【正文】 式”居所），每戶建筑面積約90平方米。3房2廳2衛(wèi)1廚戶型（當(dāng)?shù)囟沃脴I(yè)與異地移民主流戶型），每戶建筑面積約130平方米。3房2廳復(fù)式住宅（中產(chǎn)家庭二次置業(yè)主流戶型），每戶建筑面積約160平方米。頂層復(fù)式豪宅（空中別墅，高端人士的個(gè)性化住宅），有4房3廳～6房3廳多種戶型，每戶建筑面積約230～360平方米，帶小型淺水泳池、陽(yáng)光桑拿（玻璃房）等私家配套設(shè)施，并附送屋頂平臺(tái)/花園，可享有“管家型”特種物業(yè)服務(wù)。定制式“泛游艇豪宅”（住宅區(qū)景觀地帶的極品豪宅，高端人士的傳世珍藏版），每戶（棟）建筑面積約450～600平方米（3層以下獨(dú)立式建筑），帶小型私家泳池、私家游艇碼頭（配售游艇一部）和個(gè)性化私家花園，其有證部分的私家宅基地面積約600～800平方米，并充分享有住宅區(qū)景觀地帶的公共休閑空間。建筑參數(shù)：住宅區(qū)占地面積約1216畝，總建筑面積68萬(wàn)平方米。以上戶型設(shè)計(jì)及其比例，可在項(xiàng)目分期建設(shè)過(guò)程中根據(jù)實(shí)際的銷售情況進(jìn)行修改、調(diào)整和變更。具體的合作模式為股份制合作模式，即：由榆亞鹽場(chǎng)出地（駟軒分場(chǎng)現(xiàn)有的榆林灣全部土地）、三亞龍璽投資發(fā)展有限公司出資，雙方根據(jù)海南省國(guó)資委《關(guān)于加快推進(jìn)省屬國(guó)有企業(yè)改革工作的通知》（瓊國(guó)資【2006】129號(hào)文件）精神，在妥善處理好榆亞鹽場(chǎng)債權(quán)、債務(wù)和職工安置、再就業(yè)等問(wèn)題的前提下，共同組建股份制項(xiàng)目公司（具體的持股比例及有關(guān)權(quán)益事項(xiàng)由雙方協(xié)商后以《公司章程》形式進(jìn)行確定），由項(xiàng)目公司統(tǒng)一實(shí)施本項(xiàng)目的規(guī)劃、建設(shè)、銷售與經(jīng)營(yíng)管理事務(wù)，項(xiàng)目公司存續(xù)期間所產(chǎn)生的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)由雙方按《公司章程》確定的有關(guān)原則進(jìn)行分配。相關(guān)承諾：按照上述合作模式，三亞龍璽投資發(fā)展有限公司將認(rèn)真履行對(duì)榆亞鹽場(chǎng)的如下幾項(xiàng)承諾：由三亞龍璽投資發(fā)展有限公司通過(guò)協(xié)議出讓方式全額出資擔(dān)負(fù)三亞榆亞鹽場(chǎng)全部債務(wù)，并按省國(guó)資委文件精神安置職工，從而取得榆亞鹽場(chǎng)的全部債權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)。對(duì)原鹽場(chǎng)職工在自愿的原則下優(yōu)先簽訂《勞動(dòng)合同》，原有職工簽訂合同的人數(shù)不得低于現(xiàn)在職人數(shù)的50％。九、項(xiàng)目總投資估算根據(jù)本項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容及其合作開(kāi)發(fā)模式，初步估算，本項(xiàng)目的各項(xiàng)建設(shè)投資費(fèi)用約為人民幣400,000萬(wàn)元。詳見(jiàn)下表：三亞榆林灣“山水花都”國(guó)際安養(yǎng)城項(xiàng)目投資估算表序號(hào)投資、建設(shè)內(nèi)容單位數(shù) 量單 價(jià)（元）投資金額（萬(wàn)元）一建設(shè)投資★無(wú)形資產(chǎn)投資1承擔(dān)榆亞鹽場(chǎng)債務(wù)/企業(yè)改制/職工安置(辦理房產(chǎn)證)/補(bǔ)償費(fèi)用12,2土地使用權(quán)評(píng)估價(jià)(變性后)畝1,300,00052,3駟軒分場(chǎng)186戶職工住房安置M２18,6001,6002,4村屬部分的魚(yú)塘、土地清理、補(bǔ)償畝7099,0005無(wú)形資產(chǎn)投資預(yù)備費(fèi)注(1)22,6項(xiàng)目前期運(yùn)作費(fèi)用2,項(xiàng)目無(wú)形資產(chǎn)投資合計(jì)92,★固定資產(chǎn)投資1項(xiàng)目開(kāi)辦費(fèi)用地質(zhì)勘探/規(guī)劃/設(shè)計(jì)M２900,000302,立項(xiàng)、規(guī)劃審批、報(bào)建費(fèi)用M２900,000353,土地整理/圍墻/臨建工程七通一平工程畝1,67,00011,城市建設(shè)配套費(fèi)用M２900,000151,其他開(kāi)辦費(fèi)用1,小計(jì)21,2核心景觀/配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用中央綠島公園及紅樹(shù)林景觀長(zhǎng)廊5,人工水系/岸基園林景觀/休閑配套設(shè)施8,海洋文化綜藝之窗基礎(chǔ)建設(shè)工程6,小計(jì)20,3土建/安裝/裝修工程費(fèi)用人防/消防/太陽(yáng)能/智能設(shè)施M２900,00011,五星級(jí)酒店主體工程M２52,0004,00020,五星級(jí)酒店泛游艇社區(qū)(含游艇碼頭)M２60,0003,50021,海洋綜藝之窗文化/演藝/會(huì)議/會(huì)展服務(wù)設(shè)施M２8,0003,5002,海洋劇場(chǎng)大型數(shù)碼噴泉/焰火/燈光藝術(shù)工程M２5,國(guó)際老年安養(yǎng)中心主體工程M２15,0003,0004,老年公寓/院士流動(dòng)工作站M２85,0002,50021,高尚度假住宅區(qū)(毛坯房)M２“水榭江南”組團(tuán)M２170,0001,70028,“山水華庭”組團(tuán)M２170,0001,70028,“山海有約”組團(tuán)M２170,0001,70028,“云域海洲”組團(tuán)M２170,0001,70028,小計(jì)202,4社區(qū)園林景觀/配套設(shè)施工程五星級(jí)酒店與泛游艇社區(qū)M２110,0004004,老年安養(yǎng)中心/老年公寓區(qū)M２50,0002001,高尚度假住宅區(qū)M２350,0002007,小計(jì)12,5設(shè)備購(gòu)置費(fèi)用進(jìn)口小型豪華游艇/機(jī)動(dòng)帆船艘10150萬(wàn)1,酒店經(jīng)營(yíng)服務(wù)設(shè)備4,醫(yī)療/護(hù)理設(shè)備2,救護(hù)直升飛機(jī)架11,200萬(wàn)1,物業(yè)管理機(jī)械/設(shè)備小計(jì)9,項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資合計(jì)265,項(xiàng)目建設(shè)投資合計(jì)357,三經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用(％計(jì))5,四前期流動(dòng)資金(％計(jì))5,五銀行貸款利息(以建設(shè)期5年/長(zhǎng)期負(fù)債10億元/％計(jì))31,項(xiàng)目總投資合計(jì)400,注：安游大道與鹽場(chǎng)地界之間約709畝帶狀土地（項(xiàng)目規(guī)劃范圍之內(nèi)）的購(gòu)置費(fèi)用。十、市場(chǎng)營(yíng)銷與效益分析本項(xiàng)目是以三亞市榆林灣區(qū)域得天獨(dú)厚的山水、生態(tài)、氣候、空氣、陽(yáng)光、島嶼風(fēng)情、田園風(fēng)光等自然生態(tài)資源為背景，以三亞特殊的熱帶海洋文化及熱帶花卉、園林藝術(shù)、民風(fēng)民俗為依托，以“親近自然、反璞歸真”的濱海度假生活理念，結(jié)合我國(guó)“第三次置業(yè)”與海南“第二居所”的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，通過(guò)將三亞市榆林灣區(qū)域優(yōu)美和諧的自然、度假、養(yǎng)生環(huán)境與建筑科技、海洋文化、人居藝術(shù)等資源整合一體，專為國(guó)內(nèi)外成功人士精心打造的“候鳥(niǎo)式居所”與“第二居住地”。海南的房地產(chǎn)業(yè)由于具有十分典型的“第二居所”市場(chǎng)特征，主要面對(duì)的是中國(guó)中產(chǎn)階層以上的目標(biāo)客戶群體，屬于邊緣性的“富人房地產(chǎn)”和“第三次置業(yè)”的發(fā)展范疇，突出的是旅游房地產(chǎn)業(yè)的資源特殊性、養(yǎng)生度假的舒適性和居住環(huán)境的愉悅性。與國(guó)內(nèi)主流房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況相反的是，相對(duì)于美國(guó)夏威夷、澳大利亞黃金海岸、印尼巴厘島、沙特迪拜等國(guó)外旅游度假勝地，目前海南的旅游房地產(chǎn)業(yè)僅處于“賤賣(mài)資源”的初級(jí)發(fā)展階段，國(guó)家對(duì)海南旅游房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，實(shí)行的是一種相對(duì)鼓勵(lì)的邊緣政策，采取的是一種提升性的規(guī)劃引導(dǎo)和市場(chǎng)扶持措施（如海南省、三亞市近年來(lái)實(shí)施的一系列大型招商、推介、節(jié)慶活動(dòng)與規(guī)劃提升行為等）。 經(jīng)過(guò)十多年來(lái)的旅游行業(yè)創(chuàng)建和市場(chǎng)開(kāi)發(fā)，目前三亞已成為我國(guó)旅游經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的城市，并已躋身我國(guó)六大旅游目的地之列，同時(shí)被世界旅游組織授予“世界最佳旅游目的地”和“世界樣板旅游城市”稱號(hào)。旅游業(yè)的高速發(fā)展，進(jìn)一步改善了三亞的人居環(huán)境和度假環(huán)境，吸引了大量的國(guó)內(nèi)、國(guó)際人士到三亞置業(yè)、投資，開(kāi)辟“第二居所”或“侯鳥(niǎo)式居所”。（二）項(xiàng)目營(yíng)銷機(jī)構(gòu)與銷售行為的組織本項(xiàng)目的產(chǎn)品銷售行為，主要通過(guò)建立如下全國(guó)性網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行：本地營(yíng)銷中心：擬選定三亞作為項(xiàng)目的本地營(yíng)銷服務(wù)中心，負(fù)責(zé)統(tǒng)一管理本項(xiàng)目的全國(guó)性銷售網(wǎng)絡(luò)，并統(tǒng)一開(kāi)展異地客戶接待、市場(chǎng)推廣與產(chǎn)品廣告發(fā)布事務(wù)。其他居間服務(wù)網(wǎng)絡(luò)：如發(fā)展出租車(chē)司機(jī)、酒店、旅行社等工作人員加入本項(xiàng)目的居間銷售服務(wù)，為其提供具有吸引力的居間服務(wù)傭金。（三）銷售周期和進(jìn)度由于三亞榆林灣“山水花都”國(guó)際安養(yǎng)城項(xiàng)目擁有得天獨(dú)厚的地理位置和自然資源，加之政府對(duì)三亞的包裝、宣傳力度逐年增加，和不斷舉辦一些國(guó)際大賽、活動(dòng)，已把三亞推上了國(guó)際舞臺(tái)。從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度考慮，三亞房地產(chǎn)市場(chǎng)的增值空間還很大，而其土地資源稀缺狀況必將越來(lái)越嚴(yán)重。項(xiàng)目的計(jì)劃開(kāi)發(fā)周期為五年，銷售周期六年。主體封頂，售出率達(dá)到60% 。主樓驗(yàn)收完成，售出率達(dá)到95% 。（四）銷售價(jià)格與收入預(yù)測(cè)產(chǎn)權(quán)銷售產(chǎn)品價(jià)格定位：根據(jù)本項(xiàng)目的區(qū)位、景觀、配套、戶型等競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，參照當(dāng)前三亞旅游、房地產(chǎn)業(yè)的綜合價(jià)格指數(shù)與市區(qū)同類型樓盤(pán)（如時(shí)代海岸、臨春山水國(guó)際、鳳凰水城等）的商品房銷售價(jià)格，同時(shí)結(jié)合三亞大東海區(qū)域的酒店銷售情況，在較大的保險(xiǎn)系數(shù)下，初步確定本項(xiàng)目主要旅游、房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售價(jià)格為：1）普通商品房（毛坯房）平均銷售價(jià)格，以5600元/平方米計(jì)；2）游艇會(huì)館及別墅區(qū)（泛游艇社區(qū)），以28000元/平方米計(jì)；3）老年公寓（成品房）的平均銷售價(jià)格：6800元/平方米(含裝修/家電/家具)；4）臨水商業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施，以8500元/平方米計(jì)；5）五星級(jí)產(chǎn)權(quán)式酒店（客房部分）：以20000元/平方米計(jì)；【以上銷售價(jià)格策略，應(yīng)采取低開(kāi)高走、隨行就市的原則。低價(jià)進(jìn)入市場(chǎng)后，結(jié)合工程進(jìn)度、銷售進(jìn)度及市場(chǎng)情況進(jìn)行隨機(jī)應(yīng)變性的調(diào)整。2）國(guó)際老年安養(yǎng)中心的客房出租價(jià)格按平均680元/天計(jì)，醫(yī)療、護(hù)理服務(wù)價(jià)格執(zhí)行國(guó)家和地方的有關(guān)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。4）城市休閑、娛樂(lè)、餐飲消費(fèi)綜合價(jià)格：按200元/人次計(jì)。項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)銷售收入預(yù)測(cè)1）“山水花都”毛坯房銷售收入：按5600元/平方米計(jì)，；2）游艇會(huì)館區(qū)（五星級(jí)酒店泛游艇社區(qū)）銷售收入：以28000元/平方米計(jì)，；3）老年公寓的成品房銷售收入：按6800元/平方米計(jì)，；4)臨水商業(yè)服務(wù)設(shè)施，按8500元/平方米計(jì)，2萬(wàn)平方米商業(yè)物業(yè)（含會(huì)所型商業(yè)設(shè)施）。其中：1）五星級(jí)酒店的年度經(jīng)營(yíng)收入：按酒店客房總數(shù)800間，年出租率以55％、價(jià)格850元/天計(jì)。3）國(guó)際游艇俱樂(lè)部的年度經(jīng)營(yíng)收入：按年接待各類會(huì)員或游客6萬(wàn)人次，綜合消費(fèi)價(jià)格600元/人次計(jì)。5）項(xiàng)目區(qū)花卉、綠業(yè)生產(chǎn)/服務(wù)經(jīng)營(yíng)收入：按年產(chǎn)各類高檔盆花、苗木15萬(wàn)盆（株）、平均價(jià)格100元/盆(株)計(jì)。物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)收入部分，主要用于物業(yè)公司的自養(yǎng)和社區(qū)長(zhǎng)期養(yǎng)護(hù)，不計(jì)入本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入】以上合計(jì)本項(xiàng)目的產(chǎn)品（產(chǎn)權(quán)）,，企業(yè)無(wú)形資產(chǎn)變現(xiàn)總額（可分配），形成項(xiàng)目公司的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)（原值)（、景觀與花卉產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)設(shè)施的固定資產(chǎn)原值）。400000100％＝％九項(xiàng)目投資回報(bào)率＝356004247。開(kāi)發(fā)期各年度的工程進(jìn)度及投資計(jì)劃初定如下：第一年：完成榆亞鹽場(chǎng)企業(yè)改制、重組、職工安置、補(bǔ)償及項(xiàng)目區(qū)土地資產(chǎn)的評(píng)估與實(shí)物投資