【正文】 明特性的主題聚居區(qū)，介于城區(qū)與社區(qū)之間。開發(fā)理念：立足于產(chǎn)業(yè)區(qū)和中心城區(qū)的需求，以“新都市主義”的“新市鎮(zhèn)”理念開發(fā)自我循環(huán)、持續(xù)發(fā)展的“主題聚居區(qū)” ，把通過集約化漸進開發(fā)的公建作為重要引擎，同時把社區(qū)管理、市政設施、多形態(tài)建筑產(chǎn)品、商業(yè)配套、教育、多元文體活動、綠色可持續(xù)發(fā)展的行為等全面引入，形成城市的“生態(tài)休閑居住走廊”，滿足城市中產(chǎn)及其以上階層對都市和理想人居的夢想，創(chuàng)造全新的生活體驗和文化價值。最終把該地塊打造成集合以生態(tài)休閑居住區(qū)為主體的休閑居住空間，以中央配套區(qū)為輔助的都市功能空間，以休閑商務區(qū)為未來預留的都市產(chǎn)業(yè)孵化空間，集居住、教育、運動、休閑、商業(yè)、商務等于一體的都市生活之城。關于基地分析9 / 42區(qū)位：三區(qū)匯融，且緊鄰中心城區(qū)和重要城市干道?；厮幗?jīng)由一橋一路一帶相引帶，開福、芙蓉、開發(fā)區(qū)三區(qū)烘云托月，左右逢源，是天然的“生態(tài)休閑居住走廊” ，是天然的“中央居住區(qū)” 。問題點：但同時基地的優(yōu)勢與劣勢并存，如何在開發(fā)中揚長避短，通過抗性弱化實現(xiàn)對于基地劣勢的轉換，縮短漸進式開發(fā)的預期，關鍵在于首期的開發(fā)和路橋的進度。10 / 42第二章 城市與區(qū)域的地位及功能分析一、長沙城市經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢評估長沙經(jīng)濟現(xiàn)狀與特點：綜 述長沙是湖南的單核中心城市，是湖南的政治、經(jīng)濟中心，文化、科教中心，信息與交通中心，綜合服務中心。長沙是“一點一線”地區(qū)（湘東經(jīng)濟走廊）的核心，對“一點一線”地區(qū)的GDP 貢獻達 33%。2022 年“一點一線”地區(qū)對湖南 GDP 貢獻為60%。2022 年占長株潭 GDP 總量的 %，二產(chǎn)占長株潭GDP 的 %。作為“一點一線”龍頭，長株潭擁有 2 個國家級高新區(qū)、1 個省級高新區(qū)，擁有全省 90%以上的科研人員和 80%以上的科研成果，2022 年對湖南 GDP 貢獻為 34%，二產(chǎn) GDP 貢獻的 37%，高技術產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值占湖南的 75%以上。2022 年 GDP 總量首次突破900 億元，達 億人民幣，增幅達 14%。2022 年長沙地方財政總收入首次突破 100 億元，經(jīng)濟總量在全國 34 個重點城市中排名 15 位，綜合實力在全國265 個地級以上城市居第 12 位。小 結經(jīng)濟的持續(xù)高速穩(wěn)定增長提高了長沙作為中南部中心城市能級與城市魅力，加速吸引中南部人口向長沙的集聚，并大大降低了房地產(chǎn)市場的風險。2022 年三次產(chǎn)業(yè)對長沙的 GDP 貢獻為：：。長沙商業(yè)中心規(guī)模居全國第七。2022 年長沙國內貿(mào)易總量達到 億元，批發(fā)零售業(yè)、餐飲業(yè)的份額分別為 85%、14%。億元以上市場由 2022 年的 20 家上升到了 2022 年 24 家，實現(xiàn)商品成交額 億元，同比增長了 %。(3) 規(guī)模工業(yè)和投資需求兩大動力拉動經(jīng)濟持續(xù)高速增長1） 盡管工業(yè)化水平仍低于全國平均水平 10 個百分點，規(guī)模工業(yè)已成為拉動經(jīng)濟增長的重要動因隨著“興工強市”戰(zhàn)略的實施，長沙二產(chǎn)發(fā)展迅速，并拉動經(jīng)濟高速持續(xù)增長。長沙高新區(qū)高新技術總產(chǎn)值、利稅分別占全省總量的35%、%。73 個項目竣工投產(chǎn)，新增產(chǎn)能 102 億元，通過技術改造實現(xiàn)全市工業(yè)經(jīng)濟的增長中 70%以上的新增產(chǎn)值、60%的新增利稅和 70%的新增出口創(chuàng)匯。2022 年，規(guī)模工業(yè)總產(chǎn)值 億元（比上年增長 %） ，占市全部工業(yè)總產(chǎn)值的 %。13 / 42兩大開發(fā)區(qū)已經(jīng)成為促進長沙市工業(yè)生產(chǎn)快速發(fā)展的重要增長極，長沙進入快速工業(yè)化階段。在兩大開發(fā)區(qū)強力拉動下，以電子信息、先進制造、生物工程、新材料、光機電為主體的高科技產(chǎn)業(yè)正迅速形成集聚，長沙正在突出推進以信息化為主、以制造業(yè)為核心的新型工業(yè)化，強調打造汽車、數(shù)字媒體、家電、機床制造產(chǎn)業(yè)鏈條，通過產(chǎn)業(yè)集群化實現(xiàn)工業(yè)的騰飛。2）投資需求是拉動經(jīng)濟高速增長又一動因粵資成為外省在湘投資絕對主力。隨著湘桂粵泛珠三角合作進入實質性階段，粵在湘投資繼續(xù)加速。作為湖南省會城市，作為中國唯一的生態(tài)省會城市，作為“一點一線”地區(qū)的中心、長株潭的核心，又擁有雄厚的教科文資源，長沙自然成為在湘投資的首選之地。小 結資本的涌入強力推動了長沙經(jīng)濟高速增長。隨著湘桂粵泛珠三角合作節(jié)奏加快，粵商將大量涌入長沙，成為長沙高檔樓盤的重要客群。與同區(qū)域的武漢相比，長沙市民消費能力、消費意識比較超前。根據(jù)最近 6 年統(tǒng)計數(shù)據(jù)推斷：2022 年，長沙人均 GDP 將突破$2022，2022 年將接近$3000。長 沙 人 均 GDP變 化 （ 19982022）10151112621243613747155069451y = 2 + + 900011000130001500017000190002100023000250001998年 1999年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022 2022 2022 2022元人 均 消 費 支 出 預 測8330y = 70007500800085009000950010000105002022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年小 結按照規(guī)律，伴隨市民生活質量、消費能力的穩(wěn)步提高，市民將步入二次置業(yè)階段，這將推動高檔房地產(chǎn)市場的發(fā)展。長沙報業(yè)規(guī)模僅次于京、廣，出版業(yè)、影視業(yè)已在全國舉足輕重。已建成的會展場館有 20 多萬平米，位居全國第八。小 結傳媒娛樂業(yè)的迅速崛起培養(yǎng)了一批新潮、時尚、中高收入、追求品位、頭羊型消費新銳，成為消費意識超前、消費心理易受輿論領袖影響、好追隨潮流的現(xiàn)代長沙人的輿論領袖，容易成為頭羊型購買者。——京廣、石長鐵路十字交叉，京珠高速、1010319 國道十字交叉，增強了長沙作為陸路物流樞紐的地位；——擴建中的黃花機場提高了空港的運能；——霞凝新港總投資 億元，將建有貨運泊位 11 個（含千噸級泊位 8 個） ，年吞吐能力達 490 萬噸，提高了長沙作為交通部確定的全國內河主樞紐港口的能級。隨著經(jīng)濟的高速發(fā)展，外來高素質人口將大量導入，進一步擴大了長沙房地產(chǎn)市場容量、降低了長沙房地產(chǎn)市場風險。長沙是中南地區(qū)能級不斷上升的重要中心城市。長沙經(jīng)濟發(fā)展趨勢綜 述未來長沙仍將保持經(jīng)濟高速增長勢頭。隨之而來的將是大量高素質人口的導入。長沙地處湖南湘東經(jīng)濟走廊的核心、長株潭的核心，是湖南唯一的核心城市——長沙人才區(qū)位優(yōu)越。國道 10109，京珠高速，京廣線、石長線，建設中的霞凝新港，擴建中的黃花機場提升了長沙作為中南部重要物流中樞的能級，增強了長沙作為中南部重要商貿(mào)流通中心的能級。是全國經(jīng)濟戰(zhàn)略布局中，承東啟西、聯(lián)南接北的主要節(jié)點，是發(fā)達國家地區(qū)、沿海資金進入內地的重要跳板。受長、珠三角強烈輻射，成為支撐沿海、沿江開發(fā)地區(qū)的后方基地和促進內地和西部開發(fā)的先導城市，成為省內、西南鄰省及粵港資金、產(chǎn)品、技術、信息、人才等生產(chǎn)要素輸出的主要聚集地17 / 42(2) 雄厚的教科資源為二產(chǎn)發(fā)展提供了重要動力源長沙是湖南科技力量最雄厚的地區(qū)。在系統(tǒng)工程、信息工程和生物工程方面擁有一批高尖人才；雜交水稻、巨型計算機技術、生物工程和材料工程技術已達到國際先進水平。長株潭一體化更加速了長沙高新技術產(chǎn)業(yè)、高附加值深加工業(yè)、高層次三產(chǎn)的蓬勃發(fā)展；加速了以計算機終端為龍頭的電子信息產(chǎn)業(yè)群，以超硬材料、粉末冶金、精細化工為主體的新材料產(chǎn)業(yè)群，以中央空調、建筑機械為主體的機電一體化產(chǎn)業(yè)群，及生物技術產(chǎn)業(yè)群等高新技術產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。(3) 豐富的文化資源為長沙發(fā)展現(xiàn)代傳媒娛樂會展業(yè)提供強勁支撐長沙是湖南文化資源最豐富的地區(qū)。總結：強勁的經(jīng)濟發(fā)展趨勢為房地產(chǎn)市場不斷注入新的活力在資本市場的強勁支撐下，高速發(fā)展的工業(yè)（尤其是高資本、技術密集型產(chǎn)業(yè)）、高速發(fā)展的現(xiàn)代服務業(yè)（現(xiàn)代傳媒娛樂會展業(yè)、物流） 、商業(yè)流通業(yè)推動長沙經(jīng)濟高速穩(wěn)定發(fā)展，不斷提升長沙消費能級、居民消費能級，增強了二次置業(yè)能力。再結合本案所處的新世紀片區(qū)，我們認為：未來根據(jù)長沙經(jīng)濟發(fā)展趨勢，東邊的開發(fā)區(qū)、北邊的重工業(yè)區(qū)、南側的商貿(mào)流通業(yè)未來將是本片區(qū)的主要導入人群。對商貿(mào)流通業(yè)從業(yè)人群而言，本片區(qū)的居住性價比更高，居住質量更好。19211946 年間，長沙曾先后做了 9 版城規(guī)，并提出了“拓南興北” 、 “西文東市” 、 “興建衛(wèi)星城”等構想。長沙的城市格局受大型政府公建、產(chǎn)業(yè)拉動較大，交通改善、開發(fā)區(qū)的崛起、省市行政中心遷址等要素直接影響了城市格局。2022 年，隨著城市進入高速擴張階段，各區(qū)功能分化更加明顯：天心區(qū)：隨著省政府機關大院的遷建，省地質博物館、會展中心等一大批省、市重大文化設施相繼在周邊開工，加上新世紀體育文化中心、體育新城的建設，長沙城南正成為全省的行政中心和省會的體育場館重心開福區(qū)：隨著霞凝新港城、長湘公路等 12 項總投資 42 億元重點工程的建成，使長沙城北形成巨大的物流中心雨花、芙蓉區(qū)：在 2022 年、2022 年拓建了火星南路和人民東路后，新區(qū)治隨之搬遷，城區(qū)面積相應地往東南、往東方向擴大了一倍。在市府機關、岳麓山大學城、高新區(qū)拉動下，城西崛起19 / 42文教科研城區(qū)小 結以中心城區(qū)為核心，城市繼續(xù)沿十字擴展，正在形成：東生產(chǎn)制造區(qū)，西科研文教區(qū)，南省級行政生活中心區(qū)，北大型物流、重工業(yè)區(qū)，中部商業(yè)商貿(mào)區(qū)的新格局。城東：以開發(fā)區(qū)為龍頭發(fā)展現(xiàn)代制造業(yè)城西：以高新區(qū)為龍頭發(fā)展高新技術產(chǎn)業(yè)城南：發(fā)展傳統(tǒng)輕工業(yè)城北：隨著霞凝新港城的建設，星城物流中樞、長沙乃至全省的水運樞紐、內河主樞紐港、國家對外口岸延伸港、全省航運中心和集裝箱重點港口浮出水面。2022 年市區(qū)人口 萬，各區(qū)人口分布比較均衡。2022市 區(qū) 總 人 口 分 布芙 蓉 區(qū)18%天 心 區(qū)20%岳 麓 區(qū)19%開 福 區(qū)21%雨 花 區(qū)22%2022年 人 口 凈 增 率 芙 蓉 區(qū)天 心 區(qū)岳 麓 區(qū)開 福 區(qū)雨 花 區(qū)市 區(qū)20 / 42岳麓科教城是長沙 20222020 年發(fā)展重點。以此計算，到 2022 年，岳麓區(qū)將成為長沙人口第一大區(qū)。長沙城市發(fā)展趨勢(1) 未來 5 年左右，將形成“東部生產(chǎn)制造城，西部科研文教城，南部省級行政生活中心區(qū)，北部大型物流、重工業(yè)城，中部商業(yè)商貿(mào)區(qū)”的新格局中部：以老城原有的商業(yè)中心區(qū)、商貿(mào)中心為基礎，成為長沙中心商業(yè)區(qū)和湖南的商貿(mào)區(qū)；城東：重點發(fā)展長善垸、圭塘地區(qū)和沿長永高速向東伸展的星沙、馬坡嶺部分。將成為體現(xiàn)長沙城市新世紀風貌的，以科技文化、市行政辦公為特色的城市綜合職能區(qū)；城北：隨著霞凝新港的建設，未來正在崛起大型物流、重工業(yè)城；城南：在以省府新址為核心的系列大型公建拉動下，正在形成省級行政生活中心區(qū)。(2) 未來 15 年內，長沙城市將重點沿湘江、319 國道兩條主生長軸線、京珠高速次級生長軸線十字拓展，構筑“一主、兩次、四組團”空間結構，重點建設河西新城、星馬新城、省政府新址片區(qū)河西新城：城西。利用科研院校云集和高新區(qū)的優(yōu)勢，發(fā)展高新技術產(chǎn)業(yè)，打造文化科教產(chǎn)業(yè)中心。建設用地 64 平方公里，控制 53 萬人。暮云組團：城南。布局面向長株潭的旅游、商貿(mào)等區(qū)域性公共設施。建設用地 20 平方公里，控制 14 萬人。高星組團：城西北。成為以機械、食品工業(yè)為主的綜合性產(chǎn)業(yè)區(qū)，市區(qū)新產(chǎn)業(yè)開發(fā)及置換外遷企業(yè)基地。建設用地 9 平方公里，控制 9 萬人。小結：未來 15 年內，河西新城、星馬新城、省政府新址片區(qū)將是建設重點；受物流中樞拉動，撈霞組團將成為建設次重點。本片區(qū)將承接來自主城區(qū)的人口疏解，重點吸引來自星馬新城、商貿(mào)區(qū)的人流，次重點吸引來自撈霞組團的人流。隨著長沙經(jīng)濟的起飛和富有，長沙人的本土意識和地緣情結必將得以煥發(fā)和彰顯。本案應該深入挖掘長沙文化底蘊，喚起長沙人的本土意識和地緣情結，倡導“新湖湘文化” ，加強其對本案的文化認知與心理歸屬感，使本案區(qū)別于碧桂園的庸俗化的歐風美雨和陽光 100 的膚淺化的抽象現(xiàn)代，成為長沙人自己的心靈家園。本案如何在挖掘本土文化基因的基礎上，適當融合在深圳、廣州、上海等一線城市房地產(chǎn)樓盤的成功模式與時尚要素，使本案與一線城市房地產(chǎn)開發(fā)水準看齊，加強長沙及湖南本地人、新長沙人、從廣東等回流的湖南人、以及舉頭望明月低頭思故鄉(xiāng)的在外地奮斗的湖南人等普遍認同的知名樓盤，成為長沙房地產(chǎn)的標志，形成我就是長沙，長沙就是我的強大品牌勢能，將使本案立于不敗之地。以追隨時尚、敢為天下先，骨子里張揚自我，開放、善于化用外來思想為特征。小 結23 / 42因此，從城市文化角度，我們認為：長沙樓市正處于不斷張揚、風格不斷創(chuàng)新階段。四、面對城市發(fā)展態(tài)勢的戰(zhàn)略選擇我們認為：根據(jù)長沙經(jīng)濟發(fā)展趨勢，東邊的開發(fā)區(qū)、北邊的重工業(yè)區(qū)、南側的商貿(mào)流通業(yè)未來將是本片區(qū)的主要導入人群。因此，該板塊的戰(zhàn)略價值：“一根扁擔（該地塊及該板塊通過該路作為城市東部發(fā)展主軸帶的帶動作用成為城市生態(tài)居住走廊）挑兩頭（中心城區(qū)和經(jīng)開區(qū)） ”，連接城市的兩個重要經(jīng)濟圈（商業(yè)圈和產(chǎn)業(yè)圈） ，扮演 CLD 中央居住區(qū)的特殊使命，是經(jīng)開區(qū)外掛的“集中生活配套區(qū)” ，根據(jù)規(guī)劃，該板塊未來人口導入 67 萬，約300 萬平米開發(fā)量，以生態(tài)性、綜合性、規(guī)模性為主要特征；產(chǎn)業(yè)導入以現(xiàn)代服務業(yè)為主，成為長沙新興第三產(chǎn)業(yè)高地。24 / 4