【正文】 Ⅲ、道路交通——網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)的、快捷迅速的 漾福居所處的地理位置為正處在深南中路與深南大道交接地帶，深南大道寬闊的路面使西向交通異常方便，東向交通有深南中路、濱河大道及其他次級(jí)干道，距離南北向干道華富路、彩田路、皇崗路都很近，又近鄰皇崗口岸，漾福居道路網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，交通十分便捷。轉(zhuǎn)角）寬大凸窗開(kāi)闊實(shí)用、廚衛(wèi)400mm寬凸窗在深首例采用，大大增加居室的使用率和使用的方便性；d、建議西側(cè)窗采用隔熱隔音性能良好的低輻射玻璃，增加賣點(diǎn)，解決西向單位的銷售。南側(cè)可望香港元朗群山，西向、西北、北向可望中心公園、深南大道，夜晚的霓虹燈燈光閃爍，體會(huì)都市的繁華與浪漫，實(shí)景圖片。Ⅶ、物業(yè)管理——智能化的、貼心周到的 現(xiàn)代物業(yè)管理更能使人享受舒適人生，通過(guò)管理項(xiàng)目及服務(wù)公約展示承諾，使業(yè)主了解將與之共同生活的現(xiàn)代管家風(fēng)采。Ⅱ、價(jià)格特色——價(jià)格低廉，高額回報(bào)與其他商鋪價(jià)格比較，體現(xiàn)懸殊，為此將在商鋪推廣時(shí)，以投資分析展示這一特點(diǎn)。—5米層高，可設(shè)置閣樓，使得商鋪可商、可存放貨物，可住使經(jīng)營(yíng)者最大限度地利用商鋪空間。二樓環(huán)廊具嶺南風(fēng)格特色——騎樓概念，增加商鋪展示面和實(shí)用率，突現(xiàn)其臨街特色，所以商鋪建筑特色突出①鋪位獨(dú)立；②商、儲(chǔ)二用；③ 60%實(shí)用率；Ⅳ、經(jīng)營(yíng)特色——二十四小時(shí)，低成本運(yùn)營(yíng) 與其他大商場(chǎng)比較，經(jīng)營(yíng)者營(yíng)業(yè)時(shí)間可自由支配，商鋪管理費(fèi)、空調(diào)費(fèi)低，且不需另計(jì)裝修費(fèi)。三、物業(yè)市場(chǎng)定位根據(jù)項(xiàng)目分析及策劃報(bào)告，漾福居產(chǎn)品定位為都市優(yōu)雅小戶型——引領(lǐng)時(shí)尚的新市中心經(jīng)濟(jì)實(shí)用型小戶型住宅。項(xiàng)目的特質(zhì)在于其建筑設(shè)計(jì)理念，現(xiàn)代、實(shí)用、舒適所帶來(lái)的是項(xiàng)目與周邊居住用房的差異性。項(xiàng)目的包裝力爭(zhēng)以現(xiàn)代性、時(shí)尚性取勝，畢竟項(xiàng)目面對(duì)的主力客戶是年輕人。基于以上分析，漾福居的定位概括為“都市優(yōu)雅小戶型”宣傳時(shí)突出地理位置、戶型的開(kāi)楊，生活的方便、舒適，直扣項(xiàng)目的目標(biāo)客戶。三、客戶定位漾福居的目標(biāo)客戶主要為以下四類：1）第一類：方圓1公里內(nèi)，熟悉本區(qū)域的白領(lǐng)及公務(wù)員；2）第二類：區(qū)域內(nèi)小生意者、個(gè)體戶；3）第三類：港人：親緣、工作緣為主，如貨柜車司機(jī)；4）第四類：本地居民：投資客及換房者?？梢钥闯鲰?xiàng)目由于主力戶型為一房、二房，故項(xiàng)目目標(biāo)客戶的購(gòu)買(mǎi)力不高，購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)主要是過(guò)渡或投資，他們對(duì)裝修的要求不是很高，所以項(xiàng)目將以一房、二房送普通裝修，三、四房毛坯的的措施吸引客戶。第二部分 項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略一、影響售價(jià)的因素——銷售前的市場(chǎng)環(huán)境——周邊樓盤(pán)及同質(zhì)樓盤(pán)的供應(yīng)和銷售狀況——樓盤(pán)自身客觀條件：地理位置、質(zhì)素、工程進(jìn)度——銷售戰(zhàn)略及銷售進(jìn)度：宣傳推廣是否理想；銷售目標(biāo)是否順利實(shí)現(xiàn) ——買(mǎi)家的取向：付款方式（首期、月供）、樓高、景觀——發(fā)展商的營(yíng)銷目標(biāo)二、定位理念 我們建議以較低價(jià)位入市，予以客戶抵買(mǎi)超值的感受，在實(shí)現(xiàn)基本銷售的基礎(chǔ)上，對(duì)項(xiàng)目的利潤(rùn)部分爭(zhēng)取最大化。三、項(xiàng)目?jī)r(jià)格目標(biāo)住宅價(jià)格定位 根據(jù)項(xiàng)目策劃報(bào)告，漾福居最終實(shí)現(xiàn)的核心價(jià)格為6800元/平方米。商鋪價(jià)格定位 商鋪的價(jià)格制定依據(jù)：商鋪價(jià)格制定由于缺乏市場(chǎng)可比物業(yè)，應(yīng)用收益還原法推算，用商鋪年租金按照社會(huì)平均收益率折算出商鋪售價(jià)。m2)年收入（元）面積（m2）售價(jià)（元）總價(jià)(萬(wàn)元)一層1802002160240030000二層1001201200144015000三層708084096010000四層50606007208000合計(jì)根據(jù)以上計(jì)算。項(xiàng)目各階段的定價(jià)根據(jù)市場(chǎng)情況及項(xiàng)目工程進(jìn)度小幅逐漸調(diào)高。五、價(jià)目表說(shuō)明 由于項(xiàng)目為高層住宅，南北朝向單位較多，各朝向差別較大。起 價(jià)：在保持均價(jià)的基礎(chǔ)上，最大限度滿足吸引客戶的目的，采用低起價(jià)的定價(jià)策略，開(kāi)盤(pán)起價(jià)定為4840元/m2起（5500元/m2的八八折）。層，為保證低起價(jià)10樓以下采用150—180元／m2的層差，二十二樓以上為避免高層單價(jià)過(guò)高，層差定為50元/m2。同層差：指戶型、朝向、景觀的綜合差，根據(jù)前面漾福居建筑設(shè)計(jì)分析，綜合考慮諸因素，將此差定為０－900元/m2之間，考慮同層差時(shí)，盡可能拉開(kāi)差距，從而有利于銷售控制和價(jià)格的實(shí)現(xiàn)。六、價(jià)格方案 項(xiàng)目分階段安排不同價(jià)目表，通過(guò)調(diào)整優(yōu)惠折扣和價(jià)目表的雙重手段來(lái)控制價(jià)格。 核心均價(jià)折扣：一次性付款92折、首期三成銀行按揭95折、首期一成銀行按揭（含建設(shè)期分期）98折，三種付款方式比例為10：80：10，平均折扣率為95折，漾福居價(jià)目表折實(shí)均價(jià)為7029元/m2。（此階段不安排首期一成付款方式）后期的付款方式我們將以銷售面積為標(biāo)準(zhǔn)，分階段實(shí)現(xiàn)價(jià)格的提升。現(xiàn)場(chǎng)組織的原則：最大程度方便客戶看樓；充分利用現(xiàn)有資源，節(jié)約成本，并考慮與后階段調(diào)整的良好銜接；盡量讓銷售現(xiàn)場(chǎng)和施工場(chǎng)地分離；盡可能多展示項(xiàng)目的價(jià)值。銷售中心正面福安街；在福華路項(xiàng)目地段設(shè)置形象墻；形象墻與銷售中心之間加強(qiáng)看樓導(dǎo)示系統(tǒng)；停車場(chǎng)位于銷售中心前空地，并組織好停車；第一階段虛擬樣板房位于售樓處西側(cè)；住戶大堂及首層電梯廳同時(shí)實(shí)體展示；做出圍墻，讓銷售中心與施工場(chǎng)地隔離。二、 現(xiàn)場(chǎng)包裝 現(xiàn)場(chǎng)包裝除了是銷售賣場(chǎng)組織的需要外，由于深圳大多數(shù)項(xiàng)目在樓花階段即開(kāi)始發(fā)售，客戶在選擇自己住房時(shí)不能看到商品交易的實(shí)體，故會(huì)影響交易的過(guò)程，如何把項(xiàng)目將來(lái)項(xiàng)目的價(jià)值展示出來(lái)，也需對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全面包裝。根據(jù)工程進(jìn)度，項(xiàng)目3月底裙樓方能封頂，進(jìn)行售樓處的裝修。為保證裝修效果，售樓處的裝修須委托專業(yè)裝修公司進(jìn)行售樓處包裝設(shè)計(jì)裝修。布局：安排銷售接待，功能包括接待臺(tái)、洽談區(qū)、模型區(qū)、展板、現(xiàn)場(chǎng)影像播放位、財(cái)務(wù)處、廁所、示范單位及裝修材料展示區(qū)。示范單位第一階段——虛擬示范單位——同售樓處一起建設(shè)虛擬示范單位設(shè)在銷售中心，示范單位體現(xiàn)主力戶型，考慮做二套，一房一廳和二房二廳各一套，一房一廳選擇A3型（）,二房二廳選擇B5型（）。樣板房的設(shè)計(jì)要有二種不同風(fēng)格，設(shè)計(jì)時(shí)要精心處理，合理、最大限度地利用每一個(gè)空間，裝飾精美、高檔，色彩搭配要溫馨，體現(xiàn)小戶型的精細(xì)、巧妙，給客戶以超值感受。第二階段——實(shí)體樣板房——封頂以后 實(shí)體樣板房初步考慮安排在5樓，實(shí)體樣板房具有更強(qiáng)的展示力和可信度，對(duì)銷售的促進(jìn)作用更大，所以應(yīng)盡快做出。實(shí)體樣板房住戶大堂及電梯廳在裝修售樓處的同時(shí)時(shí)需將住戶大堂和首層電梯廳裝修好，裝修高檔的實(shí)體展示會(huì)給客戶帶來(lái)珍貴感，引發(fā)物有所值的價(jià)值感受，從而促使客戶快速落定。1）選材要適當(dāng)高檔，裝修風(fēng)格現(xiàn)代，以大的線條和色塊為主，無(wú)過(guò)多細(xì)節(jié)裝飾；2）功能分布一般來(lái)訪接待、信報(bào)箱、以及客人休息區(qū)（可以沒(méi)有）注重其合理分布，不要影響整體效果和檔次。2）圍墻色彩為樓盤(pán)標(biāo)準(zhǔn)色，圍墻發(fā)布信息，主要有：樓盤(pán)Logo、樓盤(pán)名稱、發(fā)展商、廣告語(yǔ)、代理商、戶型及面積分布等，高度適當(dāng)做高，建議不低于4米。具體設(shè)計(jì)由我司與廣告公司共議。1）指示牌：包括戶外和內(nèi)部指示牌。指示牌2）道 旗：福華路、福安街、福慶街、福星路、福民路布置。（見(jiàn)示意圖）看樓通道4）條 幅：懸掛于塔樓，訴求點(diǎn)為：樓盤(pán)名稱、售樓電話、價(jià)格、及不同銷售階段的需發(fā)布信息等，