【正文】 隨著西方養(yǎng)生潮流的興起 ， 由此發(fā)展出一系列的養(yǎng)生文化 ,養(yǎng)生旅游 、 ,養(yǎng)生珍療 ,養(yǎng)生居住等項目 。 “ 海棠灣國際養(yǎng)生社區(qū) ”就是為 “ 心時代 ” 而準(zhǔn)備的 。 “ 海棠灣國際養(yǎng)生社區(qū) ” 的業(yè)態(tài)構(gòu)成為：以 CCRC社區(qū)為龍頭 ， 集合房地產(chǎn) ﹢ 旅游 ﹢ 商業(yè)服務(wù) ﹢ 保健 ﹢ 健康管理 ﹢ 保險 ﹢ 教育 ﹢ 文化 ﹢ 傳媒等業(yè)態(tài) 根據(jù)資源和項目特質(zhì)，“海棠灣國際養(yǎng)生社區(qū)”按照濱海資源 、休閑、健康、文化、品味、交流、放松等要素規(guī)劃其業(yè)態(tài) 放松 養(yǎng)生社區(qū) 海洋資源型 湖 /河資源型 山 /滑雪資源型 Golf資源型 人工資源型 健康 休閑 文化 交流 品味 對自然的親近 海洋資源型社區(qū) 依托與海岸區(qū)域和相關(guān)配套，沙灘的質(zhì)量和延展度是衡量等級的重要因素；客戶置業(yè)多為周末度假和第二居所 湖 /河資源型社區(qū) 與海洋資源型類似依托于水資源，但更傾向于與水有關(guān)的休閑娛樂活動，特別是釣魚和船、快艇；客戶置業(yè)為第一二居所社區(qū) 山 /滑雪資源型社區(qū) 更關(guān)注四季分時度假，以不同類型的套餐服務(wù)項目滿足人們各種需求，如滑雪、 SPA、繪畫、踏青 Golf 社區(qū) 是對消費者最有吸引力資源之一， Golf 和 Golf課程的迅速興起，是Golf Resort增長的驅(qū)動力，第二居所的需求不斷增加，附帶水資源的 Golf場所，以其景色和環(huán)境更加吸引 Golf客戶 人工資源 型社區(qū) 是通過刻意營造某種特定氛圍的人工場所來滿足人們休閑娛樂需求的，包括主題游樂園、商業(yè)游憩區(qū)、附屬游憩區(qū)三種大的分類，他們往往是交錯混合類型，強調(diào)外觀氣氛，和服務(wù)品質(zhì)，偏向與被動式的娛樂體驗；為符合需求的快速轉(zhuǎn)變，前期投資成本較大；旅游業(yè)酒店、第一二居所、分時度假物業(yè)、多功能居住社區(qū)等是人工資源型的常規(guī)物業(yè)類型 26 ■ “海棠灣國際養(yǎng)生社區(qū)”的產(chǎn)業(yè)定位 強調(diào)符合 “ 國際性熱帶濱海旅游城市 國家海岸 ” 的發(fā)展目標(biāo) 。 加強生態(tài)保護，促進環(huán)境和諧 客戶、當(dāng)?shù)孛癖姟㈤_發(fā)商、政府四方共贏 重視對片區(qū)的貢獻，促進片區(qū)產(chǎn)業(yè)升級 項目可持續(xù)發(fā)展之路 環(huán)保因素 環(huán)保的 、 可持續(xù)發(fā)展的方案 水系保護 項目建設(shè)過程中將保持區(qū)域原有水系 ， 不進行任何破壞水系的填 、 堵工程 植被保護 開發(fā)過程中加強植被保護力度 。 西區(qū)布置 CCRC社區(qū) 、 酒店公寓等開發(fā)強度較大的建筑 綠色建筑 建筑工程選材注重環(huán)保功能 ， 建設(shè) “ 資源節(jié)約型 、 環(huán)境友好型 ” 旅游度假小區(qū) 給排水系統(tǒng)及 垃圾處理系統(tǒng) 建立先進的污水處理與垃圾處理系統(tǒng) ， 保障綠色環(huán)境 生態(tài)保護原則 充分考慮環(huán)保因素，建設(shè)“資源節(jié)約型、環(huán)境友好型”休閑養(yǎng)生健康社區(qū) 作為海棠灣大型復(fù)合型社區(qū)項目，高品質(zhì)開發(fā) 將拉動片區(qū)的產(chǎn)業(yè)升級和提升片區(qū)的價值 片區(qū)價值 養(yǎng)生主題酒店 （會所） CCRC社區(qū) 現(xiàn)實 未開發(fā)原生態(tài) 眾多酒店使片區(qū)項目呈同質(zhì)化、互動性弱 完全服務(wù)行業(yè)，使當(dāng)?shù)孛癖娋蜆I(yè)結(jié)構(gòu)單一 和諧度假休閑區(qū) 養(yǎng)生博物館、健康管理中心、研發(fā)中心 單純住宅項目導(dǎo)致置業(yè)形式單一、服務(wù)項目缺乏 土地價值較低 養(yǎng)生主題公寓、濱海度假別墅 養(yǎng)生運動中心、養(yǎng)生文化學(xué)院 養(yǎng)生養(yǎng)老標(biāo)桿 健康游憩地 對片區(qū)的貢獻 產(chǎn)業(yè)拉動、片區(qū)價值提升 特 質(zhì)初現(xiàn) 特質(zhì)成長 特質(zhì)成熟對片區(qū)貢獻最大化 在本項目開發(fā)過程中將實現(xiàn)政府、開發(fā)商、當(dāng)?shù)厝罕娝姆焦糙A的局面 四方共贏 政府 當(dāng)?shù)孛癖? 開發(fā)商 借助項目開發(fā)實現(xiàn)職業(yè)轉(zhuǎn)移與提升，在項目中獲得就業(yè)機會； 多元產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進當(dāng)?shù)鼐用袷杖胨綄哟位? 多元產(chǎn)業(yè)對人才的要求，將加速當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)教肓與職業(yè)教肓的發(fā)展，實現(xiàn)當(dāng)?shù)厝丝诰C合素質(zhì)的提高 目標(biāo)客群 通過項目開發(fā)，推動海棠灣區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級：從農(nóng)耕經(jīng)濟，向多元產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展；獲得多項穩(wěn)定持續(xù)稅收；增加就業(yè)，保持社會穩(wěn)定；復(fù)合型社區(qū)的建設(shè)，將提高三亞旅游度假業(yè)競爭力 項目成功開發(fā)，帶來合理的經(jīng)濟效益； 提升企業(yè)在多元產(chǎn)業(yè)開發(fā)實踐中的經(jīng)營水平及管理能力； 促進泰康保險產(chǎn)業(yè)和健康產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)生（養(yǎng)老）產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展； 擴大社會影響力，成為更加卓越的企業(yè)公民 （ Ⅱ ）“海棠灣國際養(yǎng)生社區(qū)”開發(fā)的系統(tǒng)要素 35 我們在研究一個大型項目 ,特別是多元產(chǎn)業(yè)集群的復(fù)合型社區(qū)項目時 ，必須理解和分析一個城市 (區(qū)域 )的空間發(fā)展方向和未來愿景 , 同時 ,要把握和依據(jù) “ 交通主導(dǎo) +產(chǎn)業(yè)主導(dǎo) +區(qū)域再造 +文化主張 ” 的系統(tǒng)要素 ,才能進行正確的評價和分析 . ★ 項目開發(fā)和建設(shè)的 “ 價值鏈 ” 應(yīng)該體現(xiàn)為： 36 ■ 項目交通現(xiàn)狀分析 項目區(qū)域除建設(shè)有鳳凰國際機場 、 美蘭機場 、 東線高速公路外 ， 正在實施建設(shè)的有： 海榆東 、 西線國道改造以及 三亞繞城高速公路 等在建項目 。 37 ■ 項目 主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的設(shè)計原則 研究和選擇 “ 主導(dǎo)產(chǎn)業(yè) ” 即 “ 多元產(chǎn)業(yè)集群 ” ,從而推動區(qū)域經(jīng)濟“ 增長極 ” 的發(fā)展 ,為項目的核心主題 . “海棠灣國際養(yǎng)生社區(qū) ” 選擇 ” 多元產(chǎn)業(yè)集群 ” ， 通過有機組合休閑產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)生（養(yǎng)老）產(chǎn)業(yè)和健康產(chǎn)業(yè)，構(gòu)造合理的項目空間，建立密切的運營網(wǎng)絡(luò)，實現(xiàn)社區(qū)高度集中和有效生產(chǎn)，以提供完美的服務(wù)。 項目之間通過有目的的協(xié)調(diào)行動 ， 分享組織學(xué)習(xí) 、 產(chǎn)業(yè)升級 、 共同研發(fā)和信息交換帶來的利益 ， 即產(chǎn)生 “ 內(nèi)部 ” 的規(guī)模經(jīng)濟效應(yīng) 。 39 ■ 項目 文化主張的創(chuàng)新 我們認(rèn)為 ， 文化競爭力是一種 “ 軟實力 ” ,因此必須得到重視 ! 文化的國際化和現(xiàn)代化 體現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn) → → 文化的民族性和地域性 體現(xiàn)差異 實際上 ,目前世界和中國都呈現(xiàn)出 物質(zhì)雜交 ,文化耦合 的特征 . 所以 ， “ 海棠灣國際養(yǎng)生社區(qū) ” 的文化主張應(yīng)當(dāng)貫徹： (1) 以中國傳統(tǒng)文化元素為基調(diào) ； (2) 重視由自然資源所派生的海南島原生態(tài)文化： 海南熱帶濱海 黎苗文化 .； (3) 適度引進外來文化與中國文化相融合 ， 借鑒外來文化的精粹 。 現(xiàn)實資源條件 不動產(chǎn)、體驗設(shè)施 消費者的活動 需求 土地（包括規(guī)劃、管理、行銷 ） 復(fù)合型社區(qū) 項目概念廣泛，在不同的衡量體系有不同的分類標(biāo)準(zhǔn)，其核心為： 改良 最常見的多元復(fù)合型社區(qū)是以地塊最重要資源（比如、沙灘、湖灣、溪流、沙漠、森林、叢林、陸地、湖山等）及 /或者他們相關(guān)的游憩設(shè)施，比如以會所、高爾夫、 SPA、網(wǎng)球等進行開發(fā)和后續(xù)經(jīng)營，來滿足不同的客戶群體對娛樂休閑、對自然的渴求 升值 項目開發(fā)模式和地塊規(guī)模資源等綜合因素的不同導(dǎo)向性，決定了本項目的開發(fā)次序與節(jié)奏 價值導(dǎo)向型 目標(biāo)及條件 ?土地價值收益“最大化” ?開發(fā)完成時間一般較長 ?啟動資金有限，多數(shù)靠前期收益實現(xiàn)公建配套設(shè)施建設(shè) 關(guān)鍵舉措 ?項目開發(fā)是漸近式推進的 ?有次序開發(fā)地塊 ?啟動項目的市場實現(xiàn)為區(qū)域開發(fā)樹立成功典范 典型案例：香港愉景灣 ?開發(fā) 20幾年，香港著名 Resort高尚住區(qū) ?土地收益資金部分留存，部分用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) ?后期優(yōu)劣勢地塊交錯開發(fā)，物業(yè)類型多樣，配套建設(shè)同步進行，大盤持續(xù)發(fā)力 ?經(jīng)營城市的角度進行配套建設(shè)，同時滿足社區(qū)和城市需求，土地收益最大化 【 第三部分 】 “海棠灣國際養(yǎng)生社區(qū) ” 的商業(yè)模式 （ Ⅰ ）“海棠灣國際養(yǎng)生社區(qū)”的功能配置 51 ■ “海棠灣國際養(yǎng)生社區(qū)”的功能定位 通過一切積極的 、 有效的方式 ， 以推廣全新的養(yǎng)生養(yǎng)老概念為前提 ，以豐富人們的精神世界和休閑質(zhì)量為賣點 ， 吸引更多的有養(yǎng)生需求人群和老年人盡享三亞的自然風(fēng)光和健康環(huán)境 ， 增進其生活情趣和身心健康 ，并使生命得到更有價值的延續(xù) 。 它營造的是老年人退休以后的新的生活方式 。 59 ■ 泰康海棠灣旗艦 CCRC社區(qū) 社區(qū)定位： 為泰康集團客戶以及全國高端人士打造的 集生活服務(wù) 、 健康管理和休閑養(yǎng)生于一體的 高品質(zhì) 生活家園 。 60 ■ 泰康海棠灣旗艦 CCRC社區(qū) 社區(qū)特色： 綠色生態(tài)以及低密度的居住環(huán)境 [生態(tài)社區(qū) ] 相宜的健康管理和醫(yī)療服務(wù)體系 [長壽社區(qū) ] 人性化以及全方位的關(guān)懷和照顧 [溫馨社區(qū) ] 高品質(zhì)以及高舒適性的家居感受 [舒適社區(qū) ] 豐富文化娛樂屬性提升社區(qū)品味 [人文社區(qū) ] 打造專業(yè)化的老人服務(wù)品牌： ① 健康醫(yī)療方面：提供專業(yè)的老年護理 、 慢性病管理 、 記憶障礙恢復(fù)等專業(yè)醫(yī)療服務(wù) ， 并與全科醫(yī)生和高端醫(yī)院 （ 例如 301醫(yī)院 ） 、 保險公司對接 ， 提供急救和重大疾病的治療 。 ③ 社交活動方面：社區(qū)設(shè)置促進老年人回歸社會的社區(qū)文化中心和豐富的文化活動；社區(qū)幫助老年人從事力所能及的科學(xué)的體育休閑運動 。 ② 產(chǎn)業(yè)帶動：帶動上下游其他相關(guān)產(chǎn)業(yè) ， 包括醫(yī)療保健 、 金融保險 、專業(yè)服務(wù) 、 旅游 、 教育培訓(xùn) 、 房地產(chǎn)開發(fā) 、 文化創(chuàng)意 、 其他知識型產(chǎn)業(yè)等 。 65 ■ (荷蘭 )阿姆斯特丹養(yǎng)生公寓 66 ■ 海棠灣主題酒店（特色酒店） 以不同內(nèi)涵的 養(yǎng)生題材為主題 ， 通過不同風(fēng)格的建筑手段和裝飾藝術(shù) ，營造特定的文化氛圍；同時 ,將服務(wù)項目融入主題 ， 以個性化的服務(wù)取代一般化的服務(wù) ， 讓顧客獲得歡樂 、 知識和刺激 。 “ 海棠灣國際養(yǎng)生社區(qū)