【正文】 畝） 成交總價(jià)（萬(wàn)元）成交單價(jià)2001年2002年2003年1701702004年17月24800u 受宏觀調(diào)控影響04年上半年土地出讓量有所下降；u 上半年已成交的居住、u 預(yù)計(jì)下半年土地出讓量放大，規(guī)劃用途主要以居住，綜合用地為主，有少量的商業(yè)用地供應(yīng)； u 從歷年的土地供應(yīng)來(lái)看，城市往南發(fā)展的力度加大；市場(chǎng)仍以住宅為絕對(duì)主體，辦公樓市場(chǎng)極不活躍，商業(yè)市場(chǎng)處于初步發(fā)展階段，但2004年開始，馬鞍山市有較多的商業(yè)項(xiàng)目上馬，將逐步改變目前的市場(chǎng)格局；216。1至5月份，全國(guó)商品房平均銷售價(jià)格為2708元／平方米，%。 統(tǒng)計(jì)顯示，1至5月份，全國(guó)商品房完成銷售面積8310萬(wàn)平方米，%。商品住宅平均銷售價(jià)格為2479元／平方米，%；%%。216。其中，空置一年以上的商品房面積為5610萬(wàn)平方米，%。(f) 茶——是許多傳統(tǒng)名茶的原產(chǎn)地；n 蕪湖——2004中國(guó)國(guó)際茶博會(huì)；n 黃山——黃山茶葉交易會(huì)每年舉辦；n 地處皖南邊陲的休寧——“中國(guó)第一綠茶出口縣”；n 繁昌峨橋茶市——“江南 第一茶市”；工藝品————u 竹編工藝品——舒城為主要產(chǎn)地u 仿古家具——北京有條“東至仿古家具街”，仿古家具多數(shù)銷往國(guó)外u 徽州四雕——指磚雕、石雕、木雕、竹雕，以歙縣、黟縣、婺源縣最為典型，極具歷史和藝術(shù)價(jià)值1) 桐城——皖江文化的中心，桐城派（中國(guó)史上時(shí)間最長(zhǎng)、參加人數(shù)最多、影響最大）的發(fā)源地，明清期間2) 毫州——在商代曾為成湯之都3) 古壽春（今壽縣）——在春秋戰(zhàn)國(guó)時(shí)曾為楚國(guó)首都4) 鳳陽(yáng)府——朱元璋的家鄉(xiāng)，在明朝時(shí)是中都5) 明中葉之后，新安商人崛起于東南地區(qū)，成為與晉商相抗衡的一支最重要的商業(yè)力量。6) 歷史文人：包青天包拯；李鴻章和他的淮系集團(tuán)；“五四”運(yùn)動(dòng)的領(lǐng)袖陳獨(dú)秀和胡適；小說(shuō)大家張恨水；京劇鼻祖程長(zhǎng)庚；臺(tái)灣第一任巡撫劉銘傳；黃梅戲表演大家嚴(yán)鳳英以及后來(lái)的馬蘭、韓再芬等；雜技皇后夏菊花7) 書院——以青蓮書院為首，與翠螺、采石、丹陽(yáng)、天門號(hào)稱五大書院1) 馬鞍山——以鋼興市，鋼鐵主業(yè)4萬(wàn)人，產(chǎn)鋼1000萬(wàn)噸，占全市GDP的比重約在1/3左右2) 當(dāng)涂——民營(yíng)企業(yè)快速發(fā)展，2004年以來(lái)，每天至少有一家民營(yíng)企業(yè)誕生，形成了機(jī)械制造、冶金壓治、綠色食品加工、紡織服裝四個(gè)各具特色和規(guī)模的塊狀工業(yè)經(jīng)濟(jì)3) 黃山——會(huì)展業(yè)4) 安慶——石化業(yè)，為長(zhǎng)江中上游最大的石化企業(yè)；氣配產(chǎn)業(yè)也有很大發(fā)展前途5) 兩淮——煤制油氣6) 皖北——牛產(chǎn)業(yè)，與奶業(yè)、豆業(yè)、皮革業(yè)綜合發(fā)展7) 蕪湖——家電、汽車產(chǎn)業(yè)(g) 216。 經(jīng)濟(jì)不斷增長(zhǎng)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)與人口的增長(zhǎng)為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了有力的支撐；216。 固定資產(chǎn)投資高速增長(zhǎng)，2003年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資首次突破100億，％，投入之高，速度之快創(chuàng)歷史新高；216。 居民住房消費(fèi)持續(xù)擴(kuò)大，住房水平不斷提高——％。216。2. 第二部分 細(xì)分市場(chǎng)分析 2細(xì)分市場(chǎng)(a) 馬鞍山主要的商業(yè)中心有兩塊，即以解放路為核心的老商業(yè)中心和以團(tuán)結(jié)花壇為中心的新興商業(yè)中心。B、團(tuán)結(jié)花壇商業(yè)中心以團(tuán)結(jié)花壇為核心，以新亞百貨、華聯(lián)商廈、新大新等為主體，聚集了馬鞍山絕大多數(shù)人氣，這是馬鞍山的核心商貿(mào)區(qū)，是目前馬鞍山市民購(gòu)物的主要場(chǎng)所。主要商場(chǎng)一覽：商場(chǎng)名稱營(yíng)業(yè)面積經(jīng)營(yíng)內(nèi)容招租方式華聯(lián)商廈共三層，營(yíng)業(yè)面積7000平方米1F煙酒、鐘表、女鞋、珠寶、化妝品2F女式服裝、床上用品、兒童用品3F男式服裝、羽絨制品20－25％營(yíng)業(yè)額返還新大新鞋城/萊斯厚服裝三層，1000平方米左右－1F童裝1F服裝、化妝品2F新大新鞋城自營(yíng)新亞百貨共4層，9000平方米1F煙酒副食、日用百貨、小家電、化妝品、KFC 2F首飾、床上用品、手機(jī)、箱包、鞋、家飾布藝3F男女服裝4F家電、廚衛(wèi)用品看品牌，一般營(yíng)業(yè)額扣點(diǎn)25%鴻泰新百5層，10000平方米左右1F飾品、通訊、首飾、化妝品、箱包、鞋、文化用品2F服飾3F床上用品45F家電、電腦世界/以團(tuán)結(jié)廣場(chǎng)為中心的核心商業(yè)圈，輻射道路除湖南路、湖東路外，還涵蓋了南湖及四周的部分高檔住宅區(qū)，這一區(qū)域是未來(lái)馬鞍山的富人區(qū)，如中央花園、海外海名筑等，住宅小區(qū)配備的商業(yè)有相當(dāng)大的體量，、建面達(dá)7萬(wàn)平米的馬鞍山步行街。除了新老兩個(gè)商業(yè)中心以外，馬鞍山還存在一些相對(duì)比較集中的小型商貿(mào)街。 五金建材：花山路、湖東中路，雨山路，檔次較低，缺少系統(tǒng)的整合。 電腦及配件：湖東中路216。 音像廣告：湖東中路公園路216。 小商品：桃源路216。 KTV：哆唻咪、巴拉那、維多利亞、IOIO、上島；其中上島KTV和上島咖啡聯(lián)合經(jīng)營(yíng)，位于湖東路湖北路口，IOIO是馬鞍山第一家綜合性上檔次的KTV，帶動(dòng)了馬鞍山的休閑娛樂(lè)業(yè)開始了新的發(fā)展。 酒店：夢(mèng)都、塞納河畔、避風(fēng)港、金盛、紅梅。避風(fēng)港和金盛、紅梅都是稍有影響力的餐飲企業(yè)，此外，重陽(yáng)路餐飲一條街，以黟縣、黃山等安徽特色菜為主，已經(jīng)形成氣候，占有一定的市場(chǎng)份額。 洗浴中心：翠林、鼓浪嶼、金海灣、萊茵河畔。216。這些咖啡茶座是目前馬鞍山人夜晚休閑的主要場(chǎng)所。 歌舞廳：FACE熱舞會(huì)所、田園歌舞廳、海闊天空?？傮w而言，娛樂(lè)業(yè)的幾家舞廳檔次尚不夠，比較雜亂，設(shè)施設(shè)備和服務(wù)都不夠檔次。 網(wǎng)吧：新浪潮、歐亞，此外還有一些零星的網(wǎng)吧，尚未形成主體市場(chǎng)。 家具市場(chǎng)：家家愛(ài)、富園、建皖。216。這幾家大超市成為馬鞍山零售業(yè)的主體力量，馬鞍山市民的日用品消費(fèi)基本在這幾家超市滿足。即將進(jìn)駐的大超市還有易初蓮花，位于江東大道湖南路口，占地40畝左右，目前正在拆遷，預(yù)計(jì)9月份可以動(dòng)工。供應(yīng)狀況小結(jié)216。216。216。除了政府強(qiáng)制實(shí)施的藥店連鎖形成規(guī)模性品牌以外，其余都相對(duì)比較零散。 馬鞍山總體上商業(yè)多數(shù)是低水平的競(jìng)爭(zhēng)，商業(yè)服務(wù)精神乏善可陳。 馬鞍山的商業(yè)缺乏有效的整合，一些大型的購(gòu)物中心或批發(fā)市場(chǎng)等都在緊鑼密鼓進(jìn)行之中。 連鎖、專賣、倉(cāng)儲(chǔ)式超市、大賣場(chǎng)等新型零售業(yè)態(tài)相繼出現(xiàn)，在馬鞍山零售業(yè)市場(chǎng)獲得較大的反響。n 月外出消費(fèi)額n 消費(fèi)內(nèi)容的偏好n 消費(fèi)地點(diǎn)的偏好n 對(duì)目前商業(yè)設(shè)施不足的思考普通家庭每月外出的消費(fèi)額集中在1000元以下，尤以低于500元/月的消費(fèi)水平為主，這與目前馬鞍山市的職工工資水平相適應(yīng)。而唱歌、跳舞、網(wǎng)吧等新興消費(fèi)活動(dòng)則多數(shù)為年輕人所偏好。基于目前馬鞍山的餐飲基本為夢(mèng)都和塞納河畔等壟斷，而兩家餐飲公司都有數(shù)家連鎖店的緣故，因而餐飲消費(fèi)無(wú)固定的區(qū)域限制。就消費(fèi)地點(diǎn)的選擇而言，基于馬鞍山市區(qū)范圍并不大，所以本地的消費(fèi)仍以方便、快捷為主，到居住地附近消費(fèi)和到商業(yè)中心消費(fèi)是人們選擇消費(fèi)地時(shí)的重要考慮因素。認(rèn)為馬鞍山缺少的商業(yè)設(shè)施：三分之一的客戶對(duì)于目前馬鞍山?jīng)]有上檔次的購(gòu)物中心表示認(rèn)同，而大型中餐廳以及西式快餐等也相當(dāng)欠缺；而如體育場(chǎng)館、健身中心等高尚場(chǎng)所也比較欠缺。這一選擇體現(xiàn)了目前馬鞍山市民對(duì)于商業(yè)供應(yīng)業(yè)態(tài)現(xiàn)狀檔次太低的強(qiáng)烈不滿。消費(fèi)特征總結(jié)：216。 餐飲多在本地，但休閑及購(gòu)物前往南京消費(fèi)較多，馬鞍山本地消費(fèi)水平不高，吸引南京人前來(lái)的以洗浴為主；216。 目前的消費(fèi)仍以方便快捷為主，新興消費(fèi)以及偏遠(yuǎn)地區(qū)的商業(yè)消費(fèi)則需要引導(dǎo)新天地(上海)展示辦公區(qū)文化藝術(shù)保護(hù)區(qū)區(qū)新天地廣場(chǎng)是一個(gè)綜合性的房地產(chǎn)項(xiàng)目，項(xiàng)目總投資人民幣逾13億元，占地約3萬(wàn)平米。216。在這里房舍是舊的，但里面的設(shè)備卻是現(xiàn)代的、意念是新的，原汁原味地再現(xiàn)了20世紀(jì)初上海一家人的生活形態(tài)，讓游客在懷舊尋根的情緒中了解上海的歷史和文化。 新天地集中了許多中高檔品牌的餐飲娛樂(lè)商家，共同營(yíng)造了高品位的休閑場(chǎng)所，目前已成為眼下上海最風(fēng)靡的“休閑港灣“之一。 開發(fā)思路：該項(xiàng)目采用一種嶄新的開發(fā)思路，用商業(yè)設(shè)施的建設(shè)來(lái)帶動(dòng)整個(gè)舊區(qū)改造。其開發(fā)思路為：開發(fā)成為集休閑娛樂(lè)于一體的商業(yè)建筑模式，將其作為淮海路商圈的延續(xù)，以此吸引人氣。就目前的供需市場(chǎng)來(lái)看，216。 目前的供應(yīng)業(yè)態(tài)需要提升服務(wù)與品牌度、商品質(zhì)量等216。 在需求市場(chǎng)上，存在一批上檔次的消費(fèi)群，其目前的需求無(wú)法在馬鞍山得到滿足，因而前往南京等地消費(fèi)。 引進(jìn)主力店經(jīng)營(yíng)集團(tuán)商家——知名度高的集團(tuán)公司，建議為百貨公司或大型建材商店；有利于聚集人流、提升市場(chǎng)影響力并吸引其他中小型商家入駐。 國(guó)內(nèi)外名牌專業(yè)店商家——彌補(bǔ)目前馬鞍山名牌產(chǎn)品的缺口216。 私人業(yè)主及投資者——經(jīng)營(yíng)各種中低檔的服飾、精品或小鋪位的風(fēng)味美食等216。(b) 馬鞍山目前共有四星級(jí)賓館兩家（含新近開業(yè)的為準(zhǔn)四星的雨山湖飯店），三星級(jí)（含準(zhǔn)三星）三家，二星級(jí)賓館七家，共提供客房1236間，床位數(shù)2400個(gè)左右；三星級(jí)及以上酒店提供客房數(shù)620間左右。 星級(jí)飯店數(shù)量較少，供應(yīng)量不足，整體實(shí)力較差，尤其是高檔飯店數(shù)量不能滿足市場(chǎng)需求216。 星級(jí)飯店的營(yíng)銷手段落后216。由于馬鞍山城市的特殊性，馬鋼在馬鞍山的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中也具有不可替代的作用，馬鞍山進(jìn)行商務(wù)活動(dòng)、公務(wù)活動(dòng)、外國(guó)專家技術(shù)服務(wù)、個(gè)人旅游的，特別是外國(guó)專家技術(shù)服務(wù)、公務(wù)商務(wù)活動(dòng)的，大多入住三星級(jí)以上酒店，構(gòu)成了馬鞍山酒店需求的主體。雖受“非典”影響，%，%。賓館主要客源分析216。隨著馬鞍山近年來(lái)打造以“