【正文】 數(shù)拆遷戶喜歡在本區(qū)域購房，所以動(dòng)遷安置房排布于城市各個(gè)板塊。而城市居民普遍對雨山區(qū)和花山區(qū)的趨向性強(qiáng)。216。 馬鞍山居民對別墅物業(yè)的需求較大，但該地區(qū)多以多層，小高層為主，別墅物業(yè)較少，該地區(qū)房屋交付狀態(tài)全部為毛坯，無裝修房供應(yīng)。216。 由于馬鞍山?jīng)]有純辦公樓物業(yè)，多數(shù)住宅物業(yè)能做辦公用，部分能注冊。3. 第三部分 項(xiàng)目分析 3項(xiàng)目分析(a) 本項(xiàng)目地處馬鞍山的東北角，為馬鞍山的門戶位置，距離市政府1公里，到市中心可達(dá)性良好占地面積： 城市規(guī)劃方向：東擴(kuò)南進(jìn)，往南與當(dāng)涂、蕪湖連接，往東與南京、江寧連接(b) 項(xiàng)目優(yōu)勢 Strength216。 地塊處于安徽的東大門，與南京半小時(shí)車程。216。 本項(xiàng)目東臨江東大道，南為葛羊路，都是快速干道，江東大道將建設(shè)為景觀大道。216。 規(guī)模性開發(fā)，可以有效地形成集聚和輻射。216。 周邊中小學(xué)、醫(yī)院等設(shè)施配套齊全。馬鞍山二中為重點(diǎn)中學(xué)，今年9月即開學(xué)。216。 江東大道兩側(cè)規(guī)劃有大量的住宅，將給本項(xiàng)目的商業(yè)部分帶來相當(dāng)?shù)目驮?。?xiàng)目劣勢 Weakness216。 區(qū)域形象相對比較落后，周邊以動(dòng)遷房為主。平均價(jià)格在每平方米18002200元左右。216。 項(xiàng)目北面為葛羊山，山邊為火葬場；項(xiàng)目西北側(cè)為馬鋼的生產(chǎn)基地，在馬鞍山人心目中，本項(xiàng)目地塊屬于工業(yè)地塊，不適于居住。216。 馬鞍山的基本發(fā)展戰(zhàn)略是東擴(kuò)南進(jìn)，重大設(shè)施都在向這兩個(gè)區(qū)域傾斜。而本項(xiàng)目不在其范圍內(nèi)。 項(xiàng)目機(jī)遇 Opportunity216。 馬鞍山房產(chǎn)市場呈穩(wěn)步提升趨勢，普通商品房（包括住宅和商鋪）供不應(yīng)求。216。 本地塊周邊無競爭型物業(yè)。本區(qū)域內(nèi)缺乏領(lǐng)頭羊項(xiàng)目，本案具有規(guī)模優(yōu)勢，在區(qū)域內(nèi)有足夠的影響力。216。 區(qū)域購買力尚可，其中本項(xiàng)目東部馬鋼園區(qū)以及北部的工業(yè)園區(qū)將會向本區(qū)域輸送大量的居民客源。216。 整個(gè)市區(qū)有若干特色一條街，建材、汽配、電腦、摩托、家電、服裝等，但都未形成規(guī)模，管理混亂，產(chǎn)品檔次不夠。216。 目前馬鞍山的住宅小區(qū)在景觀設(shè)計(jì)和建筑設(shè)計(jì)等方面普遍層次較低，外來開發(fā)商雖然逐步進(jìn)入馬鞍山市場，但除西湖花園外，尚未對市場造成很大的影響。項(xiàng)目威脅 Threats216。 本項(xiàng)目所在區(qū)域潛在的土地和房產(chǎn)供應(yīng)量比較大。216。 馬鞍山目前的商業(yè)中心有兩個(gè)，一個(gè)是老區(qū)，一個(gè)是新區(qū)，各有千秋，無明顯的此消彼長效應(yīng)。216。 馬鞍山受南京、蕪湖的雙向牽引，自身沒有足夠的特色商業(yè)留住本地消費(fèi)者。 n 綜合來看，本項(xiàng)目特別具備規(guī)模和成本優(yōu)勢。其中住宅部分風(fēng)險(xiǎn)較小，取決于開發(fā)商對于目標(biāo)實(shí)現(xiàn)利潤的心態(tài)；商業(yè)部分風(fēng)險(xiǎn)偏大，更大程度上取決于項(xiàng)目發(fā)起人的商業(yè)經(jīng)驗(yàn)與長遠(yuǎn)戰(zhàn)略眼光。n 本項(xiàng)目開發(fā)的關(guān)鍵性因素在于能否有效聚集人氣，而非走形而上學(xué)的形象工程路線。如何切實(shí)尊重市場，引導(dǎo)市場需求是成敗的關(guān)鍵。4. 第四部分 項(xiàng)目建議 4總體定位及建議(a) 市場研究穩(wěn)健的細(xì)分市場推薦的細(xì)分市場規(guī)避的細(xì)分市場經(jīng)驗(yàn)和規(guī)律成功案例項(xiàng)目基本特征?項(xiàng)目總體形象定位? 業(yè)態(tài)選擇? 業(yè)態(tài)布局商業(yè)發(fā)展規(guī)劃建筑產(chǎn)品設(shè)計(jì)銷售策略確定營銷策劃物業(yè)管理?策略制定?商業(yè)預(yù)分割? 商業(yè)預(yù)分割?理 念 設(shè) 計(jì)?文 化 設(shè) 計(jì)?發(fā) 展 規(guī) 劃?產(chǎn) 品 策 劃?業(yè)態(tài)組合策劃?市場調(diào)查?商業(yè)交通概念設(shè)計(jì)?環(huán)境景觀概念設(shè)計(jì)?規(guī)劃概念設(shè)計(jì)?建筑產(chǎn)品概念設(shè)計(jì)?通常物業(yè)管理?服務(wù)管理?日常營銷管理?租賃管理馬鞍山城市擴(kuò)展進(jìn)程中以商品批發(fā)、物流和酒店為主體的，集購物、餐飲、休閑、文化、娛樂、旅游、服務(wù)、商住于一體的符合國際綜合性商業(yè)發(fā)展趨勢的超大型商品批發(fā)市場。目標(biāo)——經(jīng)營規(guī)模大型化、經(jīng)營品種專業(yè)化、經(jīng)營檔次高級化、經(jīng)營手段現(xiàn)代化、經(jīng)營空間國際化、經(jīng)營環(huán)境規(guī)范化的超大規(guī)模專業(yè)交易中心 。大型批發(fā)市場三大分類：A 、大型批發(fā)市場配套服務(wù)式公寓酒店、餐飲及休閑等B 、配套酒店、餐飲、休閑、娛樂等 C 、中高檔住宅 (b) 以商品批發(fā)、物流和酒店為主體的，集購物、餐飲、休閑、文化、娛樂、旅游、服務(wù)、商住于一體的符合國際綜合性商業(yè)發(fā)展趨勢的超大型商品批發(fā)市場l 硬件設(shè)施一流，建筑環(huán)境宜人，室內(nèi)外空間設(shè)計(jì)優(yōu)美。l 多功能：涵蓋商品批發(fā)、物流以及購物、餐飲、休閑、文化、娛樂、旅游、酒店、服務(wù)等。l 管理水平一流：包括整體形象宣傳、公共服務(wù)、與商業(yè)服務(wù)。l 具有較高的文化內(nèi)涵與藝術(shù)品味。(c) 工商、稅務(wù)、海關(guān)等政府職能部門將在原料城設(shè)立辦事機(jī)構(gòu)，為市場經(jīng)營者及客商提供各種便利，縮短辦理相關(guān)手續(xù)的時(shí)間。 專業(yè)將引進(jìn)專業(yè)的搬運(yùn)、裝卸、運(yùn)輸、銀行、保險(xiǎn)、信息咨詢等機(jī)構(gòu)，同時(shí)還將設(shè)立餐飲、賓館、會所等生活配套服務(wù)，為經(jīng)營者及客商提供各種專業(yè)化的服務(wù)以及個(gè)性化的營商環(huán)境。 (d) 本項(xiàng)目產(chǎn)品結(jié)構(gòu)定位(e) —義烏小商品批發(fā)市場的經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)(f)(g)2002年，義烏社會經(jīng)濟(jì)綜合發(fā)展指數(shù)在全國百強(qiáng)縣市中排名第17位，比2001年前移2位，綜合競爭力居全省22個(gè)縣級市首位。(h) l 促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人民生活水平提高，財(cái)政收入增長；l 促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)的專業(yè)化、商品化、市場化；l 促進(jìn)了農(nóng)村的工業(yè)化、城市化；(i) ——擴(kuò)大就業(yè)能力商品批發(fā)市場及相關(guān)流通部門為社會創(chuàng)造了大量的勞動(dòng)就業(yè)機(jī)會。從整個(gè)商品市場及其流通部門來看，平均每年為社會提供180萬的就業(yè)機(jī)會，%。其中，商品批發(fā)市場及其流通部門占據(jù)主導(dǎo)因素。(j) 文登市義烏小商品批發(fā)市場青島市商品批發(fā)市場義烏小商品批發(fā)市場10萬多人的就業(yè)崗位吸納20萬的就業(yè)人口1997年，有效吸引農(nóng)村剩余勞動(dòng)力216。 商品批發(fā)市場帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，吸納富余勞動(dòng)力。216。 商品批發(fā)市場促進(jìn)了農(nóng)村工業(yè)化發(fā)展，增加就業(yè)機(jī)會。216。 商品批發(fā)市場提高了經(jīng)濟(jì)的市場化，增強(qiáng)閑置勞動(dòng)力的經(jīng)商意識，提高了就業(yè)水平。216。 商品批發(fā)市場促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，反過來，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展為吸收更多的勞動(dòng)力提供空間。(k) ——馬鞍山的地位決定l 馬鞍山作為整個(gè)安徽融入長三角經(jīng)濟(jì)圈的啟動(dòng)點(diǎn)，馬鞍山自身融入長三角、融入大南京經(jīng)濟(jì)圈的迫切性，需要馬鞍山打造一張屬于自己的名片。l 馬鞍山第二產(chǎn)業(yè)相當(dāng)發(fā)達(dá)，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展比較遲緩，而第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展程度的高低將會決定地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展能力和城市形象?？紤]到打造的名片應(yīng)該以輻射長三角為目標(biāo)，因此，著眼于商品批發(fā)市場的建設(shè)是必要的?？赡苄浴歇?dú)特的產(chǎn)品資源l 馬鋼作為全國知名鋼鐵企業(yè)，擁有其特有的競爭優(yōu)勢和無形資產(chǎn)，鋼材交易市場基本條件成熟。l “茶文化”在安徽源遠(yuǎn)流長。l 工藝品眾多，竹編、仿古家具、徽州四雕等文化底蘊(yùn)濃厚。l 市區(qū)有若干建材市場，可以考慮將這些企業(yè)聚集起來，并吸引更多企業(yè)進(jìn)入。物流業(yè)——必要性u 目前，第三方物流占整個(gè)物流市場的比重，日本為80%，美國為57%，中國僅為18%，第三方物流發(fā)展空間巨大。u 商流、物流、信息流的匯聚組合，要求物流行業(yè)快速發(fā)展。欲讓幾乎所有的消費(fèi)品市場中都有來自某商品批發(fā)市場的商品， 必然要求商品批發(fā)市場擁有強(qiáng)大的物流產(chǎn)業(yè)支撐。1) 大市場、大流通格局的形成，要求第三方物流的支持。批發(fā)市場的建立，實(shí)現(xiàn)了通過批發(fā)市場進(jìn)行批發(fā)、零售的商品流通模式，有效地解決了分散的小生產(chǎn)與大市場之間的矛盾。批發(fā)市場在成為區(qū)域性交易中心的同時(shí)，將其影響擴(kuò)大至國外市場。大市場、大流通格局，沒有第三方物流的支持，是難以實(shí)現(xiàn)的。2) 隨著各類商品批發(fā)市場信息網(wǎng)絡(luò)的建立和物流配送中心的發(fā)展，批發(fā)市場所在地的物流產(chǎn)業(yè)，尤其是第三方物流必將不斷繁榮。物流業(yè)——可能性地塊處于安徽的東大門，與南京半小時(shí)車程。同時(shí)，本項(xiàng)目東臨江東大道，南為葛羊路，都是快速干道，江東大道將建設(shè)為景觀大道，這些為物流業(yè)的發(fā)展提供了基本支持。休閑娛樂地產(chǎn)的必要性1. 隨著人們消費(fèi)模式和消費(fèi)行為的改變，大型商品批發(fā)市場在適應(yīng)現(xiàn)代社會大范圍、高效率、快節(jié)奏的需要同時(shí)；也應(yīng)該滿足了人們購物與休閑活動(dòng)相結(jié)合的要求。2. 在現(xiàn)代社會中，購物活動(dòng)已不僅僅是為了滿足基本生活需要，而且還包括娛樂和休閑的成分，是一種社會活動(dòng)。從購物者的角度來看，購物既是家務(wù)，也是娛樂、放松或刺激。3. 項(xiàng)目市場倡導(dǎo)體現(xiàn)馬鞍山與安徽特色，嫁接文化旅游、都市旅游等概念，因此，休閑娛樂產(chǎn)品作為旅游產(chǎn)業(yè)中必不可少的一部分，必然提升項(xiàng)目潛在價(jià)值。商業(yè)配套住宅的必要性1. 商品批發(fā)市場大量的經(jīng)營者，需要一個(gè)居住的空間。2. 商品批發(fā)市場帶來的大量就業(yè)人群，需要一個(gè)居住的空間。3. 隨著批發(fā)市場商業(yè)配套的成熟，生活環(huán)境的完善，市區(qū)居民會有一部分考慮在批發(fā)市場置業(yè)。4. 周邊縣市民營企業(yè)管理層，尤其是在批發(fā)市場從事經(jīng)營活動(dòng)者，會考慮舉家搬遷至馬鞍山市，其中一部分考慮在批發(fā)市場購買住房。(l) (m) (n) (o)