【正文】 施，使得我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持了較快的發(fā)展勢(shì)頭，呈現(xiàn)出積極變化。同時(shí)全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)工，竣工面積增勢(shì)不減，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)局提供資料顯示，2008年“國(guó)房景氣指數(shù)”，保持了快速上升的發(fā)展趨勢(shì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與到位資金持續(xù)快速增長(zhǎng)；商品房銷(xiāo)售面積與銷(xiāo)售收入增勢(shì)強(qiáng)勁；商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格穩(wěn)中趨升；商品房施工總量不斷擴(kuò)大；各級(jí)政府消化空置面積的努力初見(jiàn)成效，商品房空置面積出現(xiàn)大幅度回落，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出產(chǎn)銷(xiāo)兩旺的局面。消費(fèi)主題發(fā)生變化，銷(xiāo)售總量逐年上升。二級(jí)市場(chǎng)日趨活躍，租賃市場(chǎng)漸成氣候?？偠灾畤?guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)是良好的，房地產(chǎn)市場(chǎng)也在穩(wěn)步發(fā)展，加之相關(guān)政策法規(guī)的出臺(tái)，進(jìn)行住宅投資是適宜的，是和國(guó)家形勢(shì)相一致的。土地所處的地理位置，周邊的自然環(huán)境，人文環(huán)境，市政配套及臨近樓盤(pán)的品質(zhì)等，決定了此地塊大部分的市場(chǎng)家者，因此，我們首先從地塊環(huán)境入手調(diào)查分析。北面為200米藤橋西河生態(tài)綠帶，用地處在農(nóng)場(chǎng)旅游規(guī)劃中確定的藤橋西河休閑運(yùn)動(dòng)公園中。整個(gè)地塊較平整，無(wú)丘陵，小山包。以下為地塊四個(gè)方向的環(huán)境情況：n 南向 遠(yuǎn)望是大片次生林帶，自然生態(tài)環(huán)境較好。n 東向 遠(yuǎn)望為一小山包，景致較佳。2) 項(xiàng)目周邊情況靠近呀諾噠旅游景點(diǎn)，還有零星的農(nóng)場(chǎng)職工住宅，有一樓盤(pán)正在施工建設(shè)中。 得天獨(dú)厚的自然與環(huán)境條件，使得保亭縣的旅游休閑度假房地產(chǎn)業(yè)有如雨后春筍，悄然興起，且發(fā)展?jié)摿?qiáng)勁，成為了可與五指山冬季度假、避暑度假、綠色生態(tài)健康養(yǎng)生度假相媲美的又一休閑度假天堂。三、項(xiàng)目周邊主要地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目物業(yè)分析項(xiàng)目周邊目前地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目尚少，物業(yè)類(lèi)型較單一，基本均為休閑度假地產(chǎn)，分產(chǎn)權(quán)式與租賃式兩種經(jīng)營(yíng)模式。經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)是外部市場(chǎng)、環(huán)境條件中的有利條件的綜合態(tài)勢(shì)與企業(yè)本身優(yōu)勢(shì)的結(jié)合。二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)住宅市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)點(diǎn)集中如下。1）、國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)走出低谷，進(jìn)入上升繁榮期，恰恰是本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期。3）、置業(yè)意識(shí)——古往今來(lái)中國(guó)文化觀念的組成部分，已經(jīng)重新泛起，并將成為全社會(huì)占主導(dǎo)地位的消費(fèi)觀念。項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)與地段優(yōu)勢(shì)及其發(fā)展空間與規(guī)模1）、藤橋西河的自然環(huán)境，靠近三亞市；2）、占地規(guī)模適中，是置業(yè)的理想地方。三、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)點(diǎn)項(xiàng)目區(qū)域位置自然環(huán)境得天獨(dú)厚，加之其成本較縣城中心同類(lèi)物業(yè)便宜，而且近年來(lái)，旅游景點(diǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，整個(gè)區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施，市政設(shè)施不斷完善和健全，這就更有利于新的項(xiàng)目未來(lái)的前景。第五章 項(xiàng)目定位 面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)激烈的休閑度假房地產(chǎn)市場(chǎng)，項(xiàng)目首先要建立自己的品牌與形象，在本項(xiàng)目定位時(shí)，須將所處區(qū)位、旅游休閑度假環(huán)境、交通環(huán)境、配套設(shè)施，人文內(nèi)涵等各種因素綜合考慮。消費(fèi)群界定1）島內(nèi)外高校、科研院所高級(jí)職稱(chēng)人士；2）島內(nèi)外民營(yíng)或私營(yíng)企業(yè)家或個(gè)體老板；3）島內(nèi)外行政企業(yè)事業(yè)單位的主管級(jí)領(lǐng)導(dǎo)。購(gòu)買(mǎi)目的比例依次判斷為：休閑度假自住型、自住兼投資型、其它。整個(gè)保亭縣的休閑度假市場(chǎng)基本都需要依托三亞市的輻射，相對(duì)三亞，此區(qū)域的區(qū)位條件決定了其開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品只能是中檔產(chǎn)品。項(xiàng)目用地與三道農(nóng)場(chǎng)場(chǎng)部區(qū)毗鄰,各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施和市政設(shè)施都能很快完善。突出環(huán)境設(shè)計(jì)的宗旨，以“綠地叢林中的住宅”和“住宅中的綠地叢林”手法營(yíng)造生態(tài)景觀，突出保亭生態(tài)住居的整體特色。小區(qū)在交通方面，應(yīng)充分做到人車(chē)分流并且規(guī)劃好停車(chē)位。二、住宅建筑設(shè)計(jì)建議住宅的設(shè)計(jì)要適度超前。住宅設(shè)計(jì)應(yīng)充分體現(xiàn)“以人為本”的原則，想住戶之所想，每一細(xì)節(jié)的處理都應(yīng)體現(xiàn)出對(duì)人的關(guān)懷和尊重,實(shí)現(xiàn)動(dòng)靜分開(kāi),潔污分開(kāi)。住宅設(shè)計(jì)均為板式建筑，熱帶休閑建筑風(fēng)格，融合民族文化元素，眾多的陽(yáng)臺(tái)以及中明度的色調(diào)，通透、簡(jiǎn)潔、流暢。戶型設(shè)計(jì)多樣化，包括平面布局的多樣化，建筑面積規(guī)模大小多變、房型設(shè)計(jì)的多樣化（平面、復(fù)式），以90平方米小戶型為主，物業(yè)檔次的多樣化（多層情景洋房、小高層、產(chǎn)權(quán)酒店）等。項(xiàng)目外圍的130畝配套用地以體育休閑廣場(chǎng)為主要配套內(nèi)容，考慮配套高爾夫練習(xí)場(chǎng)、戶外拓展運(yùn)動(dòng)等休閑度假運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所，也為日后的開(kāi)發(fā)提供儲(chǔ)備用地。 當(dāng)今時(shí)代已進(jìn)入數(shù)字化信息時(shí)代，住宅小區(qū)的智能化成為發(fā)展的必然趨勢(shì)。每戶設(shè)獨(dú)立的水、電、煤氣表，小區(qū)內(nèi)采用變頻供水系統(tǒng)及自來(lái)水凈水系統(tǒng)，保證用戶生活用水質(zhì)量。在當(dāng)前以及未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，人們買(mǎi)房除了考察室內(nèi)布局、質(zhì)量及小區(qū)的整體規(guī)劃等因素外，也越來(lái)越重視其環(huán)境，這實(shí)際上也反映了人們追求人與自然的和諧統(tǒng)一，遠(yuǎn)離喧鬧、鬧騰、嘈雜的都市的一種心態(tài)。第七章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策略及投資估算根據(jù)本報(bào)告前六章的論述與分析，本章著重討論項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策略，并對(duì)項(xiàng)目的投資進(jìn)行估算，對(duì)工程實(shí)施進(jìn)度作出安排，并制訂相應(yīng)的項(xiàng)目籌資計(jì)劃和投資計(jì)劃。自主開(kāi)發(fā)。 1) 房地產(chǎn)屬資金密集性行業(yè)，開(kāi)發(fā)商需憑借其他公司所不具備的雄厚資金實(shí)力進(jìn)行自主開(kāi)發(fā)。3) 項(xiàng)目地塊所處的特有的區(qū)位優(yōu)勢(shì)及市場(chǎng)前景。力創(chuàng)精品這是由項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)品牌項(xiàng)目較少的前提決定的，同時(shí)借助于保亭生態(tài)住居的品牌，可迅速提升開(kāi)發(fā)公司在三亞旅游經(jīng)濟(jì)圈房地產(chǎn)業(yè)界的知名度。建議項(xiàng)目首期預(yù)售之前，先做好環(huán)境和配套等形象工程，這既是公司實(shí)力的展示，又可借助于這些形象工程增強(qiáng)購(gòu)房者對(duì)本項(xiàng)目的信心。 投資估算依據(jù)：1）整個(gè)項(xiàng)目從2010年1月開(kāi)始，2013年12月底全面完成。3）整個(gè)項(xiàng)目按中、高水平計(jì)算。建筑形式組合式：多層情景洋房40%，小高層60% （依據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)情況，在同類(lèi)物業(yè)的比較后可以認(rèn)為土地費(fèi)用為10萬(wàn)/畝較為適當(dāng)符合實(shí)際情況,因此以之作為投資估算的依據(jù).） 土地取得費(fèi)用土地取得費(fèi)用為征地費(fèi)與批租費(fèi)之和，總計(jì)700萬(wàn)元（70畝X10萬(wàn)元/畝）。 道路、綠化、景點(diǎn)費(fèi)用。 各種配套稅費(fèi) 確定項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所產(chǎn)的各種稅費(fèi)按照建安工程的15%記，總費(fèi)用為2092萬(wàn)元。不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)以建設(shè)工程的3%計(jì)取，總費(fèi)用為418萬(wàn)元。三、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排開(kāi)發(fā)期控制在3年內(nèi)建成,共36個(gè)月時(shí)間,分期開(kāi)發(fā)實(shí)施。 第二期：至2011年12月底止，實(shí)施七通一平市政建設(shè)、房屋建設(shè)、會(huì)所建設(shè)、景觀配套建設(shè)，完成土建面積4萬(wàn)m2預(yù)售商品房。 以上各開(kāi)發(fā)程序的搭接是相互連接，交叉進(jìn)行。本項(xiàng)目采用滾動(dòng)式開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)啟動(dòng)資金至少應(yīng)為總投資的30%。 由于項(xiàng)目建設(shè)期較長(zhǎng)，實(shí)際運(yùn)作中，上一期項(xiàng)目的銷(xiāo)售收入中相當(dāng)一部分可