【正文】 壓之時，傳來了令業(yè)內(nèi)人士振奮的信息：國家紀委主任陳錦華在關(guān)于發(fā)展住房建設(shè)的談話中指出，人民生活與生產(chǎn)、經(jīng)濟發(fā)展之間，有一個很好的結(jié)合點，這就是住房。1998年，建設(shè)部、國家發(fā)展計劃委員會、國土資源部為了貫徹實施《國務(wù)院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，向各省、市、自治區(qū)下發(fā)了《關(guān)于大力發(fā)展經(jīng)濟適用住房的若干意見》，明確指出今后住宅尤其是安居工程將是國家大力支持的建設(shè)項目，國家將對開發(fā)建設(shè)普通商品住宅和經(jīng)濟適用房的房地產(chǎn)項目予以一定的政策傾斜，在房地產(chǎn)使用費、建設(shè)配套費和稅金上給予一定程度的優(yōu)惠，鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)投資住宅建設(shè)。天津市政府決定從1999年6月30日起，在全市城鎮(zhèn)范圍內(nèi)的機關(guān)、團體、企事業(yè)單位一律停止住房實物分配，改為貨幣分配。國家同時也相應(yīng)放寬購房貸款的政策并對住房產(chǎn)品交易的各項稅費作出較大的下調(diào)，進一步搞活二、三級房地產(chǎn)市場。據(jù)國家統(tǒng)計資料顯示，每年新增的空置商品房大約在1000萬平方米左右202。1999年7月14日，國務(wù)院辦公廳關(guān)于印發(fā)《海南省人民政府、建設(shè)部、財政部、國土資源部、人民銀行處置海南省積壓房地產(chǎn)試點方案》的通知（國辦發(fā)[1999]62號）就是一種信號，在試點方案中明確提出“盤活金融資產(chǎn)，改善經(jīng)濟運行環(huán)境”。 三、房地產(chǎn)企業(yè)政治環(huán)境變化趨勢分析 消除供需矛盾的關(guān)鍵是調(diào)整住戶的售價。由于宏觀政策更傾向于普通商品房的建設(shè)，在一定時期，這個市場無法有更大的改觀。但目前供求矛盾將嚴重影響國家這一政策的實施后果，假如國家大力支持下卻出現(xiàn)更多的積壓商品房，結(jié)果與政策的初衷是南轅北轍了，下一步如何實現(xiàn)供求平衡將是國家首要的目標。通貨膨脹因素的影響主要表現(xiàn)為房價暴漲。近兩年來國內(nèi)消費市場處于通貨緊縮時期。因此從通脹的角度來看，房價沒有上漲的動因。住房有效需求不足的成因有二，一是社會分配不合理，居民收入差距擴大，大部分居民的住房消費能力不足而導(dǎo)致住房有效需求不足。一方面，雖然人們都在抱怨房價太高，房價收入比大于7，部分大、中城市甚至接近或超過10202。對于第一種原因，由于體制的問題，在近期內(nèi)很難有很大的改觀，因此解決供求矛盾的焦點就在如何刺激居民的有效需求上?！敝饕呐e措有：取消福利分房，提高房租，增加職工工資，減少稅收，減低房價，“按揭”要搞，利率要降低。隨著時間的推移，降低房價的呼聲和要求愈來愈大，如果房地產(chǎn)市場并未隨上述政策出臺一段時期后有明顯起色（目前看來效果并不明顯），短期內(nèi)大幅度提高職工收入或改變收入，消費預(yù)期心理有很大的難度，因此政策性房價的下調(diào)將越來越可能成為下一步政策現(xiàn)實。在國辦發(fā)[1999]62號通知中，國家對積壓商品房的處置方法是限價出售或出租，對于降價銷售積壓商品住宅還貸的國有或國有控股房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，銀行可減免其逾期貸款罰款；對于所有限價銷售的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，免征銷售環(huán)節(jié)所涉及的營業(yè)稅、契稅等稅收以及各種行政事業(yè)性收費。 住房價格下調(diào)理論模型與幅度 價格對供需的影響機理如下圖： P S P1 P0 D1 P2 D 0 QD Q0 QS Q 圖3 目前的房價P1高于均衡價格P0，因此住房供應(yīng)量QS大于需求量QD，其差（QSQD）就將成為空置量，當價格下降時，二者通過蛛網(wǎng)運動達到理論均衡（P0，Q0），國內(nèi)住房市場供需失衡的表現(xiàn)為（1）由于連續(xù)幾年的房價上漲，雖目前的房價略有下降，但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)仍看好遠期房價還會上升，因此即使存在積壓的可能性，仍加大投資建設(shè)高價位商品房。（2）從當前房地產(chǎn)市場的需求曲線來看，其可以以下圖表示。根據(jù)經(jīng)濟學(xué)理論，,則A點附近是缺乏價格彈性的,蛛網(wǎng)運動失效,價格在P1區(qū)附近的調(diào)整,改變住房分配制度等無法將需求曲線由D增至D39。,居民家庭年平均收入大約為2萬元202。居民要求的平均居住面積在70M2左右202。與天津市普通住宅平均售價2200元203。總之，由于國家政策的調(diào)整，在可預(yù)計的將來相當長一段時間內(nèi)，住宅建設(shè)將成為房地產(chǎn)投資的主要方向，將成為經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。第三節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟環(huán)境及其變化趨勢分析 一、我國房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的經(jīng)濟環(huán)境 通貨緊縮現(xiàn)象仍在繼續(xù)為了刺激國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展，國家陸續(xù)出臺一些財政和貨幣措施以鼓勵消費。目前看來這些措施給經(jīng)濟帶來的推動作用還有待時間檢驗。從物價走勢看，1997年為102%，1998年為100%，1999年一季度持續(xù)下降204。物價和儲蓄率的走勢。 房地產(chǎn)金融仍需發(fā)展 （1）金融對房地產(chǎn)業(yè)的影響房地產(chǎn)與金融具有密切關(guān)系，房地產(chǎn)的發(fā)展離不開金融支持。 ①啟動效應(yīng)。如此巨大的前期資金需求，正是金融業(yè)從大量的儲戶手中收集后輸送給投資者。當金融機構(gòu)將投資的貨幣注入房地產(chǎn)領(lǐng)域后，貨幣要依次發(fā)生兩次乘次反應(yīng)，使其作用遠遠超出初始注入額。在經(jīng)濟發(fā)展中，金融通過利率機制將社會資本不斷吸引到富有生命力即社會資本不斷吸引到富有生命力即社會邊際生產(chǎn)率較高的產(chǎn)業(yè)中，金融資本與產(chǎn)業(yè)資本的融合或混合成為現(xiàn)代經(jīng)濟的本質(zhì)特征。 （2）國內(nèi)房地產(chǎn)金融存在的問題目前中國房地產(chǎn)業(yè)存在著資金周轉(zhuǎn)的四大矛盾：資金巨大需求與房地產(chǎn)企業(yè)自身資金有限的矛盾，投資回報周期長（與再生產(chǎn)連續(xù)性的矛盾，資金投入集中性與資金來源分散性的矛盾，巨額購置一次性與資金積累長期性的矛盾。1997年，我國房地產(chǎn)業(yè)資金來源組成大致是：國外資金12%，國內(nèi)銀行貸款70%以上，房地產(chǎn)企業(yè)自有資金18%左右（《中國證券報》1998年3月6日第7版），許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只是用自有資金支付買地定金后，通過物業(yè)契約抵押給銀行以取得貸款，從而繼續(xù)工程建設(shè)。由于房地產(chǎn)業(yè)占用金融資產(chǎn)的比重過大，房地產(chǎn)市場的投機因素也滲透到金融機構(gòu)，大量的信貸資金涌入房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)開發(fā)商借助金融力量使房市開發(fā)規(guī)模日益龐大；過熱的供給造成大量的積壓商品房，從而使信貸資金沉積下來（1997年我國空置房地產(chǎn)的價值達120億美元），使金融壞帳率提高，增加銀行風(fēng)險。國內(nèi)各大銀行對個人住房抵押貸款不足全部房地產(chǎn)貸款的10%，大量的資金拋給了供給市場，而只有少量的資金提供給需求市場，加劇了房地產(chǎn)市場的供需失衡。 二、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟環(huán)境變化趨勢分析 消除金融風(fēng)險的關(guān)鍵是調(diào)整金融信貸結(jié)構(gòu) （1）房地產(chǎn)業(yè)與金融風(fēng)險的關(guān)系房地產(chǎn)業(yè)是個高風(fēng)險、高收益的行業(yè)，也是對金融資本依賴度十分高的行業(yè)，其經(jīng)營風(fēng)險也會轉(zhuǎn)移到金融業(yè)，帶來金融風(fēng)險。金融業(yè)的自我資金只有占總資產(chǎn)的很小一部分，且往往是委托代理式的經(jīng)營管理，因此，其錯誤的決策、操作招致的自身損失較小，而冒險有時卻帶來可觀的收益，這種盈虧不對稱使得金融業(yè)自我約束有限，傾向工作一些風(fēng)險較高、同時收益也較高的融資決策，有的甚至不惜從事不正當或違規(guī)違法交易，從而導(dǎo)致金融風(fēng)險，房地產(chǎn)業(yè)就常是這樣的融資對象。即相對于資金投放者，資金使用人對投資的項目風(fēng)險擁有更多的信息，且融資者不易作充分的事前篩選和事中監(jiān)督。③金融風(fēng)險也與經(jīng)濟周期有關(guān)借款人可以分為三類：一類是抵補性企業(yè)，它只根據(jù)自己未來的現(xiàn)金流量作抵補性籌資，是最安全的借款人；第二類是投機性的借款企業(yè)，它們根據(jù)預(yù)測的未來資金豐缺程度和時間來確定借款；第三類是高風(fēng)險的借款企業(yè)，借款用于投資償還期很長的項目，在較長時期他們都無法用投資收益還本付息，而需要滾動融資用于支付本息。于是，企業(yè)、家庭的債務(wù)與收入比例越來越高。 （2）房地產(chǎn)金融信貸結(jié)構(gòu)失衡加劇金融風(fēng)險性一般而言，在市場需求旺盛，房地產(chǎn)供不應(yīng)求的狀態(tài)下，銀行資金貸款的天平應(yīng)更多地傾向開發(fā)商，以緩解需求壓力；反之，則應(yīng)傾向消費者，以刺激消費，盤活積壓房產(chǎn)占用的資金，以達到開發(fā)——銷售——再開發(fā)的良性循環(huán)。1996年全國房地產(chǎn)投資達3725億元，%。 楊德才：《東南亞金融危機對中國房地產(chǎn)開發(fā)的啟示》 載《中國房地產(chǎn)》1998年第6期 7071頁。由于信貸結(jié)構(gòu)失衡，造成一方面大量建房，一方面又購買力不旺，造成銀行資產(chǎn)被大量擠占，形成呆帳、壞帳，使銀行不良資產(chǎn)加大。積壓越嚴重，越會促使銀行等金融機構(gòu)更牢固地捆綁在房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)車上，“生死與共”，極易引發(fā)金融風(fēng)波。雖然馬來西亞總理馬哈蒂爾譴責(zé)是擁有巨額游資的“貨幣獵手”喬治被譽為“亞洲五小虎”之一的泰國，在1985年至1995年十年間，%，許多國外資本流向該國，泰國當局利用這些資金向銀行和金融公司提供大量的美元貸款。據(jù)統(tǒng)計，1996年泰國曼谷有60萬平方主的辦公樓投放市場，其中一半以上無人光顧；1997年曼谷又有90萬平方米的辦公樓應(yīng)市，1998年還計劃投入130萬平方米；雖然許多人早就意識到房地產(chǎn)供大于求，但80%的大樓正在建設(shè)中，無法下馬。到1996年底，泰國銀行的呆帳總額1/2以上為房地產(chǎn)公司拖欠。到1997年6月底，泰國金融業(yè)壞帳已高達350億美元。 李冬梅：《亞洲金融危機與我國房地產(chǎn)金融發(fā)展》 載《中國房地產(chǎn)》1998年第11期 54頁，動搖人們對金融體和信心，導(dǎo)致貨幣危機爆發(fā)，泰銖大幅貶值。而且中國國內(nèi)生產(chǎn)形勢也不容樂觀，金融壓力巨大。 周世江 曾梓宜：《房地產(chǎn)業(yè)與金融風(fēng)險》 載《中國房地產(chǎn)》1998年第9期 79頁。雖然我國金融信貸總體數(shù)量很大，外匯儲備也在1400億美元以上，但國有企業(yè)已耗費國家和銀行大量的財力，如果房地產(chǎn)市場出現(xiàn)異常波動，引發(fā)金融波動，對國民經(jīng)濟正常運行起什么程度的影響。 經(jīng)濟環(huán)境變化分析 （1）金融環(huán)境變化分析由于我國目前所積壓的房地產(chǎn)不僅數(shù)量過大，而且呈上升趨勢，其中潛伏一定的金融風(fēng)險，給國民經(jīng)濟正常運行帶來阻滯?；谏鲜龇治鰢猩虡I(yè)銀行和各金融機構(gòu)在國家整頓房地產(chǎn)政策出臺后，將開始調(diào)正信貸結(jié)構(gòu)，即嚴格控制給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款數(shù)量，而增加對住房消費的信貸力度。 （2）匯率調(diào)整待機而動從我國外匯政策角度出發(fā)，自1994年我國外匯體制改革以來，在國際收支持續(xù)順差的情況下，銀行間外匯市場一直處于供大于求的狀況，人民銀行在面臨外部平衡和內(nèi)部平衡的兩難選擇時，實際上選擇了以匯率穩(wěn)定為主要目標的政策。為了避免國民經(jīng)濟中貨幣供應(yīng)超常擴張，干擾國內(nèi)貨幣政策，人民銀行采取了收回對商業(yè)銀行再貸款，嚴格控制貸款總規(guī)模等辦法進行對沖中和。 ①貨幣政策處于被動應(yīng)和局面。為了穩(wěn)定匯率，中央銀行在外市場上只有將外匯供需差額大部吃進，這就造成基礎(chǔ)貨幣的投放缺乏約束。 ②要付出越來越大的成本。大量拋出人民幣購進外匯，會增加財政或準財政負擔(dān)。持有外匯儲備是要付出成本的，為保持所持有外匯儲備的安全性和流動性，這些外匯不能用于貸款和投資。隨著中央銀行干預(yù)市場而吃進外匯的增多，這方面的成本也隨著增加。管理當局只能選擇其一作為主要的政策目標。中國國際收支目前存在巨額順差，匯率調(diào)整也應(yīng)該是一種可運用的手段。房地產(chǎn)開發(fā)住宅，其消費對象就是人，人也是構(gòu)成人文環(huán)境中的主角。在世紀之交，我國正快速地進入人口老齡化社會。 一、中國城市人口老齡化現(xiàn)狀目前，我國雖未成為老齡國家，但是據(jù)中國老齡協(xié)會的有關(guān)人士所言，我國已有1/4的省市進入了老齡化社會，包括北京、上海、天津、江蘇、浙江、廣東、山東等經(jīng)濟較發(fā)達地區(qū)。從我國歷次人口普查的年齡結(jié)構(gòu)變動狀況看（見表1），自1964年以后老年人口的比重在不斷上升，反映出我國的人口結(jié)構(gòu)逐年向著老齡化發(fā)展的趨勢。%，接近1990年全國平均值的兩倍。202。由于龐大的人口壓力，中國政府堅持實行計劃生育工作，下大力氣控制人口數(shù)量發(fā)展，取得了很大的成績。據(jù)估計，中國在堅持目前人口政策的前提下，人口將增加到16億左右后，才可能緩慢下降，迅速膨脹的人口對經(jīng)濟社會發(fā)展帶來的不利影響已表現(xiàn)得十分明顯，按照目前人口增長的速度，每年新增加的國民收入 有40%將要被新增的人口消費掉，這不僅影響社會資金的積累，也影響人民消費水平的提高。 由于我國是靠出生率的收縮來降低人口總量的，20多年出生率長期持續(xù)下降，加之生活水平的提高和醫(yī)療條件的改善，這一降一升，也必然導(dǎo)致老年人口的比例迅速上升。第二章 社會環(huán)境變化對房地產(chǎn)企業(yè)的影響第一節(jié) 政治環(huán)境對房地產(chǎn)企業(yè)的影響 一、房地產(chǎn)企業(yè)投資取向新定位 由于寫字樓、商品項目供大于求，需求疲軟，因此在一段時期內(nèi)建設(shè)新的類似項目將面臨政策和經(jīng)濟的雙重壓力，因此許多開發(fā)商紛紛將目標轉(zhuǎn)向住房建設(shè)。而建設(shè)開發(fā)普通商品房，不僅是符合政策的導(dǎo)向，也是適應(yīng)市場的變化所需。 二、住房價格下調(diào)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響 住房價格的構(gòu)成 一般住宅的開發(fā)由三部分組成，一是土地費用，二是建安費用，三是各種市政配套費和稅費。 中國房地產(chǎn)及住宅研究會：《住宅建設(shè)——新的經(jīng)濟增長點》1997年中國建材工業(yè)出版社出版 141頁。該小區(qū)售房平均價格2150元/M2，我們可得出該項目售價的構(gòu)成：表2項目土地成本建安成本市政建設(shè)成本利稅費用利潤合計百分比14%28%30%5%23%100% 住房價格降低的途徑 （1）土地使用價格的差別有時是很大的，其所占開發(fā)成本的比例也非固定不變的，在正常情況下大部分項目中土地使用費占成本的二、三成。但由于土地使用費用在成本中所占份額很大，也是開發(fā)商投入資金的主要用途之一，不降低土地使用費在房價中的比例，房價過高的問題亦難解決。這種方法的好處是：一、降低房價中土地使用成本，使房價下降；二、避免政府在出讓土地后，由于城市規(guī)模所限，使得可出讓的土地