(yíng)門(mén)店建筑都非常破舊，從城市發(fā)展看，處于舊城改造的范圍，未來(lái)將可以作為本項(xiàng)目重點(diǎn)招商對(duì)象之一。月4）橋西市場(chǎng)位置：環(huán)城西二路（西湖公園）規(guī)模：4326平方米（門(mén)面55間）建筑形式：老街老房子自由組合成的市場(chǎng)（除肉菜市場(chǎng)外）經(jīng)營(yíng)范圍：肉菜、海鮮、水果、日用小商品、茶等租金：約70100元/平方米/月管理費(fèi)用：50元/月 該市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)時(shí)間約有10余年時(shí)間，目前消費(fèi)經(jīng)營(yíng)主要對(duì)周邊的居民，經(jīng)營(yíng)狀況一直比較良好。 市場(chǎng)由惠州工商所負(fù)責(zé)管理，由于市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)歷史比較悠久許多硬件設(shè)施都有所局限。252。間，經(jīng)營(yíng)狀況一般調(diào)查分析： 252。 許多商戶(hù)都是些下崗職工在經(jīng)營(yíng)小本生意252。瓷磚地板、公共照明、天花吊頂通道：一層3米，層高3米租金：一層：80100元/平方米/月二層：5060元/平方米/月工商管理費(fèi)：100元/月間一層小商品經(jīng)營(yíng)品種統(tǒng)計(jì)（不含肉菜、水果）經(jīng)營(yíng)品種鞋、包海產(chǎn)干貨糧油副食日用雜貨精品飾品小電器煙酒服裝針織其他間數(shù)38201424645注：其他主要包括眼鏡、音像、藥店、通訊店二層約4000平方米全部為服裝、鞋包和飾品調(diào)查分析：252。 龍豐市場(chǎng)是惠州最早、規(guī)模最大的的農(nóng)副產(chǎn)品、小商品市場(chǎng)。252。 市場(chǎng)于93年開(kāi)業(yè)至今，以前生意比較穩(wěn)定，現(xiàn)在由于同類(lèi)市場(chǎng)太多，經(jīng)營(yíng)一直不太景氣，加上目前處于淡季期間，經(jīng)營(yíng)服裝類(lèi)的商家生意都為清淡。252。 橋東市場(chǎng)，主要集中于老街居民消費(fèi)及集市地段，市場(chǎng)成立于83年，有20幾年的歷史。橋東市場(chǎng)的形成也為水東路帶來(lái)了許多的小商品經(jīng)營(yíng)戶(hù)，經(jīng)營(yíng)品種都圍繞日常生活用品為主題，目前街面經(jīng)營(yíng)狀況較差。 進(jìn)貨渠道主要來(lái)自惠東及惠州城區(qū)批發(fā)戶(hù)；252。圖9）小金口市場(chǎng)位置：廣汕公路規(guī)模：建筑面積3萬(wàn)平方米建筑形式：商住樓經(jīng)營(yíng)品種：肉菜、海鮮、水果、日用雜貨、糧油、服裝、鞋帽等租金：一層：48元/平方米/月二層：28元/平方米/月管理費(fèi)用：40元/月工商稅費(fèi)：100元/月市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)品種統(tǒng)計(jì)（不含肉菜、水果、海鮮）商場(chǎng)裝修狀況：瓷磚地板、天花吊頂、卷閘門(mén)、防火隔墻市場(chǎng)內(nèi)經(jīng)營(yíng)品種統(tǒng)計(jì)列表：經(jīng)營(yíng)品種糧油、副食品、干貨日用雜貨飾品精品服裝鞋帽針織童裝其他間數(shù)17136101594215調(diào)查分析：252。2001年政府對(duì)其進(jìn)行改建，實(shí)行短期產(chǎn)權(quán)式的租賃方式。 肉菜、果類(lèi)經(jīng)營(yíng)狀況比較穩(wěn)定，服裝、糧油經(jīng)營(yíng)狀況較差，許多商家都有轉(zhuǎn)讓鋪位的意向，童裝區(qū)經(jīng)常有不開(kāi)市的現(xiàn)象；252。 基本上都知道有本市場(chǎng)的存在。216。間3層：100元/月 城北市場(chǎng)位置：博羅汽車(chē)站旁市場(chǎng)規(guī)模：?jiǎn)螌蛹s800平方米街道：約60間商鋪建筑形式：騎樓商住鋪位形式：獨(dú)立商鋪主力鋪位大?。?0平方米，一般45通道寬度：層高：消費(fèi)者到達(dá)市場(chǎng)的交通方式：三輪車(chē)、公交車(chē)、摩托車(chē)市場(chǎng)配套設(shè)施情況：長(zhǎng)途汽車(chē)站約100米平面布局圖：市場(chǎng)內(nèi)主要經(jīng)營(yíng)品種：服裝、針織、鞋街道主要經(jīng)營(yíng)品種：生活用品、雜貨、水果、糧油、小電器、五金等各樓層經(jīng)營(yíng)品種區(qū)劃：1層：肉菜市場(chǎng)2層服裝、針織商戶(hù)來(lái)源：本地為主商戶(hù)性質(zhì)：均為代理經(jīng)營(yíng)戶(hù)商品來(lái)源：廣州、東莞太平、惠東、本地等客戶(hù)來(lái)源：零售市場(chǎng)以本地為主各樓層租金水平：15元/平方米/月街道租金：25元/平方米租金繳納方式：按月支付工商管理費(fèi)用：免經(jīng)營(yíng)狀況綜述：目前二層服裝市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況較差，許多商鋪已經(jīng)關(guān)門(mén)，經(jīng)營(yíng)戶(hù)比較休閑都在打牌。圖216。平方米）鋪位：125元/月目前許多鎮(zhèn)邊的士多店前來(lái)進(jìn)貨經(jīng)營(yíng)。圖216。㎡租金繳納方式：按月支付管理費(fèi)用：50元/月工商稅收：60元/月經(jīng)營(yíng)狀況綜述：該市場(chǎng)開(kāi)業(yè)時(shí)間已有3年，目前有80%以上的商鋪尚未出租。周邊街鋪也顯得比較冷清。 商貿(mào)廣場(chǎng)—精品坊、首層飾品位置：惠陽(yáng)區(qū)崇雅路商貿(mào)廣場(chǎng)3層精品坊市場(chǎng)規(guī)模：約800平方米（共80間經(jīng)營(yíng)戶(hù)）首層飾品市場(chǎng)：約500平方米建筑形式：商場(chǎng)內(nèi)商鋪精品坊鋪位形式：獨(dú)立商鋪首層飾品市場(chǎng)：統(tǒng)一收銀裝修狀況：瓷磚地面、熒光照明、中央空調(diào)、玻璃門(mén)面主力鋪位大?。?—15平方米通道寬度：2米鋪位面寬與進(jìn)深：4*2層高：約3米市場(chǎng)規(guī)劃的配套設(shè)施：銀行、大型商場(chǎng)消費(fèi)者到達(dá)市場(chǎng)的交通方式：三輪車(chē)、公交車(chē)、摩托車(chē)、長(zhǎng)途車(chē)、私家車(chē)等市場(chǎng)配套的客運(yùn)站、貨運(yùn)站倉(cāng)儲(chǔ)等配套設(shè)施情況：無(wú)倉(cāng)庫(kù)、長(zhǎng)途汽車(chē)站約100米平面布局圖：主要經(jīng)營(yíng)品種：時(shí)尚飾品、家居精品、包、玩具、電子玩具等各樓層經(jīng)營(yíng)品種區(qū)劃一層：首飾、工藝精品、手機(jī)、小電器、服飾、眼鏡、書(shū)店等二層：男女時(shí)裝、針織用品等三層：精品坊、家具商戶(hù)來(lái)源：本地為主商戶(hù)性質(zhì)：均為代理經(jīng)營(yíng)戶(hù)商品來(lái)源：廣州、惠東、深圳等客戶(hù)來(lái)源：學(xué)生、工薪階層、白領(lǐng)階層各樓層租金水平㎡=1100元/月（含所有費(fèi)用）相當(dāng)于約200元/平方米/月租金繳納方式：按月支付管理費(fèi)用：租金內(nèi)含經(jīng)營(yíng)狀況綜述：商貿(mào)廣場(chǎng)精品坊于04年9月開(kāi)業(yè)，目前經(jīng)營(yíng)狀況中等，由于在商貿(mào)廣場(chǎng)內(nèi)經(jīng)營(yíng)，同類(lèi)商品比較相似和競(jìng)爭(zhēng)大，所以有許多經(jīng)營(yíng)戶(hù)都覺(jué)得前景不是很樂(lè)觀，許多在轉(zhuǎn)讓狀態(tài)中。圖216。租金及經(jīng)營(yíng)成本調(diào)查各樓層租金水平：鋪位70—80元/平方米/月，柜臺(tái)100元/米租金繳納方式：按月支付管理費(fèi)用：13元/平方米/月216。租金及經(jīng)營(yíng)成本調(diào)查租金水平：鋪位150元/平方米/月租金繳納方式：按月支付管理費(fèi)用20元/平方米/月216。由于歷史原因，該區(qū)域的經(jīng)營(yíng)戶(hù)都守著熟客生意為主，經(jīng)營(yíng)狀況顯得比較嫻靜，生意也一般，但有很豐富針對(duì)性的消費(fèi)市場(chǎng)（對(duì)農(nóng)村、鄉(xiāng)鎮(zhèn)等）圖3）龍門(mén)縣龍門(mén)縣是一個(gè)農(nóng)業(yè)縣，農(nóng)村人口占比重占85%，又處山區(qū)經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)，工業(yè)支柱性產(chǎn)業(yè)為水泥制造業(yè)，因此商品經(jīng)濟(jì)不是非?；钴S，商業(yè)因此不夠繁榮，沒(méi)有形在專(zhuān)門(mén)的交易批發(fā)市場(chǎng)，目前龍門(mén)縣的商業(yè)主要集中在新興路與太平新路交匯的區(qū)域，其中新興路主日用百貨、針織品、小五金、鞋包、陶瓷、服裝，總共約有商家40家，商品的檔次比較低。216。藝文商品店（康錫枝老板）經(jīng)營(yíng)品種：辦公文化用品進(jìn)貨點(diǎn)：一般到廣州市進(jìn)貨小天使婦嬰用品專(zhuān)賣(mài)店經(jīng)營(yíng)品種：VCD、益智食品、玩具、日用品等進(jìn)貨點(diǎn)：廣州白馬服裝市場(chǎng)以及誼德路玩具市場(chǎng)百貨商店（麻老板）經(jīng)營(yíng)品種：日用百貨、小家電、陶瓷等進(jìn)貨點(diǎn)：廣州龍門(mén)縣小商品市場(chǎng)綜合分析：龍門(mén)縣經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)，基本上屬于內(nèi)陸農(nóng)村地區(qū)傳統(tǒng)小商品消費(fèi)形態(tài)，小商品是很有市場(chǎng)的。4）惠東縣惠東縣服裝以及制鞋業(yè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)達(dá)，因此由于其產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)而催生出來(lái)主要以服裝、鞋類(lèi)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)。小商品市場(chǎng)主要集中在平山中心市場(chǎng)一樓以及人民北路有些零散小商品經(jīng)營(yíng)戶(hù)。其商品主要輻射惠州市、河源市、深圳市、汕尾市等地區(qū)。 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)基本概況市場(chǎng)名稱(chēng)市場(chǎng)位置市場(chǎng)規(guī)模平山中心市場(chǎng)位于惠東縣建設(shè)路總規(guī)模約25000平方米,共五層單層面積約5000平方米建筑規(guī)劃建筑形式鋪位形式主力鋪位大小商業(yè)建筑獨(dú)立鋪位約5—6平方米鋪位裝修通道寬度層高輕質(zhì)板隔，卷簾門(mén),約5米鋪位分割市場(chǎng)內(nèi)部配套市場(chǎng)外部配套,進(jìn)深約2米內(nèi)通主要以走梯為主,沒(méi)有空調(diào)停車(chē)位比較少,沒(méi)有配送中心,出貨主要以人力拉運(yùn)為主消費(fèi)者到達(dá)市場(chǎng)的交通方式主要以公交車(chē)以及摩的為主經(jīng)營(yíng)狀況調(diào)查各樓層經(jīng)營(yíng)規(guī)劃租金水平一樓飾品、日化用品、針織、皮具、箱包、領(lǐng)帶、內(nèi)衣、百貨、玩具、童裝、鞋、帽子等小商品區(qū)租金約100—140元/月.㎡,現(xiàn)招商的租金300元/月.㎡,第二年加30%租金二樓男女服裝、牛仔服裝、內(nèi)衣等500—800元/月.㎡三樓成衣批發(fā)350—500元/月.㎡四樓成衣批發(fā)600—900元/月.㎡商戶(hù)種類(lèi)商戶(hù)來(lái)源一樓主要以本地商戶(hù)為主，二、三樓主要以廣東省內(nèi)商戶(hù)為主，四樓主要以外省商戶(hù)為主商戶(hù)性質(zhì)一、二、三樓主要以經(jīng)銷(xiāo)商為主，四樓以廠(chǎng)家為主商品來(lái)源一樓主要以廣州、義烏為主二、三樓服裝主要以廣州、福建石獅為主四樓主要為本地小工廠(chǎng)加工為主批發(fā)客戶(hù)來(lái)源批發(fā)客戶(hù)主要來(lái)自惠州地區(qū)以及深圳、東莞、河源、汕尾等地租金繳納方式租金主要以一年一交管理費(fèi)用