【正文】 居住小區(qū)和周邊的商業(yè)配套。北京暢清園2期項目地塊規(guī)劃案銷售面積：81000平米（其中公建面積：5988平米）容積率：施工情況：其中一棟樓已出地面二層證照情況：四證具備，銷售證正在辦理中項目情況：614層板式帶電梯住宅。一、該地塊優(yōu)勢分析根據(jù)奧運規(guī)劃和商業(yè)網(wǎng)點的集中分布，我們可以大致勾勒出亞奧商圈的輪廓：北四環(huán)以北、五環(huán)以南、京昌路以東、京承路以西。而隨著奧運村的建設(shè)，這一商圈核心區(qū)的西移已成必然之勢，而東擴也在悄然進行。目前，亞運核心區(qū)幾乎沒有可開發(fā)用地，奧運結(jié)束后土地也會變得愈加稀少、寶貴。四號線、十號線一期（含奧運支線）將與現(xiàn)有的地鐵一號線、環(huán)線、城鐵１３號線以及正在建設(shè)的五號線在多個地點交叉并形成換乘站，２００７年底建成通車后將打通城區(qū)大部分最繁華的地帶，不但能極大地緩解這一地區(qū)的交通擁堵狀況，也必將會直接服務(wù)于２００８年的奧運會，拉動沿線地區(qū)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展，使得本區(qū)域在在未來十年內(nèi)將更具發(fā)展?jié)摿﹂_發(fā)商的強大實力，以及在長期的房地產(chǎn)開發(fā)工作中積淀的實戰(zhàn)經(jīng)驗，更重要的是開發(fā)商具有對本案一期成功的操盤經(jīng)驗。該項目位于八達嶺高速路與北四環(huán)、北五環(huán)的三大城市快速主干道之間，更位于中關(guān)村商圈、亞奧商圈、上地信息產(chǎn)業(yè)基地，這三大重要經(jīng)濟區(qū)域的交匯位置。 該區(qū)域的目標客群具備比較明顯的特征，且質(zhì)素相對較高。，城市機能相對完善。在本區(qū)域內(nèi)，城市景觀資源和城市機能均可以支持中、高端住宅區(qū)的定位要求。二、本案機會分析1 區(qū)域開發(fā)的序列化推進北部地區(qū)尤其是奧運商圈周邊的土地資源已近十分緊缺，土地開發(fā)成本極高。奧運工程的進一步大規(guī)模啟動將為本區(qū)域的加速開發(fā)提供持續(xù)有力的市場動力。本案直接腹地內(nèi)，各種住宅產(chǎn)品的供應(yīng)都處于一個相對的過渡期。亞運村及泛亞運村地區(qū)日前正逐步、逐塊地開發(fā)其區(qū)域內(nèi)的土地資源，目前區(qū)域內(nèi)部分已達到成品標準的項目，帶動著該地區(qū)市政環(huán)境的不斷完善，將對這一地區(qū)內(nèi)部環(huán)境質(zhì)素的提升形成有力支撐。從即將完工的北辰路到整個奧運網(wǎng)路的完成，一共要修建１２條道路，這１２條道路會使奧運地區(qū)建成相對發(fā)達的公路網(wǎng)絡(luò)，使得亞奧地區(qū)的出行更加暢通。 上述四個項目的同本案類似的板式建筑形式的主力戶型，基本上在100㎡～120㎡的二居以及130㎡～170㎡的三居之間。本區(qū)域良好的居住環(huán)境以及未來無限的升值空間，同時作為理想的第一居所所在地，吸引了大部分二次或三次置業(yè)的客戶群體。7．地塊的升值優(yōu)勢：因本案地處亞奧商圈，緊鄰奧運公園及京昌高速，地理位置和環(huán)境得天獨厚，市政交通路網(wǎng)正加緊建設(shè)，在奧運會之前將會有極大改善，另外，在清河京昌高速西側(cè)將建設(shè)15萬平米的大型商業(yè)設(shè)施，極大提高本地區(qū)的商業(yè)配套功能。三、市場定位：項目處于亞運村CLD（中央生活圈）、中關(guān)村CID（中央科技圈）和奧運公園的西側(cè)的輻射地帶，針對這一地區(qū)部分樓盤的市調(diào)結(jié)果顯示，該區(qū)域內(nèi)各項目的銷售價格總體比較平均，總體平均價格為7328/㎡（毛坯房價格）。人文環(huán)境成熟、市政配套都可同樣得到相對充分的支持就區(qū)域內(nèi)整體市場的供應(yīng)量而言，除天和人家外，其余項目均進入了后期銷售階段，且整體開始逐步實現(xiàn)入住，目前這一地區(qū)尚無新的供應(yīng)量補充市場。從戶型上看，本案二期戶型設(shè)計較合理，均好性佳，基本能夠迎合市場需求賣點一：小區(qū)居住文化園區(qū)內(nèi)設(shè)有各種盆景、雕塑、名言牌文再配以優(yōu)雅的背景音樂，樓間綠地除以園林小品、綠植、樹木、水系的營造，同時也為兒童、老年人提供相應(yīng)的娛樂健身活動設(shè)施，使人一步入花園即可感受到濃烈的生活氛圍，加上由物業(yè)管理公司組織豐富多彩的社區(qū)活動。諸多形式多樣的社區(qū)活動能夠加強業(yè)主與業(yè)主、業(yè)主與開發(fā)商之間的溝通，豐富業(yè)主的業(yè)余生活，形成良好的居住文化。B、由于地塊的原因，所有樓座位置東南朝向，戶型不是正南正北，消費者往往認為是戶型的缺限，但相反這是一個戶型的特色，可作為強勢賣點推介。C、戶型設(shè)計上做到戶戶有景可觀、每戶客廳設(shè)有寬敞明亮的落地窗，可將園林綠化景觀盡收眼底。D、復(fù)式坡屋頂安裝威魯克斯窗是非常獨到的戶型設(shè)計，可成為有力的賣點。賣點四：贈送戶式空調(diào)系統(tǒng)冬天供暖，夏天制冷全由自己掌控。（具體由物業(yè)管理公司出方案）賣點六：外立面設(shè)計新穎獨特，材質(zhì)檔次高，可直接吸引消費者的眼球，視覺沖擊感強。市調(diào)項目包括：倚林佳園、清林園、澳林春天、天河人家等個案分析項目名稱：倚林佳園：地理位置：倚林佳園位于亞運村林萃路，奧林匹克公園（國家森林公園）西界。南靠北四環(huán)，地處CLD（北京中央生活區(qū)）,北望城市五環(huán)。目前進度：A區(qū)結(jié)構(gòu)及外立面完工,基本入住.“倚林佳園”是由北京科林房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，社區(qū)集健康、高尚、舒適的住宅和自然、優(yōu)美、理想的居住環(huán)境于一身，與成熟的亞運商圈和即將呈現(xiàn)眼前的奧林匹克公園相映成趣，融為一體。C區(qū)為10層電梯公寓,共計128套。樓前屋后更有杜仲、白蠟、紫薇、丁香、迎春、珍珠梅等諸多名貴花木；從東主入口進入社區(qū)中心花園，依次有蝴蝶谷、日月臺、兒童游戲場、星光廣場、銀杏林等經(jīng)典景點，樓前屋后還散落著十二星座景觀；巧妙融合地形、矮墻、廊架、平臺、座椅、水體、小樓、植物、陽光、月色等元素，創(chuàng)造出高低錯落、色彩繽紛、舒適連綿、情趣無限的空間環(huán)境。第一居所 推廣渠道： 開盤期階段，八達嶺高速路清河收費站向南延伸線旁的戶外廣告牌以及大屯路沿線設(shè)立燈箱道旗報刊；包括北青、精品、北晚、京華等 賣點推介：緊鄰奧林匹克公園，與2008年奧運會零距離接觸；中國建筑設(shè)計研究院擔當設(shè)計；13000國家森林公園；居住環(huán)境幽雅；