【正文】 ???????????????????????54 某市城市規(guī)劃總體規(guī)劃（2022—2020） ????????????????????????????????????????????????????54 某市國土資源局文件 ????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????57 土地證 ?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????58國際家居建材城項目商業(yè)計劃書1第一部分 計劃概要 項目簡介本項目占地面積 70070 m2，建筑面積 152022m2。本項目建設(shè)堅持按總體規(guī)劃兼顧城市詳細規(guī)劃分步實施共分三期工程，該項目屬商業(yè)地產(chǎn)的范疇，蘊含巨大操控空間，租賃商鋪統(tǒng)一經(jīng)營管理和出售商鋪產(chǎn)權(quán)歸并運營系統(tǒng)并舉，大大降低投資風(fēng)險系數(shù)，贏利更穩(wěn)定。建設(shè)規(guī)劃一覽表序號 名稱 建筑面積（m 2） ）備注 主要用途1 一期工程 建設(shè)成 3 層41000 m2 2022 銷售 41000 m2 4000 元/ m 2 主要用于精品街區(qū)，按功能分區(qū)，設(shè)獨立門店，以裝修裝飾材料為主。3 三期工程建設(shè) 9—22層73000 m2其中：銷售 49000m23000 元/ m 22022 年銷售 18000m23000 元/ m 22022 年銷售 25000m23000 元/ m 22022 年銷售 11000m23000 元/ m 22022 年租賃 15000m2550 元/ m 2（租賃費每年以 10%的增幅遞增）主要用于為市場服務(wù)配套的接待中心，產(chǎn)權(quán)式假日酒店。三期建設(shè)除部分用于主體商業(yè)區(qū)的擴展。另外，輔助整個市場物流暢通，降低對外營銷成本。可以使市場經(jīng)營更加完善，降低市場商戶的經(jīng)營成本，提高市場整體抗風(fēng)險能力，增強同業(yè)間競爭力。公司已擁有某裝飾建材市場，與新建項目市場相距不足 1000 米，小市場占地 10000m2，于 2022 年 5 月運營，目前年盈利 260 萬元，且每年以10%的趨勢增長。公司現(xiàn)有一批專業(yè)化、懂經(jīng)營、善管理的高素質(zhì)管理人員，始終堅持 “繁榮家裝市場、改善人居環(huán)境、造福八方鄉(xiāng)梓、共享健康生活”的經(jīng)營理念，繁榮市場，造福社會，服務(wù)于民。服務(wù)于“鋼鐵某、中等城市”建設(shè)，繁榮地方經(jīng)濟，推動家裝產(chǎn)業(yè)發(fā)展，逐步把企業(yè)做強、做大。隨著我國國民經(jīng)濟的快速增長和人民生活水平的迅速提高，為建材工業(yè)提供了一個廣闊的大市場。新型建材將以 2025%的年增長速度向前發(fā)展。建材與建筑業(yè)緊密相關(guān)。預(yù)計今國際家居建材城項目商業(yè)計劃書3后 15 年，每年各類房屋竣工面積達十幾億 m2， 2022 的當(dāng)年各類竣工面積約為 16 億 m2以上。與之相伴隨的裝飾裝修工程費將高于建筑本身的產(chǎn)值。這是一個巨大的市場需求。目前，住宅已成為五大消費熱點（住宅、汽車、旅游、教育、信息資訊服務(wù)等）中的第一增長點，住、行消費是目前以至今后相當(dāng)長一段時期我國居民的消費熱點。據(jù)有關(guān)部門測算，住宅投資的誘發(fā)系數(shù)為 －，也就是說，每投入 100 元的住宅投資，可產(chǎn)生出 150 元－170 元的相關(guān)產(chǎn)業(yè)（建材、冶金、紡織、化工、機械、交通、郵電通信、家電家具、園林綠化、商業(yè)、服務(wù)業(yè)等許多行業(yè)的發(fā)展）需求。 公司的組成與管理公司將實行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負責(zé)制,下設(shè)籌建、經(jīng)營、行政、財務(wù)等部門，由董事會任命副總經(jīng)理負責(zé)，各機構(gòu)本著人員精練、工作高效的原則，組織各職能部門，各部門人員之間互相配合、各司其職、精誠合作、共同發(fā)展。公司注重人才培養(yǎng)和持續(xù)發(fā)展，通過學(xué)習(xí)外地區(qū)同行業(yè)的先進經(jīng)驗，不斷的挖掘自身不足，取長補短，全面的吸取先進市場管理經(jīng)驗，國際家居建材城項目商業(yè)計劃書4結(jié)合自身實際，進一步綜合培養(yǎng)新市場的開發(fā)。 財務(wù) 計劃本項目總投資 23000 萬元人民幣，資金使用計劃見下表：投資估算表單位：萬元序號 投資項目 金額 備注1 購買三期工程建設(shè)所用土地 4000 已投入資金2 一期工程建設(shè) 6000 風(fēng)險投資3 二期工程建設(shè) 5000 風(fēng)險投資+滾動投入4 三期工程建設(shè) 8000 滾動投入合計 23000國際家居建材城項目商業(yè)計劃書5資金來源及運用表單位：萬元序號 資金來源 金額 備注1 企業(yè)自有資金 60002 總?cè)谫Y額 90003 滾動發(fā)展資金 8000合計 23000資金使用范圍見投資估算表，包括（一、二、三期）項目的建筑工程、設(shè)備購置、安裝工程、流動資金及其他運營費用。國際家居建材城項目商業(yè)計劃書6第二部分 項目介紹 項目 建設(shè)規(guī)劃本項目總投資 23000 萬元人民幣，資金使用范圍包括項目的建筑工程、設(shè)備購置、安裝工程、流動資金及其他運營費用。公司有能力憑借強大的市場營銷攻略和大體量規(guī)模優(yōu)勢以及專業(yè)化人才優(yōu)勢快速占領(lǐng)市場，憑借大力度廣告投入和完善的服務(wù)體系，迅速完成市場前期啟動工作，奠定良好的可持續(xù)性的市場發(fā)展基礎(chǔ)。 項目背景本項目所在地，在 500 公里配送服務(wù)半徑內(nèi)覆蓋沈陽、長春、濟南、石家莊、承德、保定、唐山等大中城市，通過對全市及周邊的商品交易市場進行整合培育，以及與京、津、唐、江、浙等地區(qū)的商品市場對接，容易在短期內(nèi)實現(xiàn)大面積的市場輻射，再造一個建材商品集散地，構(gòu)建大型建材商品交易中心。然而，本市另一“某市新城麗家建材城” ，占地 80009000m2，不具備國際家居建材城項目商業(yè)計劃書7進一步拓展增容條件，某市場建設(shè)發(fā)展有限公司建設(shè)本項目的核心競爭力是搶占先機，有市場基礎(chǔ)，公司所形成的經(jīng)營理念和經(jīng)營目標(biāo)，開發(fā)本項目產(chǎn)品非常具有市場競爭優(yōu)勢，本項目的建設(shè)應(yīng)運而生。本項目是在某市委、市政府提出建設(shè)“鋼鐵某、中等城市” ，努力成為沿海經(jīng)濟隆起帶的重要組成部分，實現(xiàn)走在全國最前列目標(biāo)的號召下提出的專業(yè)市場開發(fā)建設(shè)項目，倍受市委、市政府領(lǐng)導(dǎo)重視，于 2022 年第十六次規(guī)劃委員會議上獲得論證通過，確定了此方案；2022 年 11 月份通過某市國土資源局公開招標(biāo)，取得了該項目用地的國有土地使用權(quán)，土地證已辦理，正組織規(guī)劃建設(shè)，為項目建設(shè)實施打下了堅實的基礎(chǔ)。國際家居建材城項目商業(yè)計劃書9第三部分 市場分析 國內(nèi)建筑裝飾材料市場的發(fā)展歷程和現(xiàn)狀我國建筑裝飾材料市場起步于八十年代后期。聚集發(fā)展階段：從 90 年代中期到 90 代后期，在自發(fā)形成的、無統(tǒng)一組織管理的建筑裝飾材料交易集中地；在房地產(chǎn)項目集中、交通便利的城鄉(xiāng)接合部，出現(xiàn)了許多有組織、有規(guī)劃、以招租和物業(yè)管理為特征的招商制市場，實現(xiàn)了獨體店向大規(guī)模的、專業(yè)化的商業(yè)集合體的轉(zhuǎn)變。該階段的發(fā)展和提高，主要體現(xiàn)在：市場數(shù)量劇增。市場單體規(guī)模越辦越大。批發(fā)為主的市場規(guī)模均較大，零售為主的市場的單體規(guī)模也有達 5萬 m10 萬 m2 以上。市場開辦者在基礎(chǔ)的物業(yè)服務(wù)功能基礎(chǔ)上，逐步強化對商戶經(jīng)營的管理功能和營銷服務(wù)功能，使“物業(yè)服務(wù)型”市場向“管理型”市場、“營銷型”市場轉(zhuǎn)變。據(jù)有關(guān)行業(yè)組織對部分建材裝飾材料市場的統(tǒng)計和估算，經(jīng)營面積在 3000 m2 以上的招商制市場，全國約有 2500 個；這些市場的年經(jīng)營額在 2022 億元人民幣左右，約占全國同期裝飾材料市場銷售總額的三分之二左右。經(jīng)過 20 世紀(jì)末幾年的快速發(fā)展，國內(nèi)網(wǎng)絡(luò)建材市場開始起步，從目前發(fā)展的勢頭看，它的潛在競爭能力會隨著我國信息化水平、供應(yīng)鏈管理應(yīng)用水平的提高而日漸顯現(xiàn)。從數(shù)量看，發(fā)展速度為 12 倍，年平均增長 23%。 招商制居飾建材市場的貢獻 有助于地方特色經(jīng)濟的培育和發(fā)展“市場”實現(xiàn)地方資源優(yōu)勢在買方市場格局下，商品的出售是商品生產(chǎn)的先決性因素。以廣東佛山的建筑陶瓷和衛(wèi)生潔具市場、南海的鋁型材市場、云浮的石材市場、開平水口的水暖衛(wèi)浴器材市場和順德樂從的家具市場等，為廣州、佛山一帶有著數(shù)以千計的陶瓷建材廠家、南海的鋁型材企業(yè)、順德的家具家電企業(yè)、開平的水暖企業(yè)等等的發(fā)展立下汗馬功勞?！笆袌觥眲?chuàng)造新的優(yōu)勢裝飾建材市場的存在和發(fā)展不僅利于地方特色經(jīng)濟的實現(xiàn)，同時還可以以獨特的“市場優(yōu)勢”，為地方經(jīng)濟創(chuàng)造獨特的發(fā)展之路。南潯市場以有形的“市場”帶動生產(chǎn)制造加工業(yè)，并通過加工產(chǎn)業(yè)發(fā)展促進“市場”發(fā)展的模式，在全國裝飾建材行業(yè)來說是一個典范。因此，形成典型的“市場”與“產(chǎn)業(yè)”互動的發(fā)展模式。過去 20 多年裝飾建材“市場”的發(fā)展，雖然沒有明顯直接促成裝飾建材經(jīng)營企業(yè)的快速發(fā)展，但大批中小裝飾建材經(jīng)營者隨“市場”成長而快速壯大是有目共睹的普遍事實；以裝飾建材市場管理和開發(fā)為主要職能的一些建材流通服務(wù)組織，更在市場發(fā)展中脫穎而出。美凱龍建材市場；資產(chǎn)超 10 億元人民幣、在長江三角洲廣泛開展招商制市場綜合開發(fā)的南京金盛等等。美凱龍、南京金盛這樣的裝飾建材市場雖然不直接經(jīng)營裝飾建材，但這些年對市場的關(guān)注和研究、與市場規(guī)律的摸索和總結(jié)，都大大增強了企業(yè)對我國裝飾建材運行和管理的認知程度和把握程度，為今后條件成熟時我國裝飾建材市場經(jīng)營和管理的進一步發(fā)展奠定了良好的組織基礎(chǔ)。江蘇省有建材裝飾材料市場 181 個，是全國擁有建材裝飾材料市場最多的?。黄浯问巧綎|，有 84 個；再次是浙江，有 75 個。 裝飾建材市場容量預(yù)測裝飾建材市場總?cè)萘款A(yù)測：據(jù)中國建筑裝飾協(xié)會不完全統(tǒng)計，2022 年全國裝飾工程總產(chǎn)值達 5500 億元人民幣，僅家裝產(chǎn)值就超過 3000 億元人民幣。2022 年全國建筑裝飾工程實現(xiàn)總產(chǎn)值近 6600 億元人民幣，其中家庭住宅裝飾工程實現(xiàn)總產(chǎn)值 3600 億元人民幣，建筑裝飾行業(yè)實現(xiàn)的增加值超過汽車工業(yè)。根據(jù)中國建材工業(yè)經(jīng)濟研究會提供的報告，未來 10 年甚至更長一段時期內(nèi)，建材工業(yè)發(fā)展速度將高于國民經(jīng)濟發(fā)展速度 3 到 4 個百分點，到2022 年，建材工業(yè)產(chǎn)值預(yù)計達到 12126 億元人民幣，比 2022 年的 4460 億元人民幣增長 5666 億元人民幣，成為國民經(jīng)濟的重要增長點。其中，每年竣工十幾億 m178。據(jù)專家分析，國家拉動經(jīng)濟增長的各項宏觀調(diào)控政策繼續(xù)發(fā)揮作用，是我國建材和裝飾市場發(fā)展前景廣闊的主要原因。前三季度，全國房地產(chǎn)投資同比增長 21%。根據(jù)這一分析，我國建材行業(yè)在今后幾年內(nèi)也將會持續(xù)出現(xiàn)上升的趨勢。我國當(dāng)前乃至今后一個較長時期，經(jīng)濟發(fā)展仍將處在一個較為特殊的時期，這就是城市化進程的時期。截至目前我國有 688 個城市，城市總?cè)丝跒? 億，加上城鎮(zhèn)的人口共 億。今后若干年內(nèi)，我國的城市化進程將會持續(xù)發(fā)展，由此將給建筑業(yè)、建材業(yè)以及建筑裝飾裝修業(yè)帶來無限的商機，也必將給整個國民經(jīng)濟發(fā)展帶來巨大的推動力。改革開放以來，我國的住宅建設(shè)穩(wěn)步增長，據(jù)統(tǒng)計，1999 年全年共建成城鎮(zhèn)住宅 5 億 m2，城鎮(zhèn)居民人均居住面積已由 1978 年的 m2 提高到 1999年的 m2?，F(xiàn)階段住宅建設(shè)仍處于增量型發(fā)展時期，但是隨著人民生活水平的提高和住宅制度改革的推進，住宅建設(shè)也將向數(shù)量與質(zhì)量并重的新階段發(fā)展。據(jù)預(yù)測，住宅裝飾裝修在未來兩三年內(nèi)將達到 2022 億元人民幣到 3000 億元人民幣，即相當(dāng)于住宅投資總額的一半左右。這批舊住宅的改造和裝飾已隨著產(chǎn)權(quán)關(guān)系的改變而啟動，存量住宅裝飾的總量將趕上和超過新建住宅的裝飾，它為住宅裝飾裝修業(yè)提供了一個新的、更為廣闊的市場。 項目建設(shè)的意義 符合行業(yè)當(dāng)前發(fā)展趨勢房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展直接帶動了其關(guān)聯(lián)行業(yè)的發(fā)展，除了鋼筋、水泥等主要建筑材料外，圍繞樓宇和家居裝飾而形成的建筑裝飾材料業(yè)，生活居家為背景的家居用品業(yè)緊跟房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的步伐，各地建材家居流通市場迅速成為當(dāng)?shù)卣^工業(yè)區(qū)建設(shè)、高科技和房地產(chǎn)之后的又一個重點引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。據(jù)統(tǒng)計，到 2022 年，我國城鎮(zhèn)人均住宅面積將達到 13 平方米，需要每年新增 億平方米。可見未來 10 年中國住宅市場快速增長的規(guī)模還將持續(xù)。而建材市場的經(jīng)營模式則會形成以傳統(tǒng)綜合市場攤位制經(jīng)營，倉儲式超市經(jīng)營和集約化混合經(jīng)營等三種模式共存，并逐漸向后者發(fā)展。這是我們審時度勢，決心開發(fā)這個項目的時代背景和基本出發(fā)點。該項目的建設(shè)，既符合某城市發(fā)展、建設(shè)專業(yè)建材市場以發(fā)展商貿(mào)流通業(yè)的需要，又能夠滿足某市及周邊縣（市）區(qū)人民日益增長的消費需求。項目建成后能安排部分勞動力，擴大就業(yè)門路，增加居民收入，形成規(guī)模經(jīng)濟，滿足市場需求，加快公司的快速發(fā)展。壟斷競爭是指為數(shù)眾多的企業(yè)同時在生產(chǎn)相似的但略有差別的產(chǎn)品，市場上有很多買者和賣者，各企業(yè)把其他企業(yè)的產(chǎn)品價格作為既定的參考，同時，企業(yè)進出該行業(yè)相對比較容易。 競爭分析（SWOT 分析） 競爭優(yōu)勢（strengths ）本項目是當(dāng)?shù)啬壳白畲蟮慕ú氖袌?，具有?guī)模效應(yīng)；城市經(jīng)濟發(fā)展形勢良好；當(dāng)?shù)厝嗣袢罕娋哂休^強購買能力，對提高居住水平的欲求強烈；有市場開發(fā)經(jīng)驗；項目一旦建成后，能滾動自我發(fā)展。項目所在地基礎(chǔ)設(shè)施齊備，完全可以滿足項目需要，有明顯的競爭力。目前缺少部分建設(shè)資金。 機會（opportunities）巨大的、不斷增長的市場需求。　 風(fēng)險（threats）其他同類型企業(yè)可能會通過增加投資、擴大規(guī)模，率先展開競爭。 結(jié)論總結(jié)前面的競爭分析，憑借綜合優(yōu)勢，加上巨大的市場機會，我們的項目一定能夠在市場競爭中勝出。中國加入 WTO 之后，行業(yè)競爭更加激烈，面對國際、國內(nèi)競爭對手的挑戰(zhàn)，我們會盡快更新觀念，樹立市場的導(dǎo)向意識，