【正文】 水平也得到了提升?！　《址拷灰谆钴S，政策促進(jìn)作用顯著　　2004年一季度，全市共辦理二手房交易2665戶、% 、%和 % 。二手房成交面積比去年同期增長兩倍多，交易量翻番。我市二手房交易量迅速的放大，是在多重利好因素的綜合作用下產(chǎn)生的：首先，二手房市場的活躍主要得益于政府對(duì)住房二級(jí)市場的精心培育和具體政策的指導(dǎo)。我市也于去年年底出臺(tái)了58號(hào)文件（長沙市人民政府關(guān)于進(jìn)一步搞活房地產(chǎn)市場的若干意見），并于今年年初出臺(tái)了長沙市房地產(chǎn)交易管理辦法，從簡化二手房交易手續(xù)、降低稅費(fèi)、加強(qiáng)配套服務(wù)，規(guī)范交易行為等方面放寬政策，直接刺激和促進(jìn)了二手房市場的活躍。其三，居民住房消費(fèi)能力的提高將促使一部分人采用“以舊換新，以小換大”的方式不斷改善居住條件，形成住房梯級(jí)消費(fèi)模式，加速二手房的流通。因此，我市住房二級(jí)市場在上述利好因素的持續(xù)作用下，在今后較長一段時(shí)間內(nèi)仍將保持較快的發(fā)展速度。其中個(gè)人住房抵押貸款6965起，%、%%。從房地產(chǎn)抵押登記面積來分析，1998年—2003年我市個(gè)人住房抵押登記面積年均增幅為 %，一季度下降了134個(gè)百分點(diǎn)。二是受央行“121”號(hào)文件的影響，銀行加強(qiáng)了對(duì)個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)的防范，提高了貸款條件，放貸速度趨緩。隨著我市“一年一個(gè)樣，三年大變樣”舊城改造目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，今后我市舊城改造將在局部進(jìn)行，城市房屋拆遷量將呈下降趨勢?！　】v觀2004年一季度我市房地產(chǎn)市場總體運(yùn)行是理性的、健康的、平穩(wěn)的，保持了一個(gè)良好發(fā)展開局。通過以上數(shù)據(jù)，結(jié)合實(shí)際走訪調(diào)查情況，我們得出以下市場結(jié)論：長沙市2003年商品房均價(jià)約為2450元/平米，在全國省會(huì)城市中房價(jià)相對(duì)很低，甚至比南昌、合肥還低，另一方面這幾年長沙城市發(fā)展很迅速，因而房地產(chǎn)發(fā)展空間很大。去年長沙對(duì)商品房和二手房交易稅費(fèi)都有了很大的減免，市場交易漸漸開始活躍。目前長沙的高素質(zhì)樓盤較少，與沿海發(fā)達(dá)城市比較而言有一定的差距也給了長沙房地產(chǎn)市場很大的發(fā)展機(jī)遇。使得一大批實(shí)力有限，過于依賴銀行貸款的中小房地產(chǎn)企業(yè)遇到了一定的融資困難，市場將會(huì)出現(xiàn)比較殘酷的優(yōu)勝劣汰。目前長沙別墅用地由于受到審批限制，市場出現(xiàn)了一些供不應(yīng)求，今后兩年高素質(zhì)的別墅項(xiàng)目將會(huì)有很好的發(fā)展前景。注（長房是個(gè)例外）2004年長沙迎來了商業(yè)地產(chǎn)年，王府井、銅鑼灣、國中星城、中南汽車世界二期、安居樂家居建材廣場、運(yùn)達(dá)國際商業(yè)廣場、坡子街以及即將揭開神秘面紗的中天廣場、新外灘、德勝商業(yè)廣場等項(xiàng)目個(gè)個(gè)摩拳擦掌，激烈競爭由此展開。原本占據(jù)主流消費(fèi)市場的長沙市民年齡在２６歲－３５歲，今年開始演變成為２５歲以下與２６歲－３０歲的消費(fèi)群體。同時(shí)，購買主體的年輕化對(duì)于樓市產(chǎn)品的多樣性要求也將更高，對(duì)于一些新理念和創(chuàng)新產(chǎn)品接受程度也將提高不少。 長沙市２００３年商品房平均價(jià)格為２２２２元／平方米，消費(fèi)者的理想價(jià)格與市場仍存在一定差距。由此可見，１０萬－２５萬元的樓盤是消費(fèi)者所能承受的心理預(yù)期。從理想面積來看，潛在購買群體欲購買的戶型主要集中在兩房兩廳和三房兩廳，戶型面積集中在８１－１４０平方米。同時(shí)結(jié)合消費(fèi)者所能夠承受的心理預(yù)期，可以初步估算出潛在購買群體的購買心理價(jià)位是每平方米２０００元以內(nèi)，與目前新興片區(qū)的市場價(jià)位相比，存在一定落差，反映出消費(fèi)市場對(duì)價(jià)格壓縮的期望值較高。消費(fèi)者在選擇自住住房時(shí)，相當(dāng)青睞擁有少量商業(yè)配套的純住宅小區(qū)。　同時(shí)，數(shù)據(jù)也表明，小高層住宅在潛在購買群體心目中的比重?cái)U(kuò)大，成為最受青睞的住宅物業(yè)類型。 　　從調(diào)查來看，擁有少量商業(yè)配套的純住宅小區(qū)是潛在購買群體的重點(diǎn)考慮對(duì)象，充分體現(xiàn)出住宅開發(fā)規(guī)模化的必要性，一定程度上反映了人居住的群體心理需求，這顯然也是未來郊區(qū)物業(yè)大盤開發(fā)的一個(gè)利好信息。 　　人們?cè)谶x購住房時(shí)，周邊環(huán)境、交通和物業(yè)管理是最關(guān)注的問題。隨著今年消費(fèi)者入住小區(qū)的數(shù)量增長，物業(yè)管理已經(jīng)成為消費(fèi)者進(jìn)行物業(yè)品質(zhì)評(píng)判的重要因素，但從關(guān)聯(lián)數(shù)據(jù)來看，潛在消費(fèi)群體對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的重點(diǎn)內(nèi)容分別為保安２４小時(shí)巡邏、智能防火防盜、四季綠化三個(gè)方面，充分體現(xiàn)出目前長沙市民對(duì)物業(yè)管理的價(jià)值期望還停留在物業(yè)管理的原始狀態(tài)，即安防和園林維護(hù)方面。 　　而受訪者對(duì)物業(yè)應(yīng)配備的生活配套持期望值最高的前五位依次是：超市、菜場、銀行、診所、幼兒園。第三章 長沙市開福區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析一、房地產(chǎn)開發(fā)背景幾年來，長沙北城雖然開發(fā)了一些住宅樓盤，房產(chǎn)商圈了許許多多的地，‘北丐’的印象，卻在人們的記憶中如影隨行。今后3年，開福區(qū)將投入109億進(jìn)行城市建設(shè)。僅今年上半年，該區(qū)就已投入11個(gè)億進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。且道路延伸到哪里，城市就建設(shè)到哪里。商業(yè)方面，該區(qū)緊跟城市發(fā)展步伐，跳過建大市場這個(gè)階段，大力發(fā)展以大型超市為主的現(xiàn)代商業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)方面，總投資4億元的四季花城商住樓一期房已銷售一空，二期工程即將動(dòng)工；投資2億多元的建鴻達(dá)商務(wù)大廈預(yù)售率達(dá)到100％。由此吸引了一批全國知名的大型房地產(chǎn)公司前來投資建房，投資總額已超過20億元，建筑面積達(dá)150萬平方米。圣爵菲斯、江濱玫瑰園外，順天悅秀清城、左岸春天二期、濱江麗園、科大佳園等幾個(gè)大盤也正在籌謀出場。休閑業(yè)方面，有全省首家已開業(yè)的青竹湖高爾夫球場，投資5000多萬元的華夏拉斯維加斯休閑廣場，中南地區(qū)最大的金馬美食城。今年上半年，全區(qū)實(shí)現(xiàn)GDP12．99億元，同比增長16．5％；社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成19．28億元，同比增長17．09％；引進(jìn)外資16．2億元，同比增長178％；地方財(cái)政收入17052萬元，實(shí)際增長5571萬元，增長率達(dá)71．09％。二、開福區(qū)基本概況。開福區(qū)占地188平方公里，是長沙市最大的城區(qū)，其中土地存量占全市城區(qū)的一半以上，此外，還有30萬平方公里的土地可供城區(qū)開發(fā)利用。此外，開福區(qū)還有30平方公里的土地可供城區(qū)開發(fā)利用。三、樓盤的分布情況：（1）經(jīng)濟(jì)適用房經(jīng)濟(jì)適用房有金帆小區(qū)、四方小區(qū)、廣福園、科大佳園，主要位于城郊結(jié)合處，交通較為便利，均價(jià)在1250元/㎡左右。小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施較差，房屋建筑外觀大眾化，綠化率高（35%以上），銷售部外觀包裝一般，銷售員素質(zhì)較差，普遍反應(yīng)房屋質(zhì)量不好。開發(fā)商圍繞這些湖景、水景及公園的優(yōu)美環(huán)境，如夢(mèng)澤園、王府花園、新華聯(lián)家園、左岸春天、圣爵菲斯等高檔別墅、高層電梯洋房。（3）別墅樓盤以芙蓉路以北延伸線金霞路至撈刀河延線，開發(fā)了一些如：綠色和平墅、江濱玫瑰園、濱江麗園等項(xiàng)目，價(jià)格一般在1400～2420元/㎡，因其位置偏遠(yuǎn)，交通不便，周邊配套設(shè)施不全，導(dǎo)致其銷售情況不暢。價(jià)格在5000～28000元/㎡左右，配套設(shè)施齊全，物業(yè)管理完善，配有大型停車場。四、銷售情況：從這幾個(gè)樓盤來看：開發(fā)規(guī)模比較大，四季花城、雍景園、王府花園都是建筑面積為十萬平米以上的大盤；開發(fā)商較有實(shí)力，宣傳力度高；但現(xiàn)場的銷售力度不夠，銷售周期比較長，兩年前開盤的有匯城花園、夢(mèng)澤園，雍景園、王府花園，其中大戶型在一期銷售良好，例如匯城花園與雍景園的銷售達(dá)95%，但從去年起在二期銷售卻明顯受阻。銷售較好的為100㎡—140㎡左右，總價(jià)在3040萬元之間的戶型。另幾個(gè)樓盤以商住樓為主，從火車站附近的錦華時(shí)代、日出東方、到八一路的芯都大廈、五一路的亞大時(shí)代來看，都是閃亮登場的小面積戶型的商住樓。以3080為主，單價(jià)為3000元左右，總價(jià)在十幾萬到二十幾萬之間。主要客戶群為：依戀都市喧囂的年輕白領(lǐng)階層，2235歲之間的職業(yè)群體，部分中小型公司駐長辦事處，市內(nèi)人士剩余資金的投資?？傮w來說，高于全市人均指數(shù)10。開福區(qū)開發(fā)密度較高，總量較大，由于這兩年開發(fā)力度的加大，已改變了開福區(qū)原來為工業(yè)區(qū)環(huán)境差的面貌，成為長沙市高檔住宅區(qū)聚集地，成為部分中產(chǎn)階級(jí)的首選熱點(diǎn)。通過以上數(shù)據(jù)，結(jié)合實(shí)際走訪調(diào)查情況，我們得出以下市場結(jié)論：（1）宏觀規(guī)劃和市政府建設(shè)目標(biāo)的引導(dǎo)：“五年內(nèi)，實(shí)現(xiàn)城區(qū)面積翻一番。從今年到2005年的3年內(nèi)，開福區(qū)將投入109億進(jìn)行城市建設(shè)，徹底改善開福區(qū)基礎(chǔ)配套設(shè)施落后的現(xiàn)狀。（3）五大商貿(mào)中心對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用：開福區(qū)精心打造未來的五大商貿(mào)中心，芙蓉北路松桂園中央商務(wù)區(qū)（CBD）、黃興北路中山亭商業(yè)購物中心、麗臣廣場批發(fā)商業(yè)中心、四方商貿(mào)中心、青竹湖外商城，匯粹金融、商貿(mào)、辦公、旅游、物流諸多功能實(shí)體，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。（5）從目前來看，小面積的戶型異軍突起倍受青睞，銷售率非常高，預(yù)計(jì)今年小戶型將會(huì)在一定程度上唱主角，也將出現(xiàn)更多居室面積較小與齊全的功能空間特征的戶型。目前開發(fā)主要集中在四方坪和芙蓉路等城市干道周邊，沒有形成相當(dāng)規(guī)模的居住區(qū)。（8）該區(qū)經(jīng)濟(jì)不夠活躍，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)過緩，導(dǎo)致市場上的購買力不足。第四章 長沙市開福區(qū)四方坪地產(chǎn)競爭態(tài)勢分析（1）、四方坪地塊曾是長沙經(jīng)濟(jì)適用房聚集地塊，整個(gè)四方坪品位較低和樓盤價(jià)格不高，左岸春天、江濱玫瑰園等項(xiàng)目的市場反應(yīng)較冷淡可見其受大環(huán)境影響而曲高和寡，項(xiàng)目定位與地塊定位有較大落差。（2）、四方坪地塊及周圍正在聚集大批別墅豪宅和頂尖的精英族群，如左岸春天、金鷹城將成為令人矚目的長沙富人區(qū)，并逐漸形成獨(dú)具特色的區(qū)位特征和精英文化，吸引更多同一階層的置業(yè)者。（4）、開福區(qū)發(fā)展四方新城的力度很大，遠(yuǎn)景規(guī)劃很好；大型超市麥德龍也近在咫尺，是業(yè)主便捷生活的有力支持；有150、11136等多條公交線路，隨著芙蓉北路的改建完工、伍家?guī)X立交橋等交通路網(wǎng)的進(jìn)一步完善；這些都有利于四方坪地價(jià)提高和品位提升。第五章、重點(diǎn)競爭對(duì)手分析左岸春天：（一）、樓盤概況：樓盤名稱左岸春天樓盤地理位置長沙市四方坪四方大道與麥德龍路交匯處的東北角，北臨瀏陽河風(fēng)光帶，傍水而居，發(fā)展企業(yè)長沙泓信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)管理中海物業(yè)管理有限公司顧問，湖南錦鴻物業(yè)項(xiàng)目代理長沙金達(dá)利建筑咨詢有限公司宣傳口號(hào)法式尊邸，人文世家。占地面積一期為10萬平米,二期為100畝建筑面積一期為21萬平米，二期為124000平米容積率綠化率％公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)%（有資料顯示超過20%）得房率90%物業(yè)類型住宅建筑結(jié)構(gòu)框剪規(guī)劃戶數(shù)315戶（一期）、788戶（二期）樓層高度3米公交路線150、6013118050環(huán)線中巴主力戶型一期為二房二廳一衛(wèi)，三房二廳二衛(wèi)，四房二廳二衛(wèi)、五房二廳二衛(wèi)（錯(cuò)層），五房二廳三衛(wèi)（復(fù)式）。平米中小戶型所占比例達(dá)30%建筑高度與層數(shù)多層、小高層（一期為716層，二期為1216層）棟數(shù)一期為21棟，二期為8棟住區(qū)內(nèi)配套設(shè)施50000平米藝術(shù)園林、住區(qū)周邊配套設(shè)施起價(jià)一期為2200元/平方米，二期為2450元/平米均價(jià)一期為2700元/平方米，二期為2800元/平方米銀行按揭銀行7成20年相關(guān)公共措施花園：5000平方米組團(tuán)園林，10000平方米中心園林會(huì)所：健身房、棋牌室，乒乓球室、桌球室、咖啡吧、美容美發(fā)號(hào)小學(xué)：工農(nóng)橋小學(xué)幼兒園：雙語幼稚園運(yùn)動(dòng)場：網(wǎng)球場、全民健身運(yùn)動(dòng)場、游泳池、400米環(huán)形跑道建筑裝修標(biāo)準(zhǔn)外墻：貼高檔象牙白或膚紅色高級(jí)?；u內(nèi)墻：高級(jí)仿瓷涂料地面：水泥砂漿找平樓梯間：工藝鐵花樓梯扶手，大理石踏步門： 入戶實(shí)木高級(jí)防盜門，戶內(nèi)預(yù)留門洞窗： 中山威力塑鋼窗陽臺(tái)： 歐式鐵花欄桿，弧形花園式廚房： 水泥砂漿找平，預(yù)留上下水道衛(wèi)生間：水泥砂漿找平，預(yù)留上下水道空調(diào)位：統(tǒng)一機(jī)位及冷凝排水道配套措施電梯：（芬蘭）TONE電視：衛(wèi)星及有線電話：有寬帶網(wǎng)：有液化氣： 管道供水： 二次供水供電： 二次供電安全系統(tǒng)：紅外監(jiān)控，可視對(duì)講停車：地下停車注： 一期中購房客戶60%為本地市民，40%為本省地級(jí)市、外省在湘的私營業(yè)主以及韓國、日本等在長工作的外國朋友。二期已進(jìn)入啟動(dòng)期（已建5層），將在四月中旬開盤。所以二期將摒棄曲高和寡的局面，在戶型和價(jià)格方面進(jìn)行一定調(diào)整，打造叫好又叫座的房子。嘉年華大型花卉展，整個(gè)活動(dòng)以牡丹花卉展為主題，期間穿插“左岸春天杯”攝影比賽、現(xiàn)場生活秀（含繪畫、咖啡吧展示、西洋樂器演奏、牡丹仙子與你共游左岸）、社區(qū)文化活動(dòng)（含幼兒早期智力開發(fā)講座和插花藝術(shù)講座）、少兒藝術(shù)表演、園林藝術(shù)論壇等階段營銷活動(dòng)，取得了不俗成績。配套設(shè)施如法國左岸藝術(shù)培訓(xùn)中心、健身房、棋牌室、乒乓球室、桌球室、咖啡吧、美容美發(fā)廳，工農(nóng)橋小學(xué)、雙語幼稚園，網(wǎng)球場、全民健身運(yùn)動(dòng)場、游泳池等一應(yīng)懼全，是業(yè)主便利生活的有力支持。地產(chǎn)商實(shí)力雄厚，具有一定信譽(yù)度。名牌物管。 物業(yè)服務(wù)周到。70余項(xiàng)物業(yè)服務(wù)，包括公用設(shè)施、車輛、消防、綠化、衛(wèi)生管理；上門安裝、維修設(shè)備，家政、家教服務(wù)，生活省心。IC卡門禁系統(tǒng)、保安CCTV監(jiān)控系統(tǒng)、周邊防衛(wèi)系統(tǒng)、停車場智能管理電子系統(tǒng)、巡更管理系統(tǒng)、可視對(duì)講系統(tǒng)、消防廣播系統(tǒng)，更有24小時(shí)保安巡邏全力保障。非中心地帶，交通不太便捷（可做到便利）。不管從地理上或是文化上，法國的左岸距離長沙這座中國的內(nèi)陸城市都有一段不小的距離，基本上扯不上邊。據(jù)統(tǒng)計(jì)，項(xiàng)目一期的戶型面積均在１３０平方米以上，１３０－１４０平方米戶型僅３０套左右，%，而１６０－%，如此比例失調(diào)，面積過大，是項(xiàng)目難以走動(dòng)的主要原因。價(jià)格定位過高，超過了區(qū)域心理承受線。公攤面積過多，高過２０％，消費(fèi)者無論如何是不能接受的。頻繁更換銷售代理公司，使的銷售管理和控制銜接不上，隊(duì)伍不穩(wěn)定，影響了軍心。開福區(qū)發(fā)展四方新城的力度很大，遠(yuǎn)景規(guī)劃很好，已現(xiàn)雛形，與規(guī)劃中的瀏陽河風(fēng)光帶形成一個(gè)交集，交集的核心就是左岸春天，隨著瀏陽河改造工程一項(xiàng)項(xiàng)進(jìn)行，左岸春天的價(jià)格將一路飆升。大型超市麥德龍近在咫尺是業(yè)主便捷生活的有力支持。威脅：四方坪有一些競爭樓盤，如麓南造城是當(dāng)前長沙樓市的熱點(diǎn)，對(duì)左岸春天環(huán)境有一定威脅。作為所處區(qū)域的四方坪瀏陽河一帶，由于歷史的原因，其經(jīng)濟(jì)實(shí)力都不是很強(qiáng)，素有“南帝北丐”之稱。這種