【正文】 8米 住宅 20米6 建筑層數(shù) 其中:渡假酒店 15層 低層商鋪 3層 市場 2層 住宅 6層 建筑方案設(shè)計(jì) 本工程設(shè)計(jì)涉及建筑、結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能、隔音、采光、照明、給排水、通風(fēng)等各種專業(yè),設(shè)計(jì)時(shí)需遵循有關(guān)的規(guī)范或規(guī)定,單體設(shè)計(jì)時(shí)還應(yīng)符合國家現(xiàn)行的有關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。同時(shí)應(yīng)考慮到,由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,人們的審美觀念也隨之變化,對現(xiàn)代建筑功能環(huán)境的要求以及建筑技術(shù)、材料都提出了更高的要求,因此,項(xiàng)目在建筑上應(yīng)采用簡練的現(xiàn)代構(gòu)成手法,體現(xiàn)建筑的時(shí)代氣息,為業(yè)主裝修裝飾成漁家特色的店鋪打好基礎(chǔ)。漁產(chǎn)品變質(zhì)腐爛對周圍空氣的污染。 一、社會(huì)價(jià)值定位 本項(xiàng)目的開發(fā),將旅游、海洋文化與地產(chǎn)項(xiàng)目緊密結(jié)合,引領(lǐng)了東營市的特色消費(fèi)新觀念。在建筑上,著力體現(xiàn)海洋文化,建設(shè)一處極具海港特色的建筑豐碑,同時(shí)吹響鑫奧特品牌在東營地產(chǎn)業(yè)的沖鋒號(hào)角,讓“建筑銘刻歷史、讓建筑改變生活”。 二、文化價(jià)值定位 東營是一個(gè)缺少文化底蘊(yùn)的城市,東營的建筑也同樣缺少文化內(nèi)涵,建筑沒有內(nèi)涵就如同人缺少靈魂。住漁村、觀海港景色、吃海鮮,聞?dòng)[漁家風(fēng)俗。 (一)主路入口景觀趕海大道 在南二路與港口路交叉口建有一個(gè)具有藝術(shù)感的漁港大門,請書法名家題字“XX項(xiàng)目名”。作為項(xiàng)目標(biāo)志性引導(dǎo),可配合政府公建配套操作。作為“造景升值”的重要部分,在建筑成本適當(dāng)?shù)姆秶鷥?nèi)精心打造。圍繞“漁港船歌”雕塑設(shè)有綠地、霧噴、花壇、木棧道等景觀小品。北斗七星廣場用現(xiàn)代造景手法夸張地表現(xiàn)漁民們出海打魚時(shí)靠北斗七星位導(dǎo)航的場景。東營雖然是濱海城市,但多數(shù)市民尚未領(lǐng)略到濱海風(fēng)情,將此部分開發(fā)并啟動(dòng)物美價(jià)廉的海鮮美食、特色小吃、休閑娛樂的專業(yè)街區(qū),不但可以滿足商品房的商業(yè)空間,也填補(bǔ)了東營的市場空白,更能帶動(dòng)已經(jīng)成型的冷藏廠開發(fā)和后期大型批發(fā)市場的銷售開發(fā)工作。建議商鋪開發(fā)為雙層,涵蓋海鮮湖鮮美食、漁文化民俗、海洋生物展覽、漁港特色紀(jì)念品、水手酒吧等旅游相關(guān)內(nèi)容。 (四)大型海鮮批發(fā)市場“漁家賣場” 建筑于項(xiàng)目的中心位置,總規(guī)劃面積六萬平方米,是項(xiàng)目開發(fā)的核心區(qū),由于啟動(dòng)批發(fā)市場不確定因素較多,建議分步開發(fā),前期開發(fā)控制在三萬平方米以內(nèi),二期作為儲(chǔ)備項(xiàng)目。有兩種設(shè)計(jì)方案:一種建設(shè)“單體結(jié)構(gòu)市場”,降低業(yè)主入住門檻,以改變漁民 “路邊店” 傳統(tǒng)經(jīng)營模式。另一種是不違被政府總體規(guī)劃原則下,設(shè)計(jì)分體街區(qū)式市場。 (五)三星級(jí)賓館“鑫奧特海洋渡假村” 縱觀整個(gè)東營酒店服務(wù)業(yè),全部集中在城市中心地帶,渡假會(huì)議作為一種會(huì)議形態(tài),將在未來被消費(fèi)者所接受。酒店是建立在港口整體規(guī)基礎(chǔ)上,面向旅游人群、批發(fā)經(jīng)營業(yè)主,為其提供餐飲、娛樂、住宿、會(huì)議等服務(wù),建議規(guī)劃縮小規(guī)模,還可結(jié)合旅游資源的開發(fā),辟出部分面積建設(shè)“漁船展覽館”,向國家旅游局申請定點(diǎn),收藏各種漁具與漁船模型,再現(xiàn)漁港、漁船的發(fā)展歷史,或者在條件成熟的情況下開發(fā)以旅游渡假為主“產(chǎn)權(quán)式”酒店,對外銷售或合作經(jīng)營。可做為廣利港漁民的經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)。居住小區(qū)應(yīng)注重漁村景觀設(shè)計(jì)。 『市場營銷篇』 本篇主要分為“市場分析和營銷戰(zhàn)略”兩個(gè)內(nèi)容,核心思路是“通過市場的啟動(dòng)帶動(dòng)和促進(jìn)房產(chǎn)的銷售”策劃過程嚴(yán)謹(jǐn),涉及核心內(nèi)容的操作不做過多的文字描述。銀行儲(chǔ)蓄利率的降低和股票、期貨等項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的加大,使人們轉(zhuǎn)向相對穩(wěn)定的房地產(chǎn)投資,全國正掀起大眾百姓(中等收入家庭)買房的熱潮,全國房地產(chǎn)市場發(fā)展總體呈上升趨勢,有些城市和地區(qū)的房價(jià)持續(xù)上漲。個(gè)人購房者中的絕大多數(shù)又以置業(yè)投資為目的,因此,當(dāng)前中國房地產(chǎn)熱是由個(gè)人投資置業(yè)消費(fèi)的有效需求所推動(dòng)的。在東城,黃河工貿(mào)園內(nèi)的東營市裝飾材料市場、市經(jīng)濟(jì)適用房中的商業(yè)步行街、沿清風(fēng)湖的商業(yè)街等持續(xù)熱銷。在東西城之間,金大地建材城、鑫都建材市場、鴻基大廈、方大建材城等的建設(shè)也是如火如荼。商鋪10年間從1000多元/平方米漲到現(xiàn)在的30004000元/平方米左右。 三、本項(xiàng)目優(yōu)劣勢與機(jī)會(huì)分析 劣勢分析: 項(xiàng)目周邊暫時(shí)不能形成規(guī)模龐大的人流、物流和商流。二是廣利港常駐人口較少,近期難以吸引資金和人才。 優(yōu)勢分析: 一是廣利港作為“海上東營”建設(shè)的重要基地,已經(jīng)列入政府總體規(guī)劃,在25年內(nèi)周邊現(xiàn)狀將得到徹底改變。三是項(xiàng)目市場價(jià)值巨大,帶有明顯的唯一性和壟斷性 機(jī)會(huì)分析: 投資者購買商業(yè)地產(chǎn)看重的是市場的啟動(dòng)情況(關(guān)系到租金的價(jià)格)和未來的升值潛力,對于概念足、市場啟動(dòng)看好的項(xiàng)目銷售情況較好。因市場啟動(dòng)不足而積壓資金的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目層出不窮,已經(jīng)引起社會(huì)各界的重視和注意。本項(xiàng)目中的周邊商鋪和批發(fā)市場的產(chǎn)權(quán)銷售均應(yīng)參照考慮。 一、目標(biāo)客戶定位分析 (一)目標(biāo)客戶區(qū)域 暫時(shí)鎖定整個(gè)東營市(包括市區(qū)和轄區(qū)內(nèi)三縣兩區(qū))及東營周邊縣市,以經(jīng)營業(yè)戶和投資業(yè)主兩個(gè)類別分析,還要充分考慮以漁業(yè)為生的外來人士。產(chǎn)權(quán)式批發(fā)市場可劃分為10?100平方米的不同面積,。 (三)目標(biāo)客戶細(xì)分 根據(jù)以上目標(biāo)客戶特征,此項(xiàng)目的目標(biāo)客戶可細(xì)分為以下幾類人群: 廣利港原來以漁業(yè)為生的居民 在廣利港?？康臐O船老板、流動(dòng)的漁民 廣利港管理局、漁政部門、邊防、社區(qū)的工作人員及海洋與水產(chǎn)局的職工 自身經(jīng)營水產(chǎn)品或餐飲行業(yè)的人群 二次置業(yè)的人群 東營市和油田年收入在3萬元以上的人群 二、整體形象策劃推廣 項(xiàng)目形象,主要指該項(xiàng)目視覺識(shí)別,其核心部分包括項(xiàng)目的名稱、標(biāo)志、標(biāo)準(zhǔn)色、標(biāo)準(zhǔn)字體等。 (一)項(xiàng)目視覺識(shí)別系統(tǒng) 名稱 (1)項(xiàng)目名 一個(gè)好的項(xiàng)目名稱,使人有親切喜愛之感,讓人印象深刻,讓人們注意、記憶、喜愛、傳播。 (2)道路名 項(xiàng)目東側(cè)沿廣利河的大路向政府爭取冠名權(quán),命名為“XX趕海大道”。 住宅區(qū)命名為“漁人之家”公寓 大型海鮮批發(fā)零售市場命名為“漁家賣場” 酒店和洗浴中心命名為鑫奧特海洋渡假村。 (2)工地圍墻 工地圍墻現(xiàn)在通用的方式是用彩鋼圍墻,設(shè)置項(xiàng)目噴繪廣告,宣傳項(xiàng)目公司情況、項(xiàng)目賣點(diǎn)、項(xiàng)目整體形象、渲染現(xiàn)場氣氛。 售樓接待中心的設(shè)置與包裝設(shè)計(jì) 在項(xiàng)目現(xiàn)場臨時(shí)建設(shè)或利用原來建筑改建項(xiàng)目銷售接待中心,要求內(nèi)部環(huán)境明亮整潔,里面設(shè)置項(xiàng)目展示區(qū)與客戶洽談區(qū)及大客戶接待處、銷售管理人員辦公區(qū)等,在項(xiàng)目展示區(qū)內(nèi)設(shè)置項(xiàng)目整體沙盤、房子模型、戶型結(jié)構(gòu)圖等,展示整個(gè)項(xiàng)目的建成效果,建筑布局等。 附:接待中心的設(shè)計(jì)要求詳表 序 號(hào) 內(nèi) 容 設(shè)計(jì)要求 1 接待中心室內(nèi)外展示 室外巨幅噴繪廣告、燈箱、導(dǎo)視牌等 2 接待中心功能分區(qū) 項(xiàng)目展示區(qū)、客戶洽談區(qū)、大客戶接待處、銷售人員辦公區(qū) 3 接待中心大門橫眉 項(xiàng)目公司名稱和醒目的接待中心標(biāo)志 4 接待中心形象墻 項(xiàng)目公司標(biāo)志 5 臺(tái)面設(shè)計(jì) 項(xiàng)目視覺標(biāo)準(zhǔn)色的利用 6 展板設(shè)計(jì) 分類展示商業(yè)街、市場、酒店、公寓的形象和項(xiàng)目的詳細(xì)介紹 7 接待中心導(dǎo)視牌 標(biāo)志字體醒目 8 銷售人員服裝 與項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)色的協(xié)調(diào)和統(tǒng)一、 9 銷售用品系列 手提袋、水杯、椅子、茶幾等都作為項(xiàng)目視覺系統(tǒng)的運(yùn)用 10 樣板房的設(shè)計(jì) 結(jié)構(gòu)、面積、裝飾與建成后符合 (三)廣告總體策略 廣告宣傳階段 廣告宣傳要針對確定的目標(biāo)群體,根據(jù)不同的銷售階段,制定相應(yīng)的廣告策略,按計(jì)劃、分階段、系統(tǒng)地對項(xiàng)目的整體形象和“賣點(diǎn)”集中進(jìn)行宣傳和推介。 媒介策略 根據(jù)不同的目標(biāo)客戶群體,調(diào)查了解各種媒體的受眾情況和價(jià)格,綜合受眾比例和媒體價(jià)格后組合選擇廣告媒體,以較小的廣告投入起到最大的宣傳效果。 (2)舉辦展銷會(huì) 開盤后,在市區(qū)選擇合適場所組織大型展銷會(huì),全面展示項(xiàng)目,吸引目標(biāo)客戶購買。 (4)開工儀式 邀請東營市主要領(lǐng)導(dǎo)、水產(chǎn)局領(lǐng)導(dǎo)等參加,媒體同時(shí)進(jìn)行采訪報(bào)道,以擴(kuò)大項(xiàng)目知名度,引起目標(biāo)客戶注意。 營銷推廣費(fèi)用預(yù)算(費(fèi)用待定)項(xiàng) 目 費(fèi) 用 內(nèi) 容 費(fèi)用估算 備 注現(xiàn)場包裝工地圍墻廣告、接待中心設(shè)置,形象廣告運(yùn)用 8萬元 印刷品樓書,宣傳單頁,海報(bào)等 10萬元 媒介投放電視廣告,報(bào)紙廣告,電臺(tái)廣告,戶外廣告,網(wǎng)絡(luò)宣傳等 20萬元 公關(guān)活動(dòng)活動(dòng)組織策劃費(fèi)用